時間：2023-05-26 15:29:32
導(dǎo)語：在公司承包經(jīng)營管理合同的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
酒店業(yè)主在管理合同談判中的誤區(qū)
首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應(yīng)當(dāng)明確的是:管理合同是一種非股權(quán)式的酒店經(jīng)營模式，它主要包含了委托民事法律關(guān)系在內(nèi)的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團在上世紀(jì)60年代引入，從利益共享的長期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區(qū)別的，后者只是體現(xiàn)這一民事權(quán)利義務(wù)的法律文件。
其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業(yè)環(huán)境中，很多條款的表達方式及語氣異于國內(nèi)合同，如果我們只關(guān)注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實質(zhì)性含義，在談判中，就會出現(xiàn)就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國內(nèi)承包經(jīng)營合同和單純的委托合同，且偏向于爭奪管理權(quán)限的條款。
這些不但無助于業(yè)主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風(fēng)險安排上，業(yè)主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營成本的控制方面，業(yè)主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業(yè)主作為酒店資產(chǎn)的所有權(quán)人，從資產(chǎn)運營的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業(yè)主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。
其實，當(dāng)業(yè)主獲得一塊土地資產(chǎn)時，管理合同對于業(yè)主，其本質(zhì)上的意義只是業(yè)主確立資產(chǎn)管理的一個工具。所以，我們確立了業(yè)主從資產(chǎn)運營的安全和效率角度，去關(guān)注管理合同中的一些關(guān)鍵條款，在管理合同的契約特點中，去構(gòu)筑并合理表達業(yè)主的合同訴求，比我們單純地去計較文字要重要得多。
結(jié)合過往經(jīng)驗，業(yè)主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對人(業(yè)主)酒店資產(chǎn)(含土地)的合法所有權(quán)人。在過往的談判中，關(guān)于誰作為管理合同中管理公司的締約相對人，有多種不同的理解。事實上，需要明確的一點是，管理公司鎖定的締約對象，只是酒店物業(yè)資產(chǎn)含土地的合法所有權(quán)人，這會涉及到酒店管理權(quán)的委托來源的合法性和正當(dāng)性。因此，這樣的一些條款，是需要業(yè)主正確理解的:
(1)管理合同會強調(diào)業(yè)主在簽約時以及在合同期內(nèi)，對土地及酒店物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的承諾(約定的業(yè)主轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的物權(quán)流轉(zhuǎn)除外)，并且，如果酒店在簽約時處于未建或在建狀態(tài)，管理公司還會關(guān)注整個酒店物業(yè)的建設(shè)投資是否有一個合理滿意的融資方案?；诖?，管理合同所需要業(yè)主自行承擔(dān)的費用就有:持有物業(yè)相關(guān)的稅賦、為物業(yè)資產(chǎn)購買財產(chǎn)類保險、預(yù)提設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備金、各項資本性支出等等，而這些附隨產(chǎn)生的各項稅費，在管理合同的框架中，是不進入經(jīng)營性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點之一。
(2)業(yè)主出讓自己的股份或?qū)嶋H控制權(quán)，以及業(yè)主出讓酒店物業(yè)資產(chǎn)所受到的合理限制。這里所涉及到的關(guān)鍵問題是，與管理公司產(chǎn)生合同關(guān)系的相對人發(fā)生變化，導(dǎo)致管理公司對未來的管理權(quán)穩(wěn)定產(chǎn)生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業(yè)主在考量這些條款時，應(yīng)當(dāng)對未來的公司發(fā)展戰(zhàn)略有一個預(yù)期，同時，著重審核管理合同中對業(yè)主轉(zhuǎn)讓條款的條件，是否與這樣的預(yù)期相抵觸，并在管理合同中敘明。
酒店品牌的甄選影響投資規(guī)模的重要因素擬投資酒店的區(qū)域市場，在管理合同期限內(nèi)，是否可以支撐一個擬選品牌的酒店，這永遠是需要業(yè)主首先解決的問題。國際性的酒店管理集團，其核心商業(yè)訴求在于:酒店產(chǎn)品的市場份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實現(xiàn)連鎖品牌的價值和集團利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，是這些管理公司得以生存的核心價值，這在管理合同談判中會涉及到這樣的條款:
(1)業(yè)主會被要求對“品牌標(biāo)準(zhǔn)”(也稱“系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”)的遵守義務(wù)?；诖耍凹夹g(shù)服務(wù)協(xié)助服務(wù)協(xié)議”，這是國外管理公司通常需要業(yè)主強制性購買的技術(shù)協(xié)助服務(wù)，其目的在于敦促業(yè)主遵守品牌標(biāo)準(zhǔn)。這里面業(yè)主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”，與業(yè)主建造成本密切相關(guān)聯(lián)，它們與業(yè)主投資成本的預(yù)算要匹配。②技術(shù)協(xié)助服務(wù)所遵循的“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”需要穩(wěn)定和持續(xù)，避免業(yè)主投資與該等標(biāo)準(zhǔn)不一致導(dǎo)致的重置損失。③技術(shù)協(xié)助服務(wù)的重要節(jié)點的確立，技術(shù)服務(wù)團隊的服務(wù)方式，要滿足業(yè)主所聘請的各設(shè)計師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。
(2)設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，F(xiàn)F&E的提取和使用，也是為“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”的維護而服務(wù)的，需要充分地了解這個條款，這就是我們在獲得了品牌給物業(yè)帶來溢價的同時，需要考量的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的維持成本問題。
業(yè)主的控制是風(fēng)險而不是管理權(quán)
管理合同時間跨度長，一般是在15到25年之間，個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關(guān)系復(fù)雜，但主合同以酒店經(jīng)營管理權(quán)的全部委托為主要法律關(guān)系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權(quán)人，業(yè)主的顧慮和擔(dān)憂是理所當(dāng)然的。有些業(yè)主認為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項制度和開支等等)，來實現(xiàn)對酒店的控制，我們認為，這樣的觀點值得商榷，事實上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。
(1)協(xié)助國際品牌酒店的本土化，協(xié)調(diào)酒店在當(dāng)?shù)亟⒘己玫墓碴P(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的要求，考慮業(yè)主代表的派出方式業(yè)主代表的派駐制度有兩個因素是需要考慮的:一是任職的專業(yè)資格，二是權(quán)利邊界的劃分;
(2)盡管有業(yè)主代表，建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)席溝通機制和臨時聯(lián)席的溝通機制;
(3)協(xié)商認可管理公司的業(yè)務(wù)計劃，約定業(yè)務(wù)計劃的內(nèi)容和提交時間，并適時引入專家仲裁機制;(引資金支付的合理監(jiān)管制度，這個制度度在管理合同中的設(shè)計，是否涉及到控制管理權(quán)，業(yè)主的立意是重要的，對于酒店資金的支付，項目和種類相當(dāng)繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營酒店，更不是為日常的經(jīng)營管理去設(shè)置不必要的障礙。
經(jīng)營業(yè)績評價體制利益的期待
顯然，任何一個業(yè)主均不希望酒店業(yè)績長期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團先進的管理理念和技術(shù)，以及集團服務(wù)的本意和目的，然而，任何一個管理公司均不會也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績的回報，因為，酒店業(yè)績并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場，而這個市場又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業(yè)主的關(guān)切，同時，又可以讓管理公司無需去承擔(dān)本不是自己責(zé)任的義務(wù)呢，
問題的焦點不在“業(yè)績不好，誰承擔(dān)責(zé)任上”，而是，合同退出合理終止機制。有兩個內(nèi)容需要業(yè)主在管理合同中去關(guān)注:超級秘書網(wǎng)
(1)應(yīng)當(dāng)注意到，管理公司所收取的管理費有兩個部分，一是基本管理費，二是獎勵管理費，那么，讓獎勵管理費更加體現(xiàn)出它的合同設(shè)置本意，它應(yīng)當(dāng)與酒店經(jīng)營毛利的高低更加緊密地掛鉤;
關(guān)鍵字：施工企業(yè)，合同管理
中圖分類號： F715.4 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
在市場競爭日益激烈的情況下，人們的合同意識越來越強，可以說市場經(jīng)濟就是合同經(jīng)濟。因此，施工企業(yè)必須重視合同及合同管理工作。合同管理不僅包括對每個合同的簽訂、履行、變更和解除等過程的控制和管理，還包括對所有合同進行籌劃的過程，因此，合同管理的主要內(nèi)容有：根據(jù)項目的特點和要求確定設(shè)計任務(wù)委托模式和施工任務(wù)承包模式（合同結(jié)構(gòu)）、選擇合同文本、確定合同計價方法和支付方法，合同履行過程的管理和控制、合同索賠等。我們不僅要重視合同簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。加強各個環(huán)節(jié)的管理工作，防止由于合同管理不善而造成不必要的效益流失是施工企業(yè)各級管理者應(yīng)該關(guān)注的。建筑企業(yè)為合同管理是行業(yè)管理中的一種重要方法，是經(jīng)濟手段法律化的形式之一。建筑企業(yè)合同管理，對于企業(yè)改善經(jīng)營管理，實行經(jīng)濟承包有著廣泛普遍的適用意義，建筑經(jīng)濟合同制的實行也已經(jīng)成為充分體現(xiàn)建筑企業(yè)經(jīng)營責(zé)任的最好形式。因此，實行合同管理是整個建筑企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營管理的核心與關(guān)鍵所在。
1建筑企業(yè)合同管理的特殊性和必要性
一般企業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營的需要，企業(yè)與企業(yè)之間通常都訂立一些經(jīng)濟合同，但多是根據(jù)不同情況，有選擇地按照特定標(biāo)準(zhǔn)簽訂的一定范圍內(nèi)的產(chǎn)供銷類合同。此類合同執(zhí)行后的結(jié)果，雖然也會帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益和經(jīng)營影響，但畢竟只是其生產(chǎn)經(jīng)營活動中局部的、個別的經(jīng)濟關(guān)系，它不可能全面地反映整個企業(yè)生產(chǎn)計劃和各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的執(zhí)行情況。至于某些工業(yè)企業(yè)實行的承包經(jīng)營責(zé)任制，雖也具有合同的形式和內(nèi)容，但目的在于確定國家與企業(yè)相關(guān)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是一種使企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)營管理制度。因此，生產(chǎn)業(yè)務(wù)中對外訂立的橫向經(jīng)濟合同和承包經(jīng)營責(zé)任制與建筑合同三種合同的主體和形式都是各自獨立的，并沒有必然的聯(lián)系或相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
建筑企業(yè)全部的生產(chǎn)經(jīng)營活動，都必須根據(jù)工程承包合同來進行。沒有建筑合同，就無法實施與監(jiān)管后續(xù)的生產(chǎn)活動，而合同一經(jīng)簽訂，企業(yè)所有的生產(chǎn)計劃和各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)都隨之納入承包合同的規(guī)范之中。建筑企業(yè)實行的總包、分包、內(nèi)部承包等，也正是按照其與建設(shè)方簽訂的工程承包合同所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)和經(jīng)濟責(zé)任來確定劃分的，其內(nèi)、外合同的關(guān)系不但一脈相承而且標(biāo)的、權(quán)責(zé)也高度一致。也就是說，所有內(nèi)部承包的具體內(nèi)容，就是企業(yè)對外承包合同所含各項指標(biāo)的分解與落實。這就使建筑企業(yè)的合同管理從形式、內(nèi)容和管理范圍都不同于其他企業(yè)，而是一個格局完整的、自成系統(tǒng)的管理方式。
從實際操作結(jié)果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對建筑合同管理的深刻認識，忽略了建筑合同管理的監(jiān)督和落實，從而在激烈的市場競爭中逐步喪失了原有的市場份額而陷入經(jīng)營困境，步履艱難。
2當(dāng)前合同管理工作存在的問題
2.1對合同認識及重視不夠
現(xiàn)階段，各建筑企業(yè)基本上都是按合同管理的要求認真進行合同的標(biāo)前及標(biāo)后的評審，對合同的履約進行檢查，力求通過嚴(yán)格的組織程序、嚴(yán)密的合同評審，把自己能否按期履約、業(yè)主的能力及不穩(wěn)定狀態(tài)消滅在萌芽狀態(tài)。但在工程施工時如何有效地把合同貫徹執(zhí)行下去，我認為各單位執(zhí)行還不夠。一是合同管理員只是把合同發(fā)給項目經(jīng)理，沒有把合同的內(nèi)容及簽約情況進行詳細交底;二是合同執(zhí)行人即項目經(jīng)理，只是組織正常的施工管理，如:加強工期及質(zhì)量安全等方面的管理等，沒有認真組織學(xué)習(xí)合同內(nèi)容。
2.2合同執(zhí)行力度不夠
合同作為維系雙方當(dāng)事人的紐帶，任何一方均須按合同辦事。但由于雙方均沒有按合同辦事，且又不進行及時、必要的經(jīng)濟技術(shù)簽證，造成雙方均違約。工期不能按期交工，工程款不能按時撥付，致使合同管理流于形式。
2.3合同文字不嚴(yán)謹
合同中存在文字含糊不清、容易發(fā)生誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引發(fā)爭議。依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)雙方的真實意思。合同引發(fā)爭議的原因有較多。比如施工合同常見的糾紛有定金與定金的歧義；違約條款中賠償比例過高的；合同標(biāo)的不明確、合同質(zhì)量要求不明確；合同價款或報酬不明確；履行地點不明確；履行期限不明確；履行方式不明確；履行費用不明確等。
2.4忽視合同變更問題
合同變更是正常的事情，不少合同管理人員缺乏合同變更的意識，結(jié)果導(dǎo)致了不必要的損失。合同變更包括合同內(nèi)容變更和合同主體變更兩種。合同變更的目的是通過對原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實現(xiàn)。作為承包方的建筑施工企業(yè)，更重要的是維護自己的合法權(quán)益，關(guān)鍵在于變更要及時。
2.5招標(biāo)監(jiān)督機構(gòu)和合同管理機構(gòu)缺乏權(quán)威性
招標(biāo)監(jiān)督機構(gòu)在審核、編制招標(biāo)文件的過程中，明明知道有的條款是不平等的，甚至是不合法的，但實際上還是按照建設(shè)單位的意圖辦理。例如在招標(biāo)時降低工程的取費類別、施工單位優(yōu)惠條件的承諾、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高、工期的縮短等不合理條款，他們都無意進行修改。當(dāng)然也有受投資者、權(quán)力者和周圍環(huán)境的干擾而改變中標(biāo)結(jié)果的。合同管理機構(gòu)不僅應(yīng)有監(jiān)督職能、仲裁職能，而且對不合理的條款應(yīng)有糾正職能。
3有效地實施施工過程中的合同管理
3.1首先建立合同實施的保證體系
3.1.1在施工項目中設(shè)有專職的合同管理人員，使現(xiàn)場的合同管理專職化。
3.1.2在合同總分析和合同詳細分析的基礎(chǔ)上，將合同總體目標(biāo)分解到合同實施的具體問題和具體工程活動上。
3.1.3組織項目小組成員和各工程小組負責(zé)人學(xué)習(xí)合同文件和合同分析文件，對合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明，使大家對合同概況、主要精神、合同總目標(biāo)有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。
3.1.4將合同事件責(zé)任分解落實到人，并做出問題的說明完不成責(zé)任的影響和法律后果。
3.1.5建立有效方便的文檔系統(tǒng)，使合同的監(jiān)督、跟蹤和診斷工作正常進行，有利于及時正確地決策，而且在發(fā)生糾紛時能及時地提供有力的證據(jù)。
3.1.6建立報告和行文制度，工程中合同有關(guān)各方的溝通都應(yīng)以書面形式作為最終的依據(jù)并形成制度，這樣才能保證各工程活動有根有據(jù)。
3.2及時做好合同跟蹤
3.2.1對合同文件和各種工程文件資料進行分析整理，或通過對施工現(xiàn)場的直接了解得到反應(yīng)工程實施狀況的信息。
3.2.2分析工程實施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責(zé)任、工期拖延、成本超支、質(zhì)量不合要求等。
3.2.3分析工程中存在的問題，評價合同履行情況，提出分析報告。
3.3根據(jù)合同分析結(jié)果，實施有效的合同監(jiān)督
3.3.1現(xiàn)場中對各工程小組、項目小組或分包單位工作的監(jiān)督，給它們以合同方面的幫助，如落實計劃、提供工作保證、協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，對出現(xiàn)的問題進行合同方面的解釋。
3.3.2對建設(shè)單位及監(jiān)理單位進行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的關(guān)系，如督促他們完成合同職責(zé)，檢查對方合同責(zé)任情況，追究其違約責(zé)任，進行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。
3.3.3參與各種檢查驗收，并提出相應(yīng)的報告。
3.3.4對各種來往信件、請示、簽字指令、會議紀(jì)要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案，及時預(yù)防行為的法律后果，彌補自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時提出索賠要求。
3.3.5經(jīng)常性地解釋合同，對工程中出現(xiàn)的特殊問題進行合同擴展分析。
3.3.6收集、整理、保存各種工程資料。
3.4進行有效的合同診斷
3.4.1逐條分析各個問題產(chǎn)生差異的原因及內(nèi)部和外部的各種影響因素。
3.4.2分析各種影響因素達到影響程度的大小。
3.4.3分別確定各個影響因素由誰引起，按合同規(guī)定應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的大小。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村集中供水站 運行管理 探討
龍馬潭區(qū)位于川南瀘州，長江上游，長江與沱江交匯口，屬于四川盆地向云貴高原過渡的淺丘地區(qū)，從2005年開始在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)場鎮(zhèn)集中供水站，在中央政策的大力支持下規(guī)模逐步技改擴大，到現(xiàn)在全區(qū)共建成鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中供水站10處，分別解決了我區(qū)農(nóng)村飲水安全人口10.6092萬人，占農(nóng)村人口的45.4%，31952戶使用了所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水站的自來水，用水村達57個，安裝供水管道達850余公里。截止2013年12月，已經(jīng)基本實現(xiàn)了村村通自來水，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)了社社通自來水。這些供水站的建設(shè)和正在實施的天然氣入戶、社社通混凝土公路等民生工程的推進，對解決我區(qū)的人畜飲水和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展以及經(jīng)濟社會發(fā)展起到了重要的作用。
近年來，全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行多種農(nóng)村集中供水站建設(shè)和管理制度改革，創(chuàng)造了許多新的經(jīng)驗，取得了一定成效。如何推動改革深入健康進行，使農(nóng)村集中供水站建設(shè)管理制度逐步完善，走上正規(guī)化、法制化軌道，需要對改革思路和深層次政策問題進行認真研究。
1 農(nóng)村集中供水站的特點
1.1 公益性強、具有壟斷性 農(nóng)村集中供水站是面向廣大農(nóng)村群眾、農(nóng)村企業(yè)、場鎮(zhèn)單位、場鎮(zhèn)綠化和場鎮(zhèn)消防的服務(wù)機構(gòu)，除承擔(dān)部分純公益性職能外，服務(wù)對象就是農(nóng)村低收入群體，甚至在特大干旱期間還要承擔(dān)農(nóng)村抗旱應(yīng)急職能，帶有一定的壟斷性，是政府需要提前建設(shè)的硬件設(shè)施，是新形勢下新農(nóng)村建設(shè)的必備條件，具有非常強的公益性。
1.2 管網(wǎng)分散、線路長，管理難度大 由于農(nóng)村集中供水站地處農(nóng)村丘陵、一般一處供水站覆蓋1―3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口約1―6萬人。加上丘陵地區(qū)，農(nóng)村人口居住分散，用水點高低不平，主管道和支管道線路較長，管網(wǎng)分散，安裝難度大，管理難度也大。汽車碾壓、人為挖斷、工程建設(shè)損壞，以及偏遠地區(qū)很容易存在私拉亂接現(xiàn)象，巡查不容易發(fā)現(xiàn)問題，水費收取困難。
1.3 投資大、回報低 農(nóng)村集中供水站屬于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，是農(nóng)村人民生命之源、生產(chǎn)之需。具有前瞻性、復(fù)雜性，按照國家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749--2006）要求，水處理工藝復(fù)雜，設(shè)施投資大，目前我區(qū)已經(jīng)建成的10處集中供水站，均為近年中央資金和省級配套資金投入5792萬元，才得以完善相關(guān)設(shè)施，加上運行管理中管網(wǎng)跑、冒、滴、漏等情況，水費回收低，與城市供水公司相比，生產(chǎn)成本和管理成本高，大多數(shù)集中供水站沒有提取大修基金和折舊費。
1.4 單個供水站規(guī)模小、管理人員無編制 全區(qū)12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，建成10處集中供水站，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于地形限制，建有2處供水站，相對單個供水站規(guī)模較小，幾乎均為臨時聘請人員進行簡單培訓(xùn)后上崗操作，沒有固定編制，管理人員待遇低。
2 農(nóng)村供水站管理存在問題
2.1 管理模式多樣，責(zé)任主體不明確 集中式供水站所有權(quán)屬于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，經(jīng)營管理模式多樣，其中：股份制管理經(jīng)營1家，承包管理經(jīng)營1家，社區(qū)、村委會負責(zé)管理經(jīng)營3家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理經(jīng)營5家。
2.2 水源未列入保護區(qū)、水源水質(zhì)較差 全區(qū)有4個供水站水源水取自溪河，其余取自水庫，隨著各地方經(jīng)濟迅猛發(fā)展，上游來水污染嚴(yán)重，水源水質(zhì)較差。全區(qū)只有1處供水站水源列入了水源保護區(qū)。
2.3 供水站規(guī)模小、制水硬件設(shè)施老化，技改資金不落實 部分供水單位建設(shè)時間較早，規(guī)模小，制水工藝落后，已無法滿足現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的供水需要。
2.4 制供水人員結(jié)構(gòu)不合理、素質(zhì)亟待提高 因體制、編制、經(jīng)費等原因，制供水人員是臨聘職工。部分人員年齡大、文化低，不能正確把握混凝劑、消毒劑的使用，制水記錄不規(guī)范，涉水產(chǎn)品索證、管理不到位。
2.5 供水站證照不齊 全區(qū)僅有4個供水站辦理了衛(wèi)生許可證，少部分從業(yè)人員未辦理健康證和培訓(xùn)證，至于供水站就更沒有營業(yè)執(zhí)照和機構(gòu)代碼證。
2.6 供水站水質(zhì)自檢設(shè)備缺乏、檢測能力弱 10個供水站未設(shè)置檢驗室，無相關(guān)配套設(shè)施和人員配置，自身均不能對出廠水水質(zhì)進行檢測，部分供水站配備的出廠水一體化檢測儀，不能正常使用。目前 有4個供水站委托龍馬潭區(qū)疾病預(yù)防控制中心進行定期檢驗（4次/年）；有3個供水站購進了余氯檢測儀、濁度儀、PH檢測儀等自檢設(shè)備，能開展簡單的日常自檢；無自檢設(shè)備的7個供水站日常只能憑經(jīng)驗與感官目測制水，水質(zhì)消毒效果不穩(wěn)定，與國家規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)有差距。
3 明確改革目標(biāo)和原則，以及運行管理方式探討
首先，農(nóng)村集中供水站不能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理，因為政府是政權(quán)組織。其次，村委會雖然代行了“集體”職責(zé)，村內(nèi)工作按“一事一議”原則協(xié)商辦理，但村委會畢竟不是專業(yè)管水組織。改革要以組建新的、專業(yè)的、規(guī)范的管理機構(gòu)，解決原有體制不順的問題，逐步推進城鄉(xiāng)供水一體化為目標(biāo)。
（1）有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中供水站，參照城市供水公司形式，組建規(guī)范的供水公司，采用靈活多樣的獨立經(jīng)營或股份制經(jīng)營形式，辦理合法的營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證和取水許可證，督促制、供水人員進行崗位培訓(xùn)和辦理健康證、衛(wèi)生證。規(guī)范財務(wù)管理，落實管網(wǎng)安裝、維護、制水、供水、銷售、收費等各種崗位人員，配備出廠水檢驗室和水質(zhì)檢測設(shè)備，實行嚴(yán)格的水質(zhì)檢測。讓人民群眾能夠隨時吃上清潔衛(wèi)生的自來水。
（2）村、社區(qū)集中供水工程也應(yīng)組建規(guī)范的供水站，辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，落實各種崗位人員，采取聘請“能人”的形式進行經(jīng)營管理，也可以采取承包、租賃等形式進行經(jīng)營管理。供水站應(yīng)委托合格的檢驗機構(gòu)按國家要求進行水質(zhì)檢驗，加大檢測頻次。購置必備的檢測儀器，對出廠水質(zhì)進行常規(guī)指標(biāo)檢測，提高水質(zhì)自檢能力。
承包不改變工程所有權(quán)屬，它通過合同契約，由供水站的所有者把管理權(quán)委托給承包者，同時對雙方權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)給予明確，承包者有充分的管理自。承包方式簡便易行，較好地解決了供水站維護管理差，管理責(zé)任不落實的問題，容易被村委會、社區(qū)接受，適用于農(nóng)村集中供水站管理，應(yīng)當(dāng)作為農(nóng)村集中供水站經(jīng)營管理機制改革的主要方式之一加以提倡。
租賃與承包經(jīng)營管理屬于同一類型，因為工程所有權(quán)沒有改變，只是所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離得更進一步，租賃者在經(jīng)營管理上有更多的自。租賃者可以從直接或間接的經(jīng)營利潤中獲取報酬，同時也承擔(dān)更多的經(jīng)濟責(zé)任和風(fēng)險。租賃主要適用于經(jīng)營性較強，可以自主經(jīng)營、自負盈虧的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會、社區(qū)一級的農(nóng)村集中供水站。
4 履行政府職責(zé)，加強政府引導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督
推動農(nóng)村集中供水站運行管理改革，主要是加強政府引導(dǎo)扶持，做好服務(wù)監(jiān)督，提供必要的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品，為體制與機制改革創(chuàng)造有利的環(huán)境條件，特別是集中供水站采取承包和租賃形式進行經(jīng)營管理的，更要加大水源保護、加強出廠水質(zhì)檢測力度，保證出廠水質(zhì)達到國家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749--2006），避免出現(xiàn)群體性不安全事件。
關(guān)鍵詞：項目管理；成本控制；措施
中圖分類號：TU71文獻標(biāo)識碼： A
引言
項目管理是近年來在工程施工企業(yè)廣泛運用的一種工程管理方法，是指在項目活動中運用各種相關(guān)知識、技能、方法與工具，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現(xiàn)或超過項目有關(guān)各方對項目的要求與期望，所開展的各種計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制等方面的活動。項目成本控制主要包括成本預(yù)測、計劃、實施、核算、分析、考核、整理成本資料與編制成本報告等環(huán)節(jié)。下面我們就我國施工企業(yè)在實施項目成本控制中存在的主要問題以及對策進行一些探討。
1、加強成本控制對于企業(yè)項目管理的重要意義
1.1、成本控制為企業(yè)項目管理利潤提供基本保障
成本的高低能夠直接影響到最終利潤的多少，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，多種因素的存在都會導(dǎo)致利潤的變化，而成本因素應(yīng)該是最重要的一項。具體來講，如果依靠提高商品價格增加利潤的話，不僅要受到國家法規(guī)的制約，市場銷售量肯定會大大降低；企業(yè)從減少稅收負擔(dān)的想法也不現(xiàn)實，因為國家有相關(guān)的稅法規(guī)定，這是不能隨表調(diào)整的。由此可見，在企業(yè)項目管理中，降低成本這條路徑是最切實可行的，也是最容易操控的。
1.2、成本控制使企業(yè)項目管理的競爭優(yōu)勢不斷加大
我們都知道，價格是能夠最直接的反映企業(yè)是否具有良好的競爭力的因素。因此，企業(yè)提高自身競爭實力的最現(xiàn)實，也是最有效的辦法就是降低商品價格。成本控制的主要目的是使產(chǎn)品的成本降到最低，這樣才能為降低價格提供更大的空間，從而最終使企業(yè)項目管理的競爭優(yōu)勢不斷加大。
1.3、成本控制保證企業(yè)項目管理再生產(chǎn)的正常有序進行
企業(yè)項目管理生存和發(fā)展在很大程度上依賴于企業(yè)項目管理再生產(chǎn)是否正常有序進行，而企業(yè)項目管理再生產(chǎn)的條件是要及時補充生產(chǎn)過程中所消耗的資源。補充企業(yè)在項目管理過程中所消耗的資源時需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)來進行，而合理的成本就是這一衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，成本控制的作用在于使企業(yè)再生產(chǎn)能夠正常有序進行。
1.4、成本控制有利于提高企業(yè)綜合管理水平
成本不是一項單一指標(biāo)，它包括多項指標(biāo)內(nèi)容，能夠較為清晰地體現(xiàn)出企業(yè)項目管理中各種資源的耗費情況，貫穿于企業(yè)項目管理生產(chǎn)$流通等各個環(huán)節(jié)。企業(yè)進行成本控制客觀上促使企業(yè)各部門之間加強合作，一方面減少生產(chǎn)過程中的耗費；另一方面增加產(chǎn)品生產(chǎn)量，提高企業(yè)的綜合項目管理水平。
2、加強項目成本控制的具體措施
2.1、做好招標(biāo)階段的成本控制
在工程中進行以單位工程為對象的承包經(jīng)營責(zé)任制和推行招標(biāo)，是控制和降低施工階段工程成本的有效措施。我國真正推行招標(biāo)制實行范圍較小，主要是因為我國目前公路工程的建設(shè)仍是一種靠行政手段分配建設(shè)任務(wù)，因此，設(shè)計、施工、建設(shè)單位仍然依附于主管部門吃“大鍋飯”的體制。此外，有些地區(qū)問題比較多，在招標(biāo)投標(biāo)活動中時常發(fā)生明招暗定，弄虛作假和其他違法亂紀(jì)的行為，招標(biāo)制的發(fā)展嚴(yán)重收到影響。從而造成工程工期拖延、質(zhì)量下降、工程造價提高。因此，在施工階段要采取正確有效的控制手段對工程成本進行控制。
2.2、加強合同管理合同管理
對于建設(shè)工程的成本控制起著重要的作用，特別是采取分包工程的企業(yè)，需要承包合同的工程價款應(yīng)以重新編制的施工預(yù)算依據(jù)進行確定，并且有專人對合同進行負責(zé)，及時處理合同上面的各種事項，對于于其他單位簽訂的用工情況，經(jīng)濟往來都需要簽訂正式的合同。在合同履行過程中，應(yīng)該盡可能的避免人為原因使企業(yè)陷入法律糾紛中，破壞企業(yè)形象的行為發(fā)生。
2.3、加強經(jīng)營管理
人工費約占直接成本的15-20%，因此，有效的加強人員的管理和培訓(xùn)工作，可以有效的控制成本。工料機費用的嚴(yán)格控制是成本控制與管理過程中必不可少的工作。工料機的管理必須做到嚴(yán)謹細致：對于工（人）的管理包括本單位職工和勞務(wù)人員兩部分，應(yīng)根據(jù)成本管理計劃的不同要求制定不同的責(zé)任制和考核指標(biāo)。對于機（械）的管理特別是外租機械，要辦理協(xié)議，明確單價，明確實際使用臺班數(shù)，合理調(diào)度和調(diào)配，避免造成浪費，嚴(yán)格按實際發(fā)生的使用臺班簽認，并及時結(jié)算。材料費占了直接成本一半以上的費用，必須采取有效的措施加強對材料的管理和采購。對于大宗商品可以集中采購，按預(yù)算發(fā)料，對于項目部剩余材料，應(yīng)該由公司統(tǒng)一處置，減少浪費。機械費約占直接費的15%，合理的調(diào)配機械，租憑機械，提高使用效率是有效利用機械的措施。對于（材）料的管理應(yīng)該從源頭抓起，從采購到材料進場，要辦理嚴(yán)格手續(xù)，確保材料的質(zhì)量、數(shù)量和供貨日期，采取有效的措施做好材料保存工作，并建立材料進出庫臺賬，以便隨時查閱并為成本目標(biāo)核算提供實時的數(shù)據(jù)材料。
2.4、加強成本定期核算
定期對成本進行核算，發(fā)現(xiàn)問題了及時查找原因，并且想辦法更正或彌補。通過定期核算，檢查成本控制體系是否正常運行，及時發(fā)現(xiàn)物價上漲等外部環(huán)境對成本控制的影響，核算各個責(zé)任單位對于成本控制的力度和效果，對他們的管理工作做出初步評價，并充分討論，最終形式統(tǒng)一的會議紀(jì)要予以明確。
2.5、做好計量與變更方面的成本控制
在計量與變更方面，相信在很多施工企業(yè)中是重點抓的項目，因為及時完善計量手續(xù)和補充計量資料直接關(guān)系到工程的經(jīng)濟利益，也是建設(shè)項目過程控制的有效手段與工具。所以在面對審計的時候，這方面一般來說都不存在質(zhì)疑的問題。而由于工程建設(shè)的周期長，涉及的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項目的實際情況與項目招投標(biāo)時的情況相比會發(fā)生一些變化。工程施工成本也相對的發(fā)生了變化，對于施工方來說做出相應(yīng)的工程變更也就成了控制工程成本必須的手段與程序。眾多施工單位在工程變更的處理問題上通常能做到及時提出變更，并盡快落實變更。但審計部門在審核變更方面更多的著重于考慮工程變更的成立與否，也就是對變更的理由的充分性需要考究。因此，在眾多客觀存在的變更中，我們必須要從主觀上對變更理由加以合理的描述，才能保證客觀事實存在的有效性。尤其是針對自然災(zāi)害等不可抗力因素引起以及應(yīng)業(yè)主要求而做出的工程變更，對于責(zé)權(quán)的描述必須的明確清晰且有據(jù)可依的。
2.6、做好工程索賠工作
工程索賠按索賠目的可分為工期索賠和費用索賠，而按索賠事件的性質(zhì)可分為：工程延誤索賠、工程變更索賠、合同被迫終止的索賠、工程加速索賠、意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素索賠、其他索賠。而在眾多索賠中最受重視且爭議最多的就是意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素的工期和費用索賠。其一，此類索賠的不可預(yù)見性給承包商的施工造成了較大的阻礙和困擾，因此索賠時間性和連續(xù)性是尤為需要重視的。因為這些因素的非主觀性，很多事件的不連續(xù)性，往往在施工方還未引起重視的時候都已經(jīng)消失了。對于及時收集現(xiàn)場資料，記錄、影像、照片的工作的及時性就有了較高的要求，且必須保證佐證資料的簽認完整也有一定的難度。因此，我們必須有專人負責(zé)此類工作的跟進，保證索賠的及時性和有效性。其二，此類索賠最為突出的類型就是阻工的索賠。在現(xiàn)實施工過程中，建設(shè)方負責(zé)的征地拆遷工作通常都會遺留許多問題，對施工進度埋下或多或少的隱患。而施工現(xiàn)場周圍村民阻工也就會引起承包商對工期和費用的索賠。
3、結(jié)語
在當(dāng)前的社會經(jīng)濟條件下，企業(yè)不僅重視當(dāng)前效益高低，也十分看重在將來的發(fā)展?fàn)顩r。全面預(yù)算管理能夠有效減少企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的成本，使企業(yè)價值增值具有一定的可能性，使企業(yè)在當(dāng)前嚴(yán)峻的競爭形勢下保持一定的競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]趙敏.淺談施工單位如何加強項目成本控制提高工程管理效益[J].科技資訊,2012,17:170-171.
乙方（受托人）：_________物業(yè)管理公司
為加強_________住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區(qū)細則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
一、物業(yè)管理范圍及內(nèi)容
（一）甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負盈虧。
（二）管理事項包括：
1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護；
2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）［消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等］的使用、維修、養(yǎng)護和管理；
3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；
4．公共生活秩序；
5．文娛活動場所；
6．便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；
7．車輛行駛及停泊；
8．住宅區(qū)檔案管理；
9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
二、委托管理原則
以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。
三、委托管理期限
確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟指示，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟承包責(zé)任制。
四、委托管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
（一）甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1．依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將_________住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
2．監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；
3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0．5％）_________平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負責(zé)辦理使用手續(xù)；
4．給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；
5．負責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
6．不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；
7．對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同；
8．負責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；
9．委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則以及業(yè)主公約的進行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任進行催交、催改；
10．協(xié)助乙方做好宣傳教育．文化活動和物業(yè)管理工作；
11．政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；
2．遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； 1
3．根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中支出所需的維修經(jīng)費；
4．接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；
5．對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；
6．乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；
7．建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；
8．負責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50％商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；
9．有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行處理；
10．在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；
11．開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；
12．有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位
六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)
（一）各項管理指標(biāo)執(zhí)行《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達到_________標(biāo)準(zhǔn)。
（二）確保年完成各項收費指標(biāo)_________萬元，合理支出_________萬元，乙方可提成所收取管理費的_________％作為經(jīng)營收入。
七、風(fēng)險抵押
（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風(fēng)險抵押金；
（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息；
（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失；
（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟損失。
八、獎罰措施
1．在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)全面完成的前提下，管理費用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________％獎勵乙方。
2．如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（?。________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3．如果甲方不完成應(yīng)負的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；
4．如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)；
5．由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。
九、合同更改、補充與終止
（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準(zhǔn)；
（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>
（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。
十、其他事項
（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、_________為合同的有效組成部分。
（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
（四）雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由_________中級人民法院裁決。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
代表人（簽字）：_________ 代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
附件
附件一：住戶手冊
目錄
一、前言
二、簡介
三、物業(yè)管理
四、管理費用
五、設(shè)備及服務(wù)
六、裝修管理
七、入住前期的特別服務(wù)
八、業(yè)主及用戶的其它責(zé)任
九、保安／安全
十、關(guān)于防盜門、窗安裝的有關(guān)辦法
十一、防火
十二、清潔
十三、衛(wèi)生管理細則
十四、保險
十五、常用電話號碼
十六、結(jié)語
一、前言
為了便于業(yè)主／用戶進一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。
二、小區(qū)簡介
小區(qū)占地_________公頃，總建筑面積_________平方米，綠化面積_________平方米，綠化率為_________。物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。
1．按照建設(shè)國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。
2．注意加強物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長久良好。
3．實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認可。
4．物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負責(zé)如下工作：
（1）管理：具有嚴(yán)格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。
（2）保安：小區(qū)有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。
（3）清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。
（4）綠化：負責(zé)小區(qū)綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。
（5）車輛交通管理：對機動車輛進入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。
（6）有償服務(wù)：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動中心等生活服務(wù)系列。
（7）有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。
（8）設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。
三、物業(yè)管理
1．管理公司
根據(jù)管理公約的條文，_________物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。
2．管理公司之代表權(quán)
管理公司有絕對的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機構(gòu)和團體進行磋商及處理有關(guān)問題。
3．公共地方及設(shè)施管理
管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。
4．管理職員
為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員做個人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準(zhǔn)向業(yè)主，租戶。住客或任何承造商取管理賞賜或其他利益。
5．建議及投訴
任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。
6．小區(qū)管理處辦公時間
小區(qū)管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時間以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。管理公司電話（辦公時間）：_________；管理處電話（二十四小時服務(wù)）：_________。
四、管理費用
1．管理費
管理費乃根據(jù)每年度之管理開支預(yù)算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設(shè)施維修費，法律及其他專業(yè)咨詢費用、小區(qū)保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據(jù)日后實際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。
2．管理保證金及管理基金
各業(yè)主應(yīng)于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當(dāng)于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當(dāng)管理基金不足時，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項應(yīng)付費用。
3．繳付管理費
樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責(zé)管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當(dāng)?shù)姆尚袆幼酚憽８犊顣r間：星期一至星期五08：30-20：30； 星期六、星期日及假期09：00-17：30； 付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。
4．管理費盈虧
小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費不足以應(yīng)付各項開支時，各業(yè)主須按比例交付不足之?dāng)?shù)目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負責(zé)人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。
5．管理帳項
管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業(yè)主／租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。
6．業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓
如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責(zé)該單位之管理費用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，管理費保證金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
五、設(shè)備及服務(wù)
1．電力
各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進行。
2．供水
小區(qū)24小時供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負責(zé)維修及賠償。
3．煤氣
小區(qū)24小時保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格（指定）的技工進行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。
4．電話
小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。
5．電梯服務(wù)
小區(qū)各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務(wù)。
6．公共天線
各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負擔(dān)。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
7．消防系統(tǒng)
小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運作。
六、裝修管理
1．政府法規(guī)、公約條文
用戶在室內(nèi)進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關(guān)政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。
2．用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計圖及向有關(guān)政府部門申請，待申請批準(zhǔn)及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。
3．裝修保證
（1）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當(dāng)處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。
（2）第三者保險--為減少在裝修時發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。
4．裝修規(guī)則
（1）提供足夠之保護防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費用。
（2）裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負責(zé)及賠償。
（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。
（4）施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡等，以備發(fā)生事故時緊急應(yīng)用。
（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進行裝修工程。
（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
（7）不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。
（8）裝修工人必須空著適當(dāng)?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。
（9）所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償，否則嚴(yán)禁進入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進行工作。
（10）所有機器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗始可放行。
（11）裝修承造高須對其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔(dān)保管責(zé)任，管理公司概不負責(zé)任何損失或遺失。
（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。
5．物業(yè)外墻
所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。
發(fā)生任何上述違章行為，業(yè)主／用戶將需承擔(dān)所修正工程及管理公司額外工作負擔(dān)費用。
6．裝修承造商
各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負責(zé)所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。
七、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任
1．物業(yè)用途限制
各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文．政府用途．管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。
2．飼養(yǎng)寵物
住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
3．噪音氣味
為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
4．公眾通道
必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業(yè)主／用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應(yīng)立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應(yīng)主動舉報。
5．景觀物品
各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
6．神位
為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設(shè)神位及燃點香燭。
7．電梯服務(wù)
嚴(yán)禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。
8．危險物
各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。
9．鐵閘／卷門
各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。
10．營業(yè)經(jīng)商
除非得到管理公司書面批準(zhǔn)確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣活動，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶進行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。
11．法律糾紛
業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔(dān)所有法律及經(jīng)濟責(zé)任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主／用戶承擔(dān)。
八、保安／安全
1．為保障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應(yīng)辦理住客證。
（1）辦理住客證請與管理處聯(lián)系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。
（2）若有人員變動，應(yīng)及時到管理處發(fā)放或注銷證件手續(xù)。
（3）住客證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理處，并辦理補證手續(xù)（與開始輸時手續(xù)相同）
2．大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。
3．小區(qū)每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業(yè)主／用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請注意以下幾點：
（1）若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。
（2）對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應(yīng)先與住戶聯(lián)系，得到允許后方可探訪。
（3）房間無人時，請鎖好門窗。
（4）無人在室內(nèi)時，關(guān)閉所有電器用具。
（5）不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其是在電梯內(nèi)；在可吸煙場所，應(yīng)處理好煙蒂和火種。
（6）定期檢查，維修電器設(shè)備、電線和滅火器等。
（7）發(fā)現(xiàn)有不明氣體時，不可開關(guān)電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。
（8）攜出大件物品及搬運貨物出小區(qū)、住宅樓，必須到管理處提出申請并開具出門許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。
（9）住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。
（10）與監(jiān)近用戶互相認識，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應(yīng)。
（11）如遇緊急情況時可直接報警（撥電話110）或直接打電話通知公安局總值班室。
（12）如不幸被賊匪光顧，不應(yīng)移動、清抹或洗滌任何現(xiàn)場物品。當(dāng)情況安全后，立即通知管理處。
4．除保安員外，物業(yè)亦高有先進保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。
5．住房保安
各用戶如需在其使用單位范圍內(nèi)，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數(shù)目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。
九、關(guān)于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關(guān)辦法
為了保證業(yè)主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定，業(yè)主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務(wù)請業(yè)主遵照執(zhí)行。
十、防火
1．防火措施
小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設(shè)備，用戶應(yīng)熟悉各項設(shè)備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設(shè)備作其他用途。
2．防火知識
（1）切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風(fēng)筒等，以免由于負荷過量而導(dǎo)致火警。
（2）請遵照法例法定，切勿在單位內(nèi)儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關(guān)閉。
（3）易燃及危險性物品應(yīng)放置在孩童無不觸及的地方。
（4）請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。
（5）防火門必須保持經(jīng)常關(guān)閉。
（6）如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器（包括電話、門鈴、電動玩具等）開關(guān)，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場及盡快通知管理處。
3．如遇火警時應(yīng)采取的措施
（1）保持鎮(zhèn)定
（2）撥打電話119通知消防局
（3）打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
（4）及時通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時間許可，應(yīng)通知監(jiān)近用戶。
（5）如遇到濃煙，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
（6）不要乘搭電梯，應(yīng)用樓梯逃生。
（7）盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。
4．防火演習(xí)
管理人員將定期進行防火學(xué)習(xí)及試驗各項救火設(shè)備。
十一、清潔
管理公司已雇有清潔工人負責(zé)保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。用戶內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作，應(yīng)由用戶自行負責(zé)，或委托管理公司之指定承包商處理。大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當(dāng)，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。
十二、衛(wèi)生管理細則
為給業(yè)主創(chuàng)造出一個優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境，管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定，條例如下：
1．公司將組織大量人力、物力對公共場所、設(shè)施進行定期的清理、消毒、維護，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。
2．公司將定期進行消滅"四害"工作，絕不讓其滋生、蔓延。
3．請業(yè)主勿將廢物扔至樓下，應(yīng)放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。
4．禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
5．禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標(biāo)語、廣告等。
6．禁止在公共場所搭建違章建筑。
7．禁止破壞公共設(shè)施，保護其清潔、完整。
8．禁止踐踏草坪、損害綠化設(shè)施。
9．業(yè)主裝修后的垃圾，請放在室內(nèi)，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內(nèi)或小區(qū)街道上。
十三、保險
管理公司已為小區(qū)的所有公共設(shè)備購置保險，有關(guān)保險費將由管理費中預(yù)算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內(nèi)裝置購買保險。
各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為，或甚至導(dǎo)致物業(yè)保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發(fā)生，違約用戶需對因此而產(chǎn)生的所有開支及損失負。
十四、常用電話號碼
夜間值班定：_________火警：119
派出所：_________匪警：110
醫(yī)院：_________急救：120
十五、結(jié)語
為使購買小區(qū)的所有業(yè)主／住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環(huán)境，物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純?yōu)闃I(yè)主／住戶之利益著想，敬請各位合作。
業(yè)主應(yīng)將手冊有關(guān)條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協(xié)助。對各位的真誠合作謹致謝意。
并祝各位喬遷之喜，安居愉快。
_________物業(yè)管理公司
_________年_________月_________日
附件二：業(yè)主公約 8
為加強住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、本住宅區(qū)情況
（一）地點：_________區(qū)_________路；
（二）總占地面積：_________平方米；
（三）總建筑面積：_________平方米，其中：住宅_________平方米，非住宅_________平方米（商業(yè)用房_________平方米，其他_________平方米）；
（四）樓宇_________棟_________套；其中：高層樓宇_________棟_________套，多層樓宇_________棟_________套；
（五）業(yè)主數(shù)量：_________戶；
（六）管委會財產(chǎn)：
1．公用設(shè)施專用基金；_________元；
2．物業(yè)管理用房_________平方米，其中：管委會_________平方米，物業(yè)管理公司_________平方米；
3．商業(yè)用房_________平方米；
4．其他_________；
（七）公用設(shè)施及公共場所（地）狀況：
1．道路：車行道_________平方米；人行道_________平方米；
2．園林綠化地面積：_________平方米；
3．教育設(shè)施：中學(xué)_________所，建筑面積_________平方米；小學(xué)_________所，建筑面積_________平方米；幼兒園_________所，建筑面積_________平方米；
4．文體設(shè)施：文娛活動中心_________個，建筑面積_________平方米；網(wǎng)球場_________個，占地面積_________平方米；門球場_________個，占地面積_________平方米；游泳池_________個，建筑面積_________平方米；兒童游樂場所_________個，占地面積_________平方米；其他：_________
5．路燈_________盞；庭園燈_________盞；其他為燈：_________
6．污水檢查井_________個，排污管_________米；雨水檢查井_________個，雨水管_________米；化糞池_________座；明溝_________米；暗溝_________米；
7．消防水泵頭接口_________個；
8．停車場_________個，總占地面積_________平方米，車位_________個；
9．綜合樓_________座，建設(shè)面積_________平方米，其中：_________
10．肉菜市場_________個，建筑面積_________平方米；
11．郵電局（所）_________個，建筑面積_________平方米；
12．影劇院_________座，建筑面積_________平方米；
13．醫(yī)院_________座，建筑面積_________平方米；
14．其他：_________
以上所有公用設(shè)施和公共場所（其中，_________、_________、_________項已竣工交付使用；_________、_________、_________項尚未竣工或交付使用，預(yù)計_________年_________月可交會使用）。
（八）其他事項：_________
二、業(yè)主大會召集和決定住宅區(qū)重大事項的方式
（一）業(yè)主大會的召集：
1．第一次業(yè)主大會在住宅交付使用且入住率達到50％以上時，由區(qū)住宅管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，先舉產(chǎn)生管委會。