導(dǎo)語：在房產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；質(zhì)量管理；問題；對策

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴(yán)控制，對住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大,而且其投資行為具有不可逆轉(zhuǎn)性,一旦質(zhì)量不符合要求,將會造成資源的大量浪費(fèi),直接影響人民的生活、生命和財(cái)產(chǎn)。因此,推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量管理,保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量,已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性:在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi), 組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求, 而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有固有特性。時效性: 由于組織工作的顧客和其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的, 例如, 原先被顧客滿意認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會因?yàn)轭櫩蜐M意要求的提高而不再受到顧客滿意的歡迎。因此, 組織定期對質(zhì)量進(jìn)行評審, 不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求, 相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系或過程的質(zhì)量, 確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對性: 組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求; 也可能性對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀點(diǎn)的需求。需求不同, 質(zhì)量也就不同,只有滿足要求的產(chǎn)品才會被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在的問題

1、單位方面的問題

由于投資者的疏忽使一些不具有商品房資質(zhì)的單位承擔(dān)起施工任務(wù)，或者是超越現(xiàn)有資質(zhì)條件的單位承包工程，這是常見的一種質(zhì)量管理問題。這些沒有資質(zhì)或者資質(zhì)不健全的單位，在能力、質(zhì)量控制等方面的問題較多，加上頻頻出現(xiàn)非法掛靠、非法轉(zhuǎn)包、分包等現(xiàn)象，導(dǎo)致房建工程質(zhì)量難以保障。更有一些不法單位為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫扇∫詨|資、壓價，甚至行賄等違法手段承攬工程，這樣不僅影響了招投標(biāo)工作的順利進(jìn)行,給房建工程的質(zhì)量管理帶來了巨大的隱患。并且由于企業(yè)急于收回成本從而不顧一切的壓低成本，在此過程中使用低劣材料、偷工減料、違反操作規(guī)范的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。在工程竣工驗(yàn)收過程中， 弄虛作假、掩蓋工程質(zhì)量很容易造成質(zhì)量安全事故。

2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的建設(shè)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象, 導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象; 施工圖設(shè)計(jì)是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化, 是具體施工過程的指導(dǎo)文件, 施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文, 而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu), 變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。

3、施工階段存在的主要問題

建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件, 把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格, 不合格品投入使用, 另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇, 管理使用和保養(yǎng)。

監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查, 導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理, 監(jiān)理人員素質(zhì)低, 監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范, 因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題, 留下隱患。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理對策

1、項(xiàng)目前期策劃階段質(zhì)量管理

在同宿遷君臨國際廣場的前期階段,我們首先確定了項(xiàng)目質(zhì)量總目標(biāo), 在項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)三個方面尋求一個合理的平衡點(diǎn), 協(xié)調(diào)好三個目標(biāo)之間的關(guān)系。主要措施有:

(1)做好市場調(diào)研工作

根據(jù)我們計(jì)劃投資的地點(diǎn),我們就客戶的需求量、客戶的購買力、項(xiàng)目所在地段的價值等作了專門的市場調(diào)查,為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

(2)做好開發(fā)方案的設(shè)計(jì)

由專業(yè)人員設(shè)計(jì)開發(fā)方案, 包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評價等, 宿遷君臨國際廣場的開發(fā)方案,我們委托了具有國家一級資質(zhì)的南京東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行了設(shè)計(jì), 并成立了項(xiàng)目開發(fā)小組, 對進(jìn)行了認(rèn)真的審核和評估。

(3)做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算

根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計(jì)的不同開發(fā)方案,計(jì)算其對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),包括住宅密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標(biāo)、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)等。

(4)比較、評價技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)計(jì)算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),采用適宜的科學(xué)方法,對項(xiàng)目方案進(jìn)行評價比較,分析不同方案的特點(diǎn), 提出改進(jìn)意見。

(5)選擇最優(yōu)開發(fā)方案

在對方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價的基礎(chǔ)上,針對存在的問題進(jìn)行改進(jìn),形成最終實(shí)施的開發(fā)方案。

2、 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

（1）方案設(shè)計(jì)階段

開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時，要對規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，并請本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)過程中，業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。

（2） 設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法

為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，應(yīng)對設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過程中和階段設(shè)計(jì)完成時，開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段

（1）實(shí)行效益獎勵制度，充分調(diào)動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，讓他們認(rèn)識到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯誤或不合理時，在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎勵。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工，管理人員要及時糾正并令其返工。

（2）盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙，市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮或使項(xiàng)目無法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加建設(shè)內(nèi)容。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須三方即設(shè)計(jì)單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。開發(fā)企業(yè)派遣常駐施工現(xiàn)場的工程造價管理人員隨時掌握工程造價的變動情況。

（3）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚，簽證內(nèi)容要與實(shí)際相符，不能超過簽證范圍。

（4）控制進(jìn)場材料的質(zhì)量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的大宗主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購進(jìn)，多方驗(yàn)收，減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié)，做好材料抽檢工作，將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實(shí)處。嚴(yán)格控制材料代用。

（5）嚴(yán)把隱蔽項(xiàng)目的驗(yàn)收關(guān)。特別是主要隱蔽項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按程序與行業(yè)的要求驗(yàn)收。關(guān)鍵隱蔽點(diǎn)要求標(biāo)明項(xiàng)目、被隱蔽部位、工藝和質(zhì)量完成情況。如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明尺寸，附上簡圖，最好能保留攝像資料，切實(shí)做到上道工序達(dá)不到要求下道工序不開工。

（6）支付工程進(jìn)度款要實(shí)行多級化管理并有效控制，嚴(yán)格按簽證及審查制度辦事。杜絕施工方繞過多級管理直接找開發(fā)企業(yè)支付工程進(jìn)度款的怪現(xiàn)象。每一級管理人員誰簽字誰負(fù)責(zé)，達(dá)不到質(zhì)量要求暫停付款，不能讓多級化管理流于形式。

4、房屋交付后的質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進(jìn)行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

總結(jié)：

通過以上房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理對策的實(shí)施，宿遷君臨國際廣場竣工交付使用后，通過我們的調(diào)查和業(yè)主反饋的信息，完美實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目前期確定的質(zhì)量管理目標(biāo)，達(dá)到了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊帆. 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制[J]. 經(jīng)營管理者. 2011(02)

[2] 郭鴻飛,李凡. 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技. 2011(05)

[3] 劉鑫. 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制[J]. 山西建筑. 2011(08)