導(dǎo)語(yǔ)：在工程竣工后的感慨的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

關(guān)鍵詞：現(xiàn)場(chǎng)施工工程質(zhì)量工程監(jiān)理

概況

東陽(yáng)市人民法院審判、辦公綜合大樓工程位于東陽(yáng)市江北新區(qū)人民路東側(cè)，建筑面積26413m2，框架結(jié)構(gòu)?！?.000以下為架空層，主樓六層，局部九層，中間設(shè)21米直徑的混凝土穹頂，建筑總高度62.7米。大樓設(shè)計(jì)新穎，造型優(yōu)美，頗具歐洲古建筑文化風(fēng)格。是一幢集辦公、審判、執(zhí)行、計(jì)算機(jī)、檔案等多功能于一體的智能化建筑。

工程由浙江省東陽(yáng)市廣宏建設(shè)有限公司總承包施工。工程于2002年4月1日開工，2003年9月28日竣工。

立面

東陽(yáng)法院工程在立面體形上吸取了中外法院建筑的經(jīng)典型制，秉承我國(guó)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的法文化傳統(tǒng)，立面上以中軸線為中心對(duì)稱布置，設(shè)計(jì)思想運(yùn)用時(shí)間空間的全新設(shè)計(jì)理念，吸取古典園林“起、承、轉(zhuǎn)、合”的傳統(tǒng)手法，以門前、廣場(chǎng)、大臺(tái)階為起點(diǎn)，通過高大的柱廊，開闊的門廳層層深入。淺灰色的仿花崗巖墻面與藍(lán)色豎向條窗形成一粗一光，一虛一實(shí)的對(duì)比，突出建筑莊重典雅的氣質(zhì)。簡(jiǎn)潔的線條處理，明快的材質(zhì)與色彩對(duì)比，雕塑般的大挑檐，均繼承和發(fā)揚(yáng)了歐式風(fēng)格及中國(guó)悠久的法文化傳統(tǒng)，塑造出開放、透明、進(jìn)步的具有古代及現(xiàn)代文明特征的建筑形象。

基坑

基坑南側(cè)距東陽(yáng)江邊僅100米，地下是含水率豐富的礫砂層，樁基施工時(shí)存在流砂、孔壁坍塌等施工難點(diǎn)，為確保施工安全改變?cè)O(shè)計(jì)的人工挖孔工藝，而采用機(jī)械沖抓成孔、鋼套筒護(hù)壁新工藝進(jìn)行施工，鋼套筒采用10~14mm厚鋼板制作，單節(jié)長(zhǎng)1.8~3.6米，設(shè)排水井降低地下水位。

施工時(shí)用卷?yè)P(yáng)機(jī)將鋼抓斗拎起，然后自由落下，利用沖擊力將鋼葉片沖入土中，上抓時(shí)合攏葉片將土抓出孔外，孔深達(dá)到1~1.5米時(shí)放入第一節(jié)鋼護(hù)筒，護(hù)筒隨沖抓進(jìn)度，逐漸往下放，第二、三節(jié)鋼套筒和第一節(jié)鋼套筒一樣施工，直至樁基持力層，鋼套筒由樁基定位時(shí)預(yù)設(shè)的四個(gè)控制點(diǎn)校驗(yàn)，使樁位偏差控制在30mm內(nèi)。

樁基持力層設(shè)計(jì)為泥質(zhì)粉砂巖，施工時(shí)不易坍塌，采用鑿巖機(jī)人工鑿巖，達(dá)到入巖深度后，由監(jiān)理和建設(shè)單位代表進(jìn)行驗(yàn)孔，按此工藝施工的樁基孔底持力層不被松動(dòng)，碴石也能清理干凈，確保樁基持力層達(dá)到設(shè)計(jì)和規(guī)范要求。

驗(yàn)收合格的樁孔，立即放入鋼筋籠進(jìn)行樁身混凝土澆搗，避免持力層巖石風(fēng)化，混凝土采用串筒入孔，加長(zhǎng)振搗棒振搗，樁頂加灌500mm，待基坑開挖后鑿除，確保了樁身混凝土的質(zhì)量。樁基工程竣工后，經(jīng)浙江大學(xué)土木工程測(cè)試中心進(jìn)行的高、低應(yīng)變動(dòng)測(cè)，單樁豎向極限承載力和樁身質(zhì)量均滿足要求，經(jīng)檢測(cè)大樓314根樁全部為Ⅰ類樁。

地基與基礎(chǔ)分部工程于2002年9月7日通過了驗(yàn)收，評(píng)定為優(yōu)良?；A(chǔ)分部工程共做砼試塊361組，其中樁基C25計(jì)314組，墊層C10計(jì)9組，C30計(jì)33組，C35計(jì)3組，S6抗?jié)B試塊2組，經(jīng)評(píng)定全部符合要求。消防水池、生活水池、電梯井坑施工完成至今已近二年的時(shí)間，未發(fā)現(xiàn)一處滲漏現(xiàn)象。

挑戰(zhàn)來(lái)自難點(diǎn)

這是一項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜的工程，給施工帶來(lái)很多的難點(diǎn):

首層面積達(dá)6647平方米，七道伸縮縫，A區(qū)平面為(寬)39.6m×(長(zhǎng))54.6m，大面積梁板混凝土澆搗時(shí)的間歇時(shí)間不易控制，如安排不當(dāng)，會(huì)產(chǎn)生冷縫。

立面造型復(fù)雜，14個(gè)不同直徑的48根弧形梁、28個(gè)弧形陽(yáng)臺(tái)、680m弧形線條、52個(gè)弧形墻上弧形窗的現(xiàn)澆過梁等異型構(gòu)件較多，給模板的制作和安裝帶來(lái)了難度。

21m直徑的半球形穹頂采用鋼筋混凝土澆搗，由26根弧形梁支承，現(xiàn)澆板厚100mm。穹頂模板的設(shè)計(jì)、安裝，混凝土的澆搗方法等許多難點(diǎn)需要進(jìn)行技術(shù)攻關(guān)。

14m跨度1.6m高混凝土井字梁，支模架高度達(dá)17m。支模架的穩(wěn)定性，混凝土振搗的密實(shí)度是施工難點(diǎn)。

設(shè)計(jì)采用大量的圓、異形柱，其中高18.6m、1000mm直徑的圓柱38根；高11m、800mm直徑的圓柱17根；另有0.6m、0.5m直徑的圓異形柱64根。

燒結(jié)多孔磚填充墻與框架梁的交接，門窗、設(shè)備的固定點(diǎn)等都需事前策劃。

這些難點(diǎn)和特點(diǎn)，無(wú)疑是對(duì)舒適春和他項(xiàng)目部全體工程技術(shù)人員以及各個(gè)工序操作工人的考驗(yàn)。定下的所有目標(biāo)，是一種承諾，一定要兌現(xiàn)。科學(xué)的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇胧ㄟ^全體員工的奉獻(xiàn)精神、一絲不茍的勞作，迎接那些難點(diǎn)組成的挑戰(zhàn)，并且毫無(wú)疑義地去戰(zhàn)勝它們。

樓層軸線投遞采用天頂法；采用J2經(jīng)緯儀相匹配的彎管棱鏡組成直角棱鏡目標(biāo)分劃板，將監(jiān)控線引至各樓層；水平控制采用閉合環(huán)路，各個(gè)點(diǎn)的高程應(yīng)用閉合環(huán)路復(fù)核誤差小于1mm，并將偏差進(jìn)行分解，樓層標(biāo)高直接用同一根卷尺傳遞；模板采用優(yōu)質(zhì)覆膜多層膠合板；為避免砼振搗過程中因漏漿而產(chǎn)生蜂窩、麻面等質(zhì)量缺陷，在柱陽(yáng)角、構(gòu)造柱與砌體交接部位均粘貼雙面膠，樓板模板接縫粘貼膠帶紙，以防漏漿。采取以上措施后不僅保證了砼構(gòu)件的幾何尺寸，而且使?jié)沧?a href="http://www.kcge.org.cn/haowen/55556.html" target="_blank">后的砼密實(shí)平整、內(nèi)實(shí)外光，克服了梁柱節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量通病。

近九千立方的結(jié)構(gòu)砼量采用泵送施工工藝。針對(duì)大面積梁板混凝土澆搗時(shí)的間歇時(shí)間不易控制，會(huì)產(chǎn)生冷縫的難點(diǎn)，施工前按混凝土的產(chǎn)能合理安排間歇縫位置，間歇時(shí)間控制在1小時(shí)內(nèi)，采用此方法施工的梁板混凝土沒有產(chǎn)生冷縫。經(jīng)數(shù)理統(tǒng)計(jì)法評(píng)定，全部符合設(shè)計(jì)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求。

九層穹頂建筑面積328平方米，頂板采用21m直徑100mm厚鋼筋混凝土半球形現(xiàn)澆板，由22根250×750、4根350×750弧形梁支撐，為防止球蓋滲漏，274立方米混凝土一次性澆搗，攻克了球蓋鋼筋混凝土施工的一大難點(diǎn)。

各項(xiàng)新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的應(yīng)用，大大加快了施工進(jìn)度，工程主體結(jié)構(gòu)于2003年2月8日，一次性順利通過了驗(yàn)收，主體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量?jī)?yōu)良。至工程竣工共進(jìn)行了19次沉降觀測(cè)，沉降量在11-15mm之間，結(jié)構(gòu)沉降均勻穩(wěn)定，全高垂直度最大偏差8mm，結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量可靠。工程主體結(jié)構(gòu)榮獲2003年度金華市建設(shè)工程優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)獎(jiǎng)。在努力提高工程質(zhì)量的同時(shí)，項(xiàng)目部認(rèn)真按照部頒JGJ59-99標(biāo)準(zhǔn)及省市有關(guān)規(guī)定，狠抓了施工現(xiàn)場(chǎng)的安全、文明施工管理工作，工程榮獲浙江省2003年度文明標(biāo)化工地獎(jiǎng)。

有創(chuàng)意的建議

屋面防水采用剛?cè)峤Y(jié)合的防水方案，柔性防水層采用2mm厚高分子防水涂料、1.5mm厚三元乙丙防水卷材兩道，剛性防水層采用40厚C20細(xì)石砼。6260m2屋面的找平、找坡、保溫、隔氣、隔離、防水和保護(hù)層等都采取了嚴(yán)格的技術(shù)工藝把關(guān)，各道防水工藝處理得當(dāng)。經(jīng)過近一年多時(shí)間的使用，屋面不滲不漏，施工質(zhì)量可靠。

屋面原設(shè)計(jì)采用2%建筑找坡，最長(zhǎng)坡度線15.74米，找坡層最厚處為390mm，為節(jié)約工程造價(jià)，減輕荷載，提高防水效果，經(jīng)設(shè)計(jì)院同意改為3%結(jié)構(gòu)找坡，節(jié)約造價(jià)（約20萬(wàn)元），業(yè)主為此獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目部人民幣1萬(wàn)元。

屋面坡向正確，排水通暢。32萬(wàn)塊廣場(chǎng)地磚排列勻稱、縫隙一致，八字角清晰。

立面上的多層次凹凸裝飾造型，原設(shè)計(jì)為無(wú)組織排水，設(shè)計(jì)院采納項(xiàng)目部的建議，增設(shè)有組織排水1955m2，減少了外墻面污染。

屋面管道支座采用預(yù)制砼塊，做成藝術(shù)狀，造型別致，水泥白石屑砂漿粉刷，面層拉毛處理后觀感似斬假石?？照{(diào)機(jī)組支座及管道支座水泥砂漿粉刷，所有陽(yáng)角處均采用銅條護(hù)角，做工精致。

室內(nèi)外設(shè)計(jì)均采用普通材料裝飾，本著為用戶服務(wù)、以人為本的宗旨，通過事前策劃和精心施工，達(dá)到了精致細(xì)膩的效果。

為了確保細(xì)部質(zhì)量，提高工程觀感效果，項(xiàng)目部著重抓好了材料進(jìn)場(chǎng)關(guān)，堅(jiān)持做好了樣板開路制度，嚴(yán)格三檢和技術(shù)資料的記錄、積累和分析制度，并且把施工質(zhì)量、工作質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)分配有機(jī)掛鉤，強(qiáng)化了施工全過程的工序和工藝管理，通過精工細(xì)作、精雕細(xì)琢，有效地保證了裝飾工程總體質(zhì)量的全面提高。

大樓外立面采用大量錐形科林斯羅馬柱裝飾，其中高17米，端部直徑1.36米，梢部直徑1.16米的38根；高9.5米，端部直徑1.10米，梢部直徑0.95米的17根，另有0.6米、0.5米直徑的科林斯柱共計(jì)64根，外觀威嚴(yán)美觀，但加大了整個(gè)工程的施工難度。為保證整個(gè)外立面的裝飾效果，項(xiàng)目部從方案的選擇、材料的質(zhì)量檢查和施工工藝等方面加強(qiáng)了控制，取得了預(yù)期效果。

科林斯柱施工方法設(shè)計(jì)沒有明確，項(xiàng)目部和業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理一起探討異型模板砼一次性澆搗成型、GRC預(yù)制構(gòu)件、干掛花崗巖三種施工方案，從質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)等多方面綜合考慮后，確定采用手工制作的GRC預(yù)制構(gòu)件。119根科林斯柱GRC構(gòu)件，施工至今二年沒有產(chǎn)生裂縫，以17米高的柱為例，拼接縫按常規(guī)方法施工有豎縫3條，水平縫13條，改為按此方案施工后，減少為只有水平縫3條，14米高豎棱直線度誤差均小于2mm。

建筑業(yè)十項(xiàng)新技術(shù)的推廣和應(yīng)用

大力推廣應(yīng)用建筑業(yè)十項(xiàng)新技術(shù)是本工程的一大特色，在工程施工中，依靠各項(xiàng)新技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)提高工程質(zhì)量起到了巨大的推動(dòng)作用，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本工程共應(yīng)用了建筑業(yè)十項(xiàng)新技術(shù)中的七項(xiàng)：現(xiàn)場(chǎng)攪拌及泵送砼技術(shù)；粗直鋼筋連接技術(shù)；新型模板應(yīng)用技術(shù)；建筑節(jié)能和新型墻體應(yīng)用技術(shù)；新型建筑防水和塑料管應(yīng)用技術(shù)；鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架應(yīng)用技術(shù)；計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)；等。

工程質(zhì)量評(píng)定“優(yōu)”字當(dāng)家

十個(gè)分部工程評(píng)定情況如下：

地基與基礎(chǔ)分部工程計(jì)364個(gè)分項(xiàng)，353個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率97%；

主體分部工程計(jì)443個(gè)分項(xiàng)，366個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率83%；

地面與樓面分部工程計(jì)136個(gè)分項(xiàng)，122個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率90%；

門窗分部工程計(jì)122個(gè)分項(xiàng)，113個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率93%；

裝飾分部工程計(jì)524個(gè)分項(xiàng)，478個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率91%；

屋面分部工程計(jì)71個(gè)分項(xiàng)，65個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率92%；

建筑采暖衛(wèi)生與煤氣分部工程計(jì)90個(gè)分項(xiàng)，86個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率95.6%；

建筑電氣安裝分部工程計(jì)115個(gè)分項(xiàng)，112個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率97%；

通風(fēng)與空調(diào)分部工程計(jì)127個(gè)分項(xiàng)，124個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率97.6%；

電梯安裝分部工程計(jì)12個(gè)分項(xiàng)，12個(gè)分項(xiàng)評(píng)定優(yōu)良，優(yōu)良率100%。

工程竣工，十個(gè)分部工程全部評(píng)定為優(yōu)良，合計(jì)分項(xiàng)工程2004個(gè)，其中1831個(gè)分項(xiàng)工程優(yōu)良，優(yōu)良率91%，質(zhì)量保證資料符合要求，觀感質(zhì)量得分率92%，室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)等各項(xiàng)安全和功能檢驗(yàn)全部符合要求。單位工程質(zhì)量評(píng)定為優(yōu)良。另外，還先后榮獲：

2003年度浙江省文明標(biāo)化樣板工地、安裝行業(yè)樣板工地；2004年度浙江省優(yōu)秀安裝質(zhì)量獎(jiǎng)、優(yōu)秀裝飾獎(jiǎng)；2004年度浙江省“錢江杯”優(yōu)質(zhì)工程、2004年度全國(guó)工程建設(shè)優(yōu)秀質(zhì)量管理小組等多項(xiàng)榮譽(yù)。

經(jīng)600余名員工17個(gè)月的辛勤勞動(dòng)，如今，法院新大樓已高高矗立在東陽(yáng)江畔，成為江北新區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。舒士春望著這座被自己稱為“藝術(shù)建筑”的大樓，不無(wú)感慨，他對(duì)筆者說(shuō)，這是項(xiàng)目部全體員工的作品，是大家的心血和汗水的結(jié)晶。公司領(lǐng)導(dǎo)何總、蔣副總以及各個(gè)部門，對(duì)我們極大的支持、幫助；還有我們項(xiàng)目部的同志，我們組成的這個(gè)團(tuán)隊(duì)，付出了多少??！他一一列舉著伙伴們的名字，講述著他們的奉獻(xiàn)和辛勞，令筆者很感動(dòng)。項(xiàng)目副經(jīng)理馮黎明，以自己的聰明才智，成功地將新材料、新工藝運(yùn)用在創(chuàng)優(yōu)中；技術(shù)負(fù)責(zé)人厲寶偉，任勞任怨，刻苦鉆研，攻克了許多施工難點(diǎn)；施工負(fù)責(zé)人何松有，工作中始終保持著那股認(rèn)真勁兒，敢挑重?fù)?dān)，敢于負(fù)責(zé)；質(zhì)量員沈昌文，大公無(wú)私，只要是質(zhì)量問題，到他那里，他就是六親不認(rèn)，就是講精益求精，容不得半點(diǎn)的馬虎；還有不能忘記的是預(yù)算員申屠欣，工作上的頂真勁兒讓人折服，還主動(dòng)做好后勤服務(wù)工作，大家都很欽佩。。。這是團(tuán)隊(duì)，是一種精神和文化。東陽(yáng)法院工程完美地告竣了，與之共存的將是舒士春和他的項(xiàng)目部體現(xiàn)出的精神與追求。

2003年度金華市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程(浙江省未開展優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)獎(jiǎng)評(píng)比)

2003年度浙江省文明標(biāo)化樣板工地

2003年度浙江省安裝行業(yè)樣板工地

2004年度浙江省優(yōu)秀安裝質(zhì)量獎(jiǎng)

2004年度浙江省優(yōu)秀裝飾獎(jiǎng)

2004年度浙江省“錢江杯”優(yōu)質(zhì)工程

2004年度全國(guó)工程建設(shè)優(yōu)秀質(zhì)量管理小組等多項(xiàng)榮譽(yù)。

創(chuàng)優(yōu)措施

確保工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司成立了以總經(jīng)理何飛龍為組長(zhǎng)，副總經(jīng)理蔣幼良為副組長(zhǎng)，公司機(jī)關(guān)技術(shù)、生產(chǎn)、質(zhì)量等各職能部門負(fù)責(zé)人為成員的工程創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。工程創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)本工程施工過程中的各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作。組織強(qiáng)有力的項(xiàng)目部進(jìn)行本項(xiàng)目的施工。公司任命曾創(chuàng)出過2002年度省優(yōu)“錢江杯”優(yōu)質(zhì)工程和多項(xiàng)地級(jí)優(yōu)質(zhì)工程的國(guó)家一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理舒士春擔(dān)任本工程的項(xiàng)目經(jīng)理，直接負(fù)責(zé)本工程的組織、指揮、管理和協(xié)調(diào)工作，主持重大問題的決策。在公司范圍內(nèi)選派懂業(yè)務(wù)、善管理、責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員組成項(xiàng)目經(jīng)理部，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的管理、控制和監(jiān)督。并在公司范圍內(nèi)抽調(diào)技術(shù)熟練、創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)豐富的隊(duì)伍參加本工程的施工。一支有很強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，向著工程最高榮譽(yù)發(fā)起了扎實(shí)而又充滿激情的戰(zhàn)役。

一切都要做到精心、細(xì)致，追求的就是完美。貫徹ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，通過貫標(biāo)，不斷提高項(xiàng)目部管理素質(zhì)，這不僅僅是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理班子的要求，也是通過項(xiàng)目部成為全體員工的自覺行為規(guī)范。科學(xué)發(fā)展觀落實(shí)到施工項(xiàng)目上，以往那種大型工程搞的“人海戰(zhàn)術(shù)”、“疲勞戰(zhàn)術(shù)”在這里行不通。項(xiàng)目經(jīng)理舒士春很清楚這一點(diǎn)，他發(fā)起成立QC小組的動(dòng)議，得到項(xiàng)目班子的一致贊成。QC小組成立后，對(duì)關(guān)鍵部位質(zhì)量控制進(jìn)行技術(shù)攻關(guān)，圍繞質(zhì)量、工期、安全、文明施工四大管理目標(biāo)，以降低工程施工成本、提高工程質(zhì)量為目標(biāo)積極開展活動(dòng)，取得了顯著成效，《創(chuàng)新17米高錐形大直徑科林斯柱新工藝》QC成果，為他們帶來(lái)2004年度全國(guó)工程建設(shè)優(yōu)秀質(zhì)量管理小組稱號(hào)的榮譽(yù)。

通過工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)管理，不斷完善工程創(chuàng)優(yōu)組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量流程控制等措施，對(duì)施工全過程實(shí)行有效的質(zhì)量控制，確保了工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)工程的總體質(zhì)量目標(biāo)，將質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行分解，明確各分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量目標(biāo)，確保工程質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。工程具體質(zhì)量目標(biāo)：“竣工一次交驗(yàn)合格率100%，分部工程優(yōu)良率100%，分項(xiàng)工程優(yōu)良率大于85%\"”。在每個(gè)分部、分項(xiàng)、工序施工前都進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，下達(dá)指定性質(zhì)量目標(biāo)，不達(dá)到目標(biāo)不允許下道工序施工，實(shí)行定人、定位、掛牌施工，加強(qiáng)職工的責(zé)任心和榮譽(yù)感，并在施工中嚴(yán)格執(zhí)行“三檢”和工序管理制度，使工程質(zhì)量始終處于有序受控狀態(tài)。

嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和行業(yè)施工技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文：工程施工之前，認(rèn)真開展施工圖紙會(huì)審工作，細(xì)心閱圖，領(lǐng)會(huì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)含義并嚴(yán)格按圖施工。對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不符合規(guī)范和條文的內(nèi)容，及時(shí)與設(shè)計(jì)等單位聯(lián)系，共同探討解決方案（如中庭防火分區(qū)面積超標(biāo),增加防火卷簾門、水平段長(zhǎng)度大于500mm的欄桿下部增設(shè)檔板、高度低于0.80m的窗臺(tái)都加設(shè)防護(hù)欄桿等），使各項(xiàng)問題在施工之前都能得到較好解決。通過編制施工組織設(shè)計(jì)和各專項(xiàng)施工方案，明確各分部分項(xiàng)工程的施工要求，所有分項(xiàng)工程施工之前，都要對(duì)施工班組進(jìn)行技術(shù)交底，明確質(zhì)量要求和施工工藝，并形成記錄。

第2篇

一、引言

安居樂業(yè)，安居才能樂業(yè)。

自從詩(shī)圣杜甫發(fā)出“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國(guó)人為圓這個(gè)期盼已久的夢(mèng)而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達(dá)80萬(wàn)戶，占市區(qū)總戶數(shù)的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬(wàn)戶居住在人均不足兩平方米的環(huán)境里。改革開放以來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，1949年—1978年，城鎮(zhèn)年均住房竣工面積僅為1800萬(wàn)m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀(jì)末，市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)在住房資源配置中開始發(fā)揮重要作用，基本形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，從新建住房看，個(gè)人購(gòu)買商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%.現(xiàn)在，擁有一個(gè)舒適、優(yōu)美的“安樂窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實(shí)的愿望。

商品房銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（簡(jiǎn)稱“出賣人”）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育滯后，市場(chǎng)體系不完善，房地產(chǎn)法制不健全，針對(duì)現(xiàn)房銷售而言，商品房預(yù)售，使得買受人在簽訂合同時(shí)，只取得該商品房的期待權(quán)，而非實(shí)際上的所有權(quán)，只有待開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)及對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用和收益。因而，商品房預(yù)售合同的買受人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售合同更大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，隨著購(gòu)買商品房的增多，消費(fèi)者對(duì)商品房銷售過程中的廣告不實(shí)、商品房面積“縮水”、質(zhì)量隱患嚴(yán)重等方面的投訴越來(lái)越多，已成為廣大消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)繼頒布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》和《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治、約定優(yōu)于法定、懲罰性賠償?shù)仍瓌t，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權(quán)、解除權(quán)，要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息，承擔(dān)違約、修復(fù)及不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任等，從而凸顯了對(duì)廣大買受人合法權(quán)益的保護(hù)。下面，筆者試從以下幾個(gè)方面淺談一下在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，對(duì)買受人合法權(quán)益的保護(hù)問題。

二、“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定

預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說(shuō)”、“制作物供給說(shuō)”、“承攬契約說(shuō)”、“承攬與買賣混同契約說(shuō)”、“承攬、委托與買賣之混合契約說(shuō)”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同，在性質(zhì)上屬買賣合同。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如：有的開發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期房?jī)r(jià)款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。因此，這種形式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)具備“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開發(fā)商是否齊備上述證件及批準(zhǔn)文件。有無(wú)完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”。但是，由于在實(shí)踐中，商品房預(yù)售存在的問題較多，也較復(fù)雜，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較規(guī)范，但開發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預(yù)售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況，既有當(dāng)事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力有關(guān)。如果不考慮除外情況，一概認(rèn)定買賣合同無(wú)效，既不利于穩(wěn)定交易秩序，保護(hù)買受人實(shí)現(xiàn)合同目的，同時(shí)也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對(duì)此類問題應(yīng)事實(shí)求是的處理，不能輕易地認(rèn)定為無(wú)效合同。只要時(shí)已經(jīng)取得了相關(guān)證書，具備預(yù)售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”之后，也規(guī)定了一個(gè)“但書”：“但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！蓖瑫r(shí)第八條還規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無(wú)效、或被撤銷的，買受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定交易秩序，也利于買受人實(shí)現(xiàn)合同目的，從而保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

三、“樓花”許諾與合同義務(wù)

現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商為即將開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對(duì)所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫得猶如人間天堂，對(duì)購(gòu)房者頗富吸引力。但是不乏某些開發(fā)商為了銷售其商品房，會(huì)用夸大其實(shí)的廣告內(nèi)容來(lái)吸引甚至是誤導(dǎo)消費(fèi)。如××花園稱其“環(huán)境幽雅，空氣清新”，其實(shí)那里連綠地建設(shè)也不完善；××小區(qū)稱其地點(diǎn)距某車站只有十幾分鐘的距離，其實(shí)那只是地圖上虛設(shè)的直線距離，根本沒考慮實(shí)際線路；許諾的汽車車庫(kù)卻變成了自行車車庫(kù)；什么比鄰的學(xué)校、醫(yī)院、郵局等，更是多少年的遠(yuǎn)景規(guī)劃……許多購(gòu)房者實(shí)際入住后大呼上當(dāng)，卻又感到木已成舟，無(wú)可奈何。在人們?nèi)找婧魡菊\(chéng)信的今天，如何依法解決開發(fā)商隨意允諾，任意違反，欺騙購(gòu)房者，從而有效保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益呢？對(duì)此問題，應(yīng)首先弄清預(yù)售廣告具有何種法律效力？根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告，其性質(zhì)只屬于一種要約邀請(qǐng)或稱要約引誘，即希望購(gòu)房者向自己發(fā)出要約購(gòu)買其物業(yè)的意思表示，而并非是向購(gòu)房者作出的承諾。因而不構(gòu)成要約，不能作為買賣合同義務(wù)。購(gòu)房者只能在購(gòu)房前先針對(duì)廣告內(nèi)容詳細(xì)咨詢、翻閱房屋設(shè)計(jì)圖紙、看其構(gòu)建格局等，確認(rèn)廣告是否真實(shí)可信，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。如決定購(gòu)買，應(yīng)盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時(shí)重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預(yù)售廣告都不具有法律約束力，如果開發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對(duì)其所售房屋的公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益等問題的具體承諾，應(yīng)屬于合同內(nèi)容的一部分或?qū)儆诤贤碾S負(fù)義務(wù)，開發(fā)商違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院通過的司法解釋，也進(jìn)行了明確規(guī)定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說(shuō)明、允諾，為要約邀請(qǐng)，不作為合同義務(wù)，購(gòu)房者需與開發(fā)商重新約定，簽訂規(guī)范、詳備的商品房預(yù)售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房購(gòu)銷合同示范文本；其二，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益建設(shè)等問題的具體承諾，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，作為合同內(nèi)容的一部分或合同的附負(fù)義務(wù)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，不少開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這些規(guī)定為購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)及誠(chéng)信社會(huì)的建立提供了有力的司法保障。

四、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國(guó)于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”即通常所說(shuō)的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭(zhēng)議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據(jù)，且適用消法可以充分保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：消法制定時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)并沒有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房?jī)r(jià)值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發(fā)商無(wú)法承受，對(duì)欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無(wú)法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對(duì)此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效、撤銷、解除時(shí)，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

五、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍：1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2.穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。4.封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算。

（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計(jì)算。2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。

（三）不計(jì)算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。

（四）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1.各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。

現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購(gòu)房金額巨大，這樣會(huì)使買受人造成不少的損失。因此，購(gòu)房時(shí)應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面積，并明確約定：“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。如合同無(wú)約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解釋》（建議稿）規(guī)定的5%提高了二個(gè)百分點(diǎn)，既增強(qiáng)了當(dāng)事人的合同意識(shí)，也突出體現(xiàn)了對(duì)買受人這一弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。

六、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于渴望安居樂業(yè)的平民百姓來(lái)說(shuō)，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn)，無(wú)異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)建筑工程質(zhì)量問題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾；用戶報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補(bǔ)充內(nèi)容，實(shí)際是商品房的保險(xiǎn)書。其中質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗(yàn)收交付使用日期算起。具體期限如下：

（一）基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

《住宅使用說(shuō)明書》的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，裝修、裝飾注意事項(xiàng)，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)部位的注意事項(xiàng)及其他需要說(shuō)明的問題等。同時(shí)指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：（一）如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（二）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重，致使房屋使用功能受到影響，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規(guī)范，不利于操作，仍需要進(jìn)一步明確。

七、結(jié)語(yǔ)

黨的十六大已明確提出了“全面建設(shè)小康社會(huì)”的奮斗目標(biāo)。買房在成為頗受人們關(guān)注的日常生活中第一件大事的同時(shí)，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環(huán)境的好壞已成為現(xiàn)代家庭居住追求的新時(shí)尚。但是，蘊(yùn)涵著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)也因?yàn)榉伞⒎ㄒ?guī)等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購(gòu)房的環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，買受人將始終處于弱者地位。經(jīng)濟(jì)法的“實(shí)質(zhì)正義”理念要求給予購(gòu)房者特殊的法律保護(hù)。本文僅從上述幾個(gè)側(cè)面澄清了一些模糊認(rèn)識(shí)，以期為購(gòu)房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預(yù)售中所涉及的法律問題多而復(fù)雜，還應(yīng)從行政管理、合同法保護(hù)措施、物權(quán)法保護(hù)措施等不同方面給予特殊保護(hù)。希望能拋磚引玉，喚起學(xué)界給予更多的討論和關(guān)注，以最大限度的保護(hù)買受人的合法權(quán)益，減少買受人預(yù)購(gòu)商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)！

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