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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理思考篇1

伴隨著我國改革開放進(jìn)入到新階段，加上全球化經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展，使得我國企業(yè)為了能夠可持續(xù)發(fā)展，就需要面臨著較為激烈的競爭，同時(shí)全面提升自身的核心競爭力，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理工作方式，充分保障自身的經(jīng)濟(jì)效益，以避免受到外界環(huán)境的影響。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作特征

房地產(chǎn)相比較一般類型的企業(yè)并不相同，是一種資金密集型的企業(yè)，其中涉及土地項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、后期管理等諸多的環(huán)節(jié)，因此資金的使用量上，相比較一般的項(xiàng)目要有著較大的流動(dòng)性。因此，只有做好財(cái)務(wù)管理工作，才可以最大限度上滿足企業(yè)的日常發(fā)展需求。

（一）公司架構(gòu)由于房地產(chǎn)經(jīng)營的項(xiàng)目是一種不動(dòng)產(chǎn)，使得稅收工作主要基于營業(yè)稅納稅義務(wù)。在一般處理的過程中，需要基于項(xiàng)目的所處地點(diǎn)，設(shè)立出相應(yīng)的分公司。但是，由于在分公司的運(yùn)行中，其土地的儲(chǔ)蓄量呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性，就會(huì)導(dǎo)致在主體上無法呈現(xiàn)出相應(yīng)的可持續(xù)性。

（二）成本管理當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目建設(shè)中，其開發(fā)的項(xiàng)目主要是進(jìn)行土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)，這樣就會(huì)使得工程產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，不同的企業(yè)有著自身的特征。另外，進(jìn)行成本管理的過程中，其成本數(shù)據(jù)也較為分散，無法實(shí)現(xiàn)集中化的處理。特別是對(duì)于工程產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，始終受到外界環(huán)境的影響。

（三）稅收管理房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)周期伴隨著不同的項(xiàng)目，會(huì)有著不同的建設(shè)周期。一些項(xiàng)目僅僅在幾個(gè)月內(nèi)就可以完成，而一些項(xiàng)目會(huì)形成跨年的建設(shè)情況。因此，這樣的建設(shè)情況下，就導(dǎo)致在財(cái)務(wù)工作的開展中，會(huì)涉及較大的納稅金額，從稅法的角度進(jìn)行分析，也相對(duì)比較復(fù)雜多變。房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)行業(yè)也比較多，因此使得房地產(chǎn)稅收管理工作的開展存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

（四）資產(chǎn)融資不同當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理開展中，重點(diǎn)在于開發(fā)成本方面的管理。相比較其他行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及較為巨大的資金規(guī)模。例如，在籌資方面，基本上都是進(jìn)行長期的融資，同時(shí)融資的成本在整體產(chǎn)品的比重方面比較高，因此就會(huì)導(dǎo)致融資的成本也相應(yīng)得到了全面的提升。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，由于進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢當(dāng)中，因此就會(huì)面臨著全新的財(cái)務(wù)工作挑戰(zhàn)與機(jī)遇。這樣的背景下，出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，一般就是指企業(yè)在日常的財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于一些特殊的情況，對(duì)其企業(yè)財(cái)務(wù)工作造成直接的影響，因此與原本的設(shè)定經(jīng)營預(yù)期發(fā)生了差異。這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營中，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)方面的損失，同時(shí)在收益方面也受到嚴(yán)重的影響。

（一）財(cái)務(wù)管理缺乏動(dòng)態(tài)性當(dāng)下在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模比較大的情況下，財(cái)務(wù)管理工作往往要基于多個(gè)部門進(jìn)行全面的配合。但是，我國當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，始終缺乏不同部門之間的溝通與合作，因此在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理的過程中，也相應(yīng)缺乏對(duì)項(xiàng)目的事前預(yù)算與事中控制的工作機(jī)制。對(duì)于事前預(yù)算與經(jīng)營業(yè)績的開展中，也相應(yīng)存在較大的困難。其次，在事后分析的過程中，對(duì)于年終考核工作的開展缺乏落實(shí)。一旦在工作開展中，始終無法做到良好的以及動(dòng)態(tài)化的管理方式，就會(huì)導(dǎo)致對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開展造成直接的影響［１］。

（二）缺乏完善的房地產(chǎn)管理功能財(cái)務(wù)管理工作的開展，需要成為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的核心所在，以此可以全面提升企業(yè)自身的機(jī)制，同時(shí)也在市場環(huán)境中，進(jìn)一步提升企業(yè)的競爭力。但是，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作開展中，始終缺乏一個(gè)完善與健全的制度。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，基本上基于傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算的方式，使得對(duì)于財(cái)務(wù)管理缺失預(yù)測、控制、分析等諸多方面的工作環(huán)節(jié)。其次，在財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)核算的過程中，其工作的開展也相應(yīng)地停留在記賬環(huán)節(jié)，無法實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)信息的全面整合與分析。特別是在財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)科目以及會(huì)計(jì)賬目的明細(xì)處理中，無法為領(lǐng)導(dǎo)部門提供可靠的數(shù)據(jù)參考［２］。

（三）缺乏監(jiān)督管理當(dāng)下在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，一些財(cái)務(wù)部門的工作開展呈現(xiàn)出重管理、監(jiān)督的工作形式。這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)日常的項(xiàng)目開展中，始終缺乏一個(gè)良好的管理預(yù)期。特別是在新財(cái)務(wù)制度落實(shí)之后，雖然基本上可以達(dá)到相應(yīng)的預(yù)期，但是實(shí)際的企業(yè)會(huì)計(jì)核算過程并不完善，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作出現(xiàn)一定的混亂問題，特別是在監(jiān)督力度不充分的情況下，使得企業(yè)效益受到直接的影響。

（四）財(cái)務(wù)管理方法不當(dāng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的過程中，一些企業(yè)由于沒有重視起這項(xiàng)工作的價(jià)值，始終都在采用著傳統(tǒng)的管理方式和理念，這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到全面競爭的環(huán)境中，需要結(jié)合其企業(yè)當(dāng)下的設(shè)計(jì)情況，制定出一個(gè)科學(xué)合理的戰(zhàn)略方針，這樣才可以滿足企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展建設(shè)目標(biāo)。但是，在對(duì)當(dāng)下大多數(shù)的企業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都無法充分結(jié)合起自身的發(fā)展情況，制定出一個(gè)科學(xué)合理的戰(zhàn)略方針，其次，在進(jìn)行管理過程中，也缺乏站在一個(gè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度進(jìn)行經(jīng)營管理。財(cái)務(wù)管理工作的一旦缺乏合理性，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展與建設(shè)，對(duì)業(yè)務(wù)的開展也相應(yīng)地缺乏一個(gè)合理性的判斷與分析［３］。

（五）財(cái)務(wù)管理信息化程度不足伴隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，使得諸多行業(yè)在發(fā)展的過程中，都引入了信息化的財(cái)務(wù)管理模式。在這樣的模式使用之后，不僅僅可以有效提升會(huì)計(jì)核算的效率，同時(shí)也相應(yīng)地降低了工作開展的成本投入量。在這樣的信息化管理模式下，相應(yīng)地提升管理部門對(duì)諸多工作環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度。但是，在現(xiàn)階段很多企業(yè)的發(fā)展中，由于并不重視財(cái)務(wù)的管理工作，因此無法形成信息化的建設(shè)與發(fā)展，特別是沒有引進(jìn)相應(yīng)的專業(yè)人才。當(dāng)下僅僅依靠著傳統(tǒng)的工作模式與團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的高效率運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，在一些已經(jīng)構(gòu)建出信息化財(cái)務(wù)管理模式的企業(yè)而言，也相應(yīng)地受到成本投入不足的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)化建設(shè)面臨著諸多的問題［４］。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

（一）完善企業(yè)外部管理制度當(dāng)下企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中，其外部控制管理工作的開展，往往會(huì)與運(yùn)營活動(dòng)產(chǎn)生較為密切的聯(lián)系。企業(yè)的外部管理工作開展中，往往會(huì)包含著辦公人員的實(shí)際權(quán)責(zé)，以及會(huì)涉及企業(yè)在各種業(yè)務(wù)開展的實(shí)際操作、評(píng)價(jià)分析以及相關(guān)制度的制定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)高效率的發(fā)展，就需要充分保障每一個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的開展，都需要全面的制定出一個(gè)起到相互制約的控制環(huán)節(jié)。在這樣的制度體系下，可以有效地完成資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算的環(huán)節(jié)，全面提升的財(cái)務(wù)管理效率。例如，需要在進(jìn)行工作開展中，需要制定出一個(gè)具體的結(jié)算、擔(dān)保以及對(duì)外投資項(xiàng)目的工作流程，并對(duì)決策人員以及執(zhí)行人員，設(shè)置出一個(gè)針對(duì)性較強(qiáng)的管理制度與標(biāo)準(zhǔn)。因此，全面完善與加強(qiáng)企業(yè)外部的控制制度，能夠讓企業(yè)在經(jīng)營的過程中，全面提升外部控制制度的有效性，特別是在企業(yè)財(cái)務(wù)工作的開展中，避免受到外界風(fēng)險(xiǎn)的影響［５］。

（二）明確目的本錢體系企業(yè)進(jìn)行本錢管理，主要是企業(yè)在實(shí)際的管理運(yùn)營的過程中，直接對(duì)其企業(yè)的盈利以及虧損進(jìn)行針對(duì)性的處理。一旦企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)盈利，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行發(fā)展的過程中，需要能夠進(jìn)一步適應(yīng)越發(fā)激烈的市場環(huán)境，同時(shí)全面提升自身的核心競爭力。在基于本錢管理的過程中，要格外重視起項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)質(zhì)量性評(píng)估，并基于當(dāng)下的實(shí)際經(jīng)營情況，制訂一個(gè)科學(xué)合理的本錢走勢，以此能夠更加合理地預(yù)測編制項(xiàng)目的本錢。針對(duì)項(xiàng)目工程當(dāng)中的資料、人工價(jià)錢等一些動(dòng)態(tài)化的要素，進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化本錢管理方案，以此為之后的項(xiàng)目決策提供可靠的參考。

（三）構(gòu)建項(xiàng)目靜態(tài)化的投資預(yù)測模型在項(xiàng)目建設(shè)靜態(tài)投資預(yù)測模型的過程中，可以有效讓其財(cái)務(wù)工作人員基于這樣的模型，對(duì)其實(shí)際的項(xiàng)目收益情況進(jìn)行全面分析以及了解，以此便于相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員作出正確的分析以及預(yù)測。對(duì)于這種信息化的管理工作方式，是一種基于當(dāng)下項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開發(fā)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)動(dòng)態(tài)化管理模式，可以十分有效地反映當(dāng)下企業(yè)的具體銷售以及相應(yīng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況，并及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)下的本錢，以及項(xiàng)目開展之后所帶來的經(jīng)濟(jì)收益。另外，對(duì)于項(xiàng)目的資金余缺，以及決策過程中的數(shù)據(jù)信息，也能夠納入模型當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的全面監(jiān)控，并對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做好充足的預(yù)防。

（四）加強(qiáng)市場調(diào)研企業(yè)的管理工作人員，為了能夠有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，就要全面提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作認(rèn)識(shí)，因此在設(shè)計(jì)的投資決策過程中，針對(duì)出現(xiàn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)等問題，始終保持一個(gè)較為準(zhǔn)確地把控，特別是在處理的過程中，進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)投資。要進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)行針對(duì)性的防備以及控制，這樣才可以在處理的過程中，能夠始終保持管理人員對(duì)市場有著較高的認(rèn)識(shí)程度?；陧?xiàng)目投資決策當(dāng)中出現(xiàn)的一些不穩(wěn)定問題，可以設(shè)計(jì)出一些針對(duì)性的方案，保障企業(yè)避免出現(xiàn)資金緊缺的問題。另外，在資金投入之后，由于無法實(shí)現(xiàn)靈活的調(diào)整，因此要能夠投資決策之前，要能夠?qū)Τ鞘挟?dāng)前的規(guī)劃信息、土地供給情況，以及周邊房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際情況，進(jìn)行全方位的調(diào)查與分析。這樣才可以在未來的工作開展中，避免受到外界因素的影響，做出存在風(fēng)險(xiǎn)的決策。

（五）籌資風(fēng)險(xiǎn)的防備與控制企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)，一般在發(fā)生的過程中，都是由于內(nèi)在與外界因素共同作用下，造成的風(fēng)險(xiǎn)性問題。例如，企業(yè)會(huì)由于在籌資的過程中，出現(xiàn)籌資方式不合理，或者企業(yè)資金投資出現(xiàn)負(fù)債過大的問題，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨著籌資風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。企業(yè)在當(dāng)下受到的外界影響因素比較復(fù)雜，首先會(huì)由于企業(yè)的市場行情并不穩(wěn)定，金融市場當(dāng)中的利率也會(huì)導(dǎo)致受到國際市場，以及國家政策方面的嚴(yán)重影響，使得出現(xiàn)一定的波動(dòng)問題。這樣企業(yè)在項(xiàng)目的建設(shè)中，就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利潤的下降。因此在日常財(cái)務(wù)管理的過程中，需要將企業(yè)在日常的工作開展中，首先進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)當(dāng)下的資本結(jié)構(gòu)，積極利用靈活的融資方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防備與控制。此外，不同的房地產(chǎn)企業(yè)需要全面結(jié)合起自身的經(jīng)營情況，對(duì)其資本負(fù)債進(jìn)行合理的布置，并保障配置出一些長短期資金。我國現(xiàn)階段已經(jīng)全面推動(dòng)微觀經(jīng)濟(jì)政策，以此不再僅僅利用單一的銀行開發(fā)存款的籌資方式，而是需要伴隨著企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)行多元化的管理與相關(guān)政策的制定。

（六）推動(dòng)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)首先，信息化的財(cái)務(wù)管理過程中，已經(jīng)成為企業(yè)未來發(fā)展的主要方向。當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)全面進(jìn)入到知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代當(dāng)中，因此需要運(yùn)用信息化的方式，幫助企業(yè)全面提升自身的競爭力。其次，財(cái)務(wù)管理的信息系統(tǒng)，本身是一個(gè)較為全面的集中化信息系統(tǒng)。因此，需要在信息化的系統(tǒng)建設(shè)過程中，整合起企業(yè)的各個(gè)部門，同時(shí)構(gòu)建出一個(gè)財(cái)務(wù)管理信息機(jī)制，在這樣的財(cái)務(wù)管理信息的機(jī)制運(yùn)行中，要能夠全面提升財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)程度。財(cái)務(wù)工作開展中，要進(jìn)一步提升信息系統(tǒng)的宣傳程度，進(jìn)而提升工作人員的對(duì)于信息系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)程度。財(cái)務(wù)管理信息的建設(shè)過程中，為了保障信息系統(tǒng)運(yùn)行情況，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，保障提升自身的專業(yè)素質(zhì)，發(fā)揮出相關(guān)財(cái)務(wù)管理的信息系統(tǒng)作用。最后，需要保障制定出一個(gè)完善的培訓(xùn)制度，以此在運(yùn)行的過程中，充分保障信息系統(tǒng)可以發(fā)揮出應(yīng)有的作用。為了保障該系統(tǒng)的穩(wěn)定性，需要定期對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)處理，并基于不同的財(cái)務(wù)管理任務(wù)需求，進(jìn)行升級(jí)以及改進(jìn)，能夠滿足不同層級(jí)之間的實(shí)際需求。

（七）加強(qiáng)賬戶管理，深化預(yù)算監(jiān)控在具體的工作開展中，首先要保障對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行全面的管控，并做好對(duì)應(yīng)的防范措施。要明確出具體的收款條件，同時(shí)基于條目進(jìn)行一一的規(guī)劃處理，避免客戶出現(xiàn)有意拖延的情況，無法實(shí)現(xiàn)賬目的科學(xué)有效處理。其次，還要全面加強(qiáng)對(duì)當(dāng)下存貨的管理工作。在處理一些不良賬目之后，要秉承嚴(yán)格的懲罰原則，針對(duì)貨物的使用情況以及具體的存放情況進(jìn)行全面梳理。這樣的預(yù)算監(jiān)控方式，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)下業(yè)務(wù)開展過程的良好把控。特別需要注意的是，在處理一些財(cái)務(wù)管理工作的細(xì)節(jié)時(shí)，則要能夠嚴(yán)格基于制定出的財(cái)務(wù)預(yù)算管理相關(guān)條例，能夠基于程序，全面批準(zhǔn)各個(gè)財(cái)務(wù)的預(yù)算使用情況。在相關(guān)工作的開展中，要不定期地對(duì)其進(jìn)行檢查。追蹤以及指導(dǎo)工作，因此相應(yīng)掌握工作內(nèi)容，針對(duì)出現(xiàn)的各種不合格的情況，實(shí)現(xiàn)全面的處理，并對(duì)管理部門進(jìn)行預(yù)算方面的綜合性調(diào)整。

四、結(jié)語

綜上所述，在未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，需要順應(yīng)當(dāng)下市場的實(shí)際變革情況，基于科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作，保障在當(dāng)下知識(shí)經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中，針對(duì)不同的問題實(shí)現(xiàn)深入的優(yōu)化以及處理，避免受到外界因素的影響，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)方面的損失。

作者:薛鳳蘭 單位:青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理思考篇2

1引言

2021年下半年開始，我國房地產(chǎn)市場全面下行，行業(yè)驟冷，持續(xù)在底部徘徊，曾經(jīng)的百強(qiáng)企業(yè)頻頻暴雷，局面非常嚴(yán)峻。市場融資和運(yùn)營環(huán)境持續(xù)惡劣，雖然政策頻出但收益甚微。房地產(chǎn)企業(yè)或許面臨了前所未有的困境，但此時(shí)也許是給了企業(yè)一些修煉內(nèi)功的時(shí)間，行業(yè)的重新洗牌，可能恰恰能大浪淘沙，篩選出內(nèi)外兼修的企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)，在不同的市場周期有明顯不同的關(guān)注點(diǎn)，市場上行，關(guān)注事項(xiàng)除常規(guī)工作，更多的是聚焦指標(biāo)，為開疆拓土做準(zhǔn)備；而當(dāng)市場下行，財(cái)務(wù)便更多的需要聚焦安全，守住生死線。本文通過梳理房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的問題，總結(jié)財(cái)務(wù)管理中存在問題的原因，探索解決問題的方法，以期使財(cái)務(wù)管理能夠在艱難的市場環(huán)境下破局，找到新的方向。

2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

2.1對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行有效管理，穩(wěn)固企業(yè)基石

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，收入、支出均較其他行業(yè)有明顯的區(qū)別，大額的交易也意味著行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)輒幾十億的土地款，幾十億的貨值，每一筆交易都關(guān)系重大。作為房地產(chǎn)企業(yè)的中央處理器（CPU），財(cái)務(wù)管理必須對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行高效、統(tǒng)一的管理，優(yōu)化配置和使用，確保企業(yè)有穩(wěn)定的資源來源，能夠正常運(yùn)營，同時(shí)需要合理調(diào)配，保證企業(yè)面臨機(jī)會(huì)時(shí)能夠迅速出擊，在激烈的市場中搶占先機(jī)[1]。此外，還需要統(tǒng)籌不同部門的需求，平衡利弊，提供最優(yōu)方案來配合支持，做最穩(wěn)定的后方力量。

2.2預(yù)算及指標(biāo)管理，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

我國吸收了西方多年累積的經(jīng)驗(yàn)，引入全面預(yù)算管理。以目標(biāo)利潤為中心，通過全面預(yù)算管理，控制企業(yè)的人、財(cái)、物等一切經(jīng)濟(jì)資源，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最終目的，預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的指標(biāo)最直觀的反應(yīng)了項(xiàng)目的盈利及運(yùn)營能力，能最迅速地暴露出問題，指標(biāo)管理結(jié)合預(yù)算管理，能夠驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)行駛在設(shè)定的軌道，暴露問題及時(shí)糾偏，提前預(yù)警，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。預(yù)算和指標(biāo)管理近年來成為了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心任務(wù)，集中精銳力量管控，為企業(yè)前行保駕護(hù)航。

2.3業(yè)財(cái)融合，參與戰(zhàn)略管理，作出專業(yè)判斷

財(cái)務(wù)管理已經(jīng)從傳統(tǒng)的做賬角色逐漸豐滿，財(cái)務(wù)管理參與企業(yè)投資、融資、運(yùn)營、清算退出全過程管理，從項(xiàng)目落地前期開始介入，利用專業(yè)知識(shí)為項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和體檢，從財(cái)務(wù)視角提出專業(yè)意見供管理層決策。參與項(xiàng)目運(yùn)營，利用財(cái)務(wù)分析為企業(yè)展示經(jīng)營動(dòng)態(tài)，暴露經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)補(bǔ)救。在項(xiàng)目結(jié)束，財(cái)務(wù)作為收尾環(huán)節(jié)，處理最后的退出事項(xiàng)，完成收官，財(cái)務(wù)管理貫穿在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期。

3房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的不足

3.1財(cái)務(wù)管理體系不健全

為了保障財(cái)務(wù)管理動(dòng)作有效實(shí)施，應(yīng)該建立完善的管控體系，但是目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系并不完善，表現(xiàn)在制度不完善、財(cái)務(wù)組織架構(gòu)設(shè)置不合理。沒有完善的財(cái)務(wù)制度，或者財(cái)務(wù)制度流于形式，不具備可執(zhí)行性，給財(cái)務(wù)管理工作帶來了很多的困難，無章可依，必然帶來管理上的混亂。同時(shí)，因?yàn)樾袠I(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，財(cái)務(wù)條線的組織架構(gòu)設(shè)置并不完善，內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督職能往往缺失，一人兼多職雖然最大限度的節(jié)約了企業(yè)的成本，但也造成了架構(gòu)設(shè)置的漏洞。

3.2財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理執(zhí)行不到位

財(cái)務(wù)管理目前已經(jīng)開始參與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，但是實(shí)際運(yùn)行中，很多財(cái)務(wù)人員習(xí)慣于閉門造車、拘泥于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)思維，無法作出合理的判斷，對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)也未能進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，從而無法給管理層提供專業(yè)建議，更甚至給出錯(cuò)誤的參考建議。在項(xiàng)目經(jīng)營過程中，財(cái)務(wù)管理不能結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)構(gòu)建準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，往往使企業(yè)無法及時(shí)預(yù)知隱患，最終影響項(xiàng)目的進(jìn)度和成本，影響企業(yè)的最終利潤。財(cái)務(wù)管理對(duì)預(yù)算理解不到位，將全面預(yù)算管理當(dāng)作資金計(jì)劃來使用，完全喪失了其戰(zhàn)略管理工具的作用。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理執(zhí)行不到位，使財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出參謀的作用，專業(yè)無法很好的指導(dǎo)業(yè)務(wù)。

3.3財(cái)務(wù)管理缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

財(cái)務(wù)管理中充斥著各種風(fēng)險(xiǎn)，前期的投資風(fēng)險(xiǎn)，后期的籌資風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、核算風(fēng)險(xiǎn)等等，實(shí)際運(yùn)行中，大多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理無法及時(shí)預(yù)判所有風(fēng)險(xiǎn)，或顧此失彼，或沒有意識(shí)[2]。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，每一次風(fēng)險(xiǎn)都可能給企業(yè)帶來不可彌補(bǔ)的損失，投資、籌資問題，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足很可能使企業(yè)的資金鏈斷裂，置企業(yè)于生死線上；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏前置判斷，導(dǎo)致項(xiàng)目后期出現(xiàn)的損失無法彌補(bǔ)。風(fēng)險(xiǎn)管理需要的是前置管理，但是因?yàn)槿狈︼L(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，前期無法很好的預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，后期就無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，造成財(cái)務(wù)工作不力，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)管理的效果。

3.4考核機(jī)制缺失

房地產(chǎn)行業(yè)存在共性，先鋒部門是投資拓展部門和營銷、工程條線，獎(jiǎng)懲機(jī)制也大多為了這些條線設(shè)置，拓展獎(jiǎng)、銷售激勵(lì)、工程節(jié)點(diǎn)激勵(lì)，所謂的先鋒條線過去更受到企業(yè)的青睞，因?yàn)槠渌鶆?chuàng)造的價(jià)值更為顯性，更容易量化和判斷，考核起來更為容易。而大多數(shù)財(cái)務(wù)管理的工作所帶來的的效益都是隱形的，常常被忽視。財(cái)務(wù)條線很難有完善的考核機(jī)制，或者公平的獎(jiǎng)懲制度。而考核和評(píng)價(jià)是一個(gè)機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行必不可少的，缺少科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目己酥贫韧关?cái)務(wù)管理工作失去了動(dòng)力和積極性，長久以來被定義為后勤保障部門也使財(cái)務(wù)管理的效果大打折扣，在一定程度上影響了財(cái)務(wù)管理工作的效果。

3.5財(cái)務(wù)人員水平參差不齊

財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平參差不齊，綜合素養(yǎng)水平不高，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無法進(jìn)行很好的整合和分析，這個(gè)弊端或許始于房地產(chǎn)高速發(fā)展的初期。前些年房地產(chǎn)高速增長時(shí)，擴(kuò)張帶來了大量的工作崗位，很多財(cái)務(wù)人員也在當(dāng)時(shí)涌入，擴(kuò)張時(shí)期對(duì)人員的篩選不夠嚴(yán)苛，人員的專業(yè)能力和學(xué)習(xí)能力都不夠高。而2021年開始，行業(yè)驟冷，人員調(diào)整情況嚴(yán)峻，很多崗位都是一人兼多職。工作量的增加、人員的減少，使得很多財(cái)務(wù)人員力不從心，影響了財(cái)務(wù)管理工作的效果。

4如何加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，尋找破局思路

4.1完善財(cái)務(wù)管理體系

第一，完善財(cái)務(wù)管理的組織架構(gòu)，建立起完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作進(jìn)行常規(guī)的檢查和監(jiān)督，對(duì)財(cái)務(wù)管理的工作內(nèi)容明確權(quán)責(zé)，加強(qiáng)內(nèi)部管控。并在日常工作中，發(fā)揮監(jiān)督和內(nèi)控的效果，而不僅僅流于形式，健全的組織架構(gòu)能夠保障財(cái)務(wù)管理工作有條不紊的進(jìn)行，而科學(xué)有效的內(nèi)控體系則給財(cái)務(wù)管理工作的效果又增加了一層保障。第二，完善財(cái)務(wù)管理制度體系，在日常工作中，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，按照制度開展財(cái)務(wù)管理工作，并不斷結(jié)合企業(yè)運(yùn)營的需求，修正完善財(cái)務(wù)管理制度，以構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理制度體系。以標(biāo)準(zhǔn)化的制度來指引財(cái)務(wù)管理工作，讓財(cái)務(wù)管理有據(jù)可依，通過制度規(guī)范操作，管理流程，有效提升財(cái)務(wù)管理工作的整體水平與效率。在規(guī)范的制度體系下，逐漸完善適配的各項(xiàng)操作指引和細(xì)則，逐漸使財(cái)務(wù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、體系化。

4.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的可實(shí)施性

為了提高財(cái)務(wù)管理水平，財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略必須與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)統(tǒng)一，只有適應(yīng)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略才有可能發(fā)揮其效能。完善投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)運(yùn)營戰(zhàn)略，以企業(yè)愿景為指導(dǎo)，不斷調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，制訂切實(shí)可行的方案，加強(qiáng)事前、事中、事后的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略控制，對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)糾偏，實(shí)時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施過程中的內(nèi)外部反饋，對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和修正。第一，全面預(yù)算管理。以全面預(yù)算作為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重點(diǎn)管控工具，把全面預(yù)算管理和企業(yè)的目標(biāo)相結(jié)合，其核心是企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃和內(nèi)部資源的控制和協(xié)調(diào)配置。要發(fā)揮全面預(yù)算的作用，要以公司治理為基礎(chǔ)，與各個(gè)部門考核掛鉤，各個(gè)部門圍繞預(yù)算開展工作，相互配合，建立全面預(yù)算觀念，將預(yù)算管理貫徹到企業(yè)運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。第二，投資管理戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)參與投資管理，運(yùn)用財(cái)務(wù)專業(yè)判斷來支撐企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。圍繞企業(yè)的未來規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，提出財(cái)務(wù)專業(yè)判斷，從現(xiàn)金流、回報(bào)率、稅務(wù)等多視角加以分析和判斷，為企業(yè)的戰(zhàn)略部署提供決策依據(jù)。要使財(cái)務(wù)投資戰(zhàn)略精準(zhǔn)有效，財(cái)務(wù)需加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)貓?zhí)行口徑的了解，重視市場調(diào)研，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)構(gòu)都全面進(jìn)行事前溝通，全面掌握信息后，提出可行性方案和意見，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)端口的作用，為企業(yè)爭取最大的利益，同時(shí)最大程度的為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免雷區(qū)。

4.3強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，應(yīng)建立一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過事前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，事中的風(fēng)險(xiǎn)控制，事后的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，環(huán)環(huán)相扣，處理財(cái)務(wù)管理中發(fā)生的突發(fā)事件，將企業(yè)的損失將至最低。第一，對(duì)企業(yè)資金管理進(jìn)行全面監(jiān)控，對(duì)涉及金額較大的投資、融資事項(xiàng)，發(fā)出系統(tǒng)警報(bào)，進(jìn)行全面評(píng)估和完善的審批決策后方可執(zhí)行。避免大額的資金發(fā)生影響企業(yè)的現(xiàn)金流，對(duì)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生后帶來的后果需要進(jìn)行全面分析，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提前作出預(yù)判，并提出解決方案。對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營過程中的資金鏈進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，對(duì)異常情形保持高度警惕，對(duì)有可能帶來不良后果的行為隨時(shí)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，堅(jiān)決杜絕違規(guī)操作，以避免企業(yè)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。第二，識(shí)別投資中的風(fēng)險(xiǎn)，重視項(xiàng)目前期的調(diào)研，對(duì)可能存在問題深入了解，提前暴露項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于金融政策、稅收政策等問題。重視項(xiàng)目前期的市場調(diào)研，積極組織專業(yè)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做好風(fēng)險(xiǎn)防控。對(duì)項(xiàng)目可研階段可以預(yù)判的風(fēng)險(xiǎn)為管理層提供客觀的預(yù)警，用財(cái)務(wù)專業(yè)提出指導(dǎo)性的意見，并給出專業(yè)角度的分析，輔助公司管理層作出正確判斷。第三，建立稅收風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬，對(duì)項(xiàng)目全過程中可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以甄別，項(xiàng)目落地前、運(yùn)行中、結(jié)束后分別加以監(jiān)控，對(duì)主要的幾大稅種持續(xù)跟蹤，提前進(jìn)行部署，規(guī)范業(yè)務(wù)處理，避免出現(xiàn)問題。對(duì)稅務(wù)機(jī)構(gòu)推送的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積極應(yīng)對(duì)，充分利用合理的稅務(wù)政策、尋找合適的證據(jù)為企業(yè)謀求最大的利益。房地產(chǎn)企業(yè)是稅務(wù)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于經(jīng)營中的各個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)管理務(wù)必保持時(shí)刻的警惕，并掌握專業(yè)知識(shí)從容應(yīng)對(duì)，排除風(fēng)險(xiǎn)，最大限度的降低損失。

4.4設(shè)置科學(xué)的財(cái)務(wù)管理考核制度

公司效益與考核制度掛鉤，才能最有效的激勵(lì)員工，最高效的調(diào)動(dòng)員工的積極性。所謂科學(xué)的考核制度，既要全面又要公平，對(duì)于財(cái)務(wù)管理來說，需要對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)置獎(jiǎng)懲，引起相關(guān)人員的重視。第一，基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理工作的考核，明確分工，對(duì)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理工作定期考評(píng)，領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)條線共同打分，對(duì)基礎(chǔ)工作業(yè)績作出公允判斷，對(duì)優(yōu)秀案例給予肯定和宣貫。第二，對(duì)財(cái)務(wù)管理其他職能，包括投資分析、籌資職能、稅務(wù)規(guī)劃等職能設(shè)置科學(xué)的激勵(lì)措施，特別是對(duì)公司戰(zhàn)略目標(biāo)起到推動(dòng)作用的行為作出激勵(lì)，從而推動(dòng)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的執(zhí)行，肯定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的成效，也同時(shí)能樹立財(cái)務(wù)管理在公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中的作用和意義。

4.5提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)直接影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，房地產(chǎn)行業(yè)這兩年經(jīng)歷了非常嚴(yán)重的危機(jī)，地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員也經(jīng)歷了很大挑戰(zhàn)。越是這種艱難的時(shí)候，對(duì)從業(yè)人員的要求越高。財(cái)務(wù)人員不僅僅需要具備相關(guān)的財(cái)務(wù)素養(yǎng)和財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還需要積極參與到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中，需要全面了解財(cái)務(wù)管理的各個(gè)方面。第一，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，充分利用內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)來提升財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平。所謂時(shí)勢造英雄，在艱難的環(huán)境下，更容易培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的人才，更能適應(yīng)當(dāng)下對(duì)綜合性人才的需求。第二，設(shè)置合理的考核機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員的競爭意識(shí)。財(cái)務(wù)管理需要全面綜合且思維靈活的財(cái)務(wù)人員，專業(yè)過硬并且高效是目前最直接的需求，企業(yè)可以通過設(shè)置考核機(jī)制，通過外部刺激來推動(dòng)財(cái)務(wù)人員的綜合實(shí)力提升。第三，加強(qiáng)行業(yè)交流，不同企業(yè)有不同的企業(yè)文化及其管理風(fēng)格，財(cái)務(wù)管理在每個(gè)企業(yè)的發(fā)揮的作用也各不相同，企業(yè)之間可以多做交流，吸收彼此優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，來共同進(jìn)步。

5結(jié)語

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理經(jīng)過多年的時(shí)間，已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)型。和業(yè)務(wù)融合能夠更好地指導(dǎo)企業(yè)運(yùn)營。但是轉(zhuǎn)型過程中也的確產(chǎn)生了很多問題，克服存在的問題，尋找解決問題的思路，突破局限，更充分地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，是每一個(gè)財(cái)務(wù)人員的心愿。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)資金密集的屬性，財(cái)務(wù)管理近年來也越來越得到公司管理層的重視，但是如何將財(cái)務(wù)管理和公司的戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合，發(fā)揮專業(yè)水平指導(dǎo)規(guī)劃還是一個(gè)不斷探索的課題?？茖W(xué)實(shí)施財(cái)務(wù)管理，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最大化企業(yè)效益是財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷寒冬，房地產(chǎn)從業(yè)人員經(jīng)歷洗禮過后，希望財(cái)務(wù)管理的水平能夠借機(jī)修煉內(nèi)功，更出色的為企業(yè)前行保駕護(hù)航。

作者:朱敏 單位:蘇州璟輝置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理思考篇3

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，企業(yè)管理中的問題逐漸顯現(xiàn)。另外，在國家政策及當(dāng)前市場競爭力度的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸退出黃金時(shí)代，并逐步邁向質(zhì)量、服務(wù)、管理與成本控制為基準(zhǔn)的白銀時(shí)代。為了確保房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)可持續(xù)且穩(wěn)定地發(fā)展，相關(guān)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理力度進(jìn)行全面提升，以此有效避免各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。

1新時(shí)代背景下我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

1.1強(qiáng)化資產(chǎn)管理與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資等方面擁有較大的差別。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展投資期間需要嚴(yán)格按照籌資征地、建設(shè)施工、房屋銷售這一流程進(jìn)行，因此，該產(chǎn)業(yè)的連接周期通常需要較長的時(shí)間。而在長時(shí)間的產(chǎn)業(yè)連接周期中，企業(yè)要想確保自身發(fā)展的穩(wěn)定性，必須對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行有效管理。

1.2風(fēng)險(xiǎn)和成本管理房地產(chǎn)企業(yè)除了擁有較長的產(chǎn)業(yè)連接周期外，還擁有較長的開發(fā)周期，隨著開發(fā)時(shí)間的延長，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加。在相關(guān)企業(yè)開發(fā)的過程中，往往會(huì)存在一些難以預(yù)料的情況，例如國家土地政策改革等不確定因素，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。同時(shí)，在市場競爭愈加激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，首先要給予成本控制相應(yīng)的重視。在房地產(chǎn)的整個(gè)工作流程中，大部分的工作環(huán)節(jié)都與成本管理有關(guān)，為了增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)需要對(duì)成本預(yù)算工作進(jìn)行有效優(yōu)化并提高自身的成本控制意識(shí)，以此對(duì)成本管理進(jìn)行有效控制。

2財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

在一般情況下，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，因此，其在長時(shí)間運(yùn)行的過程中需要耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力。加之周期較長，財(cái)務(wù)管理工作的難度大幅增加。房地產(chǎn)相關(guān)管理人員一旦忽視了財(cái)務(wù)管理工作的重要性，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重影響。在房地產(chǎn)最初的工程投標(biāo)到最后的工程竣工過程中，每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都需要大量的實(shí)踐和諸多工序。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，一旦哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不足或缺陷，都會(huì)對(duì)整個(gè)工程造成一定的影響，甚至?xí)?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時(shí)間較長，這在無形中增加了工程施工期間的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。另外，在對(duì)建筑進(jìn)行有效開發(fā)的過程中，開發(fā)商需要投入大量的資金才能確保各項(xiàng)工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。上述情況對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作而言，都會(huì)在一定程度上增加工程施工的不確定因素，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作存在風(fēng)險(xiǎn)的概率大幅增加，不利于房產(chǎn)開發(fā)整體工作效率的提升。

3房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

3.1財(cái)務(wù)制度體系不完善結(jié)合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，財(cái)務(wù)制度體系不完善是普遍存在于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的一個(gè)問題。由于缺少嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)在開展相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理工作時(shí)不具備有力的依據(jù)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作效率始終無法得到有效提升。另外，雖然我國部分企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)制度體系的重要性，并建立了相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理制度，但由于管理人員沒有將其按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行落實(shí)與實(shí)施，導(dǎo)致現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)制度體系流于形式。

3.2財(cái)務(wù)從業(yè)人員的水平能力參差不齊相較其他工作而言，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作對(duì)管理技術(shù)水平有較高的要求。在房地產(chǎn)行業(yè)中，從事財(cái)務(wù)管理的工作人員必須具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理技能水平以及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，以此確保財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量與效率。但結(jié)合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平與專業(yè)素養(yǎng)來看，多數(shù)業(yè)務(wù)管理人員都不具備較高的專業(yè)素質(zhì)和管理意識(shí)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作很難發(fā)揮作用。

3.3企業(yè)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知水平較低從目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量的實(shí)際情況來看，阻礙整個(gè)預(yù)算管理工作質(zhì)量水平提升的主要因素是，企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的不重視與忽視。在企業(yè)經(jīng)營期間，由于企業(yè)忽視了該項(xiàng)工作的重要性，財(cái)務(wù)預(yù)算工作人員的工作行為失去了科學(xué)有效的約束，從而造成財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作開展期間存在各種與相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)相悖的操作行為。一旦財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作存在違規(guī)操作行為，則整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益都會(huì)受到極大程度的影響。從我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀來看，絕大部分企業(yè)都不能正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的價(jià)值與作用，這在極大程度上限制了企業(yè)的建設(shè)與發(fā)展。

3.4融資方式單一房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中需要投入大量的資金，因此，企業(yè)需要大量的流動(dòng)資金。但由于房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度較慢，且擁有較長的周轉(zhuǎn)周期，實(shí)際的財(cái)務(wù)管理工作中存在較多的缺陷。同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，企業(yè)運(yùn)營過程中投入的大量資金來源于銀行貸款，一旦貸款失敗，企業(yè)便會(huì)面臨十分嚴(yán)重的后果。

3.5對(duì)成本管理和預(yù)算工作參與較少在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理工作中，大部分職工并未參與成本、費(fèi)用的管理工作，而參與該工作的多數(shù)人員并未嚴(yán)格按照國家規(guī)定的成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)開展工作，導(dǎo)致實(shí)際的成本管理與成本預(yù)算之間的偏差較大。

3.6對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判力有待提高在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中，絕大多數(shù)從事企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的人員對(duì)于成本風(fēng)險(xiǎn)問題都不具備相應(yīng)的預(yù)判能力，加之財(cái)務(wù)管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)工作的過程中成本估算結(jié)果與實(shí)際的成本需求存在較大的偏差。

4新的經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的對(duì)策

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)逐漸給予了越來越多的政策支持與鼓勵(lì)，使得房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在面臨各種危機(jī)時(shí)能夠借助國家政策支持的優(yōu)勢，推動(dòng)房地產(chǎn)在新時(shí)期的穩(wěn)定發(fā)展。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)過于激烈時(shí)，國家出臺(tái)了相關(guān)政策，可以對(duì)其進(jìn)行有效的干預(yù)。在各種法規(guī)與文件的干預(yù)下，房價(jià)出現(xiàn)迅猛上漲的情況將有效得到抑制?？梢哉f財(cái)務(wù)管理工作的開展，是全面提升財(cái)務(wù)管理水平的重要依據(jù)。

4.1完善財(cái)務(wù)制度體系房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)步發(fā)展的過程中，需要嚴(yán)格按照相應(yīng)的法律法規(guī)開展工作。因此，在制定財(cái)務(wù)制度體系的過程中，企業(yè)相關(guān)管理部門需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求以及各種規(guī)章制度的需求，對(duì)財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行不斷完善，以此構(gòu)建出健全的財(cái)務(wù)制度體系。具體來說，首先，企業(yè)需要根據(jù)財(cái)務(wù)管理部門的實(shí)際需求制定明確分工，通過詳細(xì)劃分管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)權(quán)力與責(zé)任相統(tǒng)一；其次，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵循相應(yīng)的法律法規(guī)，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的需求，制定科學(xué)的會(huì)計(jì)核算體系，以此對(duì)成本進(jìn)行有效控制；最后，企業(yè)需要將財(cái)務(wù)管理制度全面落實(shí)在具體的工作環(huán)節(jié)中，從而有效提升財(cái)務(wù)管理工作的整體水平與效率。

4.2提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力財(cái)務(wù)管理工作是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中重要的工作內(nèi)容，要想確保房地產(chǎn)企業(yè)得到全面發(fā)展，財(cái)務(wù)管理部門的工作人員需要具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘相關(guān)管理人員時(shí)，需要從中選擇具有較強(qiáng)專業(yè)技能及業(yè)務(wù)能力的管理人員。為了進(jìn)一步提升相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力，企業(yè)還應(yīng)積極開展定期培訓(xùn)工作，或者聘請(qǐng)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員傳授相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，以此有效提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)水平。除了專業(yè)素質(zhì)水平提升外，從業(yè)人員還應(yīng)具備充足的專業(yè)知識(shí)，以此確保整個(gè)財(cái)務(wù)管理的工作效率。

4.3提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理認(rèn)知水平在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想持久穩(wěn)定地發(fā)展，首先要正確認(rèn)知財(cái)務(wù)管理工作的重要性，同時(shí)做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理工作。在推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，要想充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作的作用，房地產(chǎn)工作人員首先應(yīng)打破以往傳統(tǒng)落后的管理，并在企業(yè)內(nèi)部積極開展財(cái)務(wù)管理的宣傳工作，以此為財(cái)務(wù)管理工作的順利開展奠定良好的基礎(chǔ)。其次，企業(yè)應(yīng)對(duì)全體員工開展相應(yīng)的培訓(xùn)工作，以此確保每一位工作人員都具有先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念和相應(yīng)的財(cái)務(wù)知識(shí)。在提高財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)知水平與專業(yè)技能的基礎(chǔ)上，工作人員在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理工作中才會(huì)擁有較高的積極性。

4.4獲取多渠道的融資方式由于房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量資金來維持工作的順利進(jìn)行，因此，其需要大量的流動(dòng)資金。然而房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款可能會(huì)受到多種條件的限制，因此，企業(yè)在經(jīng)營過程中時(shí)常會(huì)面臨籌資困難的問題，從而嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建多元化的融資渠道，以此有效避免資金困難的情況，為提高企業(yè)在市場中的競爭力提供有力依據(jù)。另外，在房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中，企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行有效控制，以此來緩解企業(yè)開發(fā)過程中資金上的壓力，有效降低融資難度，從而為實(shí)現(xiàn)全面的預(yù)算經(jīng)營工作奠定良好的基礎(chǔ)。

4.5將財(cái)務(wù)管理與成本控制、預(yù)算工作相結(jié)合在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制工作與預(yù)算工作始終貫穿在整個(gè)工作流程中。房地產(chǎn)成本管理工作主要是對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行有效的預(yù)測、計(jì)劃、控制與分析，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)成本及各項(xiàng)工作內(nèi)容的所需費(fèi)用得到有效的管理與控制。為了全面提高財(cái)務(wù)管理工作效率，相關(guān)管理部門需要將成本控制和預(yù)算工作進(jìn)行有機(jī)融合，確保管理人員在對(duì)成本進(jìn)行控制的過程中，是以預(yù)算工作中的各項(xiàng)內(nèi)容為依據(jù)的，以此實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作效率的提升。首先，相關(guān)管理人員需要對(duì)施工隊(duì)伍與材料供應(yīng)商進(jìn)行全面篩選，只有在保證施工隊(duì)伍水平及材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，才能有效提高項(xiàng)目工程的整體質(zhì)量，從而有效避免因質(zhì)量問題而出現(xiàn)二次返工、提高施工成本的情況出現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)項(xiàng)目內(nèi)容開展全方位的調(diào)查與審核，在明確掌握市場實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對(duì)資金成本進(jìn)行有效的預(yù)算與管理。

4.6提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的把控力相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)的經(jīng)營與發(fā)展對(duì)成本控制等方面有著較高的要求。為了確保財(cái)務(wù)管理人員的成本及預(yù)算等工作成效能夠滿足相應(yīng)的要求，財(cái)務(wù)管理人員首先要具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，以此提高對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的把控力。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期較長且需要大量資金投入，因此，其在發(fā)展過程中擁有較多的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)破產(chǎn)等情況，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算、控制及分析加以足夠重視。因此，企業(yè)需要通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)成本意識(shí)來提高其對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的把控能力。為了有效強(qiáng)化對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制效果，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資前，需要在全面分析各種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，明確掌握其中的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，為了進(jìn)一步對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管控，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門需要在全面掌握相關(guān)數(shù)據(jù)與投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上建立相對(duì)安全的投資風(fēng)險(xiǎn)控制方案。

5結(jié)語

綜上所述，在新時(shí)代背景下，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)擁有穩(wěn)定持久的發(fā)展前景，企業(yè)需要對(duì)自身的管理工作進(jìn)行有效優(yōu)化，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求制定完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，以此提高成本控制效率，大幅降低生產(chǎn)成本。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)能力進(jìn)行有效提升，以此有效提高財(cái)務(wù)管理水平，為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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作者:李曉明 單位:西安中交金堯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司