時間：2023-09-21 16:55:23
導(dǎo)語：在投資性房地產(chǎn)核算方法的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；問題與對策
自從上個世紀(jì)九十年代初執(zhí)行分行的會計制度以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時代已使其逐步進(jìn)入了調(diào)整時期，會計核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問題，使得其會計業(yè)務(wù)的開展不夠順利，這是非常值得我們注意的問題。作為從事特殊商品開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其涉及的會計業(yè)務(wù)具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動和商品都比較特殊，不同于一般的企業(yè)，因而其會計核算也存在一定的特殊性，即房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算產(chǎn)品的種類繁多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜以及經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算也不同。目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀不容樂觀，因為房地產(chǎn)企業(yè)在近些年國家宏觀調(diào)控政策日益加強(qiáng)的背景之下，面臨的生存環(huán)境日益嚴(yán)峻。一方面，政府壟斷的土地價格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴(yán)酷。而作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計業(yè)務(wù)中的主要方面的會計核算工作，也存在著不少的問題。具體來說，問題如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品單位價值高、建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高，我們在進(jìn)行會計核算的時候，一定要注意會計核算方法的特殊性。目前影響房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的具體會計準(zhǔn)則都對房地產(chǎn)企業(yè)的各個會計方面進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，而目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算還沒有真正按照這些會計準(zhǔn)則來執(zhí)行。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售主要包含了兩種，即自行開發(fā)后進(jìn)行銷售，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受人委托并簽訂一定的合同進(jìn)行開發(fā)。對于后一種情況的銷售來說，其收入確認(rèn)比較簡單；而對于第一種銷售收入來說，就顯得較為復(fù)雜，甚至可以說具有很大的復(fù)雜性。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售或者分期收款的方式進(jìn)行銷售。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行商品的銷售，還應(yīng)該取得預(yù)售許可證或者銷售許可證，這些都會增加房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。（3）由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產(chǎn)企業(yè)往往習(xí)慣于采取舉債的方式來籌集資金，但是，其債務(wù)資本的回收周期又較長，而且新的會計準(zhǔn)則對于借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，而這正是房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進(jìn)行確定的原因所在，換句話說，就是房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目建設(shè)周期較長，投資額度巨大，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的配比原則不能有效的實行；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的初期成本費用支出過于龐大，而其銷售的時候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益評價指標(biāo)并不能真實的反映企業(yè)的業(yè)績。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的具體措施
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性及其會計業(yè)務(wù)中的會計核算存在著不少的問題，那么，我們就要及時關(guān)注到這些會計核算問題的存在，比如說要關(guān)注其收入會計核算在稅收上的問題、成本費用的會計核算方式問題，預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費用核算不合理等現(xiàn)象的存在，認(rèn)真分析目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境，在每一個項目正式啟動之前，我們要認(rèn)真思考其會計核算問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算在項目開始之初就具有非常強(qiáng)的針對性和科學(xué)性以及可行性。具體來說，我們可以從以下一些方面重點關(guān)注，采取一定的措施：（1）對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)來說，其巨大的資金投入除了意味著高回報率，但也面臨著更高的經(jīng)營風(fēng)險。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該認(rèn)真分析市場形勢，并且正確評估自身的實力和地位，尤其要做好對資金的可控性工作，應(yīng)該對這方面要有非常清楚的認(rèn)識和了解。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)劃好企業(yè)的各項財務(wù)費用，否則一旦出現(xiàn)資金問題，就容易產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流非常不平衡，一不小心就會導(dǎo)致資金短缺問題，有時甚至是非常嚴(yán)重的資金缺口，嚴(yán)重的情況還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的失敗。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要做好這些方面的會計核算工作，無論是爭取土地階段，還是房產(chǎn)銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當(dāng)今日益激烈的市場競爭中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生資金困難。（3）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額巨大，那么，其承擔(dān)的稅收費用也就較大。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本投入高，要非常容易的在短期內(nèi)收回所有費用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產(chǎn)企業(yè)就要盡可能的降低稅負(fù)，當(dāng)然是在合理合法的范圍之內(nèi)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)收入和成本支出方面下功夫。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)可以把收入確認(rèn)適時延后，爭取多種銷售形式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)可以按照滿足市場發(fā)展的需求或者是規(guī)劃的要求，按不同物業(yè)形態(tài)分類核算房地產(chǎn)企業(yè)的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預(yù)交和清算打下基礎(chǔ)，從而有效增加增值額。當(dāng)然，這些分開核算都要符合土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。（5）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該按照政府的相關(guān)規(guī)定，在沒有取得相關(guān)預(yù)售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費用，而是應(yīng)該按收付實現(xiàn)制原則確認(rèn)收入，盡可能不代墊預(yù)交稅金，一定要注意使會計核算符合相關(guān)會計制度的規(guī)定和稅法的規(guī)定。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目的現(xiàn)金流不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按配比原則確定期間的費用。并且在沉重的稅負(fù)面前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)的分析相關(guān)稅法，使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算具有科學(xué)可行的特征，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算開發(fā)成本。（6）房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品銷售的時候，應(yīng)該盡可能的遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循的法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。對于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來說，雖然房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定理論上是行得通的，但是，在實際的操作過程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復(fù)雜性，其收入確認(rèn)工作有一定的困難。房地產(chǎn)企業(yè)還要引入計劃銷售價格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題，擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。
三、結(jié)語
總而言之，作為一個具有特殊性的行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于自身的行業(yè)特點和項目特殊性，采取措施積極的完善其會計核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售合同的簽訂并不能作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)，從而努力完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算；繼續(xù)完善對房地產(chǎn)借款費用的核算，明確開發(fā)項目的成本核算對象；對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，從而進(jìn)一步完善成本核算；增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度；嚴(yán)格實行預(yù)收款項的預(yù)繳制度，確保稅款能夠按時繳納；改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費的核算方法等，才能真正從多方面來加強(qiáng)當(dāng)前新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]劉琳．房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)[J]．中國投資．2010（1）
[2]石善女．淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算[J]．中國新技術(shù)新產(chǎn)品．2009（4）
【關(guān)鍵詞】行業(yè)會計 弊端 新會計制度
一、舊會計制度下行業(yè)會計制度弊端
我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場機(jī)制不斷地完善，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了很大的變動，但是原來的會計制度落后，無法對新的會計和財務(wù)處理進(jìn)行規(guī)范，尤其是在行業(yè)會計制度方面，嚴(yán)重滯后。
舊的行業(yè)會計制度采用的是一刀切的方式，不能對具體的行業(yè)進(jìn)行具體分析。而且規(guī)定過于死板，阻礙企業(yè)的發(fā)展。舊的會計準(zhǔn)則中要求所有資產(chǎn)都采用成本計量方式，并且選定以后不得再變動。在這種規(guī)定下，如果企業(yè)的資產(chǎn)已經(jīng)落后，其盈利性已經(jīng)大大下降，但計量方式不能變動，這樣就會使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)虛高。
另外，舊會計制度的規(guī)定，使得會計核算中不能夠充分反映企業(yè)客觀的財務(wù)狀況，不能對資產(chǎn)的負(fù)債情況、減值情況、資產(chǎn)的損失等進(jìn)行及時客觀地反映，容易造成不良資產(chǎn)的風(fēng)險隱患增加，對企業(yè)處置資產(chǎn)損失、選擇會計政策權(quán)限限定不明確。尤其對于上市企業(yè)，這樣的情況容易損失股東的利益。一般情況下，當(dāng)各項資產(chǎn)風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移到企業(yè)，并經(jīng)可靠計量后才能被確認(rèn)為資產(chǎn)；二是資產(chǎn)預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)企業(yè)的某項資產(chǎn)已經(jīng)不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益時，比如應(yīng)收賬款已經(jīng)不能收回、資產(chǎn)發(fā)生貶值等，這時如果依然還要確認(rèn)為資產(chǎn)，就會造成企業(yè)資產(chǎn)不實。
二、新會計制度實施對房地產(chǎn)企業(yè)影響
1.將投資性房地產(chǎn)行業(yè)作為單獨的對象進(jìn)行了規(guī)范。在新的會計制度中專門對投資性房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了規(guī)定。在舊的會計制度中是一概而論的，統(tǒng)一將以投資為目的的土地使用權(quán)和房屋等的建筑物作為固定資產(chǎn)核算，或者作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，投資性房地產(chǎn)的核算方式和自有自用房地產(chǎn)相同，作為固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)。但是同時核算方法也發(fā)生了變化，固定資產(chǎn)原來是按歷史成本核算，在后期的會計處理中，受到外部因素的影響，比如減值等因素。在當(dāng)今的市場形勢下，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，用舊的會計核算方法無法真實反映房地產(chǎn)的成本核算情況，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)瞞報成本，虛報利潤以可乘之機(jī)。對于這種情況，在新的會計制度下，專門對投資性的房地產(chǎn)進(jìn)行了明確的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)即以掙取租金或者以資本的增值為目的而持有的房地產(chǎn)。判斷是否是投資性的房地產(chǎn)，要滿足兩個條件，首先是與之有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益有很大的可能性會成為企業(yè)的收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)然同時也意味著相關(guān)的風(fēng)險的承擔(dān)。另外一個條件是該房地產(chǎn)本身所投入的資本可以有效的測量。投資性房地產(chǎn)的后期計量的方法，也有兩種，不再局限于原來的一種方式。對于建筑物的計量，參照第4號的關(guān)于固定資產(chǎn)計量的相關(guān)規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)，沿用第6號無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。在投資性房地產(chǎn)中引入公允價值，是一項大的突破。新會計準(zhǔn)則規(guī)定：在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，并應(yīng)同時滿足：首先，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。房地產(chǎn)的公允價值可以參考市場價格，也可以采取現(xiàn)金流貼現(xiàn)的價值。
如果投資性房地產(chǎn)采用的是公允價值的計量方式，則按照資產(chǎn)負(fù)債表日期的房地產(chǎn)的公允價值對現(xiàn)行的賬面價值進(jìn)行調(diào)整，而不再計提折舊，也不再進(jìn)行攤銷。如果允許價值與賬面價值之間有差異，則將差額在當(dāng)期的損益中體現(xiàn)。公允價值在這次的新會計準(zhǔn)則中被首次引入，考慮到企業(yè)的情況，所以不對企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制要求：兩種計量模式供選擇，但為了防止投資性房地產(chǎn)企業(yè)的不規(guī)范操作，新的會計準(zhǔn)則規(guī)定，計量方式一旦確定，不能隨意更改。公允價值計量模式是國際上通用的一種計量方式。如果房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的房地產(chǎn)是普通的居民住宅，那么其房地產(chǎn)多作為存貨存在，新的會計準(zhǔn)則對其影響基本可以忽略。但是對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于大量的作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)的存在，不同的計量模式將產(chǎn)生完全不同的影響，所以需要在兩者之間進(jìn)行嘗試的權(quán)衡。
2.在存貨的計價方式方面，新會計制度中存貨的計價方式發(fā)生了變化。舊的會計準(zhǔn)則實施的是后進(jìn)先出法，以此來確定存貨的成本。新會計制度下采用了先進(jìn)先出法進(jìn)行存貨的計價。采用這種方法更能客觀真實地反映房地產(chǎn)企業(yè)的實際的開發(fā)成本，由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨金額較大，施工周期較長，這一計價方式的變化，必然會帶來房地產(chǎn)企業(yè)成本的變化，進(jìn)而影響企業(yè)的盈利水平。
3.關(guān)于借款費用的資本化，新的會計準(zhǔn)則中規(guī)定了哪些借款費用可以資本化：購買或者建設(shè)可直接劃歸于符合資本化的條件的資產(chǎn)。衡量資產(chǎn)是否符合資本化的，要看需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)。包括固定資產(chǎn)和需要經(jīng)營相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產(chǎn)等。新準(zhǔn)則突出了“需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”這個條件。允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產(chǎn)上的借款費用資本化。在舊的會計準(zhǔn)則中，符合該范圍的固定資產(chǎn)較少，而新的會計準(zhǔn)則擴(kuò)大了該范圍，使更多的資產(chǎn)可以進(jìn)行資本化的處理。但同時，新的準(zhǔn)則也對資本化的前提條件進(jìn)行了嚴(yán)格的界定，不是所有的都可以資本化處理。首先是資產(chǎn)的支出是已經(jīng)產(chǎn)生的而不是未來的，其次是借款的費用也已經(jīng)發(fā)生，最后是該資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到了預(yù)定的可使用、可銷售的狀態(tài)。在這樣嚴(yán)格的條件下，房地產(chǎn)公司已經(jīng)買下但未開發(fā)的儲備的土地的借款費用將不能進(jìn)行資本化的處理，而不能進(jìn)行資本化處理，一般會計入財務(wù)費用中，財務(wù)費用的產(chǎn)生會降低房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤，影響企業(yè)的效益。但在實踐中，“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”不易確定，可實施性差，這也無形中降低了新會計準(zhǔn)則在這方面的約束力和影響力。而作為地產(chǎn)公司，如果有意利用該條規(guī)定操縱其利潤，也不是完全沒有可能的，這就給房地產(chǎn)企業(yè)以可乘之機(jī)。
4.新的會計準(zhǔn)則在借款費用方面，放松了條件，總體是利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利息的資本化的，也利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提高自己的業(yè)績。因為房地產(chǎn)行業(yè)，回收開發(fā)資金所需要時間長，資金額度較大，利息資本化，可以使房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的利潤增加，緩解了相關(guān)的資金和負(fù)債的壓力。當(dāng)然，新的會計準(zhǔn)則也有負(fù)面的影響，比如規(guī)定了對于儲備的土地，如果長時間里沒有開發(fā)，則其借款的費用不能資本化，轉(zhuǎn)為財務(wù)費用。
5.新準(zhǔn)則對財務(wù)信息的公開性提出了更高的要求。新準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)企業(yè)尤其是投資性房地產(chǎn)企業(yè)，要對基本的財務(wù)和會計信息進(jìn)行披露。比如房地產(chǎn)的金額、種類、成本核算方式，如果選擇的公允價值的計量模式，則要對確定公允價值的依據(jù)進(jìn)行公式，同時對于過程中的價值變動、損益變動，也要及時披露；如果房地產(chǎn)有轉(zhuǎn)換，要對轉(zhuǎn)換的理由以及對相關(guān)利益主體的影響加以說明。新的準(zhǔn)則尤其是對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了特別的界定，并對其提出了更高的要求，也是為了保護(hù)信息使用者的利益，使其可以獲得更加全面、翔實可供參考的信息，以便做出科學(xué)合理的決策。在公開信息方面要求披露借款費用資本化率和利息資本化金額的規(guī)定，有助于了解企業(yè)的融資狀況。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規(guī)范自身的財務(wù)行為。
6.收益與成本的匹配方面。如果房地產(chǎn)企業(yè)在核算方式中采用了公允價值計量方法，則涉及到公允價值的變動以及變動情況下?lián)p益的出現(xiàn)以及收益與成本的匹配的問題，因為對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本是相對穩(wěn)定的，但是因為市場供求等各個方面的變化，所以公允價值會經(jīng)常變動，進(jìn)而不斷發(fā)生損益，這樣就導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上企業(yè)收益出現(xiàn)波動。房地產(chǎn)企業(yè)有著自身的行業(yè)特點，在成本投入和回收期間有一個較長的時滯。項目前期的選址、項目的前期設(shè)計、策劃以及項目的審批手續(xù)辦理等環(huán)節(jié)有一個不短的時間，而收益和資金回流產(chǎn)生于項目后期的銷售時期，造成項目的前期投入較大，資金用量多，而流入少，后期的投入較小，資金流入多，這樣就帶來成本和收益的匹配的問題。企業(yè)忽視成本匹配的直接影響是片面認(rèn)為后期經(jīng)營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。
7.公允價值計量模式下的費用計提。舊的會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)采用的是成本的計量方式，這樣無形中減少了很多房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理方面產(chǎn)生的問題。在新的會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈余會出現(xiàn)新的問題：因為新準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有了更大的不確定性，這種不確定性給其調(diào)節(jié)利潤帶來了極大的空間，成為其利己和調(diào)節(jié)利潤的一個杠桿。新會計準(zhǔn)則沒有明晰地提出計提標(biāo)準(zhǔn)。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關(guān)建設(shè)費用，這些費用尚未產(chǎn)生，只是在會計工作中進(jìn)行預(yù)提，所以企業(yè)或是可借預(yù)提調(diào)節(jié)利潤，或是可能對預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。
參考文獻(xiàn)
[1]向巧玲.淺談新會計準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2008（21）.
[2]楊傳先.投資性房地產(chǎn)的公允價值計量及其影響[J].中國科技信息，2008（05）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資性 核算模式
一、投資性房地產(chǎn)的概念的引入意義
房地產(chǎn)行業(yè)最近幾年不斷升溫，具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。在會計實務(wù)中，并沒有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的概念，而是統(tǒng)括在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中，采用歷史成本法為基本計量原則進(jìn)行核算。這樣的核算方式，特別是我國房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫的背景下，使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價值與實際的市場價值背離較大，直接導(dǎo)致企業(yè)房產(chǎn)被低估和投資者權(quán)益受損。 新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，明確了投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍。
二、投資性房地產(chǎn)不同核算模式的特點
原制度中將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，不能如實反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，從而為會計信息使用者更好地提供決策依據(jù)，并規(guī)定了兩種模式可供選擇：1、成本模式，該模式要求企業(yè)對會計要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計量、計價。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的取得、耗費和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時的實際支出進(jìn)行計量、計價和記錄。采用此模式主要是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，這種對比需以成本計量為基礎(chǔ)。2、公允價值模式，準(zhǔn)則規(guī)定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達(dá)成共識的市場交易價格即為公允價值。企業(yè)投資性房地產(chǎn)選擇何種核算模式會直接 影響 企業(yè)的資產(chǎn)債務(wù)狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。兩種核算模式具有較大的不同，1、兩種核算模式對投資性房地產(chǎn)持有期間的計量不同。成本模式沿用固定資產(chǎn)的計量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產(chǎn)賬面價值和使用年限按期計提折舊或進(jìn)行攤銷。期末需進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測試，如果發(fā)生減值，則計提減值準(zhǔn)備。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的變動計入當(dāng)期損益。2、兩種模式對投資性房地產(chǎn)處置階段的核算不同。在處置投資性房地產(chǎn)時，成本模式只需考慮該資產(chǎn)已提的累計折舊、累計攤銷和減值準(zhǔn)備，而公允價值模式還需要同時考慮該資產(chǎn)從取得至處置時的公允價值變動。
三、投資性房地產(chǎn)核算模式轉(zhuǎn)換
新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對所持有的投資性房地產(chǎn)一般應(yīng)采用成本模式核算，如果公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以采用公允價值模式核算。這一規(guī)定意味著企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計量屬性這一會計政策具有選擇權(quán)，有助于會計人員充分發(fā)揮職業(yè)判斷能力，有助于企業(yè)提供關(guān)于投資性房地產(chǎn)更相關(guān)的信息，有助于提高決策者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策的效率和效果。同時，基于對現(xiàn)實情況的考慮，為了避免企業(yè)通過投資性房地產(chǎn)核算模式的轉(zhuǎn)換進(jìn)行財務(wù)報表粉飾，保證會計信息的可靠性和可比性，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則又規(guī)定企業(yè)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)的，若公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以進(jìn)行會計政策變更，從成本模式變更為公允價值模式；若企業(yè)采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，則不能從公允價值模式變更為成本模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
四、兩種核算模式對企業(yè)盈利能力的影響不同
企業(yè)投資性房地產(chǎn)選擇何種核算模式會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)債務(wù)狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。國家制定不同的會計核算模式供企業(yè)選擇，是因為企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不盡相同，為了能更好地反映企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營狀況，允許企業(yè)選擇與之相適應(yīng)的計量模式。而企業(yè)在進(jìn)行選擇時，必然要對各方面的影響因素進(jìn)行綜合考慮，從而選擇出最利于企業(yè)的計量模式。成本模式對企業(yè)利潤的影響比較穩(wěn)定，同固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相似，按期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，造成企業(yè)成本費用的增加，除非進(jìn)行資產(chǎn)處置，一般情況不會增加利潤。采用公允價值計量模式對企業(yè)盈利的影響會有一些不確定性。一方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)的成本費用；另一方面，由于期末資產(chǎn)的賬面價值與公允價值的差額需調(diào)整當(dāng)期損益。該資產(chǎn)要按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。
【關(guān)鍵詞】固定資產(chǎn)；無形資產(chǎn)；中級財務(wù)會計；教學(xué)經(jīng)驗
固定資產(chǎn)是企業(yè)尤其是制造業(yè)企業(yè)重要的生產(chǎn)力要素之一，其確認(rèn)、后續(xù)計量等直接影響到資產(chǎn)和損益的確定。隨著我國知識創(chuàng)新步伐的不斷加快，無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中所占的比重越來越大，加強(qiáng)對其進(jìn)行會計核算顯得尤為重要。將固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的會計核算方法深入理解并熟練運用，對于學(xué)生不論是就業(yè)還是繼續(xù)深造都具有長遠(yuǎn)意義。
一、將固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)二者緊密聯(lián)系起來
一般情況下，《中級財務(wù)會計》教材是以企業(yè)會計準(zhǔn)則為藍(lán)本，按會計要素逐一展開闡述的。固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分別出現(xiàn)在兩章。為便于學(xué)生理解，講授的順序應(yīng)與教材保持一致，先講固定資產(chǎn)，再講無形資產(chǎn)。但僅僅這樣是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)再將兩者進(jìn)行對照，強(qiáng)調(diào)二者核算方法的聯(lián)系與區(qū)別，便于學(xué)生從整體上對這兩部分的會計準(zhǔn)則進(jìn)行掌握，具體來說，可以從以下幾方面入手：（1）確認(rèn)。固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)均位于資產(chǎn)負(fù)債表的非流動資產(chǎn)部分。二者最明顯的一個區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)為是否有實物形態(tài)。對于土地使用權(quán)，是按固定資產(chǎn)核算，還是按無形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)核算，應(yīng)時具體情況而定：過去已經(jīng)估價單獨入賬的土地應(yīng)作為固定資產(chǎn)；已出租的土地使用權(quán)以及持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。要注意強(qiáng)調(diào)有關(guān)二者的諸多知識點的依據(jù)是財政部頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則，要讓學(xué)生懂得企業(yè)會計準(zhǔn)則是會計核算工作的指南針。（2）初始計量。固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)均應(yīng)按照成本進(jìn)行初始計量。在諸多的獲取方式中，外購是最常見的一種。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，購買價款超過正常信用條件延期支付，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)這一方式越來越受到企業(yè)的歡迎。此種情況下的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的成本均應(yīng)以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，應(yīng)在信用期內(nèi)采用實際利率法進(jìn)行攤銷。由于此種核算方法是建立在學(xué)生以后才會學(xué)到的《財務(wù)管理》課程中時間價值理論上的，所以講授起來存在一定難度。建議根據(jù)學(xué)生的接受水平、會計知識基礎(chǔ)等因材施教：對于整體悟性高、接收速度快的學(xué)生，可將時間價值理論做通俗講解，重點放在實際利率法上，可以畫出時間軸或列表幫助學(xué)生理解。（3）后續(xù)計量。固定資產(chǎn)與壽命有限的無形資產(chǎn)均涉及跨期攤提。這與成本模式下的投資性房地產(chǎn)是相同的。另一方面，也是這三者區(qū)別于其他非流動資產(chǎn)的重要標(biāo)志。由于固定資產(chǎn)屬于企業(yè)的傳統(tǒng)資產(chǎn)，且畢竟有實物形態(tài)，所以會計準(zhǔn)則對其核算方面的規(guī)定比無形資產(chǎn)要豐富、精確得多。首先，從攤提方法上看，固定資產(chǎn)提折舊的方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法，比準(zhǔn)則中提到的壽命有限無形資產(chǎn)常見攤銷方法直線法、生產(chǎn)總量法更加多樣化。其次，固定資產(chǎn)提折舊開始和結(jié)束的時間表現(xiàn)出了一定的“惰性”，這與壽命有限的無形資產(chǎn)“自可供使用起開始攤銷、處置當(dāng)月停止攤銷”截然不同。二者攤提的金額一般應(yīng)按用途計入當(dāng)期損益。企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的使用壽命、固定資產(chǎn)預(yù)計凈殘值、攤提方法進(jìn)行復(fù)核，與原先估計有差異的，應(yīng)重新進(jìn)行調(diào)整。這一改變應(yīng)作為會計估計變更。教師應(yīng)注重強(qiáng)調(diào)會計估計變更與會計政策變更的區(qū)別。（4）資產(chǎn)減值。固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)不僅有各自的具體準(zhǔn)則，并且均涉及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——資產(chǎn)減值》。二者的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間一般不得轉(zhuǎn)回。要讓學(xué)生明白，這與存貨是完全不同的。（5）處置。處置包含的類型應(yīng)逐一講解，并進(jìn)行舉例。固定資產(chǎn)處置的核算內(nèi)容比無形資產(chǎn)要多，需用到“固定資產(chǎn)清理”賬戶。該計價對比賬戶的結(jié)構(gòu)有些復(fù)雜，應(yīng)重點講解。
二、固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)教學(xué)中其它應(yīng)注意的問題
初級職稱考試的《初級會計實務(wù)》和中級職稱考試的《中級會計實務(wù)》覆蓋了本課程的絕大部分內(nèi)容，應(yīng)著重向?qū)W生說明這一點。固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等均涉及建筑物和土地使用權(quán)，但劃分標(biāo)準(zhǔn)不同。在這一問題上，初學(xué)者容易將三者混淆。教師可舉一些生活中的實例，如百姓買房如果是為了自住，應(yīng)作為固定資產(chǎn)；如果是為了炒房，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)，并由此及彼推至企業(yè)。
根據(jù)筆者的教學(xué)經(jīng)驗，學(xué)生們對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的學(xué)習(xí)熱情遠(yuǎn)高于金融資產(chǎn)和存貨等，尤其固定資產(chǎn)折舊部分學(xué)生做題的積極性較高。因為這兩部分不像上述內(nèi)容那么抽象深奧，折舊那部分的題目比較短小精悍，學(xué)生做起來很有成就感。對此教師應(yīng)順?biāo)浦?，將這兩部分的基礎(chǔ)打扎實。
關(guān)鍵詞:新會計準(zhǔn)則;企業(yè)會計制度;公允價值;會計報表
無論是企業(yè)的內(nèi)部管理,還是企業(yè)的投資者、債權(quán)人和政府各部門,會計信息都是信息利用者們重要的決策信息之一。會計報表是會計信息中重要的組成部分,也是會計信息外部使用者經(jīng)常所能看到的重要決策依據(jù)。2006年2月15日,財政部了一套新的會計準(zhǔn)則,包括基本準(zhǔn)則和38個具體準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則的變化,對會計報表會產(chǎn)生什么樣的影響,會計信息使用者如何理解會計報表?作者從以下二個方面淺談自己的看法。
一、新的會計準(zhǔn)則下會計報表信息具有以下特點
1.會計信息易受會計人員的主觀判斷影響,也更容易被管理當(dāng)局人為操縱或控制。會計上強(qiáng)調(diào)“實質(zhì)重于形式”,如融資租入固定資產(chǎn)也作為本企業(yè)固定資產(chǎn)核算;但是從法律意義上講,該固定資產(chǎn)并非是屬于本企業(yè)所有;從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實質(zhì)上看,由于本企業(yè)承擔(dān)了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬,因此會計作為本企業(yè)固定資產(chǎn)核算。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實質(zhì)需要會計人員的主觀判斷,不同的會計人員判斷結(jié)果可能存在重大的差異。比如,投資性房地產(chǎn)的價值,即使讓專業(yè)資產(chǎn)評估師去估價,也很難得到統(tǒng)一的結(jié)果;同時房地產(chǎn)市場價格本身也會出現(xiàn)暴漲和暴跌現(xiàn)象(如2006—2008年)。會計人員可能會根據(jù)管理當(dāng)局的要求來靈活選用估價方法,這樣出具的會計報表就會誤導(dǎo)會計信息外部使用者決策。非貨幣性資產(chǎn)交換是否具有商業(yè)實質(zhì),外部人員很難知道,至于公允價值是否公允,外部人員更是難以知曉;由此產(chǎn)生的損益是否真實、公允就令人懷疑。長期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備提取是否合理、足額和充分,易受管理當(dāng)局控制;會計人員可能會根據(jù)管理當(dāng)局的要求來人為調(diào)節(jié)利潤,少提或不提長期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
2.經(jīng)營業(yè)績的波動性增大,投資者應(yīng)關(guān)注近三年利潤的平均水平及發(fā)展趨勢。新準(zhǔn)則廣泛采用公允價值計量,對會計上的經(jīng)營業(yè)績影響很大。比如,新會計準(zhǔn)則對原來采用成本法計量的短期投資,現(xiàn)在采用公允價值計量,在交易性金融資產(chǎn)中核算;2006年初上證股價指數(shù)1300點左右;2007年10月上證股價指數(shù)6000點以上,到2008年9月降到1800點左右,不到一年的時間,很多股票跌幅高達(dá)70%,以公允價值計量會更清楚反映資產(chǎn)的真實情況;而以成本法計量就難以反映這樣的變化。與之相對應(yīng)的是:資產(chǎn)的價值出現(xiàn)大幅度的波動,利潤水平會出現(xiàn)更大變化,會因此產(chǎn)生巨額的利潤或虧損。這種非主營業(yè)務(wù)形成的利潤或虧損穩(wěn)定性較差,僅以此來判斷企業(yè)未來收益狀況可靠性較差;投資者應(yīng)關(guān)注最近三年利潤的平均水平及發(fā)展趨勢,尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注主營業(yè)務(wù)的盈利水平及未來走勢。
3.凈利潤與現(xiàn)金流量的差額增大,更應(yīng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等會產(chǎn)生公允價值變動損益,而公允價值變動損益不能等同于實際的變現(xiàn)金額,使凈利潤與現(xiàn)金流量的差額增大。有些企業(yè)凈利潤可能很大,但現(xiàn)金流量可能為負(fù)數(shù),不得不采用負(fù)債或權(quán)益融資(如中國石油2007、2008兩年分別以股票和債券融資)。而能夠用于股利支付的是現(xiàn)金流量,特別是企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量,更具有長期性和穩(wěn)定性。因此,進(jìn)行財務(wù)分析時更應(yīng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。
4.會計報表本身的可理解性較差。會計報表的外部使用者更應(yīng)關(guān)注會計報表的附注,并且會計報表附注的內(nèi)容更加翔實。認(rèn)真閱讀會計報表附注,將會更準(zhǔn)確地把握企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。如,新會計準(zhǔn)則資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)均以凈值列示,我們無法從報表本身讀到有關(guān)資產(chǎn)的期初、期末賬面價值;已計提的折舊或攤銷、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。會計報表附注包括八項內(nèi)容;其中,報表重要項目說明就有31個小的項目,能全面反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。在會計報表附注中,我們通過閱讀報表重要事項說明,可以知道資產(chǎn)的期初、期末的賬面價值,計提減值準(zhǔn)備等情況;也可以知道營業(yè)收入的構(gòu)成及本期、上期發(fā)生額等信息;還可以了解投資收益、公允價值變動收益、減值損失、營業(yè)外收支、非貨幣換等的詳細(xì)內(nèi)容。認(rèn)真閱讀報表及其附注,我們才能更準(zhǔn)確把握企業(yè)的財務(wù)狀況及經(jīng)營成果。
二、新準(zhǔn)則與統(tǒng)一企業(yè)會計制度的差異
新會計準(zhǔn)則變化較大,主要體現(xiàn)在以下幾方面:
1.增加了投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)和應(yīng)付職工薪酬三項內(nèi)容。(1)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。對投資性房地產(chǎn)可以選用成本模式或公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。而統(tǒng)一企業(yè)企業(yè)會計制度對土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算,且采用直線法攤銷,直接沖減“無形資產(chǎn)”賬面價值。建筑物則在“固定資產(chǎn)”科目核算,一般按使用年限法攤銷。投資性房地產(chǎn)計量有成本模式和公允價值模式。投資性房地產(chǎn)如采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量,與統(tǒng)一企業(yè)企業(yè)會計制度核算方法相比,比較相似,均需計提折舊或攤銷,但會計科目發(fā)生了變化,新增了投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)科目,計提折舊或攤銷方法未發(fā)生變化;若采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量,與統(tǒng)一企業(yè)會計制度核算方法相比,會產(chǎn)生較大的差異。在公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)無須計提折舊或攤銷,在資產(chǎn)負(fù)債表日按其公允價值調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。(2)金融資產(chǎn)主要包括庫存現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、貸款、墊款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收利息、債權(quán)投資、股權(quán)投資、基金投資、衍生金融資產(chǎn)等。其中變化較大的是原來在長期投資和短期投資中核算的股票和債券投資,新會計準(zhǔn)則在“交易性金融資產(chǎn)”、“持有至到期投資”、“可供出售金融資產(chǎn)”三個會計科目核算。新的會計準(zhǔn)則保留了長期股權(quán)投資,取消了短期投資和長期債權(quán)投資。“交易性金融資產(chǎn)”、“可供出售金融資產(chǎn)”兩個會計科目均以公允價值進(jìn)行核算,與統(tǒng)一企業(yè)會計制度核算差異較大,新的核算方法更能反映資產(chǎn)的市場價值。(3)應(yīng)付職工薪酬是將原計入應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費內(nèi)容并入其中,對會計報表影響不大。
2.長期股權(quán)投資成本法和權(quán)益法的核算范圍發(fā)生了變化。原來規(guī)定母公司對持有的對子公司長期股權(quán)投資按權(quán)益法核算,新的會計準(zhǔn)則要求母公司對持有的對子公司長期股權(quán)投資在其日常核算及個別財務(wù)報表中采用成本法核算,編制合并會計報表時再調(diào)整為權(quán)益法。將這種調(diào)整作為會計政策變更來處理,運用追溯調(diào)整法進(jìn)行調(diào)整。
3.流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)核算變動較小,主要是企業(yè)不得采用后進(jìn)先出法確定發(fā)出存貨的成本;商品流通企業(yè)原計入營業(yè)費用的運費保險費等進(jìn)貨費用也計入存貨的采購成本。固定資產(chǎn)費用化的后續(xù)支出,不滿足固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件的,應(yīng)在發(fā)生時計入管理費用或銷售費用,不得采用預(yù)提和待攤方式處理。
4.關(guān)于資產(chǎn)減值損失,新準(zhǔn)則要求在可能發(fā)生減值跡象時進(jìn)行估計;統(tǒng)一企業(yè)會計制度要求年終時預(yù)計。新準(zhǔn)則資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn),以后會計期間不得轉(zhuǎn)回;而統(tǒng)一企業(yè)會計制度則可以轉(zhuǎn)回(存貨等的減值不適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值,其減值有可能轉(zhuǎn)回)。
5.關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)交換,新準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)是否具有商業(yè)實質(zhì),具有商業(yè)實質(zhì)的以換出資產(chǎn)的公允價值計量,確認(rèn)損益;不具有的則以賬面價值計量,不確認(rèn)損益;統(tǒng)一企業(yè)會計制度僅對收到補(bǔ)價部分確認(rèn)損益,不強(qiáng)調(diào)商業(yè)實質(zhì)。
6.關(guān)于債務(wù)重組,新準(zhǔn)則以公允價值計量,并將重組債務(wù)的賬面價值超過清償債務(wù)資產(chǎn)的公允價值部分確認(rèn)為債務(wù)重組利得;統(tǒng)一企業(yè)會計制度按賬面價值入賬,差額計入資本公積。新準(zhǔn)則下,公司可以通過債務(wù)重組獲利,成為利潤的一大來源(為防止上市公司中的ST公司人為調(diào)節(jié)利潤,證監(jiān)會制定了一定措施來防止類似的事情發(fā)生)。
7.關(guān)于外幣折算,最大的變化就是收到外幣投資時以收到當(dāng)日的即期匯率折算,不再使用合同匯率,也不使用即期匯率的近似匯率,因此外幣投入資本不會產(chǎn)生匯兌差額。
8.關(guān)于會計報表,增加了所有者權(quán)益變動表。資產(chǎn)負(fù)債表中取消了待攤費用與預(yù)提費用,增加了庫存股和交易性金融負(fù)債項目;將投資類業(yè)務(wù)分拆為:交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資、可供出售金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資;合并了應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費等進(jìn)應(yīng)付職工薪酬,應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)等均以凈額列示。利潤表中對投資收益重新分類,將所有減值匯集成一個項目,增加了公允價值變動損益,都作為營業(yè)利潤的組成部分。合并利潤表中的凈利潤包括少數(shù)股東的利潤。
參考文獻(xiàn):
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[2]夏冬林,等.新會計準(zhǔn)則對財務(wù)報表的影響[M].北京:民主與建設(shè)出版社,2007.
前言
保障房建設(shè)項目的開展具有比較高的社會效益，可在一定程度上緩解中低收入人群的住房難問題，同時，建設(shè)企業(yè)也可以獲得經(jīng)濟(jì)效益。由于保障房的特殊性，在建設(shè)過程中，其會計核算工作與普通住房建設(shè)項目的會計核算存在比較多的區(qū)別，需要在實際會計核算的過程中格外的注意，以便于保證會計核算工作開展時的正確性。
一、當(dāng)前保障房建設(shè)項目會計核算存在的問題
與普通的房產(chǎn)建筑項目相比，保障房建成后出售的價格比較低，而且采用出租的方式時，租金也比較低。保障房的建設(shè)由政府來主導(dǎo)，類型包含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、限價房及棚戶區(qū)改造五種，這五種類型的保障房銷售或出租時，嚴(yán)格的要求購房者或租房者的要求，如不符合要求，不具備申請資格，此外，申請對象的條件也會存在差別，依據(jù)申請對象的具體條件，對戶型和面積進(jìn)行限定[1]。此外，保障房在建設(shè)的過程中，政府會制定相應(yīng)的扶持政策，其中包含資金扶持，使得保障房的建設(shè)成本降低，進(jìn)而使被保障對象使用保障房時，支出減少。這一系列特殊的特征決定了保障房建設(shè)項目會計核算工作的復(fù)雜性，當(dāng)前，由于保障房項目會計核算工作發(fā)展的還不成熟，因此，會計核算工作中還存在一定的問題，主要體現(xiàn)在三個方面，一是分?jǐn)傁禂?shù)問題，而是建設(shè)核算制度問題，三是資產(chǎn)負(fù)債率問題?，F(xiàn)階段，建設(shè)企業(yè)在開展會計核算工作時，方法主要包含三種，第一種是政府管理與開發(fā)一體，各自采用核算方法進(jìn)行核算；第二種是建立平臺公司，在平臺中完成會計核算工作；第三種代建制。核算過程中，責(zé)權(quán)發(fā)生制、收付實現(xiàn)制是該項工作開展的基礎(chǔ)性保障?，F(xiàn)階段，在房價一直升高的背景下，為了解決中低收入者的住房問題，主要采用建設(shè)保障房的方法，建設(shè)過程中，資金緊張是突出性的問題，由此，必須要加大財政投入，在此影響下，會大量的增加企業(yè)的賬套，造成制度過度復(fù)雜，不但提升核算工作的復(fù)雜性，也降低了核算工作的準(zhǔn)確性，影響了核算工作的順利開展。
二、做好保障房建設(shè)項目會計核算工作的方法
（一）合理的選擇會計核算方式
保障房建設(shè)過程中，營利并不包含在建設(shè)目的中，因此與房地產(chǎn)開發(fā)項目存在較大的差別，其所采用的會計核算工作必然會存在一定的差別，但實際情況是保障房所采用的會計核算方式基本與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同，影響會計核算工作的準(zhǔn)確性。保障房項目并非局限于某一個城市中，而是在全國范圍內(nèi)展開，由此一來，具體的承建部門不同，選擇會計核算方式時，也應(yīng)該與實際情況相符合[2]。通常來說，可供選擇的會計核算方式包含三種，第一，承建部門即具備政府的管理職能，同時，也具備開發(fā)的職能，開展會計核算工作時，應(yīng)采用兩種方法，成都就是使用此種方式的典型城市；第二，建立平臺公司，建立的方式有兩種，一種是在房管局的組織下，設(shè)置平臺公司，其與住房保障服務(wù)中心平行，具備投資和融資的功能，是一個住房投資公司，黃石為典型的城市，一種是由住房保障局出資，建立子公司，保障房的建設(shè)由該子公司來進(jìn)行，融資工作由住房保障局承擔(dān)，重慶建設(shè)保障房時采用的為此種核算方式；第三，代建制，保障房的建設(shè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行，開展會計核算時，按照企業(yè)現(xiàn)有的會計制度和方式核算。
（二）密切注意會計核算中的關(guān)鍵性問題
保障房建設(shè)的過程中，承擔(dān)的建設(shè)單位包含房地產(chǎn)開發(fā)公司和事業(yè)單位兩種，第一種模式中，由于企業(yè)自身具備清晰的會計核算制度，因此，核算工作只需按照企業(yè)原有的制度來開展即可，而在第二種模式中，會計核算工作需要分項目單獨建賬來進(jìn)行，實際操作中，繁瑣性非常強(qiáng)。通常，保障房建設(shè)項目由事業(yè)單位承建的例子比較少，而且即使由事業(yè)單位承建，建設(shè)資金均來源于財政部門或上級單位，不同于住房保障局承建項目時的實際情況。對于事業(yè)單位承建的保障房會計核算，國家尚未形成專門的制度，從而導(dǎo)致其會計核算工作的規(guī)范性比較差，基于此，本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)公司承建時的關(guān)鍵性問題進(jìn)行分析和闡述。保障房建設(shè)過程中，財政部門會撥付一部分的資金，會計核算工作中，還需要考慮財政部門的需要、完善會計信息質(zhì)量兩方面的問題，核算的項目包含保障房分項目和各個支出大類，促使審計部門有效的進(jìn)行監(jiān)督與審計工作，保證核算工作的準(zhǔn)確性[3]。保障房的建設(shè)資金來源比較多，會計核算處理時，應(yīng)按照具體的來源采取恰當(dāng)?shù)暮怂惴椒ǎ瑏碓礊樨斦Y金時，核算的項目中，財政補(bǔ)助收入和支出項目應(yīng)設(shè)置在賬目中，同時，非流動資產(chǎn)基金也應(yīng)該加入其中，來源為自有資金時，財政資金來源所增加的項目都應(yīng)該撤銷。通過不同的核算項目，保證核算的有效性。
1.缺乏合理的成本歸集與分配方式。
房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)過程中的成本核算工作直接關(guān)系到公司的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成主要有投入資金、配套設(shè)施的分?jǐn)傎M用和環(huán)境綠化費用等。根據(jù)公司成本會計的一般處理辦法，如果在生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)某些費用可以納入生產(chǎn)的料工費用中，那么這些費用就應(yīng)該算作生產(chǎn)的直接成本。如果生產(chǎn)過程由多種產(chǎn)品交叉產(chǎn)生了成本費用，這時候就需要按照相關(guān)的程序首先對料工費用進(jìn)行歸集，之后運用合理的方法進(jìn)行分配，如可以使用約當(dāng)產(chǎn)量法等。但是，從我國大部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理情況來看，在房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)過程中，其產(chǎn)生的大部分費用均為直接成本，而間接成本有基礎(chǔ)設(shè)施費用、配套設(shè)施分?jǐn)傎M用和拆遷補(bǔ)償費用等，可以看出料工費用占到了很大的比例。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何歸集這些間接成本是成本核算中必須解決的問題，目前在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)會計準(zhǔn)則中并沒有給出明確的規(guī)定，很多房地產(chǎn)公司在歸集和處理成本費用過程中的方法也存在較大的差異，很難保證統(tǒng)一性。
2.成本費用支出與工程款決算不符。
與傳統(tǒng)的行業(yè)相比，房地產(chǎn)項目開放需要一段較長的會計周期，并且這個過程中的程序相對復(fù)雜。同時房地產(chǎn)公司可能在一段時間內(nèi)同時開放了多個項目，由于每一個項目的地理位置、土地價格和市場用途存在差異，這就導(dǎo)致每個房地產(chǎn)項目的利潤率不盡相同，例如，房地產(chǎn)公司同時開發(fā)了商品房、別墅和經(jīng)濟(jì)適用房等項目，不同項目的利潤空間是存在很大差異的。因此，房地產(chǎn)公司在財務(wù)成本核算過程中，很可能由于偷稅漏稅等多方面因素的影響，出現(xiàn)人為調(diào)整項目成本分配的情況，導(dǎo)致在工程竣工結(jié)算過程中成本費用支出與工程款決算不符。例如，一些房地產(chǎn)公司在結(jié)轉(zhuǎn)某些開放項目中的配套設(shè)施費時，一般會通過預(yù)提配套設(shè)施費這種途徑，預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)由公司確定，在預(yù)提過程中很可能出現(xiàn)預(yù)提費用與實際支出存在一定差距的情況，而很多房地產(chǎn)公司將這種方法作為調(diào)整當(dāng)期利潤的重要手段。
3.會計成本核算工作落實不到位。
房地產(chǎn)公司在投資和開放項目過程中存在很大的潛在風(fēng)險，并且其業(yè)務(wù)的成本核算工作較為復(fù)雜，會計周期相對較長。正是由于這些特點，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)公司的會計成本核算工作落實不到位，列支成本費用不規(guī)范等現(xiàn)象十分普遍。例如，我國的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理相關(guān)法規(guī)中明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)在移交開發(fā)項目后，營業(yè)收入的實現(xiàn)應(yīng)該得到買方的認(rèn)可與確認(rèn)。但在實際操作過程中當(dāng)期的成本與收入經(jīng)常無法準(zhǔn)確及時的預(yù)轉(zhuǎn)，這也為房產(chǎn)地產(chǎn)公司虛假列支賬目創(chuàng)造了機(jī)會。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中成本核算的對策
房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的成本核算與傳統(tǒng)的企業(yè)有一定的區(qū)別，其成本核算的項目較為復(fù)雜，費用較高，房地產(chǎn)公司要想保障成本核算的實效性和準(zhǔn)確性，就應(yīng)該注意以下幾個方面。
1.確定合理的成本歸集與分配方式。
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)公司對于項目投資開發(fā)過程中的各項成本的核算與歸集并沒有予以高度的重視。一些房地產(chǎn)公司只是簡單地對前期工程投入和基礎(chǔ)設(shè)施費用等進(jìn)行了成本核算與歸集，并沒多對核算項目進(jìn)行細(xì)致的分類，也沒有對成本費用的構(gòu)成進(jìn)行深入分析。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)該確定合理的成本歸集與分配方式，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本項目進(jìn)行合理歸集。例如，在開發(fā)商品房項目中產(chǎn)生的供水供電、綠化和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施費用，一般應(yīng)該直接納入基礎(chǔ)設(shè)施這一成本項目中。在分配成本費用過程中，應(yīng)該選擇合理的成本分配方式，不可隨意進(jìn)行分?jǐn)?。在成本分配過程中應(yīng)該根據(jù)項目的實際情況確定，如在分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費用過程中應(yīng)該遵循因果關(guān)系的原則，并結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施費用成本產(chǎn)生的歷史原因進(jìn)行合理分配。無論如何，房地產(chǎn)項目成本的分配與歸集應(yīng)該按照客觀的成本核算方法執(zhí)行，并能夠準(zhǔn)確反映公司經(jīng)濟(jì)決策的信息，以此為公司的會計決算工作打下堅實的基礎(chǔ)。
2.加強(qiáng)財務(wù)與稅務(wù)監(jiān)督管理力度。
在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展與逐漸成熟的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理制度也應(yīng)該得到不斷完善，尤其是房地產(chǎn)公司的財務(wù)監(jiān)管制度應(yīng)該得到加強(qiáng)。但從近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)監(jiān)管現(xiàn)狀來看，很多公司在財會管理工作中普遍存在造假問題，并且部分企業(yè)存在偷稅漏稅的情況，而隨意調(diào)劑項目成本就是一種較為常見的手段。因此，與房地產(chǎn)相關(guān)的財務(wù)審計部門以及稅務(wù)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度，對房地產(chǎn)公司的會計和稅務(wù)工作進(jìn)行密切監(jiān)管，嚴(yán)厲查處不按照規(guī)范進(jìn)行成本核算的企業(yè)以及工程預(yù)決算造假的企業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算層面強(qiáng)化監(jiān)管，以此提高房地產(chǎn)公司的成本核算水平。
3.制定科學(xué)的物料領(lǐng)用制度。
房地產(chǎn)公司在確定投資開發(fā)項目后，首先應(yīng)該制定科學(xué)的物料領(lǐng)用制度，并推行限額發(fā)料的方法，節(jié)約現(xiàn)場施工與管理中的各項費用。在領(lǐng)用成本費用過程中對于節(jié)約費用的行為進(jìn)行獎勵，對于超過成本限額的行為或者超過項目材料預(yù)算的行為應(yīng)該進(jìn)行處罰。同時，在項目施工現(xiàn)場應(yīng)該控制管理費用的支出，雖然管理費用在項目成本中所占的比例不是很大，但是對施工現(xiàn)場的管理費用進(jìn)行有效控制能夠為其他成本費用的支出樹立典范。
4.加強(qiáng)對項目成本核算的控制。
一般來說，企業(yè)只有具備良好的內(nèi)部管理體制才能獲得較高的成本效益，房地產(chǎn)公司也是如此。房地產(chǎn)公司要想全面考核和分析項目投資和開發(fā)的成本，筆者認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)項目施工的區(qū)域，確定每一個工程項目的施工成本，然后分開設(shè)立有相同分配的成本對象，以此加強(qiáng)對項目成本核算的控制。與此同時，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)對成本核算途徑的控制，密切關(guān)注項目成本費用開支的范圍、成本費用的管理以及成本費用的考核等，制定一系列相配套的成本管理制度，以此提高房地產(chǎn)公司的整體財務(wù)成本核算水平。
三、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算
房地產(chǎn)成本核算是指將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種耗費按照一定的對象進(jìn)行分配和歸集，以計算項目開發(fā)總成本和單位建筑面積成本的會計過程。房地產(chǎn)成本核算直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理水平的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有投資周期長、投資風(fēng)險大、成本核算環(huán)節(jié)多等特點。不斷提高成本核算水平，實施有效的風(fēng)險管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高盈利水平的必然要求。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本以用途劃分，可以分為土地、前期工程和設(shè)備費用，配套及其他費用以及籌資成本和管理費用三個部分。
（一）土地、前期工程和設(shè)備費用
土地、前期工程和設(shè)備費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最重要的組成部分，通常占開發(fā)總成本的80%以上。其中，土地費用又是此項費用的主要組成成分，主要包括動遷費用、土地出讓金、拍賣傭金以及契稅等；前期工程費用是指為保證工程進(jìn)度而在施工前支出的各項費用，主要包括測繪規(guī)劃和設(shè)計費用、三通一平費等費用；設(shè)備費用則主要包括設(shè)備購置和安裝調(diào)試費用等。以上費用均可視為經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的沉沒成本（Sunk Cost），即在真正進(jìn)行開發(fā)活動之前已經(jīng)支出的費用。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將土地費用、土地開發(fā)面積及容積率結(jié)合考慮，換算成每單位平方米的土地成本，作為項目可行性評估的重要參考。
（二）配套及其他費用
配套費用主要指為了保證和提高房地產(chǎn)項目銷售和使用價值而投資在配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施上的費用。大致可分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（水、電、煤氣、照明及道路等基礎(chǔ)設(shè)施）和公共配套設(shè)施費（商店、停車場、學(xué)校等公共配套設(shè)施）。另外需要指出的是，在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常需要支付諸多行政事業(yè)性收費，這一類型的稅費種類不一、收費標(biāo)準(zhǔn)較高且具有一定的強(qiáng)制性，對開發(fā)商構(gòu)成了一定的成本負(fù)擔(dān)。配套及其他費用一般占總開發(fā)成本的10%-15%，由上可知，這其中的部分費用可以通過各種方式有效削減，從而顯著降低開發(fā)成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤率。
（三）籌資成本和管理費用
房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、數(shù)額大、風(fēng)險高的特點，決定了幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目都是通過外部融資來滿足資金需求的，外部融資成本即為籌資成本，是開發(fā)成本的重要組成部分；管理費用則主要包括管理施工人員工資薪酬以及相關(guān)折舊費用等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題
不同的房地產(chǎn)企業(yè)在資本規(guī)模和開發(fā)周期上存在很大差異，因此一般企業(yè)的成本核算方法并不適用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中，主要存在如下問題：
（一）成本核算對象確定困難
確定成本核算對象是進(jìn)行成本核算對象的前提條件，確定的對象保證了成本核算的質(zhì)量。對于獨棟到幾棟的規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)，此時的核算對象較容易確定，但對于大型住宅小區(qū)或老城區(qū)舊城改造這種規(guī)模很大的開發(fā)項目，就容易出現(xiàn)成本核算對象確定困難的問題，這是由大規(guī)模開發(fā)項目的復(fù)雜性決定的。劃分成本核算對象過粗、過細(xì)甚或隨意劃分都會影響成本核算的質(zhì)量。劃分過粗無法準(zhǔn)確反映項目開發(fā)的實際成本，給進(jìn)一步的成本分析和控制造成困難；而劃分過細(xì)則會人為增加成本核算的工作量，增加核算成本。
（二）費用化歸集和分配方法不合理
成本會計理論認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的建安工程費等費用為直接開發(fā)費用，應(yīng)直接計入開發(fā)成本；而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共設(shè)施建設(shè)費等間接費用，理論上應(yīng)該先進(jìn)行歸集，在采取合適的方法對歸集的費用進(jìn)行分配，分配到最終成本當(dāng)中。但在實踐中，拆遷補(bǔ)償費以及配套費用等間接費用，其歸集和分配并沒有一個較為明確的標(biāo)準(zhǔn)，每個公司的劃分、歸集和分配標(biāo)準(zhǔn)各不相同，任意性很大，尚未形成一套較為科學(xué)統(tǒng)一的間接費用歸集和分配方法。
（三）重工程決算，輕項目決算
由于工程決算一般在時間上比較明確，計量較為方便，而項目決算時間上較為不確定，因此實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常更加重視工程決算、輕項目決算。另一方面，房地產(chǎn)項目建設(shè)周期較長，常會跨越幾個會計年度，而通常成本明細(xì)賬設(shè)置非常詳細(xì)，預(yù)收賬款設(shè)置相對簡單，這就容易增加會計核算的工作量。
三、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的建議
（一）建立科學(xué)有效的成本控制體系
通過嚴(yán)格限制建設(shè)項目的建安成本，降低工程造價，以有效提高盈利水平，同時注重控制降低拆遷安置費用。融資成本方面，應(yīng)根據(jù)融資期限長短和資金回籠規(guī)模科學(xué)制定適當(dāng)?shù)呢攧?wù)計劃，提高資金使用效率，有效降低融資成本。
（二）合理歸集分配成本費用
對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的復(fù)雜工程，如上文所述，很多費用不能直接歸集到成本核算對象中，應(yīng)避免任意分配，使用合理方法間接的進(jìn)行成本費用的歸集。例如，公共配套設(shè)施費用可以按照受益比例進(jìn)行分?jǐn)?，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費可以按照歷史發(fā)生原因（即因果關(guān)系法）進(jìn)行合理分配，現(xiàn)場組織管理費用的分配可以參照建筑面積比例，土地拆遷補(bǔ)償費用則可以按照實際占地面積進(jìn)行分配?？偠灾g接成本的分配應(yīng)充分考慮到成本核算對象對分配成本的承受力，公平合理的歸集和分配各類成本。
（三）提高對項目竣工決算的重視程度
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的重工程決算、輕項目決算的現(xiàn)象，本文認(rèn)為，應(yīng)通過“預(yù)提費用”的方式，將未完工的工程預(yù)算計入成本，從而保證項目預(yù)算嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行，實際支出成本在項目竣工之后再作調(diào)整。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下對項目成本進(jìn)行決算，根據(jù)所歸集的成本核算對象的費用結(jié)轉(zhuǎn)完工成本，并進(jìn)行明細(xì)核算。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的復(fù)雜性，對財務(wù)會計人員的專業(yè)判斷能力和業(yè)務(wù)水平提出了較高的要求。在成本核算過程中，應(yīng)通過明確核算對象、合理歸集分配成本費用、重視項目竣工決算，從而提高成本管理能力，有效減低成本、控制費用，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理水平。
參考文獻(xiàn)
[1]田野.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀分析[J].市場周刊（理論研究）.2011.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險控制
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，與此同時，也面臨著一系列的風(fēng)險。由于受國家宏觀調(diào)控政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重限制，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在日益加劇。面對嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須找出風(fēng)險控制的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險的能力，最大限度的降低財務(wù)風(fēng)險，只有這樣才能使企業(yè)獲得更好、更快的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
（一）償還債務(wù)風(fēng)險
就當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在初期階段往往是負(fù)債開發(fā)。企業(yè)自有資金僅占相當(dāng)小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業(yè)的投資不能按期回收，企業(yè)將難以達(dá)到預(yù)期收益，這樣以來，企業(yè)勢必面臨著償還債務(wù)的風(fēng)險。另一方面，在高回報利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮高利率帶來的風(fēng)險，盲目地、過度地進(jìn)行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業(yè)無法按期償還債務(wù)。
（二）利率變動風(fēng)險
從某種意義上來說，利率變動風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一系列風(fēng)險中最為致命的風(fēng)險。利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業(yè)資金成本增加，預(yù)期收益減少，這樣以來勢必影響到企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。
（三）再籌資風(fēng)險
再籌資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實施項目開發(fā)最常用的方法。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在負(fù)債率高的現(xiàn)象，這從很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度，同時也加大了企業(yè)從其他渠道籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行逐步提高了存款準(zhǔn)備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資更加棘手。一些較小的企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務(wù)影響，一旦母公司財務(wù)狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風(fēng)險。
（四）投資收回風(fēng)險
由于房地產(chǎn)商品受政治、經(jīng)濟(jì)等多種因素的影響，部分企業(yè)的房地產(chǎn)商品大量閑置。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)投入了大量資金，在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資回收風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進(jìn)行分析。
（一）宏觀層面
其一，國家調(diào)控政策的影響。為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，加大了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度。為響應(yīng)國家有關(guān)政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產(chǎn)企業(yè)的投資速度，遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
其二，市場不成熟。房地產(chǎn)業(yè)是近年來新興起的一個行業(yè)，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進(jìn)一步的研究。房地產(chǎn)投資運作缺乏科學(xué)性，帶有很大的盲目性。有些房地產(chǎn)業(yè)將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。
其三，房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完善的會計體系。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，其會計核算不同于一般的加工企業(yè)?，F(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)缺乏完整的會計核算體系，關(guān)于會計科目的設(shè)置、指標(biāo)評價以及核算方法等還不夠完善規(guī)范。一些房地產(chǎn)業(yè)不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業(yè)的核算辦法，以此得到的財務(wù)結(jié)果顯然沒有可比性。
（二）微觀層面
一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的投資來看，普遍帶有盲目性和投機(jī)性，企業(yè)對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進(jìn)行研究。投資分析缺少具體依據(jù)，規(guī)劃缺乏科學(xué)性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未推行全面的財務(wù)預(yù)算，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行細(xì)致、全面的財務(wù)預(yù)算。
二是財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的特性缺乏足夠的認(rèn)識。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高風(fēng)險行業(yè)，不可避免的存在著一定的財務(wù)風(fēng)險。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)時刻樹立風(fēng)險意識，但在實際工作中，很多財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。同時，財務(wù)管理人員的財務(wù)決策缺乏科學(xué)性、合理性，導(dǎo)致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的又一重要原因。企業(yè)只有提高財務(wù)決策的科學(xué)性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策來看，普遍存在主觀決策與經(jīng)驗決策現(xiàn)象。
三是成本費用控制不嚴(yán)。一些房地產(chǎn)企業(yè)僅關(guān)注工程進(jìn)度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務(wù)成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業(yè)的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到成本管理的要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的措施
財務(wù)風(fēng)險的存在直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險控制工作，找出積極應(yīng)對措施，將財務(wù)風(fēng)險降低到最小限度，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：
（一）增強(qiáng)風(fēng)險意識，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制
其一，注重現(xiàn)金流量表的作用。現(xiàn)金流量表可以很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的整個財務(wù)狀況以及經(jīng)營狀況，可以使會計報表使用者對企業(yè)的經(jīng)營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務(wù)決策風(fēng)險有非常重要的意義。另一方面，通過現(xiàn)金流量表，企業(yè)的經(jīng)營者可以對資金供需市場及宏觀環(huán)境的變化有及時的了解。鑒于現(xiàn)金流量表的重要作用，企業(yè)必須引起足夠的重視。
其二，加強(qiáng)建筑材料成本管理。材料成本在開發(fā)成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業(yè)盈利。加強(qiáng)材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業(yè)應(yīng)選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎(chǔ)；其次，企業(yè)應(yīng)具備一套健全完善的材
料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業(yè)應(yīng)建立材料成本考核機(jī)制，并加大監(jiān)督力度，嚴(yán)格控制采購成本。
其三，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。做好應(yīng)收賬款管理工作對加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效益、防范經(jīng)營風(fēng)險以及維護(hù)投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業(yè)迫切需要制定一套系統(tǒng)、完整的應(yīng)收賬款管理制度，并將其落到實處。
其四，加強(qiáng)存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大損失。因此，企業(yè)必須采取積極應(yīng)對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉(zhuǎn)速度，縮短投資回收期。
（二）加強(qiáng)生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制
加強(qiáng)生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制對企業(yè)盈利有著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立權(quán)責(zé)明晰的成本和風(fēng)險控制體制，切實做好生產(chǎn)成本管理和風(fēng)險控制工作。
要做好成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從項目的規(guī)劃設(shè)計階段入手，做好市場調(diào)研工作，設(shè)計出適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。同時還要注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，最大限度的提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。
其次，在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入競爭機(jī)制，選擇最優(yōu)的施工單位，同時應(yīng)加強(qiáng)施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的控制。
第三，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好預(yù)算控制工作，確保結(jié)算質(zhì)量。
（三）做好資金管理，提高資金利用率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動正常運行的重要經(jīng)濟(jì)支撐，做好資金管理對房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視現(xiàn)金管理，制定科學(xué)合理的現(xiàn)金使用計劃。其次，加強(qiáng)建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業(yè)注重應(yīng)收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現(xiàn)的概率，提高資金利用效益，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。
四、結(jié)語
由于受多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財務(wù)風(fēng)險，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險的能力，將財務(wù)風(fēng)險降低到最小限度，推動房地產(chǎn)企業(yè)又快、又好的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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