時(shí)間：2022-03-28 00:07:08
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第一條 為適應(yīng)城市建設(shè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 在本省行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上因城市建設(shè)需要拆遷的房屋（含建筑物、附屬物），均適用本條例。
第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門主管本省行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。
市、縣行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷主管部門，由市、縣人民政府確定。
第四條 對(duì)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋拆遷，必須給予被拆遷人補(bǔ)償和安置，各有關(guān)部門、單位和個(gè)人必須服從和配合。
第二章 拆遷程序
第五條 因城市建設(shè)需要拆遷房屋的單位和個(gè)人（以下統(tǒng)稱拆遷人），須持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件，向當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門提出房屋拆遷申請(qǐng)，交納拆遷管理費(fèi)，領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可委托或自行拆遷。
第六條 拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門通知公安、工商、房管、城建、街道辦事處等部門和單位，停止辦理拆遷范圍內(nèi)的戶口遷入、分立，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房屋翻建（包括擴(kuò)建、改建）、買賣、交換、出租等手續(xù)，但停辦手續(xù)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二年。
因出生、軍人復(fù)退轉(zhuǎn)、婚嫁等確需在拆遷范圍內(nèi)遷入或分立戶口的，須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后，方可辦理。
第七條 房屋拆遷許可證一經(jīng)核發(fā)，房屋拆遷主管部門應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷時(shí)限等予以公告，任何單位和個(gè)人不得擅自改變。拆遷人應(yīng)及時(shí)向被拆遷房屋的所有人和使用人（以下統(tǒng)稱被拆遷人）發(fā)送房屋拆除通知書(shū)。有關(guān)部門和單位應(yīng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。
被拆遷人接到房屋拆除通知后應(yīng)及時(shí)到房管、土地等部門辦理房屋、土地所有權(quán)或使用權(quán)的變更登記手續(xù)。
第八條 在房屋拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)與被拆遷人依法簽訂書(shū)面拆遷協(xié)議。拆遷協(xié)議應(yīng)載明補(bǔ)償形式，補(bǔ)償金額，安置用房面積、地點(diǎn)，搬遷過(guò)渡方式，過(guò)渡期限和違約責(zé)任等內(nèi)容。拆遷協(xié)議須由房屋拆遷主管部門鑒證或由公證機(jī)關(guān)公證。
第九條 受拆遷人委托的單位實(shí)施拆遷時(shí)，須持有房屋拆遷主管部門核發(fā)的房屋拆遷資格證書(shū)。
第十條 房屋拆遷主管部門負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)拆遷活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。被檢查者應(yīng)如實(shí)提供情況和資料。檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密。
第三章 拆遷補(bǔ)償
第十一條 拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，應(yīng)依法給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償可采用作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。
第十二條 作價(jià)補(bǔ)償應(yīng)按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)依法定期確定并公布。
對(duì)從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋，應(yīng)結(jié)合具體情況，對(duì)被拆除房屋所有人適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府規(guī)定。
第十三條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的私有和單位自有住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價(jià)結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)被拆除建筑面積且在規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的，超過(guò)部分按照住宅房屋的成本結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分參照重置價(jià)格結(jié)合成新適當(dāng)提高補(bǔ)償費(fèi)用，具體提高標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府規(guī)定。
第十四條 拆除直管公有住宅房屋，應(yīng)以安置的建筑面積歸還產(chǎn)權(quán)，原舊房由拆遷人拆除。
第十五條 拆除出租住宅房屋，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變化原租賃合同條款內(nèi)容的，應(yīng)作相應(yīng)修改。
私有房屋所有人自愿放棄出租面積，承租人符合安置條件的，可由承租人按建筑面積重置價(jià)格給所有人補(bǔ)償，該出租面積由拆遷人與承租人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第十六條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價(jià)結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)被拆除建筑面積的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。
第十七條 拆除用于公益事業(yè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物，由拆遷人根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照被拆除建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物的性質(zhì)、規(guī)模予以重建，或按照重置價(jià)格給予補(bǔ)償，仍用于公益事業(yè)建設(shè)。
第十八條 拆除違法建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第十九條 市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目拆除非私有住宅房屋的具體辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府根據(jù)本條例的規(guī)定作出具體規(guī)定，報(bào)省人民政府備案。
第二十條 被拆遷人不得超過(guò)本條例規(guī)定的范圍，提出額外要求或附加條件；拆遷人也不得擅自提高或壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第四章 拆遷安置
第二十一條 拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人，應(yīng)依法給予安置。異地安置的一般應(yīng)在房屋拆除時(shí)給予一次性安置。回遷安置需要臨時(shí)過(guò)渡的過(guò)渡期限由市、縣人民政府規(guī)定。但拆遷安置用房為多層住宅的，過(guò)渡期不得超過(guò)24個(gè)月；拆遷安置用房為高層住宅的，過(guò)渡期不得超過(guò)36個(gè)月。
對(duì)不能回遷安置、從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，應(yīng)適當(dāng)增加安置面積。
被拆除房屋的使用人，包括在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口，并實(shí)際居住的公民和具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或作為正式辦公地的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位。
第二十二條 拆除住宅房屋，以原使用面積為依據(jù)進(jìn)行安置。對(duì)按照原使用面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可適當(dāng)增加安置面積，并不小于本地的安置標(biāo)準(zhǔn)。拆除少數(shù)面積過(guò)大的私有住宅房屋，經(jīng)書(shū)面協(xié)議、妥善安置后，面積減少部分應(yīng)按本條例規(guī)定予以補(bǔ)償。
對(duì)被拆除房屋使用人的安置，在規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，超過(guò)被拆除使用面積部分的費(fèi)用，由家庭人員所在單位按住宅房屋的成本價(jià)格承擔(dān)；超過(guò)規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)增加面積的費(fèi)用，由被拆除房屋使用人按商品房?jī)r(jià)格承擔(dān)。上述超面積款項(xiàng)的收入應(yīng)沖減拆遷工程成本，結(jié)算憑證的具體管理辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政部門規(guī)定。
經(jīng)書(shū)面協(xié)議，被拆除房屋使用人放棄或者減少安置面積的，拆遷人應(yīng)對(duì)被拆除房屋使用人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第二十三條 拆除非住宅房屋，按照被拆除房屋建筑面積安置，或由拆遷人和被拆除房屋使用人互相協(xié)商解決，也可以補(bǔ)償后由被拆除房屋使用人的主管部門統(tǒng)籌安置。
拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起直接經(jīng)濟(jì)損失的，由拆遷人付給適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)。
拆除中、小學(xué)校舍或幼兒園，在新的校舍、幼兒園按規(guī)劃要求未建成前，必須保證學(xué)生就近入學(xué)，不得因拆遷而影響正常教學(xué)工作。
非住宅房屋性質(zhì)的界定辦法，由省人民政府建設(shè)行政主管部分作出規(guī)定。
第二十四條 被拆除房屋的使用人因拆遷而搬家的，由拆遷人付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。
在規(guī)定過(guò)渡期限內(nèi)被拆除房屋的使用人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人的責(zé)任而延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，從逾期之日起應(yīng)加倍增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
在規(guī)定過(guò)渡期限內(nèi)，由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。但超過(guò)過(guò)渡期的應(yīng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第五章 法律責(zé)任
第二十五條 拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門調(diào)解；調(diào)解不成的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級(jí)人民政府調(diào)解或裁決。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在接到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或提供了周轉(zhuǎn)房的，不停止拆遷的執(zhí)行。
強(qiáng)制拆遷，按照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 被拆遷人違反協(xié)議拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，由房屋拆遷主管部門對(duì)被拆遷人予以警告、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房，并可處以罰款。周轉(zhuǎn)房屬于營(yíng)業(yè)性的，罰款幅度為五萬(wàn)元以下；周轉(zhuǎn)房屬于住宅的，罰款幅度為一萬(wàn)元以下。
第二十七條 對(duì)有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責(zé)令停止拆遷或者限期改正，予以警告，并可視情節(jié)輕重處以十萬(wàn)元以下的罰款：
（一）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規(guī)定擅自拆遷的；
（二）委托未取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷的；
（三）擅自提高或者降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或者縮小補(bǔ)償、安置范圍的；
（四）拆遷人無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)規(guī)定拆遷期限或者擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限的。
第二十八條 被處罰的當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書(shū)之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人也可在接到處罰通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十九條 脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
房屋拆遷部門工作人員弄虛作假、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第三十條 拆遷軍事設(shè)施、教堂寺廟、文物古跡、古建筑、華僑和外國(guó)人的房屋及代管房產(chǎn)等，應(yīng)依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
第一條 為適應(yīng)城市建設(shè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)需要拆遷的房屋（含建筑物、附屬物），均適用本條例。
第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門主管本省行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。
市、縣行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷主管部門，由市、縣人民政府確定。
第四條 對(duì)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋拆遷，必須給予被拆遷人補(bǔ)償和安置，各有關(guān)部門、單位和個(gè)人必須服從和配合。
第二章 拆遷程序
第五條 因城市建設(shè)需要拆遷房屋的單位和個(gè)人（以下統(tǒng)稱拆遷人），須持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件，向當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門提出房屋拆遷申請(qǐng)，交納拆遷管理費(fèi)，領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可委托或自行拆遷。
第六條 拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門通知公安、工商、房管、城建、街道辦事處等部門和單位，停止辦理拆遷范圍內(nèi)的戶口遷入、分立，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房屋翻建（包括擴(kuò)建、改建）、買賣、交換、出租等手續(xù)，但停辦手續(xù)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二年。
第七條 房屋拆遷許可證一經(jīng)核發(fā)，房屋拆遷主管部門應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷時(shí)限等予以公告，任何單位和個(gè)人不得擅自改變。拆遷人應(yīng)及時(shí)向被拆遷房屋的所有人和使用人（以下統(tǒng)稱被拆遷人）發(fā)送房屋拆除通知書(shū)。有關(guān)部門和單位應(yīng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。
被拆遷人接到房屋拆除通知書(shū)后，應(yīng)及時(shí)到房管、土地等部門辦理房屋、土地所有權(quán)或使用權(quán)的變更登記手續(xù)。
第八條 在房屋拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)與被拆遷人依法簽訂書(shū)面拆遷協(xié)議。拆遷協(xié)議應(yīng)載明補(bǔ)償形式，補(bǔ)償金額，安置用房面積、地點(diǎn)，搬遷過(guò)渡方式，過(guò)渡期限和違約責(zé)任等內(nèi)容。拆遷協(xié)議須由房屋拆遷主管部門鑒證或由公證機(jī)關(guān)公證。
第九條 受拆遷人委托的單位實(shí)施拆遷時(shí)，須持有房屋拆遷主管部門核發(fā)的房屋拆遷資格證書(shū)。
第十條 房屋拆遷主管部門負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)拆遷活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。被檢查者應(yīng)如實(shí)提供情況和資料。檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密。
第三章 拆遷補(bǔ)償
第十一條 拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，應(yīng)依法給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償可采用作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。
第十二條 作價(jià)補(bǔ)償應(yīng)按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。
第十三條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的私有和單位自有住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價(jià)結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)被拆除建筑面積且在規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的，超過(guò)部分按照住宅房屋的成本結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。
第十四條 拆除直管公有住宅房屋，應(yīng)以安置的建筑面積歸還產(chǎn)權(quán)，原舊房由拆遷人拆除。
第十五條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價(jià)結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)被拆除建筑面積的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。
第十六條 拆除用于公益事業(yè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物，由拆遷人根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照被拆除建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物的性質(zhì)、規(guī)模予以重建，或按照重置價(jià)格給予補(bǔ)償，仍用于公益事業(yè)建設(shè)。
第十七條 拆除違法建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第十八條 市政建設(shè)項(xiàng)目拆除房屋的安置、補(bǔ)償事宜，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)實(shí)際情況作出規(guī)定。
第十九條 被拆遷人不得超過(guò)本條例規(guī)定的范圍，提出額外要求或附加條件；拆遷人也不得擅自提高或壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第四章 拆遷安置
第二十條 拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人，應(yīng)依法給予適當(dāng)安置。安置用房不足，需要臨時(shí)過(guò)渡的，應(yīng)明確過(guò)渡期限。
被拆除房屋的使用人，包括在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口，并實(shí)際居住的公民和具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或作為正式辦公地的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位。
第二十一條 拆除住宅房屋，對(duì)被拆除房屋使用人的安置標(biāo)準(zhǔn)，以被拆除的使用面積為依據(jù)，參照家庭人員結(jié)構(gòu)和當(dāng)?shù)厝司幼∷?，合理確定。
對(duì)被拆除房屋使用人的安置，在規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，超過(guò)被拆除使用面積部分的費(fèi)用，由家庭人員所在單位按住宅房屋的成本價(jià)格承擔(dān)；超過(guò)規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)增加面積的費(fèi)用，由被拆除房屋使用人按商品房?jī)r(jià)格承擔(dān)。
對(duì)被拆除房屋使用人自愿放棄或減少安置面積的，應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第二十二條 拆除非住宅房屋，按照被拆除房屋建筑面積安置，或由拆遷人和被拆除房屋使用人互相協(xié)商解決，也可在補(bǔ)償后由被拆除房屋使用人的主管部門統(tǒng)籌安置。
拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起直接經(jīng)濟(jì)損失的，由拆遷人付給適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)。
拆除中、小學(xué)校舍或幼兒園，在新的校舍、幼兒園按規(guī)劃要求未建成前，必須保證學(xué)生就近入學(xué)，不得因拆遷而影響正常教學(xué)工作。
第二十三條 被拆除房屋的使用人因拆遷而搬家的，由拆遷人付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。
在規(guī)定過(guò)渡期限內(nèi)，被拆除房屋的使用人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人的責(zé)任而延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，從逾期之日起應(yīng)加倍增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
在規(guī)定過(guò)渡期限內(nèi)，由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第五章 法律責(zé)任
第二十四條 拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷的安置、補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題達(dá)不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解無(wú)效的，各方均可在調(diào)解終止之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人不服從調(diào)解逾期又不起訴的，房屋拆遷部門可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十五條 被拆遷人不執(zhí)行拆遷協(xié)議、拒絕或拖延搬遷、拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，經(jīng)房屋拆遷主管部門和其上級(jí)部門進(jìn)行批評(píng)教育無(wú)效，由拆遷人或受拆遷人委托實(shí)施拆遷的單位向人民法院起訴。
第二十六條 拆遷人或受拆遷人委托實(shí)施拆遷的單位具有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責(zé)令停止拆遷或限期改正，應(yīng)對(duì)直接責(zé)任人及其單位主管人給予行政處罰，并處以罰款：
1.未按房屋拆遷程序辦理手續(xù)或未取得房屋拆遷許可證而委托拆遷的；
2.未取得房屋拆遷資格證書(shū)實(shí)施拆遷的；
3.擅自提高或降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或縮小補(bǔ)償、安置范圍的；
4.任意擴(kuò)大或縮小已依法確定的拆遷范圍的；
5.無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)規(guī)定拆遷期限或擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限的；
6.其他違反本《條例》的。
第二十七條 被處罰的當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書(shū)之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人也可在接到處罰通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十八條 脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆遷房屋的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
房屋拆遷部門工作人員弄虛作假、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第二十九條 拆遷軍事設(shè)施、教堂寺廟、文物古跡、古建筑、外僑房屋及代管房產(chǎn)等，應(yīng)依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
第三十條 市、縣人民政府可按照本條例制定具體規(guī)定，并報(bào)上一級(jí)人民政府備案。
山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例最新內(nèi)容第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。
第三條 本條例所稱拆遷當(dāng)事人，包括拆遷人和被拆遷人。
拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊區(qū)改建，改善城市生態(tài)環(huán)境和居民居住條件，有利于保護(hù)城市歷史文化風(fēng)貌，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
第五條 拆遷人必須按照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置;被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
第六條 省建設(shè)行政主管部門對(duì)全省城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。
發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、公安、物價(jià)、文物、工商行政管理等部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理的有關(guān)工作。
第七條 任何單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)違反城市規(guī)劃、拆遷審批程序或者擴(kuò)大拆遷規(guī)模以及濫用強(qiáng)制手段、野蠻拆遷等行為進(jìn)行舉報(bào)。
縣級(jí)以上人民政府監(jiān)察、房屋拆遷管理等部門接到舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。
第二章 拆遷管理
第八條 設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市規(guī)劃和本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，編制城市房屋拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃、年度計(jì)劃和拆遷安置房屋年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省發(fā)展改革部門審批。
經(jīng)審查批準(zhǔn)的城市房屋拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃、年度計(jì)劃和拆遷安置房屋年度建設(shè)計(jì)劃，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府報(bào)同級(jí)人大會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。
確需調(diào)整拆遷計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照前款的規(guī)定重新報(bào)批，但不得超過(guò)已批準(zhǔn)的年度拆遷規(guī)模。
第九條 列入拆遷年度計(jì)劃內(nèi)的房屋需要拆遷的，申請(qǐng)拆遷的建設(shè)單位可憑規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)或者其它有關(guān)批準(zhǔn)文件，提請(qǐng)房屋拆遷管理部門發(fā)出通知，向有關(guān)單位或者個(gè)人核查擬拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)情況、使用情況以及租賃情況等。有關(guān)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。
申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門提交下列材料：
(一)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件及附圖;
(三)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;
(四)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;
(五)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房源證明和辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
拆遷計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、動(dòng)工拆遷和完成拆遷的具體時(shí)間等內(nèi)容;拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋及其附屬物的基本情況、補(bǔ)償安置費(fèi)用概算、拆遷安置用房平面設(shè)計(jì)圖、臨時(shí)過(guò)渡方式和期限以及被拆遷房屋面積低于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的補(bǔ)償安置辦法等內(nèi)容。
第十一條 房屋拆遷管理部門收到申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)行政許可的法律規(guī)定對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證;不符合條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可決定書(shū)，并說(shuō)明理由。
房屋拆遷管理部門對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)舉行聽(tīng)證會(huì)等方式聽(tīng)取申請(qǐng)人和申請(qǐng)拆遷范圍內(nèi)有關(guān)單位、個(gè)人對(duì)拆遷方案等問(wèn)題的意見(jiàn)。
第十二條 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等內(nèi)容，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補(bǔ)償安置方案、拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施拆遷的單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督。
房屋拆遷管理部門和拆遷人及有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。
第十三條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
(一)新建、改建、擴(kuò)建房屋;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)建立新的房屋租賃關(guān)系。
房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年;拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，但延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)一年。
第十四條 拆遷人必須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限實(shí)施房屋拆遷，并按照有關(guān)規(guī)定繳納拆遷管理費(fèi)。
拆遷期限不得超過(guò)一年。未在拆遷期限內(nèi)完成拆遷，需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿前十五日內(nèi)，向房屋拆遷管理部門提出書(shū)面延期拆遷申請(qǐng);房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)。批準(zhǔn)延期拆遷的，延長(zhǎng)期限累計(jì)不得超過(guò)一年。逾期未申請(qǐng)或者經(jīng)申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，房屋拆遷許可證自行失效。
第十五條 拆遷人可以自行拆遷，也可以實(shí)行委托拆遷。
拆遷人實(shí)行委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立書(shū)面拆遷委托合同，拆遷人按照規(guī)定支付委托拆遷費(fèi)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起十五日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
實(shí)施房屋拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書(shū)。城市房屋拆遷單位的資格管理辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十六條 在拆遷期限內(nèi)，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)和安置面積、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)，訂立書(shū)面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷公有出租住宅房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立書(shū)面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂之日起三十日內(nèi)，將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)房屋拆遷管理部門備案。
拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷、后訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
第十七條 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人反悔或者拒絕履行的，當(dāng)事人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。
第十八條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。
房屋拆遷管理部門或者同級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起七日內(nèi)，以書(shū)面形式作出受理或者不予受理的決定;決定不予受理的，還應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)或者拆遷面積超過(guò)三分之一的，房屋拆遷管理部門或者同級(jí)人民政府在決定受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。
決定受理的，房屋拆遷管理部門或者同級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)自決定受理之日起三十日內(nèi)作出裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房的，復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，但法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的除外。
第十九條 拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務(wù)，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第二十條 拆遷人及相關(guān)單位不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供暖、交通等基本生活條件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、構(gòu)筑物等。
任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫、欺詐等手段迫使被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者搬遷。
第二十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆除房屋后三十日內(nèi)，持房屋拆遷許可證和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理房屋注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋權(quán)屬證書(shū)。
拆遷涉及土地使用權(quán)變更的，必須依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。
第二十二條 拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺觀、文物古跡以及外國(guó)駐華領(lǐng)事館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第二十三條 拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金必須足額到位，全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)共同簽訂協(xié)議，實(shí)行專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?。
拆遷補(bǔ)償安置資金的使用，由房屋拆遷管理部門出具資金用途的說(shuō)明后，金融機(jī)構(gòu)方可撥付。
被拆遷人有權(quán)要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明。金融機(jī)構(gòu)出具虛假拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
第二十四條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷實(shí)施情況和拆遷補(bǔ)償安置情況的監(jiān)督檢查，建立、健全拆遷檔案管理制度和統(tǒng)計(jì)資料報(bào)告制度。
拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)整理并妥善保管拆遷資料，并應(yīng)當(dāng)在完成拆遷后三十日內(nèi)向房屋拆遷管理部門移交拆遷資料。
第三章 拆遷補(bǔ)償與安置
第二十五條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
除本條例另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。
第二十六條 拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致的，依照其約定。
拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府確定，報(bào)省建設(shè)行政主管部門備案，并向社會(huì)公布。
第二十七條 被拆遷房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)以所提供的安置房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋和被拆遷房屋的價(jià)格均按本條例的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估確定。雙方結(jié)清差價(jià)后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。
拆遷非營(yíng)利的公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
第二十八條 被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積內(nèi)增加面積所需的費(fèi)用，由拆遷人承擔(dān)。
第二十九條 被拆遷房屋和安置房屋的面積均按建筑面積計(jì)算。
被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權(quán)證書(shū)載明的建筑面積或者計(jì)租表載明的建筑面積為準(zhǔn)。無(wú)房屋所有權(quán)證書(shū)或者計(jì)租表但建設(shè)手續(xù)合法的房屋，或者計(jì)租表上只載明使用面積的房屋，其建筑面積以批準(zhǔn)建設(shè)文件載明的建筑面積或者以房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量的建筑面積為準(zhǔn)。
第三十條 拆遷人提供的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)符合國(guó)家和省規(guī)定的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn);
(二)符合國(guó)家和省規(guī)定的房屋建筑設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn);
(三)產(chǎn)權(quán)清晰。
拆遷人提供的安置房屋應(yīng)當(dāng)是新建房屋;提供其他房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)被拆遷人同意。
第三十一條 被拆遷房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)拆遷范圍的要求和建設(shè)工程項(xiàng)目的性質(zhì)確定。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設(shè)，被拆遷人要求就地實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，拆遷人應(yīng)當(dāng)就地安置。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于社會(huì)公益性項(xiàng)目或者城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的，實(shí)行異地安置。
第三十二條 拆遷非營(yíng)利的公益事業(yè)房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。
第三十三條 拆遷出租房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償或者安置。
被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。但是，原房屋租賃合同另有約定的除外。
第三十四條 拆遷非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有權(quán)證書(shū)用途欄內(nèi)標(biāo)明營(yíng)業(yè)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)用房給予補(bǔ)償或者安置。
拆遷的住宅房屋用作營(yíng)業(yè)用房，且符合下列條件的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
(一)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有納稅記錄;
(二)房屋所有權(quán)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)一致。
第三十五條 拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，由當(dāng)事人在拆遷期限內(nèi)自行拆除;逾期不拆除的，由拆遷人提請(qǐng)城市規(guī)劃行政主管部門或者城市綜合執(zhí)法部門依法查處。
拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可按照工程造價(jià)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但批準(zhǔn)臨時(shí)建筑時(shí)規(guī)定不予補(bǔ)償?shù)某狻?/p>
第三十六條 拆遷的房屋存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的，由當(dāng)事人協(xié)商解決;在拆遷期限內(nèi)未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門同意后可先行拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。糾紛解決后，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償或者進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第三十七條 拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第三十八條 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，按照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律、法規(guī)執(zhí)行。
第三十九條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
第四十條 被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償且自行尋找安置用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人選取產(chǎn)權(quán)調(diào)換且自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第四十一條 拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。
因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)從逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)從逾期之月起支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
第四十二條 拆遷非住宅房屋，造成被拆遷人或者房屋承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)。
第四十三條 搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)、委托拆遷費(fèi)、專家鑒定費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定并向社會(huì)公布。
第四章 拆遷評(píng)估
第四十四條 被拆遷房屋和安置房屋需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)由取得房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)不得存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系。
第四十五條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)每年向社會(huì)公布拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的名錄，供拆遷當(dāng)事人選擇。
第四十六條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商選擇拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu);協(xié)商不成的，由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織抽簽確定;拆遷當(dāng)事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。
拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)與選定的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)訂立拆遷評(píng)估委托合同，并自合同簽訂后十五日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門備案。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)，但被拆遷人自行委托或者本條例另有規(guī)定的除外。
拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。
第四十七條 房屋拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)比較法，不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以選用其它評(píng)估方法，但應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明原因。
第四十八條 拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)出具評(píng)估報(bào)告，不得與拆遷當(dāng)事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益，不得以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估報(bào)告必須由兩名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)評(píng)估活動(dòng)和評(píng)估結(jié)果。
拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
第四十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果向被拆遷人公示，公示期不得少于七日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取意見(jiàn)。
公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在公示期滿后十日內(nèi)送達(dá)被拆遷人。
第五十條 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見(jiàn)的，提出異議的當(dāng)事人可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，也可以另行委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果的差異在允許誤差范圍內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效，重新評(píng)估費(fèi)用由提出異議的拆遷當(dāng)事人承擔(dān)。超出允許誤差范圍的，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見(jiàn)的，提出異議的拆遷當(dāng)事人可以向省或者設(shè)區(qū)的市房屋拆遷評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。房屋拆遷評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)成立專家小組進(jìn)行鑒定，其鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。重新評(píng)估和專家鑒定費(fèi)用由未被采用評(píng)估結(jié)果的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
拆遷評(píng)估專家委員會(huì)由省、設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理部門從注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師以及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家中選定組成，并予以公示。專家鑒定小組的組成人員應(yīng)當(dāng)從專家委員會(huì)中隨機(jī)抽取，并不得少于三人。
允許誤差范圍由設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理部門會(huì)同物價(jià)部門確定并向社會(huì)公布。
第五章 法律責(zé)任
第五十一條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰：
(一)未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的;
(二)拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的;
(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷的;
(四)委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的;
(五)擅自改變或者延長(zhǎng)拆遷期限的;
(六)接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的。
第五十二條 拆遷人在拆遷期間，違反本條例第二十條第一款規(guī)定的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，恢復(fù)原狀;給被拆遷人、房屋承租人造成損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十三條 拆遷人違反本條例規(guī)定，將拆遷補(bǔ)償安置資金挪作他用的，由房屋拆遷管理部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期仍未改正的，處挪用資金金額百分之三以上百分之十以下的罰款。
第五十四條 房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋拆遷評(píng)估人員在房屋拆遷評(píng)估中，違反房屋拆遷評(píng)估的有關(guān)規(guī)定和規(guī)范，出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告、與拆遷當(dāng)事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益或者以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予處罰;給拆遷當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十五條 設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府、房屋拆遷管理部門和其他有關(guān)部門，違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違反規(guī)定審查、核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的;
(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)或者對(duì)違反拆遷管理規(guī)定的行為不予查處的;
(三)拆遷范圍確定后，違反規(guī)定辦理應(yīng)當(dāng)暫停辦理的事項(xiàng)的;
(四)房屋拆遷管理部門接受拆遷委托或者作為拆遷人實(shí)施拆遷的;
(五)未按規(guī)定受理房屋拆遷糾紛申請(qǐng)并依法作出裁決的;
(六)違反規(guī)定組織實(shí)施房屋強(qiáng)制拆遷的;
(七)未經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)商和組織抽簽，房屋拆遷管理部門直接指定房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的;
(八)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為并造成比較嚴(yán)重后果的。
第六章 附則
第五十六條 在城市規(guī)劃區(qū)范圍外的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，依照本條例執(zhí)行。
第五十七條 因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地上房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)和同一區(qū)位國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)相一致。
第五十八條 本條例自20xx年12月1日起施行。本條例施行前已由房屋拆遷管理部門公告實(shí)施的房屋拆遷，按照原規(guī)定執(zhí)行。
房屋拆遷的形式有三種1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。
即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補(bǔ)償、安置等工作。它是國(guó)家提倡和鼓勵(lì)采用的拆遷方式，《拆遷條例》規(guī)定：有條件的城市和城市中實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一拆遷。
2、自行拆遷。
它是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。主要拆遷業(yè)務(wù)人員必須在拆遷主管機(jī)關(guān)進(jìn)行培訓(xùn)，取得拆遷資格證書(shū)后才能上崗。
特此通知。
關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)》的通知
（（93）建房住字第30號(hào)）
全文
各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）；直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市建委、房地產(chǎn)管理局：
國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱《拆遷條例》）已二年多了。為了切實(shí)貫徹執(zhí)行《拆遷條例》，進(jìn)一步加強(qiáng)拆遷行政主管部門自身建設(shè)和拆遷行業(yè)的管理，促進(jìn)拆遷管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定了《城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)》（試行）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，作為城市房屋拆遷行政主管部門考核評(píng)比的依據(jù)。希望你們能認(rèn)真總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，大力組織開(kāi)展拆遷管理爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，把城市房屋拆遷管理工作提高到一個(gè)新水平。
附：城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)。
城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)（試行）
為了進(jìn)一步加強(qiáng)全國(guó)城市房屋拆遷管理工作，促進(jìn)拆遷管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，全面提高拆遷管理水平，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
1.管理機(jī)構(gòu)健全，配備了適應(yīng)工作需要的、經(jīng)過(guò)統(tǒng)一培訓(xùn)、具有相應(yīng)專業(yè)水平的專職管理人員。
2.依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和國(guó)家拆遷行政主管部門的有關(guān)文件規(guī)定，代政府及時(shí)地?cái)M定符合本地實(shí)際的地方法規(guī)或規(guī)章及相關(guān)的配套政策和標(biāo)準(zhǔn)。
3.制定了完整的行之有效的拆遷管理工作程序和表式，能及時(shí)掌握情況和有序地處理問(wèn)題，實(shí)行規(guī)范化管理。
4.堅(jiān)持依法行政，能做到本城市統(tǒng)一拆遷政策、標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一拆遷行業(yè)管理。
5.建立健全了強(qiáng)化內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章、制度，推行了崗位責(zé)任制和目標(biāo)管理，做到工作有計(jì)劃、有檢查、有總結(jié)、有評(píng)比。
6.能深入基層調(diào)查研究，加強(qiáng)拆遷全過(guò)程的監(jiān)督、檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。
7.嚴(yán)格“房屋拆遷許可證”和“房屋拆遷資格證書(shū)”的審批制度，堅(jiān)持按程序辦事，差錯(cuò)率不超過(guò)1％。
8.加強(qiáng)被拆遷居民過(guò)渡和安置的管理，當(dāng)年按協(xié)議規(guī)定期限進(jìn)戶率要達(dá)到95％以上。
9.公開(kāi)辦事制度，提高工作效率，做好對(duì)群眾的宣傳解釋工作。認(rèn)真、及時(shí)、妥善處理來(lái)信來(lái)訪，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)處理和呈報(bào)上級(jí)部門的批轉(zhuǎn)件。越級(jí)上訪率不超過(guò)2％，申請(qǐng)行政或司法強(qiáng)制執(zhí)行的戶數(shù)不超過(guò)3‰。
10.加強(qiáng)拆遷管理人員和從事拆遷工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，培訓(xùn)面和持證上崗率均達(dá)到95％以上。
關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償；補(bǔ)償程序；公共利益
中圖分類號(hào)：DF459 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-2972(2009)04-0117-05
一、引言
城市房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進(jìn)舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，在城市房屋拆遷過(guò)程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過(guò)激行為，其根本原因在于我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還不完善，難以切實(shí)保障被拆遷人的合法權(quán)益。這一問(wèn)題引起了我國(guó)理論界的關(guān)注，施國(guó)慶在《城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷》(《城市問(wèn)題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度與城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度兩個(gè)方面對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷進(jìn)行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度缺陷體現(xiàn)在評(píng)估方法、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇、劃撥土地處理方式、政府指導(dǎo)的基準(zhǔn)價(jià)格等四個(gè)方面；城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價(jià)計(jì)算與以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋兩個(gè)方面。該文的分析比較細(xì)致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補(bǔ)償與救濟(jì)程序等方面的探討。宋揚(yáng)在《我國(guó)城市房屋拆遷中存在的問(wèn)題與完善對(duì)策》(《湖南財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價(jià)制度、城市房屋拆遷補(bǔ)償制度等方面存在的問(wèn)題，并提出了完善的對(duì)策。提出了擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個(gè)方面的建議，具有一定的價(jià)值。吳訪非等在《對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的思考》《就陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第4期)一文中對(duì)商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進(jìn)行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關(guān)系調(diào)整，拆遷關(guān)系自始至終應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)機(jī)制，以民事法律關(guān)系解決拆遷人和被拆遷人的補(bǔ)償糾紛問(wèn)題。公益性拆遷是政府介入和干預(yù)的強(qiáng)制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關(guān)系調(diào)整。兩種拆遷補(bǔ)償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務(wù)主體均不同；提出制定相關(guān)法律，明確規(guī)范公益性項(xiàng)目的范圍；確立聽(tīng)證前置程序，確保補(bǔ)償費(fèi)用的合理性；確立以人為本原則，實(shí)施人性化拆遷；盡快啟動(dòng)行政強(qiáng)制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題已引起理論界與實(shí)踐部門的關(guān)注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個(gè)方面的不足之處，即如何認(rèn)識(shí)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件，如何從實(shí)體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補(bǔ)償程序與救濟(jì)程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問(wèn)題，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)和促進(jìn)我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善，很有必要。
二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件
城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋予以拆除，對(duì)被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。城市房屋拆遷補(bǔ)償制度是城市房屋拆遷活動(dòng)及對(duì)由拆遷活動(dòng)引起的被拆遷人所遭受的損失合理補(bǔ)償?shù)闹贫?。從拆遷人申請(qǐng)拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，到最后的對(duì)被拆遷人給予合理的補(bǔ)償，不僅涉及行政法律關(guān)系，也涉及到民事法律關(guān)系。
(一)城市房屋拆遷補(bǔ)償性質(zhì)
1、城市房屋拆遷的本質(zhì)是對(duì)土地的征收
在我國(guó)，對(duì)農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對(duì)象的，法律明確規(guī)定是對(duì)土地進(jìn)行征用，青苗等作為土地的附著物來(lái)征收，而在城市的國(guó)有土地使用權(quán)征收中直接征收的對(duì)象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質(zhì)屬性，因?yàn)椴疬w房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰(shuí)也無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)。在對(duì)拆遷房屋的補(bǔ)償中，主要部分是對(duì)土地的補(bǔ)償，拆遷中的矛盾多是因?yàn)橥恋匮a(bǔ)償而起即為明證。因此，為了社會(huì)公益而對(duì)土地進(jìn)行征收是我國(guó)城市房屋拆遷的本質(zhì)。
2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補(bǔ)償法律關(guān)系
民事賠償與民事補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實(shí)不同，引起民事賠償發(fā)生的事實(shí)是違法行為，而引起民事補(bǔ)償發(fā)生的事實(shí)必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實(shí)施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關(guān)系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補(bǔ)償法律關(guān)系，如果是違法行為，則構(gòu)成侵權(quán)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人承擔(dān)民事賠償法律責(zé)任，而不是民事補(bǔ)償責(zé)任。
(二)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的法律要件
1、必須符合社會(huì)公共利益的目的
城市房屋拆遷是國(guó)家為了公共利益的需要而對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的限制，任何公權(quán)力要跨越個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權(quán)利的國(guó)家權(quán)力合憲性的標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡是確立征收制度的國(guó)家，其憲法和民法都無(wú)一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過(guò)對(duì)何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國(guó)家在不同的時(shí)期常有不同的認(rèn)識(shí)和理解。大多數(shù)國(guó)家在法律界定時(shí)采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項(xiàng)列出。如韓國(guó)《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關(guān)國(guó)防軍事建設(shè)事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測(cè)等事業(yè)、國(guó)家或地方公共團(tuán)體設(shè)立的辦公場(chǎng)所等、國(guó)家或者公共團(tuán)體指派的建設(shè)項(xiàng)目等?！痹谖覈?guó)，2008年3月通過(guò)的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?/p>
2、必須符合正當(dāng)程序
城市房屋拆遷是對(duì)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護(hù)市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對(duì)拆遷規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。拆遷的程序是對(duì)被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國(guó)立法的重視。我國(guó)憲法和法律對(duì)征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒(méi)有上升到“正當(dāng)程序”的高度。事實(shí)上，我國(guó)法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的司法程序。對(duì)此，有學(xué)者明確提出了“征收?qǐng)?zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補(bǔ)償過(guò)低的，被征收人有權(quán)向人民法院提訟，請(qǐng)求給予合理的補(bǔ)償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。
3、必須給予充分的補(bǔ)償
雖然出于社會(huì)公共利益的需要，對(duì)市場(chǎng)主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制是必要的，但拆遷意味著對(duì)市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失，從保護(hù)各類市場(chǎng)主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是必要的。征收土地要安排被征地
人的社會(huì)保障費(fèi)，保障相對(duì)人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個(gè)人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩?lái)沒(méi)有哪個(gè)制度否認(rèn)過(guò)憲法的征收權(quán)，重要的是對(duì)征收的法律限制?！睂?shí)際上，對(duì)于征收，最為重要的限制方式莫過(guò)于充分而合理的補(bǔ)償。
三、我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償中的法律問(wèn)題
1991年3月22日《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的頒布，標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償制度初步確立。2001年6月6日國(guó)務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過(guò)了新修改的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，“本次修改最重要的一點(diǎn)是明確了可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權(quán)的因素，對(duì)保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益起到了非常重要的作用?！苯陙?lái)，我國(guó)在城市房屋拆遷補(bǔ)償方面取得了重大進(jìn)步，但仍存在著以下主要問(wèn)題。
(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分
在城市房屋拆遷中，由于法律沒(méi)有明確規(guī)定哪些拆遷項(xiàng)目屬于公共利益，哪些拆遷項(xiàng)目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號(hào)大搞賣地拆遷，將原來(lái)居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，給予很低的補(bǔ)償拆除房屋，然后開(kāi)發(fā)商在此地上開(kāi)發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來(lái)居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國(guó)有土地使用權(quán)被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉?biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財(cái)產(chǎn)開(kāi)通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對(duì)強(qiáng)制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個(gè)判斷的原則與大致標(biāo)準(zhǔn)，從而在實(shí)踐中能夠?qū)娌疬w按照補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時(shí)，可強(qiáng)制拆遷。但對(duì)于商業(yè)拆遷。可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場(chǎng)交易價(jià)格取得所有權(quán)，不支持這類拆遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。
(二)拆遷補(bǔ)償方式存在缺陷
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指對(duì)被拆遷房屋以貨幣的形式給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以確定。該方式的重點(diǎn)是對(duì)被拆遷房屋如何估價(jià)的問(wèn)題，這在實(shí)踐中存在兩個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，一是估價(jià)不合理?！稐l例》只是原則性地規(guī)定補(bǔ)償金額“以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》提出的“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法”只是一個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)。而在地方實(shí)際操作中，被拆遷戶尋找新住房時(shí)必須通過(guò)商品房市場(chǎng)購(gòu)買，要支付的是隨時(shí)變動(dòng)著的市場(chǎng)價(jià)格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇程序的不公正。在實(shí)際拆遷中，評(píng)估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而評(píng)估機(jī)構(gòu)往往與委托人有利益關(guān)系。在缺乏嚴(yán)密市場(chǎng)監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價(jià)中的中立性和公正性。
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以實(shí)物形態(tài)即房屋補(bǔ)償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)差。在實(shí)踐中，該補(bǔ)償方式亦存在缺陷。首先，價(jià)格計(jì)算的不一致。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的立法用意是體現(xiàn)等價(jià)交換原則，但在實(shí)際操作中卻按重置成本法對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，對(duì)于安置房屋卻是按照市場(chǎng)價(jià)格(或者市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上的優(yōu)惠價(jià))來(lái)估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來(lái)得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來(lái)的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質(zhì)量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為降低成本和牟取利益，建設(shè)單位在發(fā)包工程時(shí)往往將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的建筑企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤(rùn)，從而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量難以保證。
(三)拆遷補(bǔ)償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補(bǔ)償范圍僅限于房屋及附屬物，而對(duì)土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。這些規(guī)定與國(guó)外的補(bǔ)償范圍相比顯得非常狹窄。在我國(guó)城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~根本無(wú)法在相同區(qū)位購(gòu)買到等面積、同品質(zhì)的房屋，這除了對(duì)被拆遷房屋本身的估價(jià)有失公正外，另一個(gè)重要的因素就是拆遷補(bǔ)償中沒(méi)有考慮土地使用權(quán)等的補(bǔ)償。舊房的評(píng)估價(jià)值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價(jià)值、搬遷的合理?yè)p失費(fèi)和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償以及其他一些隱形損失等。但開(kāi)發(fā)商興建的商品房的銷售價(jià)格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、支付給原居民的補(bǔ)償費(fèi)、裝修成本、經(jīng)營(yíng)成本及開(kāi)發(fā)商期望得到的利潤(rùn)。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面的問(wèn)題主要有：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實(shí)際操作和被拆遷人利益的保護(hù)；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補(bǔ)償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出最后的價(jià)格。這樣可能會(huì)產(chǎn)生兩方面的問(wèn)題。一方面，政府定價(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)差距有可能過(guò)大?！芭c國(guó)外房屋拆遷補(bǔ)償制度相比較，我國(guó)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，造成了被拆遷人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”。句另一方面，房地產(chǎn)的評(píng)估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對(duì)自己財(cái)產(chǎn)定價(jià)的權(quán)利，拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格的確定方面更有主動(dòng)權(quán)。在沒(méi)有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)做出不利于被拆遷人的評(píng)估結(jié)果。
(四)拆遷及補(bǔ)償程序不夠健全
在“釘子戶”事件的整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，戶主、政府和開(kāi)發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒(méi)有及時(shí)張貼、沒(méi)有在拆遷時(shí)效內(nèi)拆遷、肆意斷水?dāng)嚯娪绊憫糁魃?、?tīng)證會(huì)就像走過(guò)場(chǎng)一樣，并沒(méi)有按照程序進(jìn)行等。目前《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)城市房屋拆遷及補(bǔ)償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全”等相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機(jī)制，不能吸收公眾意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息的交流與溝通；關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定存在著諸多問(wèn)題，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益；城市拆遷補(bǔ)
償中，由于沒(méi)有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時(shí)限等程序規(guī)則，在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問(wèn)題。
四、我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善
(一)從實(shí)體與程序上準(zhǔn)確界定“公共利益”
我國(guó)2004年憲法修正案明確實(shí)行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補(bǔ)償?shù)那疤?。由于?duì)公共利益缺乏認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對(duì)這類拆遷應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，要論證能給城市帶來(lái)多大的發(fā)展，給民眾帶來(lái)多大的利益。必要時(shí)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，由公眾決定是否符合公共利益。因?yàn)椤肮怖姹旧硎且粋€(gè)開(kāi)放的、發(fā)展的概念，試圖通過(guò)立法文本嚴(yán)格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權(quán)力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過(guò)法律程序來(lái)認(rèn)定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認(rèn)定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來(lái)加以界定。如梁慧星教授在《中國(guó)民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會(huì)公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國(guó)家可以征收自然人和法人的財(cái)產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)、公共水源及引水地區(qū)保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益。”盡管簡(jiǎn)單的規(guī)定有可能依然無(wú)法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)，但有一個(gè)大致的界限要好一些。在遇到爭(zhēng)議的時(shí)候。召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當(dāng)前拆遷中存在的矛盾。對(duì)于不符合公共利益的商業(yè)開(kāi)發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權(quán)，而對(duì)于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。
(二)豐富拆遷補(bǔ)償方式，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在補(bǔ)償方式上就應(yīng)以金錢補(bǔ)償為主，以實(shí)物補(bǔ)償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補(bǔ)被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，包括確定計(jì)算補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的日期、補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)計(jì)算的方法，從而最終確定對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額，并且該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過(guò)大而導(dǎo)致的不可操作性。
完善拆遷評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制對(duì)被拆遷人權(quán)益保護(hù)至關(guān)重要。就拆遷評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)通過(guò)以下程序解決。被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，首先可由拆遷主管部門責(zé)成拆遷人組織拆遷評(píng)估單位與被拆遷人的對(duì)話會(huì)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)詳細(xì)介紹評(píng)估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計(jì)算過(guò)程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評(píng)估機(jī)構(gòu)說(shuō)明后被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。如兩個(gè)評(píng)估單位的評(píng)估結(jié)果超過(guò)規(guī)定的誤差范圍，或兩個(gè)評(píng)估單位的評(píng)估結(jié)果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加的聽(tīng)證會(huì)，由兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行答辯，由專家組對(duì)估價(jià)結(jié)果是否合理進(jìn)行鑒定。為此，應(yīng)建立相應(yīng)的拆遷評(píng)估委員會(huì)和拆遷評(píng)估專家?guī)欤疬w評(píng)估委員會(huì)由拆遷評(píng)估專家?guī)祀S機(jī)產(chǎn)生，對(duì)拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。
(三)明確政府在拆遷補(bǔ)償中的角色定位
房屋拆遷向來(lái)都是政府在城市規(guī)劃與建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。當(dāng)前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關(guān)系到整個(gè)城市建設(shè)成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應(yīng)予以正視和關(guān)注。
城市房屋拆遷的本質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，自用或者出讓給其他開(kāi)發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國(guó)有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補(bǔ)償活動(dòng)，或者委托開(kāi)發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢(shì)地位的被拆遷人不可能進(jìn)行公平的討價(jià)還價(jià)。因此，關(guān)鍵問(wèn)題是政府應(yīng)該認(rèn)清自己在拆遷過(guò)程中的位置，主要職責(zé)應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和審批，而不應(yīng)過(guò)多地介入拆遷人與被拆遷人之間補(bǔ)償問(wèn)題的具體解決過(guò)程；要從執(zhí)行過(guò)程中脫離出來(lái)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變相關(guān)部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)的管理者?？偟膩?lái)說(shuō)，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護(hù)者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會(huì)秩序的維護(hù)者、拆遷規(guī)劃的指導(dǎo)者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個(gè)角色的根本立足點(diǎn)是人民的切身利益，所有角色都應(yīng)該且必須圍繞這一根本點(diǎn)米進(jìn)行定位。
(四)完善司法救濟(jì)程序
“無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利”，一套健全和有效的救濟(jì)程序，對(duì)保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益作用巨大。但我國(guó)規(guī)定在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》中的救濟(jì)程序并不能達(dá)到上述要求，需要從以下方面予以完善。
1、刪除《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條有關(guān)訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定?！缎姓V訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會(huì)公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無(wú)例外條件，這對(duì)下位法來(lái)說(shuō)是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>
拆遷補(bǔ)償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實(shí)施單位依照我國(guó)集體土地和國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在征收國(guó)家集體土地上單位、個(gè)人的房屋時(shí)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行立項(xiàng)評(píng)審，給予所有權(quán)人安置和遷移損失補(bǔ)償。
對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞揭约把a(bǔ)償辦法等做了相關(guān)規(guī)定。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。
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第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷單位的資格管理，保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合本市具體情況，制定本規(guī)定。
第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋及其地上附屬物拆遷的單位，均需執(zhí)行本規(guī)定。
第三條 南京市房產(chǎn)管理局是我市房屋拆遷主管部門，要依照《江蘇城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《南京市城市房屋拆遷管理辦法》和本規(guī)定，對(duì)實(shí)施房屋拆遷的單位進(jìn)行資格審查，頒發(fā)《房屋折遷資格證書(shū)》（簡(jiǎn)稱《資格證書(shū)》），并負(fù)責(zé)對(duì)房屋拆遷單位進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
第四條 本規(guī)定所稱房屋拆遷單位，系指專營(yíng)房屋拆遷的事業(yè)或企業(yè)單位、兼營(yíng)房屋拆遷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、建設(shè)單位在本單位使用土地范圍內(nèi)自行拆遷的辦事機(jī)構(gòu)。
專營(yíng)房屋拆遷單位，承擔(dān)社會(huì)房屋拆遷任務(wù)；兼營(yíng)房屋拆遷單位，一般只負(fù)責(zé)本單位開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作，經(jīng)市房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)，也可承擔(dān)其他建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作。
第五條 專營(yíng)、兼營(yíng)房屋拆遷單位，應(yīng)是勞務(wù)服務(wù)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有獨(dú)立的法人資格。
第六條 專營(yíng)、兼營(yíng)房屋拆遷單位，必須具備以下條件：
1.上級(jí)主管部門同意組建房屋拆遷單位的批準(zhǔn)文件；
2.經(jīng)批準(zhǔn)確定的法人代表和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；
3.與所承擔(dān)的業(yè)務(wù)規(guī)模和性質(zhì)相適應(yīng)的拆遷專業(yè)人員和工程技術(shù)人員，及與所承擔(dān)的業(yè)務(wù)規(guī)模和性質(zhì)相適應(yīng)的自有資金和拆遷手段；
4.有專職的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)人員及固定的辦公地點(diǎn)。
第七條 專營(yíng)、兼營(yíng)房屋拆遷單位，必須經(jīng)市房屋拆遷主管部門作資格審查，領(lǐng)取《資格證書(shū)》，并到工商行政管理部門辦理并取得專營(yíng)或兼營(yíng)房屋拆遷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可辦理拆遷業(yè)務(wù)。其拆遷專業(yè)人員必須經(jīng)市房屋拆遷主管部門培訓(xùn)，考核合格并領(lǐng)取《動(dòng)遷工作證》后，方可上崗從事拆遷工作。
第八條 本規(guī)定前已成立的房屋拆遷單位，須經(jīng)市房屋拆遷主管部門復(fù)查，合格者按本規(guī)定第七條規(guī)定的程序辦理。
第九條 建設(shè)單位自行拆遷，必須向市房屋拆遷主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可組織實(shí)施；其拆遷人員須經(jīng)市房屋拆遷主管部門培訓(xùn)，考核合格后方可上崗。
第十條 拆遷人委托拆遷，被委托單位必須是經(jīng)資格審查合格，并領(lǐng)有《資格證書(shū)》和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的單位。雙方簽定的協(xié)議，須辦理鑒證手續(xù)。
第十一條 領(lǐng)有《資格證書(shū)》的拆遷單位，經(jīng)市房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，可跨區(qū)拆遷。
第十二條 市房屋拆遷主管部門對(duì)已取得《資格證書(shū)》的專營(yíng)、兼營(yíng)房屋拆遷單位，實(shí)施年度拆遷工作考查。考查合格者，給予驗(yàn)印；不合格者，責(zé)令停業(yè)整頓或取消《資格證書(shū)》，并建議工商行政管理部門吊銷房屋拆遷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第十三條 市房屋拆遷主管部門應(yīng)建立房屋拆遷單位檔案，記錄其所拆遷工程的座落、性質(zhì)、規(guī)模和拆遷人員的工作情況。
第十四條 市房屋拆遷主管部門，每年要對(duì)拆遷專業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)考核合格者，驗(yàn)印《動(dòng)遷工作證》。不經(jīng)驗(yàn)印《動(dòng)遷工作證》的拆遷專業(yè)人員，不得上崗從事拆遷工作。
第十五條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《資格證書(shū)》或《動(dòng)遷工作證》，違者由市房屋拆遷主管部門予以沒(méi)收。
第十六條 《資格證書(shū)》或《動(dòng)遷工作證》遺失，必須登報(bào)聲明作廢后，方可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第十七條 房屋拆遷單位發(fā)生分立、合并或撤銷的，必須重新履行資格審查批準(zhǔn)手續(xù)或繳銷《資格證書(shū)》；變更法定代表人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理變更手續(xù)。
第十八條 本市所轄各縣的房屋拆遷單位資格管理，可參照本規(guī)定執(zhí)行。
論文摘要:城市房屋拆遷既涉及到被拆遷人、拆遷人、社會(huì)公共等諸多利益，又牽涉到民事、行政、刑事法律關(guān)系等諸多領(lǐng)域，也影響到被拆遷人憲法上的基木權(quán)利、民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利等許多方而權(quán)利。而長(zhǎng)期以來(lái)，有關(guān)拆遷的行政法規(guī)的缺陷和小足已嚴(yán)重影響到國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和公民個(gè)人合法權(quán)益，究其原因主要是行政立法、行政救濟(jì)和司法審查的缺失，但史重要的是缺失公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先于國(guó)家行政權(quán)力的法治理念。
長(zhǎng)期以來(lái)，拆房遷屋工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方而和環(huán)節(jié)，為推動(dòng)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市環(huán)境和被拆遷人的居住條件做出了積極的貢獻(xiàn)。但隨著城市建設(shè)步伐的加快，房屋拆遷量的增大，因拆遷引起的糾紛、上訪和訴訟不斷增加。城市房屋拆遷既涉及到被拆遷人、拆遷人、社會(huì)公共等諸多利益，又牽涉到民事、行政、刑事法律關(guān)系等諸多領(lǐng)域，也影響到被拆遷人的憲法上的基木權(quán)利、民事則產(chǎn)權(quán)利等許多方而權(quán)利。由此必然訴求權(quán)利的救濟(jì)，從而引發(fā)了關(guān)于拆遷的諸多思考，木文擬主要從行政法角度來(lái)考察城市房屋拆遷所涉及的問(wèn)題。
一、城市房屋拆遷行為的行政立法之缺陷
現(xiàn)行規(guī)范城市房屋拆遷行為的規(guī)范性法律文件主要包括，國(guó)務(wù)院頒布粼城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)訓(xùn)拆遷條例》)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)條例)、建設(shè)部頒布粼城市房屋拆遷管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)、司法部頒布的《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則》、最高人民法院粼關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》)等。這些規(guī)范性法律文件對(duì)我國(guó)的城市房屋拆遷工作的規(guī)范化、法制化，對(duì)于規(guī)范房屋拆遷行為，加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷行為的規(guī)制，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證城市建設(shè)的順利進(jìn)行，發(fā)揮了積極的作用。
但是，隨著改革的深化和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)拆遷的不少法規(guī)已經(jīng)明顯不適應(yīng)當(dāng)前的客觀實(shí)際。例如，近年來(lái)頒布了一大批經(jīng)濟(jì)、民事、行政方而的法律、法規(guī)，而規(guī)范城市房屋拆遷的行政法規(guī)大多頒布于20世紀(jì)90年代初期，兩者之間存在相當(dāng)大的不一致甚至是矛盾，急待修改和銜接。還有就是我國(guó)城市房屋所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，城鎮(zhèn)房屋以公有制為主逐漸轉(zhuǎn)化為非公有制為主。這些因素造成了目前有關(guān)城市房屋拆遷的行政法規(guī)存在相當(dāng)大的缺陷，法律法規(guī)賦子被拆遷人的權(quán)利沒(méi)有得到應(yīng)有的實(shí)現(xiàn)和保障。
涉及城市房屋拆遷行為的法律規(guī)范所表現(xiàn)出來(lái)的缺陷，在行政法方而可概括為:
(一)依法行政制約的缺失
根據(jù)依法行政原則，從事任何行政活動(dòng)都必須嚴(yán)格地依照憲法、法律和有關(guān)法規(guī)進(jìn)行，不允許超越法定權(quán)限范圍，也不允許有任何法外特權(quán)?？稍诂F(xiàn)行的有關(guān)拆遷的規(guī)范性法律文件中，存在許多與上位法相沖突問(wèn)題，甚至在執(zhí)法中以行政命令代替民主決策、以行政強(qiáng)制手段代替法律手段、濫用行政許可的行為。
例如《拆遷條例》第17條規(guī)定，“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者山房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷”。這一規(guī)定明顯與憲法第13條規(guī)定的“公民的合法的私有則產(chǎn)不受侵犯”和第39條規(guī)定的“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”相違背。上試拆遷條例》第7條規(guī)定是在同一土地上設(shè)定了兩個(gè)不同的所有權(quán)，明顯與我國(guó)民法通則所規(guī)定的‘一物一權(quán)”的基本原則相矛盾，缺乏民事法律上合法依據(jù)。
(二)以法行政制約的缺失
根據(jù)以法行政原則，各級(jí)行政機(jī)關(guān)應(yīng)運(yùn)用行政法手段來(lái)管理經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事物，以法的強(qiáng)制性和穩(wěn)定性，維護(hù)行政權(quán)威，提高行政效能。
然而，在當(dāng)前的城市房屋拆遷活動(dòng)中，縣級(jí)以上人民政府和房屋拆遷管理部門，往往片而地強(qiáng)調(diào)行政相對(duì)人即被拆遷人的義務(wù)，以行政管理來(lái)代替行政法制手段。例如2001年實(shí)施粼北京市城市房屋拆遷管理辦法》第9條對(duì)申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證的條件有7條之多，但與拆遷行為息息相關(guān)的第三方——被拆遷人的利益訴求卻完全沒(méi)有體現(xiàn)。這明顯與《中華人民共和國(guó)行政許可法》(以下簡(jiǎn)稱《行政許可法》)第6條“公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可，享有陳述權(quán)、申辯權(quán);有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟……”的規(guī)定相抵觸，造成了城市房屋拆遷行為中的以法行政制約的缺失.直接的后果就是使隨意拆遷、非法拆遷等行為有了“合法”的依據(jù)。
(三)行政相對(duì)人參與行政的缺失
參與行政原則要求行政機(jī)關(guān)在具體行政行為中應(yīng)注重保障行政相對(duì)人的基本權(quán)利，它是基本權(quán)利保護(hù)原則在行政法中的體現(xiàn)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，野蠻拆遷、強(qiáng)行拆遷等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如，江蘇南京玄武區(qū)有的拆遷辦組成“拆遷先鋒隊(duì)”，以砸玻璃、扔糞便、掀屋頂?shù)纫靶U行為肆意侵害公民的合法權(quán)益;有的趁戶主不在突擊拆房，使其則物埋于瓦礫之下，有的彩電、空調(diào)、家具等則產(chǎn)不翼而飛，連12歲的孩子問(wèn)一句‘你們來(lái)干什么”，竟遭一頓攀打。拆遷辦之所以如此‘理直氣壯”，是因?yàn)楦鶕?jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第20條、21條的規(guī)定，只要拆遷人依照裁決已給子被拆遷人貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的，如果被拆遷人在裁決決定的搬遷期間內(nèi)未搬遷的，那么，所在區(qū)的人民政府可以責(zé)令有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行，或山房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
(四)適當(dāng)行政原則的缺失
適當(dāng)行政原則是指行政活動(dòng)應(yīng)該按照公平、合理的要求進(jìn)行，保障依法行政原則和以法行政原則得以全而準(zhǔn)確地實(shí)施.保障行政相對(duì)人參與行政原則得以全面準(zhǔn)確地貫徹。它要求行政機(jī)關(guān)在實(shí)施行政行為時(shí)，可以自山裁量，采取其認(rèn)為合乎情理的行政行為，但必須全而權(quán)衡有關(guān)的公共利益和個(gè)人利益，采取對(duì)公民權(quán)益造成限制或者損害最小的行政行為。
然而在實(shí)踐中各地拆遷管理部門和有關(guān)拆遷中位并沒(méi)有考慮到被拆遷人的合法權(quán)益，也沒(méi)有采取木來(lái)可以造成較小損失的拆遷行為。例如，2003年9月19日，北京海淀區(qū)長(zhǎng)春橋的拆遷戶XX因與拆遷單位就拆遷安置補(bǔ)償金額問(wèn)題達(dá)不成共識(shí)而沒(méi)有搬走，大約晚11點(diǎn)到12點(diǎn)之間進(jìn)入夢(mèng)鄉(xiāng)的XX一家人，突然被沖進(jìn)屋里的五六個(gè)手持長(zhǎng)木棒的大漢摁倒在地，然后拳打腳踢，最后用毛巾捆住了他們的手腳，并蒙上眼睛，嘴里也塞上毛巾，把他們抬到外面扔在了大門口。黑暗中，轟轟隆隆不到四十分鐘，他們的家頃刻間被鏟車夷為平地。這起帶有黑社會(huì)性質(zhì)的拆遷行為性質(zhì)非常惡劣，是多年來(lái)野蠻拆遷行為中登峰造極之作。
二、城市房屋拆遷行為的行政救濟(jì)之缺陷
法律法規(guī)雖然不完善，若有相應(yīng)行政部門之監(jiān)督和救濟(jì)，恐怕于民眾也未必有大虞。然而現(xiàn)實(shí)是除了城市房屋拆遷行為存在行政立法上的缺陷之外，對(duì)于拆遷行為的行政法救濟(jì)途徑，現(xiàn)行的法律法規(guī)也缺乏合法、合理和有效的規(guī)定。在拆遷的利益博弈中，其關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是公權(quán)的優(yōu)越性和公權(quán)的強(qiáng)制力，拆遷是一種公權(quán)力，往往是政府的行為，何況有些地方打著社會(huì)公共利益需要的招牌，置被拆遷人的合法權(quán)利于不顧，被拆遷人通常也無(wú)法得到有效和有力的行政救濟(jì)，而現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)城市房屋拆遷行為的行政救濟(jì)僅僅局限于申請(qǐng)行政裁決，既沒(méi)有行政聽(tīng)證，也沒(méi)有行政復(fù)議，甘無(wú)救濟(jì)即無(wú)權(quán)利”的行政法原則相悖。
例如《拆遷條例》第16條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決?！?dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院。…訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”。然而無(wú)論是人民政府或者拆遷管理部門，在涉及公共利益和社會(huì)公益事業(yè)的房屋拆遷行為中，都不具有中立性，它們與拆遷行為有直接的利害關(guān)系。如果賦子它們對(duì)該類拆遷補(bǔ)償協(xié)議有行政裁決的權(quán)力，明顯違反了“自己不能做自己的法官”的法律格言，如此何以能保證房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議裁決的公正性、公平性?
三、城市房屋拆遷決定的司法審查之缺失
對(duì)于城市房屋拆遷中的拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題的行政裁決行為的司法救濟(jì)，國(guó)務(wù)院的《拆遷條例》第16條、最高人民法院的《批復(fù)》、建設(shè)部《規(guī)定》第18條等都規(guī)定可以作為行政案件立案、受理。但對(duì)于拆遷行為本身的合法性卻沒(méi)有任何司法審查的途徑，現(xiàn)實(shí)中部分地方政府不顧經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目擴(kuò)大城建和拆遷規(guī)模，造成拆遷補(bǔ)償、安置方案不落實(shí);一些地方政府沒(méi)有樹(shù)立正確的政績(jī)觀，盲目擴(kuò)大拆遷范圍;城市房屋拆遷中存在急功近利、攀比成風(fēng)等大拆大建現(xiàn)象;許多地方大肆圈地或?yàn)E建工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)重剝奪居民的房屋所有權(quán)和居住權(quán)……，這些都直接導(dǎo)致了拆遷糾紛、上訪持續(xù)不斷的出現(xiàn)日‘愈演愈烈，僅建設(shè)部2002年1至8月份，受理來(lái)信共4820件、上訪1730批次、集體上訪123批次，其中反映拆遷的分別占28% , 70% , 83.7% 。
假借滿足公共利益而大量地用于商業(yè)目的，是拆遷過(guò)程中使用得非常普遍的手法，通過(guò)大量租用行政權(quán)力來(lái)謀取個(gè)人、小團(tuán)體的私利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》的規(guī)定，公民應(yīng)該對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目有拆遷知情權(quán)和異議權(quán)，或者設(shè)立代表否決程序，也可以采用聽(tīng)證制度使公權(quán)力與私權(quán)利達(dá)到一定的平衡，防止政府行政行為過(guò)多介入私權(quán)。司法權(quán)不應(yīng)當(dāng)為行政權(quán)服務(wù)，如果司法權(quán)為實(shí)現(xiàn)行政權(quán)的利益而保駕護(hù)航，就會(huì)使強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱，從而起不到社會(huì)平衡器的作用。司法權(quán)的行使應(yīng)該導(dǎo)致對(duì)私權(quán)的保護(hù)，“法官不得以法律無(wú)規(guī)定或者法律不明確為理山而拒絕裁判，否則構(gòu)成不作為”，法院不能將民眾應(yīng)該得到的救濟(jì)推給行政權(quán)去解決。
四、城市房屋拆遷行為的行政法之重建
(一)設(shè)立城市拆遷規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的聽(tīng)證程序
根據(jù)《行政許可法》第46,47條的規(guī)定，“行政許可直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利……”，同時(shí)根據(jù)《立法法》第8條的規(guī)定，涉及民事基本權(quán)利即則產(chǎn)權(quán)利的只能由法律調(diào)整，因此城市房屋拆遷的規(guī)劃、建設(shè)、實(shí)施等只能山國(guó)家以法律的形式規(guī)定，并建立相應(yīng)的聽(tīng)證和監(jiān)督程序。
(二)設(shè)立被拆遷人有效參與拆遷許可審批的程序
公權(quán)力的神秘化，其結(jié)果只能是公權(quán)力被異化為對(duì)法律制度和人民利益的破壞力，而對(duì)其進(jìn)行有效制約的措施之一，就是進(jìn)行民主監(jiān)督。大規(guī)模的城市改造、拆遷涉及方方面面的重大利益，只有當(dāng)被拆遷人真正介入行政許可的審批過(guò)程，才有可能打破目前的政府作為拆遷人與公民作為被拆遷人的絕對(duì)不均衡、不合理的局而，從而使被拆遷人在拆遷審批之初即獲得法律的強(qiáng)有力保障。
(三)設(shè)立規(guī)范、合理、有效的拆遷行為的行政救濟(jì)途徑
拆遷行為是否合法，首先應(yīng)通過(guò)賦予行政相對(duì)人即被拆遷人行政救濟(jì)權(quán)利來(lái)子以監(jiān)督。這種救濟(jì)不僅體現(xiàn)在拆遷補(bǔ)償協(xié)議的訂立上、而且還應(yīng)當(dāng)包括拆遷安置、拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格的確定、強(qiáng)制拆遷行為的禁止等諸方面;不僅應(yīng)當(dāng)賦子被拆遷人申請(qǐng)行政裁決的權(quán)利，而日‘應(yīng)當(dāng)規(guī)定被拆遷人有向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)或者人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議的權(quán)利。非如此，不足以防止城市房屋拆遷行為中的行政不作為、行政違法或者行政越權(quán)等行為的出現(xiàn)。
(四)完善城市規(guī)劃、拆遷等行為的司法審查程序
第一條為加強(qiáng)我市城市房屋拆遷管理，保障城市建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《*省城市房屋拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條在我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。
第三條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊城區(qū)改造、生態(tài)環(huán)境改善和文物古跡的保護(hù)。被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從城市規(guī)劃，接受安置地點(diǎn)。
第五條市人民政府建設(shè)行政主管部門是城市房屋拆遷的行政主管部門。其下設(shè)的市城市房屋拆遷管理辦公室是市城市房屋拆遷的工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)中心城市房屋拆遷管理工作。
商州區(qū)人民政府協(xié)助市房屋拆遷主管部門和房屋拆遷工作機(jī)構(gòu)做好市區(qū)內(nèi)的房屋拆遷管理工作。
各縣人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城市房屋拆遷管理工作。
縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門依照法律、法規(guī)規(guī)定，密切配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。
第二章拆遷管理
第六條實(shí)施城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)依法“征收公告”，在取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋申領(lǐng)、審查、頒發(fā)拆遷公告和拆遷許可證，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《*省城市房屋拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
第七條申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。
第八條申領(lǐng)城市房屋拆遷許可證時(shí)，提交的項(xiàng)目拆遷計(jì)劃應(yīng)包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷時(shí)限、拆遷施工單位、建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)工和竣工時(shí)間等內(nèi)容；拆遷方案應(yīng)包括被拆遷房屋狀況、各種補(bǔ)償和補(bǔ)助費(fèi)用概算、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)、臨時(shí)過(guò)渡方式及其具體措施、擬對(duì)拆遷范圍內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)的歷史文化街區(qū)、建筑物、構(gòu)筑物和綠地、樹(shù)木等采取的保護(hù)措施等內(nèi)容。
第九條申領(lǐng)城市房屋拆遷許可證的單位應(yīng)當(dāng)在金融機(jī)構(gòu)設(shè)立專用賬戶，足額存入拆遷補(bǔ)償安置資金。拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪用。拆遷補(bǔ)償安置資金金額不得少于被拆遷房屋總建筑面積乘以上年度同類地段、同類性質(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格。
房屋拆遷管理部門在發(fā)放城市房屋拆遷許可證之前，應(yīng)當(dāng)與申領(lǐng)城市房屋拆遷許可證的單位、開(kāi)設(shè)拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶的金融機(jī)構(gòu)簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)督協(xié)議。未經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，金融機(jī)構(gòu)不得撥付拆遷補(bǔ)償安置資金。
第十條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。
需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請(qǐng)。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。
第十一條房屋拆遷主管部門和拆遷工作機(jī)構(gòu)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
臨時(shí)機(jī)構(gòu)一般不得作為拆遷人實(shí)施拆遷。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。
拆遷人自行拆遷房屋的，其工作人員必須經(jīng)過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。
接受拆遷委托的單位應(yīng)當(dāng)持有省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的相應(yīng)等級(jí)的房屋拆遷資格證書(shū)。
被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
第十三條確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)暫停辦理下列事項(xiàng)，并不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）新建、裝修、改建、擴(kuò)建房屋及其附屬物；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）房屋租賃。
申請(qǐng)拆遷房屋的建設(shè)單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證，就前款暫停辦理事項(xiàng)向房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)，房屋拆遷管理部門接到申請(qǐng)后10日內(nèi)，書(shū)面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。并在拆遷范圍內(nèi)予以公告。通知和公告應(yīng)當(dāng)載明拆遷范圍、暫停辦理事項(xiàng)和暫停期限。暫停期限不超過(guò)1年；拆遷單位需要延長(zhǎng)暫停期限的，應(yīng)提前1個(gè)月經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)；延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年。
被拆遷人應(yīng)及時(shí)向拆遷人提供房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)屬性的證明材料。
第十四條拆遷人與被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，訂立書(shū)面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并使用*省建設(shè)行政主管部門制定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本。
第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
第十六條拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，由雙方協(xié)商委托符合資格管理規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。拆遷人與被拆遷人根據(jù)評(píng)估結(jié)果訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷人或被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議不能訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可重新委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估或按項(xiàng)目管轄關(guān)系向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。房屋拆遷管理部門應(yīng)依據(jù)市房屋拆遷評(píng)估專家委員會(huì)對(duì)被拆遷房屋評(píng)估結(jié)果的鑒定結(jié)論進(jìn)行裁決。裁決應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出，裁決程序按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行。
拆遷人或被拆遷人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院。拆遷人依法已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第十八條轉(zhuǎn)讓尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由拒不搬遷的，或拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷。
實(shí)行強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提前通知被拆遷人及其所在單位和房屋所在地的街道辦事處屆時(shí)到場(chǎng)配合執(zhí)行；被拆遷人拒絕到場(chǎng)和拒不收管自已財(cái)物的，不影響強(qiáng)制拆遷的執(zhí)行。
房屋拆遷管理部門或者人民法院可以要求拆遷人提供資金擔(dān)保。
第二十條被拆遷房屋用途的認(rèn)定：
（一）按照被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途劃分住宅、非住宅；所有權(quán)證書(shū)上未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。
（二）在本辦法第十三條規(guī)定的暫停辦理事項(xiàng)時(shí)效之前，房屋所有人將底層住宅房屋或其他房屋改作營(yíng)業(yè)門面房或辦公房等非居住用途的，應(yīng)以規(guī)劃部門的合法有效文件以及房產(chǎn)登記管理部門的變更登記認(rèn)定；或至公告之日，所持營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證已滿兩年以上、并交驗(yàn)相應(yīng)完稅憑證的，按實(shí)際用途界定。
（三）凡城市建設(shè)拆遷后形成的臨街房五年內(nèi)不得認(rèn)定為非居住用房。
第三章拆遷補(bǔ)償與安置
第二十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。
第二十二條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞椒譃樨泿叛a(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第二十三條貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償金額，應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)合土地使用權(quán)的取得方式、房屋用途、產(chǎn)權(quán)面積等因素以及院落和附屬物情況，綜合確定。
第二十四條實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格相抵進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。
第二十五條拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照批準(zhǔn)修建臨時(shí)建筑時(shí)確定的條件處理。
被拆遷人在拆遷公告后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建及裝修的部分，不予補(bǔ)償。
第二十六條拆遷中涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人在規(guī)定的期限內(nèi)自行遷移，可根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)依據(jù)有關(guān)法律政策規(guī)定，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十七條房屋價(jià)格評(píng)估由具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。
第二十八條被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。
被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，依據(jù)房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)同級(jí)政府公布的房地產(chǎn)貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合區(qū)位、用途、朝向、環(huán)境及設(shè)施配套、建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新等因素評(píng)估確定。
第二十九條貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的確定和公布程序：
按照用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則，由合法確定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按規(guī)定的技術(shù)方案、技術(shù)規(guī)范，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，提交貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。
房屋拆遷管理部門會(huì)同物價(jià)、國(guó)土資源等行政管理部門，組織市房屋拆遷評(píng)估專家委員會(huì)對(duì)貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，確定貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布。
制定貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證。
貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化情況，按照本辦法規(guī)定的原則和程序動(dòng)態(tài)調(diào)整，每半年公布一次，分別在6月10日、12月10日之前予以公布。
第三十條被拆遷房屋室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。
第三十一條核發(fā)拆遷許可證當(dāng)月享受城市低保的被拆遷人，其家庭人均住宅面積低于當(dāng)?shù)厝司≌娣e的，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)達(dá)到當(dāng)?shù)厝司》棵娣e，其被拆遷房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償；調(diào)換房屋按被拆遷房屋的合法建筑面積以成本價(jià)結(jié)算，超出返還面積的以市場(chǎng)價(jià)優(yōu)惠10%至20%結(jié)算。被拆遷人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，除?duì)被拆遷房屋按規(guī)定補(bǔ)償外，再增加總補(bǔ)償費(fèi)的5%至15%給予照顧。
第三十二條被拆遷人依法享有土地使用權(quán)的院落，其未計(jì)入貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)?，按我市制定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷人給予補(bǔ)償。
第三十三條拆遷住宅用房，拆遷人應(yīng)當(dāng)給被拆遷人（或房屋承租人）支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)；拆遷住宅以期房調(diào)換或在過(guò)渡期限內(nèi)被拆遷人自行解決住處的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。超過(guò)過(guò)渡期的應(yīng)按規(guī)定增加支付。具體按照《*省城市房屋拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例》相應(yīng)條款以及下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（一）搬遷補(bǔ)助費(fèi)按拆遷合法建筑面積每平方米10元給予補(bǔ)償，每戶不足500元的補(bǔ)足500元；但以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按拆遷合法建筑面積每平方米20元給予補(bǔ)償，每戶不足1000元的補(bǔ)足1000元。
（二）在過(guò)渡期限內(nèi)被拆遷人自行解決住處的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每月每平方米不低于5元；補(bǔ)助面積以拆遷合法建筑面積計(jì)算；調(diào)換房屋為多層建筑的，過(guò)渡期限按不超過(guò)18個(gè)月計(jì)算，調(diào)換房屋為高層建筑的，過(guò)渡期限按不超過(guò)24個(gè)月計(jì)算。
第三十四條拆遷營(yíng)業(yè)用房造成停業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)，一般按照一類區(qū)每月每平方米40—50元；二類區(qū)每月每平方米25—40元；三類區(qū)每月每平方米13—25元；四類區(qū)每月每平方米13元給予補(bǔ)償。
第三十五條因城市規(guī)劃等原因，拆遷后需要從區(qū)位好的地段移至區(qū)位差的地段安置的，對(duì)營(yíng)業(yè)用房按原建筑面積的5%至25%增加安置面積；對(duì)住宅和非營(yíng)業(yè)用房按原建筑面積的10%至15%增加安置面積，增加的建筑面積按安置用房的重置價(jià)結(jié)算。如若使用面積超標(biāo)也可按增加相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償金額處理。
第三十六條在批準(zhǔn)拆遷范圍內(nèi)涉及集體土地上個(gè)人住宅房屋需要拆遷的，應(yīng)將集體土地征收為國(guó)有土地。并按照該房屋同地段國(guó)有土地房屋拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)，依法給予拆遷安置和補(bǔ)償，保障被拆遷人居住條件。
第三十七條拆遷公益事業(yè)用房及特殊建筑，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃要求予以重建，不需要重建或重建確有困難的，給予貨幣補(bǔ)償。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
第三十八條拆遷已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，被拆遷人在同一城區(qū)內(nèi)無(wú)住房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷公告時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的樓層、成新等因素對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償；政府應(yīng)優(yōu)先批準(zhǔn)被拆遷人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
拆遷出租的公有住房，承租人在同一城區(qū)內(nèi)另有住房的，產(chǎn)權(quán)人和承租人解除租賃關(guān)系；承租人在同一城區(qū)內(nèi)無(wú)住房的，產(chǎn)權(quán)人可以按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買現(xiàn)住公房取得產(chǎn)權(quán)后作為被拆遷人，按照前款規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條拆遷租住和已購(gòu)公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房，被拆遷人將住宅房屋改作營(yíng)業(yè)門面房或辦公用房等非住宅用途的，一般不得認(rèn)定為非居住房屋，其補(bǔ)償按照本辦法第三十九條規(guī)定執(zhí)行；如果按照非居住房屋認(rèn)定、補(bǔ)償，則應(yīng)遵守已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的相應(yīng)規(guī)定，并不再允許購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
第四十條拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋用于拆遷安置。
第四十一條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第四十二條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并向拆遷人提交有關(guān)書(shū)面協(xié)議后，拆遷人可按被拆遷人選擇的補(bǔ)償安置方式進(jìn)行補(bǔ)償安置。
抵押人和抵押權(quán)人達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，并將補(bǔ)償款向公證機(jī)關(guān)辦理提存。
抵押人不能清償債務(wù)或不能重新設(shè)置抵押權(quán)的，只能產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第四章法律責(zé)任
第四十三條違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第四十四條拆遷人違反本辦法的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第四十五條拆遷人違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；
（三）擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。
第四十六條接受委托的拆遷單位違反本辦法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。
第四十七條拆遷人不得采取斷水、斷電、斷氣以及封堵道路等手段，影響被拆遷人、房屋承租人的正常生產(chǎn)生活，迫使被拆遷人、房屋承租人與其訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷人違反上款規(guī)定的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可并處3000元以上30000元以下罰款。
第四十八條拆遷人不得強(qiáng)行拆除被拆遷人房屋。拆遷人強(qiáng)行拆除被拆遷人房屋的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，并處10000元以上100000元以下罰款，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。給被拆遷人造成損失的，依法給予賠償。
第四十九條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)違規(guī)評(píng)估出具虛假評(píng)估報(bào)告的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理行政主管部門給予警告，并處10000元以上30000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并按照有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)估價(jià)人員予以處罰。