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第1篇

[關鍵詞] 旅游度假地 開發(fā) 模式

1 區(qū)位理論的基本原理

旅游度假區(qū)位置選擇的主要理論來源是區(qū)位理論。區(qū)位論(Location Theory),也稱區(qū)位經(jīng)濟學、地理區(qū)位論,起源于1875年Thünen 的農(nóng)業(yè)區(qū)位論――孤立國模型。1909年，Weber采用運輸成本方法希望為指定行業(yè)預測最佳區(qū)位，提出了工業(yè)區(qū)位理論。1935年，Ohlin把產(chǎn)業(yè)間貿(mào)易與區(qū)域間貿(mào)易的概念擴展為區(qū)位問題，用中心資源的概念取代了中心市場，對資源周圍不同產(chǎn)業(yè)的集聚與擴散作了預測。然而對區(qū)位的相互作用闡述最完善的是Christaller及Losch，他們提出了完整的區(qū)位理論。20世紀50年代Isard及Greenhut等人引入“普適市場概念及風險不確定性概念”作為多位選擇的要素，在此之前的區(qū)位論只考慮金錢意義上的成本和利潤，而Greenhut認為區(qū)位選擇不僅取決于金錢因素，而且還取決于個人偏好。

從區(qū)位論的產(chǎn)生和發(fā)展可知,一個半世紀的區(qū)位論研究中，影響最大的主要分為三個學派，即：成本學派、市場學派和行為學派。成本學派的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最優(yōu)區(qū)位，市場學派是在考慮成本和運費的同時，注意市場區(qū)劃分和占領地域擴大化的半宏觀區(qū)位理論和市場網(wǎng)合理結(jié)構(gòu)的宏觀區(qū)位論;行為學派是考慮人對環(huán)境感知和相應的行為對區(qū)位的影響而對工廠區(qū)位進行決策。

2 旅游度假區(qū)選址的一般原則

區(qū)位理論的發(fā)展構(gòu)成了旅游度假區(qū)位址選擇實踐的一般原則：

首先，運輸成本相對較低、市場面相對較大的企業(yè)，將比運輸成本較高、市場面積較小的企業(yè)具有更大的成功機會。對于旅游度假區(qū)來說，交通的便利程度以及市場的涵蓋面大小很大程度上決定了旅游度假區(qū)的選址，交通便利、市場涵蓋面大的旅游度假區(qū)比相對交通不便、市場涵蓋面小的旅游度假區(qū)來說擁有更大的成功機會。

第二，運輸成本包括將原料運到企業(yè)的成本以及將產(chǎn)品送到顧客手中的成本。運輸原料與產(chǎn)品的相對成本，在某種程度上決定了企業(yè)的位址：原料運輸成本高，會使企業(yè)接近原料產(chǎn)地；產(chǎn)品運輸成本高，會使企業(yè)接近市場。對應到旅游度假區(qū)來說，旅游度假區(qū)的吸引物一般來說是相對固定的，而客源市場是相對變動的，因而，旅游度假區(qū)的選址是很大程度上決定于所依托的資源的區(qū)位，當然客源市場在旅游度假區(qū)的選址中是應該重點考慮的因素之一。

第三，不同的區(qū)位吸引不同類型的企業(yè)，區(qū)位的引力由資源、市場區(qū)位、運輸服務、資金、勞動力、服務行業(yè)的發(fā)展水平，以及決策者個人的偏好等來確定。對于旅游度假區(qū)而言，旅游度假區(qū)的類型、所依托的資源豐富程度、資金、所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平特別是旅游業(yè)發(fā)展水平以及游客的個人偏好等都會影響到旅游度假區(qū)區(qū)位的選擇。

第四，任何特定產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，都會通過選擇不同的區(qū)位，控制市場的不同空間，從而達到分割可占據(jù)的市場的目的。旅游度假區(qū)的選址很大程度上取決于它的客源市場，客源市場的規(guī)模、競爭者的數(shù)量與區(qū)位將會限制潛在的發(fā)展規(guī)模。

3 國外關于旅游度假區(qū)選址的觀點及評價

3.1 愛德華•因斯克普的觀點

愛德華•因斯克普認為，選擇旅游度假地有9條標準：（1）旅游吸引物特征；（2）具有與開發(fā)類型相適應的氣候條件；（3）自然環(huán)境有吸引力；（4）有足夠的可利用開發(fā)的土地；（5）便捷的交通；（6）供水、供電、排水、排污、通訊等基礎設施具有可開發(fā)性；（7）有足夠的土地用于建造緩沖帶，同時沒有過度的空氣、水和噪聲污染；（8）當?shù)鼐用穹e極支持旅游業(yè)發(fā)展；（9）有充足的勞動力資源保障供給。

3.2 斯蒂芬•史密斯的觀點

Stephen Smith在其所著的《游憩地理學》中認為,對于旅游區(qū)區(qū)位的選擇應至少在五個方面作可行性研究:①投資商的營銷策略；②市場區(qū)的社會特征；③市場區(qū)的經(jīng)濟特征；④市場區(qū)的交通特征；⑤所選擇區(qū)位的自然條件。

3.3 美國都市土地協(xié)會的觀點

美國都市土地協(xié)會在其所編著的《游憩區(qū)開發(fā):度假休閑社區(qū)》一書中,認為旅游度假區(qū)的選址關鍵是具備市場潛力，能夠使規(guī)劃設計思想與規(guī)劃用地密切配合。選擇大型旅游度假區(qū)的計劃用地時,應考慮環(huán)境、可達性和價位等幾項重點。另外在選擇環(huán)境時,還有一項簡單但意義重大的考慮因素，即是否臨近已開發(fā)完成的度假據(jù)點。以上這些因素評估時,都應該照顧到開發(fā)的主題形象,使與開發(fā)主題形象一致。

旅游度假區(qū)規(guī)劃的市場力(marketability)與所選地點到人口集中城市的距離，以及交通設施的便利性密切相關。但如果是針對國外的度假客源市場，則度假區(qū)與消費市場的距離遠近就不一定特別重要(但前提條件是航空旅行便利)。任何類型的旅游度假區(qū)，都必須具備相當?shù)奈?，才能彌補在距離或交通不便上的缺陷。良好的交通依賴于交通設施的質(zhì)量、費用和往來的頻率。在人跡罕至的地方建立旅游度假區(qū)，必然會導致大量資金投入到交通設施的建造上，而這是開發(fā)商難以負荷的，因此要盡量將旅游度假區(qū)建立在已經(jīng)有一定的交通設施的基礎上。在開發(fā)大型旅游度假區(qū)時，通常選址于交通非常便利的地方，對內(nèi)對外都有很好的通達條件。所選區(qū)位的第三個影響因素是現(xiàn)實的資金問題，即開發(fā)費用和計劃完成后的經(jīng)營費用。影響旅游度假區(qū)開發(fā)費用的因素很多,但主要還是來自區(qū)位上的費用：土地費用、地上物的建設費用以及經(jīng)營與交易費用。這個要素與旅游度假區(qū)的物質(zhì)環(huán)境以及交通的通達性密切相關,都是旅游度假區(qū)成敗的關鍵。

3.4 評價

愛德華•因斯克普的觀點強調(diào)旅游度假地的選址以考慮環(huán)境因素為主，斯蒂芬•史密斯的觀點強調(diào)旅游區(qū)區(qū)位的選擇主要考慮市場的因素，美國都市土地協(xié)會則認為旅游度假地的選址應在考慮市場因素的基礎上，兼顧環(huán)境、可達性及資金因素。筆者認為，旅游度假地的選址應建立在綜合考慮市場、環(huán)境及其他因素的基礎上，結(jié)合實際情況有所側(cè)重。

4 旅游度假地的開發(fā)模式

從以上分析中可以得出以下結(jié)論：旅游度假區(qū)的選址影響因素很多，但主要取決于兩個因素，一是客源市場，一是所依托的資源。由于資源相對固定，所以在開發(fā)實踐中考慮較多的是客源市場的因素。

旅游開發(fā)在不同的地理區(qū)域，不同的經(jīng)濟環(huán)境下，不同的資源條件中，開發(fā)模式都有著很大的不同，需要具體問題具體分析。如果套用同一種開發(fā)模式，將會降低旅游開發(fā)的效果。但總的說來，可以歸納為以下兩種開發(fā)模式：依托中心城市開發(fā)的模式由于擁有相對穩(wěn)定的較多的區(qū)域內(nèi)客源，因此，旅游開發(fā)主要考慮為經(jīng)常性的旅游服務。而非依托中心城市開發(fā)的模式由于主要依賴于外地旅游客源市場，旅游開發(fā)中就必須注重對旅游配套設施的建設，增強整個旅游度假地的競爭力。

4.1 依托中心城市開發(fā)模式

旅游開發(fā)與經(jīng)濟的發(fā)達程度、人口的多寡有很大的關系，經(jīng)濟越發(fā)達，人口越多，旅游開發(fā)的市場潛力就越大。依托中心城市開發(fā)的旅游度假區(qū)由于所依托的城市所擁有的較多的人口、較為完善的旅游接待設施和較為繁榮的商業(yè)和市場，可以向度假旅游者提供從生活到娛樂的全套一流服務，自然而然就具備了相對較大的市場開發(fā)潛力。因此，在旅游開發(fā)中應以研究客源市場需求、進一步開發(fā)市場為主。當然，旅游度假區(qū)所依托的中心城市所處的地理位置以及城市自身所擁有的旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量等，也很大程度上影響到該旅游度假區(qū)的發(fā)展。

這種開發(fā)模式的不足之處在于：依照這種開發(fā)模式建立起來的旅游度假區(qū)，相對非依托中心城市模式建立起來的旅游度假區(qū)而言，游憩環(huán)境較差,室外體育健身資源比較貧乏,文化景觀一般也不理想,大量的人工游樂設施又很難補天然之不足。隨著時間的推移,此類旅游度假區(qū)越來越失去原先的魅力,不少最后降級為一般的周末旅游度假地。

因此，依照這種開發(fā)模式建立起來的旅游度假區(qū)，在開發(fā)中應注意利用中心城市的旅游吸引功能，進行區(qū)域旅游度假資源和景區(qū)開發(fā)，形成高級別的旅游度假帶，發(fā)揮區(qū)域旅游資源的優(yōu)勢，還可實現(xiàn)優(yōu)勢互補，有效地避免近距離內(nèi)的重復建設和資源浪費現(xiàn)象，也可彌補其游憩資源的不足。

位于歷史和風景、娛樂湖區(qū)的韓國慶州旅游度假區(qū)就是依托中心城市開發(fā)模式的一個典型例子。韓國采取了一項發(fā)展國際和國內(nèi)旅游的政策，并通過旅游規(guī)劃平衡資源保護和開發(fā)。慶州項目是由中央政府有關機構(gòu)和慶州旅游當局，以及世界銀行聯(lián)合進行規(guī)劃的項目，規(guī)劃范圍包括慶州城、波門湖和14處歷史遺址。開發(fā)目標是加強對韓國歷史遺址的保護，開發(fā)歷史文化資源，建設一個以古代韓國文化為依托的國際度假城市，通過開發(fā)當?shù)芈糜蜗嚓P設施和活動，提高當?shù)鼐用竦氖杖搿Ｒ?guī)劃制定于20世紀70年代，規(guī)劃項目包括道路開發(fā)、歷史建筑保護、建造飯店和餐飲設施以及一個休閑核心設施在內(nèi)的公寓、公園、山區(qū)林地和開放區(qū)等內(nèi)容，現(xiàn)在已基本實施。

4.2 非依托中心城市開發(fā)模式

在傳統(tǒng)的旅游開發(fā)理論和實踐中，人們非常強調(diào)中心城鎮(zhèn)對旅游開發(fā)的依托作用，但是通過印尼巴厘島旅游度假區(qū)的開發(fā)研究中發(fā)現(xiàn)，并非所有的旅游度假區(qū)開發(fā)都是以中心城市為依托的。

巴厘島面積56322，人口315萬。在過去的30年中，旅游業(yè)保持著平穩(wěn)發(fā)展。2000年，超過140萬的國際游客從境外直飛巴厘島，占巴厘島國際游客人數(shù)的一半。旅游業(yè)為巴厘島帶來了源源不斷的財富，現(xiàn)在的巴厘島，已經(jīng)成為印尼最富裕的省份之一。

在巴厘島早先的旅游開發(fā)中，還有城市的影子，往往以當?shù)鼐用竦募?zhèn)為中心發(fā)展旅游區(qū)，如巴厘的KUTA。但在20世紀80-90年代以后發(fā)展起來的旅游區(qū)，卻多自成一體，大部分與當?shù)鼐用駞^(qū)分離，城市再也沒有吸聚人氣、提供基礎服務的功能了，如巴厘島的NUSADUA度假區(qū)。由于交通等基礎設施的完善以及消費觀念的改變，在以旅游為主導產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，城市的作用被大大削弱。在印尼巴厘島上，幾乎看不到傳統(tǒng)旅游開發(fā)中依托中心城市的做法，取而代之的是根據(jù)資源分布和旅游者的心理傾向，進行旅游區(qū)布局。

非依托中心城市開發(fā)的旅游度假區(qū)，由于自身經(jīng)濟發(fā)展水平有限，很難產(chǎn)生較多的區(qū)域內(nèi)客源，對外來旅游者的依賴性較大。因此，在旅游開發(fā)中，必須以提升旅游度假區(qū)的整體競爭力為主。該類旅游度假區(qū)一般應通過對旅游資源的深開發(fā)，保持良好的生態(tài)環(huán)境，突出自身的特色和主題，營造完美的度假環(huán)境，來吸引客源市場的注意力。

5 結(jié)語

總的來說，在旅游度假區(qū)開發(fā)過程中，影響選址決策的因素有很多，其中起決定作用的是客源市場和所依托的資源。因此，在旅游度假區(qū)的開發(fā)模式中，主要圍繞這兩方面因素來考慮，可以歸納為依托中心城市開發(fā)模式和非依托中心城市開發(fā)模式，這兩種開發(fā)模式由于所依托的資源和面向的客源市場的不同，在開發(fā)過程中要依據(jù)各自的特點，有針對性地采取相對應的措施，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補劣勢。

參考文獻

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