時間：2023-03-14 14:48:40
導(dǎo)語：在物業(yè)管理調(diào)查報告的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】 民營中小企業(yè)； 財務(wù)管理； 調(diào)查分析
一、調(diào)查背景
中國的民營企業(yè)大多數(shù)是中小企業(yè)，民營企業(yè)特別是民營中小企業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展過程中不容忽視的力量。民營企業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從弱到強過程，取得了迅猛的發(fā)展。而溫州是民營企業(yè)的發(fā)祥地之一，溫州的民營企業(yè)創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會和國民財富，促進了技術(shù)創(chuàng)新，增加了出口外匯收入等。但在發(fā)展過程中，由于自身的原因如規(guī)模小、信譽低、資本和技術(shù)構(gòu)成較低，及宏觀環(huán)境的影響，忽視了財務(wù)管理的核心地位。管理機制僵化，使得溫州民營企業(yè)特別是民營中小企業(yè)在財務(wù)管理方面存在與自身發(fā)展和市場經(jīng)濟不相適應(yīng)的情況，導(dǎo)致其應(yīng)對激烈的市場競爭面臨巨大的困難。在此背景下，筆者對溫州民營中小企業(yè)的財務(wù)管理問題進行了為期近1個月的調(diào)查。調(diào)查以問卷形式為主，發(fā)放了112份問卷，收回有效問卷81份，問卷回收率72.32%。本次調(diào)查對象主要為溫州民營中小企業(yè)。調(diào)查樣本主要涉及制造業(yè)。同時還走訪了如喬治白服飾有限責(zé)任公司等比較知名的企業(yè)，通過與這些企業(yè)財務(wù)人員面對面的交流，了解一些真實有用的信息。
二、調(diào)查結(jié)果分析
（一）財務(wù)人員總體素質(zhì)有待提高
表1的數(shù)據(jù)顯示，在溫州民營中小企業(yè)中，財務(wù)高管的學(xué)歷普遍不高，絕大多數(shù)的高管是大專及以下學(xué)歷。財會人員非“科班”多，沒有會計專業(yè)技術(shù)職稱多，甚至有一部分是無證上崗，財會人員專業(yè)技能低，先進的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用，財務(wù)管理的職能不能得到充分發(fā)揮。這與溫州大多數(shù)民營中小企業(yè)是家族制企業(yè)有關(guān)，由于財務(wù)在企業(yè)管理中的重要地位，這些要職主要還是由親戚或朋友擔(dān)任。家族制企業(yè)主重開拓市場，輕“內(nèi)在修養(yǎng)”的提高，很少通過招聘的形式吸收高素質(zhì)的財務(wù)人員，且企業(yè)的用人機制也很難留住優(yōu)秀的財務(wù)管理人員。這給企業(yè)的長遠發(fā)展埋下了隱患。
在調(diào)查中，筆者發(fā)現(xiàn)民營中小企業(yè)財會人員對會計規(guī)范了解甚少，諸如《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《現(xiàn)金管理暫行條例》、《個體工商戶會計制度》、《會計法》等及其他有關(guān)法律法規(guī)知之不多，變造偽造會計憑證、賬簿，提供虛假會計報表時有存在。
財務(wù)高管職稱偏低。從表1中可見，中級職稱及以上的比重較少，尤其是高級會計師更少，這有兩種原因，一是企業(yè)缺乏激勵機制，對于晉升職稱的財會人員沒有相應(yīng)的激勵，有沒有職稱區(qū)別不大；二是如高級會計師職稱是考評結(jié)合，且有指標(biāo)限制，民營企業(yè)這方面優(yōu)勢不明顯。因而造成民營企業(yè)財會人員職稱普遍偏低的現(xiàn)象。
（二）會計核算形式信息化程度不高，財務(wù)會計制度執(zhí)行缺乏力度
問卷調(diào)查顯示，溫州民營中小企業(yè)普遍執(zhí)行小企業(yè)會計制度，采用借貸記賬方法并能按核算要求設(shè)立會計科目和相關(guān)明細賬，應(yīng)攤應(yīng)提費用能做到盡攤盡提。在日常現(xiàn)金結(jié)算中90.48%的企業(yè)能做到日清月結(jié)。表2數(shù)據(jù)顯示，在會計核算信息化方面，被調(diào)查的多數(shù)企業(yè)會計核算以手工為主，計算機為輔，只有33.34%實現(xiàn)全面電算化。會計核算信息化程度有待提高。
在內(nèi)部牽制制度方面，多數(shù)企業(yè)都有明確的內(nèi)部牽制制度，做到錢賬、賬物分管；建有企業(yè)成本內(nèi)部控制。但在費用報銷執(zhí)行情況上，有7.14%企業(yè)偶有白條沖抵，7.31%將管理層接待費用或個人費用納入報銷范圍。
本次調(diào)查還通過實地走訪多家典型企業(yè)，發(fā)現(xiàn)溫州民營中小企業(yè)日常財務(wù)工作還存在諸多問題：
1.財務(wù)管理水平不高，賬目混亂
溫州民營企業(yè)發(fā)展通常經(jīng)歷由小到大的過程，其賬目在相當(dāng)程度上存在著比較混亂的現(xiàn)象；規(guī)模較小單位根本沒有賬；有的單位雖然有賬但賬目不全，有的單位則是設(shè)置多套賬、賬外賬；也有單位不記賬、亂記賬、隨意做假賬、假表；有些企業(yè)雖建賬，但總賬、明細賬設(shè)置不規(guī)范。
2.財務(wù)單據(jù)使用不規(guī)范，電算化程度不高
不少民營企業(yè)由于認識上不足，存在著使用單據(jù)不規(guī)范，沒有取得相關(guān)的原始單據(jù)，存在單據(jù)混用、亂用以至不用的現(xiàn)象。甚至出現(xiàn)費用科目里只看到記賬憑證，而沒有附相應(yīng)的原始發(fā)票。與此同時很多民營企業(yè)由于自身條件限制無法實現(xiàn)全面電算化，易于導(dǎo)致賬目混亂、出錯，影響會計核算效率和會計信息的準(zhǔn)確度。
3.會計管理制度不健全，賬務(wù)處理混亂，財務(wù)成果失真
企業(yè)內(nèi)部牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財務(wù)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本會計管理制度，總的來說殘缺不全；或者雖有其中幾項制度，實際工作中從未認真執(zhí)行過。在賬務(wù)處理上存在較大的隨意性，普遍存在的是收入已經(jīng)實現(xiàn)了賬上沒有反映相應(yīng)的銷售收入；費用成本入賬了，相關(guān)的收入沒有入賬；費用項目設(shè)置不規(guī)范，費用列支不合理。對建立和執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部會計控制制度的重要性和緊迫性認識不足，造成有章不循，形同虛設(shè)。財務(wù)會計制度執(zhí)行缺乏力度。
（三）籌資渠道不暢，投資活動單一
1.籌資渠道不暢
調(diào)查顯示：溫州民營中小企業(yè)籌資渠道不暢，內(nèi)部積累不夠，籌資主要來源于銀行貸款，并且是一年內(nèi)的短期借款，資信低，很難向銀行取得長期借款。
（1）籌資困難，內(nèi)部資金短缺，債務(wù)擔(dān)保不慎，民間借貸成本高。溫州民營企業(yè)目前主要的融資形式有：內(nèi)源融資、銀行貸款、民間融資。內(nèi)源融資是溫州民營企業(yè)融資的基本方式。但由于溫州民營中小企業(yè)大多是一些技術(shù)含量不高的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，加上溫州民營企業(yè)產(chǎn)業(yè)類同帶來的過度競爭，企業(yè)的利潤水平普遍較低，所以民營企業(yè)自身積累不多。此時向銀行貸款就為融資的主要選擇，從表3中看，被調(diào)查的溫州民營中小企業(yè)的融資渠道主要來自銀行的短期借款。由于許多溫州民營中小企業(yè)財務(wù)制度不夠健全，信息不透明，缺乏信譽、缺乏審計部門確認的財務(wù)報表和良好的經(jīng)營業(yè)績，增加了銀行對民企財務(wù)信息審查難度，銀行“惜貸”現(xiàn)象時有發(fā)生。此時銀行往往要求其必須提供相應(yīng)抵押或是擔(dān)保。而可供抵押的范圍很少，于是許多民營企業(yè)更多采取互相擔(dān)保的方式來獲得生產(chǎn)所需的貸款。有些企業(yè)就因為擔(dān)保負連帶責(zé)任而導(dǎo)致企業(yè)倒閉。民間借貸，此時就凸現(xiàn)了其優(yōu)越性：籌集迅速、手續(xù)簡便、方式靈活。但其高利息和不合法的弊端也顯現(xiàn)出來。
（2）缺乏長期的籌資規(guī)劃，資本成本負擔(dān)較重。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，民營中小企業(yè)籌資基本上采用短期借款，缺乏長期的籌資規(guī)劃。其實短期借款的還款期短，風(fēng)險比較大，有時會對企業(yè)的信用度產(chǎn)生影響。目前，很多民營中小企業(yè)采取的方法是“以短還短”，借新債還舊債現(xiàn)象普遍。
（3）以經(jīng)驗為主，缺乏科學(xué)有效運用財務(wù)管理方法進行資金籌措。目前，許多民營企業(yè)，特別是民營中小企業(yè)，缺乏運用資本結(jié)構(gòu)、財務(wù)杠桿等理論的意識，也缺乏長期籌資的相應(yīng)規(guī)劃。企業(yè)規(guī)模小、財務(wù)核算體系不完善、對財務(wù)工作不重視、缺乏相應(yīng)專業(yè)人才等是民營中小企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)中的的通病。
2.投資活動單一
總體上看，溫州民營中小企業(yè)的投資活動著重以增加設(shè)備、擴建廠房等固定資產(chǎn)的內(nèi)部投資為主，兼并收購等對外投資活動比較少。更少有涉及證券投資。通過走訪一些民營企業(yè)，大部分民營中小企業(yè)投資主要依靠經(jīng)驗決策，其評價投資及企業(yè)整體效益，仍然以利潤為主要依據(jù)，注重短期效應(yīng)。
（四）資金運作缺乏科學(xué)管理
從調(diào)查結(jié)果看，民營中小企業(yè)日常流動資金短缺，流動資金缺乏科學(xué)的管理。實際情況很有可能比問卷上的數(shù)據(jù)更為嚴(yán)重。
民營中小企業(yè)間互相拖欠貨款現(xiàn)象普遍，忽視應(yīng)收賬款的追收工作。從調(diào)查問卷的結(jié)果來看，流動資金管理以經(jīng)驗為主，管理手段落后，效率不高，51.61%都是采用經(jīng)驗估計的方法（表5），科學(xué)的ABC管理方法還沒有得到很好的推廣。在走訪民營中小企業(yè)中發(fā)現(xiàn)，應(yīng)收款壞賬現(xiàn)象比較嚴(yán)重，溫州某電子有限公司的財務(wù)人員說：“目前三角債現(xiàn)象較為嚴(yán)重，而且一些借款是從有熟人的企業(yè)中借得，……長期拖欠的應(yīng)收款，容易形成大量的壞賬損失，企業(yè)的凈資產(chǎn)將大大縮水。”
（五）成本控制手段落后，企業(yè)稅收負擔(dān)過重
調(diào)查顯示，在成本控制方面，民營中小企業(yè)成本控制手段落后，以經(jīng)驗為主。大部分民營企業(yè)財務(wù)人員財務(wù)管理知識欠缺。有66.67%的被調(diào)查企業(yè)通過以往的經(jīng)驗做出決策，或者精打細算，減少浪費等措施控制成本。成本預(yù)算和標(biāo)準(zhǔn)成本制度得到了一定程度的運用，有19.05%的企業(yè)是運用成本管理的方法（表6）。
在稅收負擔(dān)方面，民營中小企業(yè)普遍感到稅收負擔(dān)偏重。由于民營中小企業(yè)無法享受政府的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，稅負過重，降低了自我內(nèi)部積累水平。因此偷稅漏稅、缺乏科學(xué)的稅收籌劃現(xiàn)象嚴(yán)重。
（六）財務(wù)預(yù)算和財務(wù)分析形同虛設(shè)
從問卷調(diào)查看，財務(wù)預(yù)算得到重視，有55.56%的企業(yè)會編制財務(wù)預(yù)算。財務(wù)分析一般由財務(wù)人員來做，請外部專家的情況比較少只占到9.52%，專業(yè)性和完整性還有待提高。被調(diào)查的民營企業(yè)的財務(wù)分析，重獲利能力和運營能力分析（分別占到35.29%和29.14%），輕償債能力和發(fā)展能力分析。
（七）其他相關(guān)情況分析
對其他相關(guān)情況調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：
1.企業(yè)對財務(wù)人員素質(zhì)問題有所認識，但不夠重視
61.09%的企業(yè)提出本企業(yè)對財務(wù)管理專業(yè)人才的需求量大，也需要對財務(wù)在職人員進行培訓(xùn)。
2.地方政府對企業(yè)的政策支持范圍未普及
調(diào)查中64.27%的企業(yè)表示未受到政府的支持，35.71%的企業(yè)表示享受到專項資金支持或財政補貼，而另外的7.14%表示政府為他們減免了部分稅費。扶持、鼓勵民企發(fā)展的政策措施不到位，許多政策法規(guī)未落到實處，缺乏與國企和外企公平競爭的市場環(huán)境。
3.企業(yè)內(nèi)沒有系統(tǒng)的財務(wù)政策
半數(shù)企業(yè)月底會做有關(guān)財務(wù)分析，但接近19.05%的企業(yè)只在有需要的時候做。
三、完善民營中小企業(yè)財務(wù)管理的建議
（一）民營中小企業(yè)應(yīng)樹立以財務(wù)管理為核心的觀念
財務(wù)管理是利用價值形式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程進行的管理，是企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項綜合性管理工作。企業(yè)的各項管理活動都滲透著財務(wù)管理的內(nèi)容，財務(wù)管理全面、系統(tǒng)地貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程。因此民營中小企業(yè)應(yīng)樹立以財務(wù)管理為核心的企業(yè)管理理念。一是重視財務(wù)人員在稅收、金融、成本管理等方面間接帶給企業(yè)的利益。加大對人力資本的投資，培養(yǎng)和引進高素質(zhì)的財務(wù)管理人員，保障其工資待遇、勞保福利，既要做好引進人才，還要留住人才。重視財務(wù)人員后續(xù)教育問題，積極為相關(guān)人員提供適當(dāng)在職培訓(xùn)。二是健全企業(yè)財務(wù)機制，理清會計賬目，加強內(nèi)審與外審，使投資者和債權(quán)人能隨時了解財務(wù)信息，增強對企業(yè)的信任，重建企業(yè)信譽。三是做好以財務(wù)預(yù)算為前提的事前預(yù)測與財務(wù)規(guī)劃，進行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析，資金管理、成本管理和風(fēng)險管理，把握企業(yè)的資金流向，科學(xué)合理地運用資金為企業(yè)創(chuàng)造更多財富。
（二）民營中小企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度，加大制度的執(zhí)行力度
隨著溫州民營中小企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營逐步規(guī)范化，必須建立和完善企業(yè)的各項財務(wù)制度。企業(yè)在發(fā)展過程中，必須盡快建立起完善的會計內(nèi)部控制制度、決策制度、財務(wù)管理制度、監(jiān)督制度等，摒棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期依靠經(jīng)驗進行管理的模式，建立企業(yè)內(nèi)部法人治理機構(gòu)，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機制，以相互制衡的權(quán)利分配和決策機制代替家族制管理，用各項具體的制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。
（三）政府應(yīng)發(fā)揮好對民營中小企業(yè)的扶持和監(jiān)督作用
政府應(yīng)出臺扶持民營中小企業(yè)政策，為民營企業(yè)創(chuàng)造一個良好的發(fā)展環(huán)境。政府可以從普法的高度，加大對企業(yè)負責(zé)人《會計法》、會計制度等會計法律法規(guī)的宣傳力度，大力營造“學(xué)法、知法、守法”的會計社會氛圍，并建立企業(yè)負責(zé)人學(xué)法守法的監(jiān)督考核長效機制，促使企業(yè)負責(zé)人認真落實“對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責(zé)”的法定要求，自覺履行單位會計工作第一責(zé)任人的法定職責(zé)，進而提高企業(yè)負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)本單位會計工作的水平。同時，在信貸方面，應(yīng)放寬民營企業(yè)信貸門檻，為金融機構(gòu)與企業(yè)提供信息交流渠道，加大金融中介機構(gòu)建設(shè)，建立健全的擔(dān)保體系，通過建立信用擔(dān)保機構(gòu)等方式促進民營企業(yè)改善自身財務(wù)管理；在稅收方面，適當(dāng)降低民營企業(yè)稅收負擔(dān)，引入稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)對民營中小企業(yè)進行稅收籌劃、財務(wù)制度健全等方面進行培訓(xùn)和服務(wù)，引導(dǎo)民營企業(yè)改善財務(wù)管理。
（四）社會中介機構(gòu)應(yīng)進一步發(fā)揮對民營中小企業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督功能
目前溫州部分民營中小企業(yè)開始委托會計師事務(wù)所全盤實行會計制，筆者認為這是改變目前民營中小企業(yè)會計規(guī)范及財務(wù)管理混亂的一個好方法。會計師事務(wù)所作為獨立的社會中介機構(gòu)，能充分體現(xiàn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的客觀性、公正性和真實性，其規(guī)范、科學(xué)的管理制度和中介立場，能使國家、企業(yè)的利益達到雙贏。同時，在實際工作中我們看到，政府部門直接進行民營企業(yè)會計工作的監(jiān)管，其監(jiān)管成本相對較高，有效性也比較差，易引發(fā)腐敗等社會問題。而實行會計機制使政府的監(jiān)督方式有所改變，在抓好會計基礎(chǔ)工作規(guī)范化的基礎(chǔ)上，重點去監(jiān)管那些監(jiān)督民營企業(yè)會計信息質(zhì)量的中介機構(gòu)如會計師事務(wù)所等，使會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)成為民營企業(yè)外部監(jiān)督的主導(dǎo)力量。由此可以減少企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督不力的弊端，實行有效的監(jiān)督。
【參考文獻】
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調(diào)查的方面：物業(yè)管理的各方面與人們的看法。
搬家到小區(qū)不久，聽父母說這里的物業(yè)管理不是很好，在這個寒假，我利用了一天的時間，去調(diào)查了關(guān)于小區(qū)各方面的物業(yè)管理。
物業(yè)管理包括有小區(qū)綠化，衛(wèi)生情況和安全保證等等。我做了四十份調(diào)查報告，隨機找到住戶調(diào)查。在大家做出的調(diào)查里面，我看到了一個現(xiàn)象，就是大家對小區(qū)物業(yè)管理都不怎么滿意，特別是衛(wèi)生環(huán)境方面。
四十份調(diào)查的分布內(nèi)如下：十五份綠化環(huán)境方面的調(diào)查，主要是問住戶對小區(qū)綠化環(huán)境做的方面是否滿意，以及對小區(qū)綠化的建議。十份安全方面的調(diào)查，主要是問住戶對小區(qū)保安的看法以及安全是否保障展開調(diào)查。還有十五份是關(guān)于衛(wèi)生情況的，是大家對衛(wèi)生環(huán)境是否滿意與建議的。
在這些調(diào)查表當(dāng)中，最清楚反應(yīng)出小區(qū)的衛(wèi)生情況不合格。每天也能看到，靠后苑有個垃圾房，成天不清理干凈垃圾，弄到那附近的空氣不潔凈，讓人十分反感。而在小區(qū)的小花園，小路上都能看見紙屑，果皮等垃圾。住戶們對這個強調(diào)了很多次卻得不到回應(yīng)。每個人都希望能住在一個干凈漂亮的社區(qū)，我想這一點我們社區(qū)遠遠不及，責(zé)任不但在清潔工上，而且住戶也有小部分責(zé)任，若不是隨地扔垃圾，為什么會看到這種現(xiàn)象呢?所以，小區(qū)的衛(wèi)生是靠大家來維護的，我希望日后能看到改善。
緊接著就是安全方面。這一點是大家都比較平均的，有些人認為做的不是很好，但有些人說還不錯。保安人數(shù)多，但是做不到很好的效果，還是會聽到一些被偷東西的事情，所以保安應(yīng)該更加認真以及保證住戶的安全。
居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認識。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結(jié)評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：
總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。
4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè) 效益 服務(wù)集成商
經(jīng)過近30年的發(fā)展,物業(yè)管理在中國從無到有,已取得了輝煌的成就,物業(yè)管理行業(yè)從不為人知,到目前已經(jīng)在國民經(jīng)濟發(fā)展、推動城市化進程、以及構(gòu)建和諧社會中發(fā)揮著重要的作用。
2009年底,國家統(tǒng)計局公布了第二次全國經(jīng)濟普查結(jié)果的主要數(shù)據(jù),從普查數(shù)據(jù)看,2008年末,我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個,全國物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入2076.7億元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建筑面積達1254632.2萬平方米,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員2501195人。2008年末,物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入達到2076.7億元,北京、上海、深圳等城市物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入分別占當(dāng)?shù)谿DP的2.48%、2.48%和2.14%,若加上延伸服務(wù)的業(yè)務(wù)收入,所占比例將會更高。這突出表明物業(yè)管理行業(yè)對擴大居民服務(wù)性消費支出以及在拉動經(jīng)濟增長中貢獻突出。
然而行業(yè)的迅速發(fā)展無法掩蓋存在的問題,如行業(yè)利潤偏低,眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難,總體收費率低,難以留住和吸引優(yōu)秀人才等一系列問題仍然制約著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康、迅速發(fā)展。對于行業(yè)存在的這一系列問題,但筆者認為根本問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益低下。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益低下的現(xiàn)狀
中國物業(yè)管理協(xié)會2008年的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》顯示,在被調(diào)查的全國31個省、自治區(qū)、直轄市的4600家物業(yè)服務(wù)企業(yè),有40.76%物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài),平均虧年損額為37.22元,盈利的企業(yè)只有40.07%,平均盈利數(shù)81.28萬的年利潤,其余盈虧平衡,物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營效益不容樂觀。
企業(yè)是從事生產(chǎn)、流通、服務(wù)等經(jīng)濟活動,以生產(chǎn)或服務(wù)滿足社會需要,實行自主經(jīng)營種盈利性的經(jīng)濟組織,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自然也不例外。當(dāng)一個行業(yè)盈利能力存在問題,近半的企業(yè)都是連年虧損,說明這個行業(yè)存在很大的問題。沒有合理的經(jīng)濟效益,就無法留住吸引優(yōu)秀的人才,沒有優(yōu)秀的人才,就無法提供一流的產(chǎn)品和服務(wù),沒有一流的產(chǎn)品和服務(wù),就不能夠產(chǎn)生客戶滿意率,會進一步影響行業(yè)的經(jīng)濟效益,長此以往,就會形成惡性循環(huán),危及行業(yè)發(fā)展。
因此,如果不能及時解決行業(yè)盈利的問題,提高行業(yè)的盈利能力,勢必會嚴(yán)重影響這個物業(yè)行業(yè)的健康快速發(fā)展。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟效益低下的原因分析
物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益低下原因是多方面的,除國家對物業(yè)服務(wù)行業(yè)界定為是保本微利行業(yè)之外,還有其他更多的原因,致使相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為“虧本無利”企業(yè)。
1.業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費嚴(yán)重,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費率低
業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費,這幾乎是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)都面臨的一大難題。據(jù)不完全統(tǒng)計目前行業(yè)界物業(yè)服務(wù)收費率普遍偏低,平均在70%以上,甚至在有的公司以各種理由拖欠物業(yè)費的業(yè)主達到了50%以上。除少部分業(yè)主的欠費屬于正當(dāng)行使抗辯權(quán)之外,大多數(shù)業(yè)主都是以各種借口,如房屋質(zhì)量問題、保潔不到位,保安服務(wù)不好等各種理由,拒繳物業(yè)服務(wù)費。如此之多欠費使物業(yè)服務(wù)公司不堪重負。雖說物業(yè)公司可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同通過訴訟方式催繳物業(yè)費,但多數(shù)物業(yè)公司投鼠忌器,只好作罷。
2.國家對物業(yè)服務(wù)實行政府指導(dǎo)價,物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)偏低
價值規(guī)律理論認為商品的價值量是由生產(chǎn)這種商品的社會必要勞動時間決定的,商品交換要以價值量為基礎(chǔ),實行等價交換。
在我國長期以來,國家對物業(yè)服務(wù)收費實行嚴(yán)格的政府指導(dǎo)價,特別市普通住宅項目,物價部門會同房地產(chǎn)行政部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟情況政府頒布指導(dǎo)價,物業(yè)公司在此收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),按照一定的浮動率進行收費。然后政府指導(dǎo)價定價普遍偏低,物業(yè)公司執(zhí)行此收費標(biāo)準(zhǔn),公司合理的利潤難以得到保障。不能體現(xiàn)價值規(guī)律,不利于行業(yè)的發(fā)展。
3.物業(yè)服務(wù)成本連年增長而物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)增加難度大,阻力多
近年來,物業(yè)服務(wù)成本不斷上漲,物業(yè)服務(wù)企業(yè)苦不堪言,物業(yè)服務(wù)成本上漲主要源于以下2個方面:
(1)物價上漲
近年來,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本連年增長。物價增長,居民消費指數(shù)增長,特別是糧油、蔬菜等生活必須品價格增長幅度非常大,這使得勞動力再生產(chǎn)成本增加。
(2)人工成本增加
眾所周知,物業(yè)服務(wù)公司是勞動密集型產(chǎn)業(yè),人工成本在物業(yè)服務(wù)中占的比例達到70%以上,而在物業(yè)公司的人工成本中,保安、保潔人員的工資由占到70%以上。2010年以來,江蘇省在全國率先確定上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)。隨后,浙江、廣東、福建、上海、天津、山西、山東等地陸續(xù)調(diào)整最低工資標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整幅度都在10%以上,一些省份超過20%。其中上海市最低工資最高一檔達到1120元。浙江省最高一檔的最低月工資標(biāo)準(zhǔn)為也達到1100元。這樣以來使物業(yè)公司的人工成本大幅上升,如果不提高物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)公司將會陷入經(jīng)營困境。
對于企業(yè)來說生產(chǎn)成本的增加都會在服務(wù)或者產(chǎn)品的價格上得以體現(xiàn),可以將增加的成本部分的轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。然而由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有獨立的定價權(quán),物業(yè)服務(wù)費的形成機制比較復(fù)雜,不是由物業(yè)公司單方說了算的,必須是向物價部門申請,然后再經(jīng)業(yè)主自治組織的同意,才能提高收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司想要提高收費標(biāo)準(zhǔn)是十分艱難的,因為即使物價部門同意了,業(yè)主組織這一關(guān)也是十分難過。作為理性人的業(yè)主總想以最小的投入獲取最大的回報,因此,在享受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量無明顯提高的前提下,是不愿意多掏一分錢的。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏其他有效的創(chuàng)收渠道,收入來源單一
目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)公司收入來源及其單一,主要依靠向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)服務(wù)費在物業(yè)公司的營業(yè)收入中占有較大的比例,物業(yè)公司缺乏其他的穩(wěn)定的收入來源。這樣以來,一旦業(yè)主欠費較多,物業(yè)公司很快就會陷入困境。
物權(quán)法出臺以前,物業(yè)公司還可以利用物業(yè)公共部位的經(jīng)營活動取得一些較為穩(wěn)定的收入,如電梯、樓頂廣告,公共部位的停車收費,來彌補物業(yè)服務(wù)費的虧空。
物權(quán)法出臺之后,這些收入也不復(fù)存在了,《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。第七十四條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！?/p>
三、提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益的幾點思考
1.提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費意識
在計劃經(jīng)濟體制下,我國住房制度采用的是福利制社會分配體系,人們居住公有住宅,房屋管理和維修也是由政府部門提供的帶有行政福利性管理模式。其經(jīng)費來源有兩種:一是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度,故靠收房租是非常少的);二是大量的靠國家財政補貼。
實行社會主義市場經(jīng)濟后,人們通過購買商品房成為業(yè)主,使房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化,原來由房管部門承擔(dān)的房屋維修管理的職責(zé)也由社會來承擔(dān)――物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。
市場化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟手段進行管理,其管理單位――物業(yè)管理公司屬于專業(yè)化的企業(yè),它的服務(wù)是通過市場、采用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務(wù),是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開展工作的。據(jù)市場經(jīng)濟的要求,人們在得到住房成為業(yè)主后,與物業(yè)管理公可簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,由物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),業(yè)主按照合同規(guī)定按時交納物業(yè)服務(wù)費,向物業(yè)公司購買物業(yè)服務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》明確闡明,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
然后,相當(dāng)一部分業(yè)主是從計劃經(jīng)濟時代的公房承租人轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩繕I(yè)主的,享受慣了免費或者少付費公房管理模式,缺乏基本的物業(yè)消費觀念,只愿意享受服務(wù),不愿意承擔(dān)物業(yè)費,物業(yè)管理欠費問題十分突出。
對此,政府和物業(yè)公司要通過宣傳教育改變和培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識,使業(yè)主樹立花錢買服務(wù)的理念,自覺的交納物業(yè)費。如果業(yè)主能夠像去超市購物,自覺走向收銀臺結(jié)賬一樣去交納物業(yè)服務(wù)費,中國物業(yè)管理的春天也就到來了。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身要強化管理,提高服務(wù)水平,降低服務(wù)成本
(1)通過物業(yè)管理的早期介入,減少經(jīng)營風(fēng)險,降低經(jīng)營成本
在物業(yè)管理實踐中,有相當(dāng)一部分業(yè)主不交物業(yè)費的借口是房屋質(zhì)量問題,雖然房屋質(zhì)量問題跟物業(yè)公司沒有多大關(guān)系,但是它會給物業(yè)公司后期管理埋下很大風(fēng)險隱患,因此物業(yè)公司要盡早介入減少設(shè)計和施工中存在的先天性質(zhì)量問題,減少后期經(jīng)營風(fēng)險。
物業(yè)管理成本常常要受到先天因素的制約,這是物業(yè)管理公司往往是很難控制的,通過早期介入,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段就充分考慮物業(yè)管理的經(jīng)濟性,從物業(yè)管理用房、住宅區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用房角度考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營運作。
在設(shè)備選型時,多進行設(shè)備、設(shè)施數(shù)量、型號、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、位置等因素所產(chǎn)生的不同運行成本進行比較,甚至從交通組織、出口設(shè)置,園林景觀設(shè)計等方面精心考慮對以后的物業(yè)管理費用支出的降產(chǎn)生影響,選擇最優(yōu)方案,從而有效減輕業(yè)主的負擔(dān)。
(2)節(jié)能降耗,降低成本
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)大力提倡開源節(jié)流、崇尚節(jié)約的思想觀念,要求員工高度重視節(jié)能工作,樹立“節(jié)能降耗從我做起”的觀念,尋找節(jié)能小竅門,并把節(jié)約的竅門適用在日常服務(wù)工作中,從日常工作中節(jié)省能源,減少浪費。要求各部門層層動員,找差距,定措施,從一點一滴做起,最大限度激發(fā)全體員工在工作中精打細算的節(jié)能意識。如應(yīng)對水、電進行測算,防止公共設(shè)施設(shè)備的跑、冒、滴、漏等情況發(fā)生,更換聲光控開關(guān)、改進線路等辦法節(jié)約水、電;對一線員工進行培訓(xùn),培養(yǎng)企業(yè)職工節(jié)約意識,倡導(dǎo)“低碳”服務(wù)的理念,建立健全節(jié)電、節(jié)水制度。
3.國家應(yīng)當(dāng)逐步放開對物業(yè)服務(wù)的定價權(quán),讓市場定價
國家應(yīng)充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置,加強政府引導(dǎo)作用,使物業(yè)服務(wù)費定價機制,逐步實現(xiàn)由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價,形成市場定價機制,真正體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性,實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的收費原則。通過市場競爭機制,優(yōu)勝劣汰,提高行業(yè)整體服務(wù)水平?？梢韵葟慕?jīng)營性物業(yè)著手,逐步到高檔居住型物業(yè),再慢慢擴大到普通住宅小區(qū),對設(shè)施設(shè)備陳舊的舊小區(qū),可以考慮政府向企業(yè)提供補貼或者其他稅費優(yōu)惠的措施,鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
4.積極開展延伸服務(wù)
延伸服務(wù)也叫拓展服務(wù),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的,在物業(yè)常規(guī)之外的有償或者無償服務(wù)。隨著人們生活水平的提高,城市的快節(jié)奏生活,業(yè)主對服務(wù)的需求也越來越多,特別是一些新建小區(qū)配套設(shè)施不完善,業(yè)主平時忙于工作,無暇顧及家務(wù)等一些事情。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主提供特約服務(wù)或者延伸服務(wù),服務(wù)內(nèi)容包括家庭保潔、食堂、代訂報紙、家電維修,鐘點工等服務(wù)項目。一方面這些服務(wù)項目可以滿足業(yè)主的生活需要,為業(yè)主提供方便,另一方面也可以增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及從業(yè)人員的收入。
5.做服務(wù)集成商
業(yè)主服務(wù)需求是多樣化,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)所能提供的基礎(chǔ)服務(wù)、特約服務(wù)以及所掌握的資源優(yōu)勢是有限的,而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某些服務(wù)的提供上不夠?qū)I(yè),成本較高。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以做物業(yè)服務(wù)集成商,一方面積極了解業(yè)主需求,另一方面積極向社會尋找分包方供給,充分發(fā)揮社會各方資源的優(yōu)勢,做好服務(wù)員,和監(jiān)督員,服務(wù)員要了解客戶需求,有針對性地提供分包服務(wù);監(jiān)督員要按照客戶的需求對分包方做好管理工作。
四、結(jié)論
我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)要進一步發(fā)展,必須突破盈利能力差,經(jīng)濟效益低這一瓶頸,這樣才能吸引和留住優(yōu)秀的人才,才能向客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),才能使行業(yè)得到長遠的發(fā)展。當(dāng)然物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高經(jīng)濟效益,主要還是要依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身,開源節(jié)流,努力創(chuàng)新,另一方面政府相關(guān)部門要給物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供一個相對寬松的環(huán)境,作為業(yè)主要認真履行物業(yè)服務(wù)合同,按時交納物業(yè)服務(wù)費,畢竟物業(yè)管理問題,不僅僅是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)公司,物業(yè)服務(wù)行業(yè),還關(guān)系到和諧社會的建設(shè)。
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1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關(guān)團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確**年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
二、工作完成情況
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《**市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《**市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《**市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了**市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《**市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《**市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
市場調(diào)研(market research)是一種把消費者及公共部門和市場聯(lián)系起來的特定活動。下面就讓小編帶你去看看市場調(diào)查報告模板范文5篇，希望能幫助到大家!
市場調(diào)查報告1經(jīng)過近兩個月面向京城住房消費者的問卷調(diào)查，珠江地產(chǎn)于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型問卷調(diào)查活動已接近尾聲，本報在第一時間得到調(diào)查問卷的統(tǒng)計結(jié)果，并公之于眾。據(jù)了解，珠江地產(chǎn)此次活動問卷在北京青年報、北京晚報、中國電視報、珠江網(wǎng)站、焦點網(wǎng)同期，同時委托亞商在線公司直投?；顒拥玫搅司┏亲》肯M者的廣泛關(guān)注，截至3月1日，共收到問卷近2萬份，有效率約87%。
此次問卷調(diào)查主要集中在區(qū)域和社區(qū)環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃與配套、建筑與戶型、物業(yè)管理等方面，是對京城消費者住房需求的一次較為全面的征詢，也充分表明了珠江地產(chǎn)一貫秉持的“好生活，在珠江”的開發(fā)理念和服務(wù)精神。
據(jù)統(tǒng)計，被調(diào)查者中30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45歲的中青年人多數(shù)已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，這一年齡段的人大多事業(yè)家庭都較為成熟、穩(wěn)定，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，隨著住房二三級市場的開放，他們潛在的需求將得到釋放;此外有很多目前租住公寓的人，他們也會考慮購置房產(chǎn)。調(diào)查結(jié)果表明。
1、消費者選擇購房的區(qū)位偏好日益多元化，但朝陽區(qū)和泛cbd地區(qū)仍是熱點區(qū)域
被調(diào)查者中49%希望居住在朝陽區(qū)，19%希望居住在豐臺區(qū)，希望居住在通州區(qū)的人約9%，另有23%希望居住在其他區(qū)。購房者最傾向于居住在朝陽區(qū)的理由有三點：
(1)它是是北京主要的涉外活動區(qū)域，cbd規(guī)劃方案的確定更明確了朝陽區(qū)的區(qū)域特征;
(2)從居住環(huán)境優(yōu)劣的角度考慮，區(qū)內(nèi)亞運村、望京及其以北地區(qū)空氣自然環(huán)境優(yōu)良，居住區(qū)集中，區(qū)域人文環(huán)境好;
(3)東四環(huán)路打通，國貿(mào)橋、地鐵復(fù)八線通車，通州區(qū)輕軌地鐵開工，區(qū)域交通優(yōu)勢明顯。
此外，開始有越來越多的消費者考慮在南城購房，其主要原因是南城房價相對便宜，購房者更易于選擇到價位適中，品質(zhì)高檔的社區(qū)，同時，南城改造力度的不斷加大也增強了人們對于該區(qū)域的信心。
對于社區(qū)周邊環(huán)境的期望，許多被調(diào)查者同時選擇了兩項，約41%的被調(diào)查者期望居住在三、四環(huán)邊，29%期望居住在泛cbd區(qū)域，9%的人喜歡郊野風(fēng)光?？梢?，環(huán)線的概念在人們心目中已發(fā)生變化。購買者傾向的區(qū)域已經(jīng)不再是二環(huán)至三環(huán)之間，而轉(zhuǎn)變?yōu)槿h(huán)至四環(huán)之間。與此同時，許多人愿意居住在泛cbd區(qū)域，主要原因是cbd商業(yè)核心區(qū)的形成，使得城市的核心居住區(qū)域外移。
2、消費者越來越看重社區(qū)的景觀環(huán)境，并且喜歡居住在有相當(dāng)規(guī)模的大社區(qū)
51%的被調(diào)查者期望濱河而居，68%的人喜歡水景園林。由此可見，傍水而居、親近自然是許多人的居住理想，所以水景住宅理所當(dāng)然受到購房者的推崇。因此，利用自然水系或在小區(qū)內(nèi)建造人工湖泊、瀑布、噴泉、水景廣場演繹都市水文化是開發(fā)商明智的選擇。
對于社區(qū)建筑環(huán)境的期望，32%的被調(diào)查者喜歡河邊林蔭跑道，34%希望有人工湖，選擇河邊大型藝術(shù)廣場和社區(qū)中軸線廣場的人數(shù)都約占25%，選擇社區(qū)藝術(shù)中心的人不多。
關(guān)于社區(qū)的理想規(guī)模，68%的人認為是30—50萬平方米，選擇50—100萬平方米的約有15%，選擇100萬平方米以上的約9%，只有5%的人選擇30萬平方米以下。按照一般規(guī)律，居住區(qū)社區(qū)規(guī)模大，居住者就會感到居住的環(huán)境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等方面，只有社區(qū)達到一定規(guī)模，這些條件才會同時具備。所以，多數(shù)人選擇30—100萬平方米的社區(qū)。但是，如果社區(qū)規(guī)模太大可能會受到購房者的抵觸。
3、社區(qū)配套仍是消費者購房的重要考慮因素，社區(qū)的休閑娛樂和運動健康功能日益凸顯
結(jié)果顯示，住房消費者對居住區(qū)公建配套有較多要求。住房消費者最希望社區(qū)提供的公建配套依次是學(xué)校及幼兒園，會所設(shè)施，超市。醫(yī)院和保健中心等其他選項在問卷中都有涉及，難分主次。關(guān)于會所設(shè)施的功能選擇，在休閑娛樂和運動保健之間，住房消費者無明顯傾向。由于溫泉的保健療效眾所周知，37%的人希望會所具有溫泉保健的.功能。游泳池、網(wǎng)球場、室外林蔭跑道、籃球場、乒乓球場是住房者需求較多的娛樂設(shè)施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。結(jié)合被調(diào)查者的收入水平進一步的分析可知，對公建配套的需求出現(xiàn)了分化，不同收入階層的居民對公建配套設(shè)施要求不同，收入在5000—10000元的消費者，對環(huán)境、休閑、娛樂、文化等設(shè)施的需求較高;收入在5000元以下的消費者更注重與基本生活密切相關(guān)的公建配套設(shè)施(如學(xué)校、超市等)。
市場調(diào)查報告2實習(xí)時間：20____年6月18日—20____年6月23日
實習(xí)地點：太原優(yōu)渥家居
實習(xí)工作：家具市場調(diào)查
工作簡介：在太原各高檔消費場所發(fā)放問卷，對高消費人群進行調(diào)查，了解其對家具的偏好及知道家具賣場的途徑，從而為優(yōu)渥家居制定整體營銷策劃活動，投放廣告等提供依據(jù)。
正文：20____年6月，我班在學(xué)校的組織下在優(yōu)渥家居進行了為期6天的實習(xí)，實習(xí)內(nèi)容是對太原市高消費人群進行一次調(diào)查，了解其對太原市家具賣場的一些看法。我們是通過發(fā)放問卷來進行調(diào)查的，全班同學(xué)共分為6組，每組10人，分別前往不同的高檔住宅小區(qū)和高端消費場所進行調(diào)研。
這次調(diào)研對自己來說是一個非常好的機會，可以學(xué)習(xí)、借鑒和分析調(diào)研過程中與其他成員的團隊合作能力，了解了家具行業(yè)的特點，通過調(diào)研，了解了目標(biāo)顧客的個人消費偏好、消費習(xí)慣、消費水平和消費趨勢。對家具行業(yè)有了更深入的理解和研究。我希望在借鑒我們調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，通過進一步調(diào)查分析，得出有意義的結(jié)論，為優(yōu)渥家居的領(lǐng)導(dǎo)高層制定整體營銷策劃活動、投放廣告等提供依據(jù)。
感謝學(xué)校為我們提供的這次機會，使我們學(xué)到了很多知識，拓寬了自己的眼界。謝謝同學(xué)們一路上的幫忙和照顧，有了你們，這次的調(diào)研活動對于我來說才愈加精彩充實。在為期半個多月天的調(diào)研中，我們收獲頗豐，感受深刻。通過團隊的默契合作，我們才能順利完成調(diào)研，由此更加體會到了團隊精神的重要，不論是在調(diào)研中，還是團隊成員的交流溝通過程中，都需要大家的共同努力，齊心合力，一同面對困難，集思廣益。
有人說過這樣一句話：“一種東西你如果沒有親身經(jīng)歷過，沒有親身地去實踐它，你就無法體會出其中的經(jīng)典之處，其中的奧妙之處，即使你曾聽過，你曾看過，你體會的也只是一種表面之物，你體會的也只不過是其中的非常細微的東西?！睕]有這次專業(yè)課的實地調(diào)研，我們無法真實地感受到家具行業(yè)的發(fā)展和不足，我們應(yīng)該把這些體會和心得融入到我的今后的學(xué)習(xí)生活中。而通過這次的調(diào)研所了解到的情況和得到的大量真實而具體的數(shù)據(jù)更使我們對家具行業(yè)深刻的認識，滿足了我們的調(diào)研需求。這些來源于書本之外的知識使我們更加充實。
市場調(diào)查報告3
在廣告策劃之前，第一步必須進行的是對目標(biāo)市場的了解、分析和研究。市場調(diào)查報告，或稱市場研究報告、市場建議書是廣告文案寫作的一個要件。閱讀市場調(diào)研報告的人，一般都是繁忙的企業(yè)經(jīng)營管理者或有關(guān)機構(gòu)負責(zé)人，因此，撰寫市場調(diào)查報告時，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調(diào)查報告的格式一般由：標(biāo)題、目錄、概述、正文、結(jié)論與建議、附件等幾部分組成。
(一)標(biāo)題
標(biāo)題和報告日期、委托方、調(diào)查方，一般應(yīng)打印在扉頁上。
關(guān)于標(biāo)題，一般要在與標(biāo)題同一頁，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來，如《關(guān)于____市家電市場調(diào)查報告》。有的調(diào)查報告還采用正、副標(biāo)題形式，一般正標(biāo)題表達調(diào)查的主題，副標(biāo)題則具體表明調(diào)查的單位和問題。如:《消費者眼中的棗讀者群研究報告》。
(二)目錄
如果調(diào)查報告的內(nèi)容、頁數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)當(dāng)使用目錄或索引形式列出報告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如;
目 錄
1、調(diào)查設(shè)計與組織實施
2、調(diào)查對象構(gòu)成情況簡介
3、調(diào)查的主要統(tǒng)計結(jié)果簡介
4、綜合分析
5、數(shù)據(jù)資料匯總表
6、附錄
(三)概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調(diào)查課題的順序?qū)栴}展開，并闡述對調(diào)查的原始資料進行選擇、評價、作出結(jié)論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：
第一，簡要說明調(diào)查目的。即簡要地說明調(diào)查的由來和委托調(diào)查的原因。
第二，簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時間、地點、對象、范圍、調(diào)查要點及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結(jié)果的可靠性，因此對所用方法要進行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應(yīng)作簡要說明。如果部分內(nèi)容很多，應(yīng)有詳細的工作技術(shù)報告加以說明補充，附在市場調(diào)查報告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市場調(diào)查分析報告的主體部分。這部分必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括問題的提出到引出的結(jié)論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應(yīng)當(dāng)有可供市場活動的決策者進行獨立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場信息，以及對這些情況和內(nèi)容的分析評論。
(五)結(jié)論與建議
結(jié)論與建議是撰寫綜合分析報告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結(jié)論和建議與正文部分的論述要緊密對應(yīng)，不可以提出無證據(jù)的結(jié)論，也不要沒有結(jié)論性意見的論證。
(六)附件
附件是指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。它是對正文報告的補充或更祥盡說明。包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術(shù)報告，例如為調(diào)查選定樣本的有關(guān)細節(jié)資料及調(diào)查期間所使用的文件副本等。
二、市場調(diào)查報告的內(nèi)容
市場調(diào)查報告的主要內(nèi)容有;
第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。
第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。
第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。
第六，論證所提觀點的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預(yù)測可能遇到的風(fēng)險、對策
市場調(diào)查報告4一、調(diào)查目的
當(dāng)今礦泉水是一個大眾消費品，有市場潛力大，競爭者眾多等特點。面對中國礦泉水行業(yè)趨于飽和的行業(yè)狀態(tài)，恒大冰泉為了開拓新市場，挖掘飲用天然礦泉水這一市場，使本企業(yè)在這一新的細分市場中搶占先機，博取消費者好感，抽樣調(diào)查針對在校大學(xué)生進行一次系統(tǒng)的調(diào)查研究。
二、調(diào)查對象及內(nèi)容
① 調(diào)查時間：
② 調(diào)查工作時間：
③ 調(diào)查地點：成都理工大學(xué)
④ 調(diào)查對象：學(xué)生
⑤ 教育程度：大學(xué)
⑥ 調(diào)查范圍：成都理工大學(xué)在校學(xué)生(年齡19~25歲間)專業(yè)不限。
本次調(diào)查主要內(nèi)容有：消費者通過何種方式去了解產(chǎn)品;消費者在購買產(chǎn)品時最注重的是哪方面;消費者了解恒大冰泉的渠道;我們需要在什么方面搞宣傳、促銷;并消費者對恒大冰泉有哪些建議可以占領(lǐng)開發(fā)新的市場。
三、調(diào)查方法
針對在校大學(xué)生的特征、習(xí)慣和市場上常用的調(diào)查方式，本小組選擇市場調(diào)查問卷這種簡潔易懂的方式，對在校大學(xué)生進行調(diào)查研究，并上網(wǎng)查閱資料。本小組成員在成都理工大學(xué)內(nèi)進行問卷調(diào)查，并走訪了本院校的超市、院校附近的零售店進行詢問調(diào)查，了解情況。調(diào)查從問卷的設(shè)計、調(diào)查到后期數(shù)據(jù)處理及技術(shù)分析報告都由我們第三小組完成。問卷調(diào)查日期為2013年11月中的5個工作日，共14個問題，其中13條選擇題，1條問答題。整體上，調(diào)查對象的性別、年齡及其喜歡消費礦泉水，是否對恒大冰泉有一定的了解和是通過什么樣的渠道了解恒大冰泉礦泉水，男女生之間對礦泉水的消費差別不大，所以我們選擇男女各半來調(diào)查。由于受條件及時間限制，我們只選取一部分學(xué)生有針對的進行了調(diào)查。為保證調(diào)查結(jié)果的真實性和可靠性，最大限度減少人為因素造成的誤差，調(diào)查問卷回收后，我們抽取了一定比例的問卷進行檢驗調(diào)查結(jié)果，并將不合格的問卷全部廢除。
四、調(diào)查數(shù)據(jù)分析與判斷
中國礦泉水行業(yè)結(jié)構(gòu)變化：
80年代-90年代初—自來水(白開水)
90年代初期到今—瓶裝水
(1)市場潛力
經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本院校礦泉水消費市場很大，現(xiàn)代很多學(xué)生都有買水喝的習(xí)慣，大部分學(xué)生都有運動后、逛街、口渴時買水喝的習(xí)慣，占被調(diào)查大學(xué)生中的35%的學(xué)生喜歡嘗試新口味礦泉水，但是由于我們學(xué)院在校學(xué)生多，而且消費能力非常強，所以在年輕90后這一代人中消費的礦泉水市場有很大的潛力。
通過調(diào)查，當(dāng)代大學(xué)生其中大多數(shù)都有消費礦泉水喝的習(xí)慣，這個范圍的人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的69%。選購的價格在1
(2)了解產(chǎn)品的渠道
調(diào)查發(fā)現(xiàn)在消費礦泉水時，消費者受到電視廣告、網(wǎng)絡(luò)懸掛廣告所占的比重相對大一些，占被調(diào)查大學(xué)生中的72%的同學(xué)不是很了解恒大冰泉這個新型天然礦泉水。所以企業(yè)應(yīng)該在電視廣告方面加大力度宣傳，以創(chuàng)新性的宣傳廣告吸引消費者，以深入加深消費者對自己產(chǎn)品的忠誠度。
品牌產(chǎn)品調(diào)查結(jié)果表明，現(xiàn)在無論是公司的知名度還是品牌的知名度都需要提高，為了達到提升企業(yè)和品牌的的知名度，應(yīng)該加大宣傳方面的力度。
(3)對消費者的調(diào)查
在消費者的印象中的礦泉水主要有：怡寶、農(nóng)夫山泉、康師傅等礦泉水同類產(chǎn)品對比
產(chǎn)品名稱 占總調(diào)查人數(shù)百分比(%)備注
怡寶 82.5 可參考價值高
農(nóng)夫山泉 64 可參考價值高 康師傅 31.5 娃哈哈 19.5
冰露 8
其它 7
通過對消費者喜愛品牌的認識，可深入探討這些品牌的動人之處，和它策劃的過人之處。以便我們做出科學(xué)的分析，使我們的飲用水能夠做得更好，更適合大學(xué)生的要求。
(4)消費者購買首要問題
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者對市場上的瓶裝礦泉水，最擔(dān)心的是質(zhì)量是否是天然的礦泉水，消費者有喜歡選擇新口味的礦泉水，并且商品的第一感覺非常的重要，往往決定著消費者的決擇。所以在這個競爭者眾多的市場上，要占據(jù)學(xué)生飲用水這
一市場，把自己的產(chǎn)品推銷出去，一定不能忽視消費者最關(guān)心的問題，我們要贏在起跑線上。消費者普遍關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量好、品牌知名度高、價格優(yōu)惠、瓶子形狀感覺好等方面。
消費者購買時最關(guān)心的問題(從高到低排列)：質(zhì)量好、品牌知名度高、價格優(yōu)惠(分別占總調(diào)查人數(shù)的87%，11%，57%)。
(5)國內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量調(diào)查
通過調(diào)查得知，我國礦泉水業(yè)因其沒有加入過多原種元料，而在所有水類行業(yè)中質(zhì)量最值得消費者放心。而在我們的問卷調(diào)查中，質(zhì)量選擇甚至達到了87%的比重。
在我們的礦泉水行業(yè)中，雖然消費者還要求提高質(zhì)量，但是本人認為不需要再在質(zhì)量方面大力的投入資金，而應(yīng)該在其它方面加大投入，例：宣傳、開發(fā)新產(chǎn)品等方面。因為在質(zhì)量方面加大投入資金也不會產(chǎn)生多大的.效益。
(6)本地品牌銷售情況
問卷數(shù)據(jù)表明，消費者對恒大冰泉礦泉水的認識程度不高。近期新聞報道，國家質(zhì)檢部位對農(nóng)夫山泉的飲用礦泉水水進行了專項監(jiān)督抽檢，發(fā)現(xiàn)本地產(chǎn)品不合格。所以要恒大冰泉應(yīng)該在礦泉水市場上加大宣傳力度，力求在消費者心目中樹立更好的形象。
(7)SWOT戰(zhàn)略環(huán)境分析(國內(nèi)整體)
① 優(yōu)勢(Strength)：質(zhì)量好，水源來源多，成本低，攜帶方便，價格都是在
消費者隨所能及的合理水平，再加上本校學(xué)生多，消費能力高，課程量不多，運動愛好者眾多，對于消費礦泉水群大，利潤可觀。
② 劣勢(Weakness)：產(chǎn)品購買次數(shù)多，每次購買量小，購買頻繁致使銷售人
員多，中間環(huán)節(jié)商多，造成浪費。而校內(nèi)往往超市少形成獨家生意，對降低售價難，超市少又形成對消費者不方便購買。顧客對知名品牌較為敏感?，F(xiàn)場促銷對消費者影響不大，電視廣告費高。對于恒大冰泉礦泉水興趣低。③ 機會(Opportunity)：可開發(fā)新產(chǎn)品，設(shè)計創(chuàng)新包裝，以綠色健康為主題。
減少中間環(huán)節(jié)商，在各校設(shè)立無人銷售機。企業(yè)可加大員工素質(zhì)培養(yǎng)，提高服務(wù)質(zhì)量。樹立良好的企業(yè)形象與產(chǎn)品形象。
④ 威脅(Threat)：知名品牌眾多。其它飲料對礦泉水業(yè)有一定的沖擊。
五、結(jié)論
經(jīng)過調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示，所問各項中，答案男女分別不大(附件有男女答案的數(shù)據(jù))。經(jīng)過調(diào)查，本院校內(nèi)的大部分學(xué)生消費者都有買水喝的習(xí)慣，說明恒大冰泉礦泉水是很有市場。
在各種營銷策劃中，各種各樣的策略都對產(chǎn)品產(chǎn)生很大的影響，經(jīng)過調(diào)查消費者受到電視廣告影響最大，應(yīng)該加大在電視廣告方面的資金投入，而促銷策略
對產(chǎn)品的銷量影響不大，應(yīng)該少搞。
企業(yè)應(yīng)該把產(chǎn)品質(zhì)量放在第一位，因為消費者對質(zhì)量的關(guān)心程度占到調(diào)查人數(shù)的87%，所以產(chǎn)品的質(zhì)量一定要做到好，同時也要做好產(chǎn)品的知名度，消費者往往會受到產(chǎn)品知名度的影響，因為在大多數(shù)消費者心目中，都認為一種有知名度的產(chǎn)品就是好的品牌的心理現(xiàn)象。
目前，恒大冰泉的產(chǎn)品知名度不夠高，再加上人們對恒大冰泉礦泉水產(chǎn)品不了解，造成消費者對本地的礦泉水消費少，所以存在巨大潛行的市場有待開發(fā)。
市場調(diào)查報告5調(diào)查背景分析
經(jīng)濟快速發(fā)展讓人們的生活水平不斷提高，也使得居民消費熱點的不斷轉(zhuǎn)移。人們的消費不再注重溫飽，而漸漸開始考慮享受、精神消費、發(fā)展自我、面子、社交等消費。在市場經(jīng)濟發(fā)展的影響下，而今的消費結(jié)構(gòu)日趨豐富多彩。城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)的變化，主要表現(xiàn)為消費能力的增強，而誰能把握好今后五年市場消費熱點，誰就能在這競爭激烈的市場分到一杯羹。
調(diào)查目的分析
為了了解福建城鎮(zhèn)居民未來五年消費熱點，我們班級在指導(dǎo)老師吳飛美的精心指導(dǎo)下，進行了本次市場調(diào)查，并形成該報告。
調(diào)查對象分析
針對年齡在20-65歲之間的各類人群。
調(diào)查內(nèi)容分析
主要調(diào)查內(nèi)容：家庭食品支出占總收入比重;現(xiàn)今及未來五年除食品支出以外的其他支出占總收入的比重;現(xiàn)今及未來五年在住房、教育、醫(yī)療、交通等方面的消費;購買及不購買福建產(chǎn)品的主要因素;家庭年收入及節(jié)余及其趨勢;投資貸款選擇。
調(diào)查方法分析
主要采取街頭攔截方式進行口頭問卷調(diào)查，輔以網(wǎng)上調(diào)查問卷形式。
調(diào)查數(shù)據(jù)分析
關(guān)鍵詞：興化；物業(yè)管理；招投標(biāo)；原因；措施
引言
筆者經(jīng)過多年對本行業(yè)工作的研究分析，了解了國外物業(yè)管理招投標(biāo)辦法相對我國比較成熟，國內(nèi)部分一線城市也相繼推出了物業(yè)管理招投標(biāo)的暫行辦法或相關(guān)規(guī)定，江蘇雖然是國內(nèi)物業(yè)管理較早實施的地方，但是卻在物業(yè)管理招投標(biāo)方面相對滯后，只是在 2003年修正的現(xiàn)行《江蘇省物業(yè)管理條例》第十七條簡單提及。
興化作為江蘇的四線城市，物業(yè)管理基本上是在 2000 年前后相繼注冊成立（2000年，第一家外地開發(fā)商（福建開發(fā)商）介入興化樓市從2002年開始，余杭金城、新世紀(jì)兩家開發(fā)公司先后介入，共有200多畝地在開發(fā)。），[1]發(fā)展至今，本土注冊的物業(yè)管理公司還沒有一家具備一級資質(zhì)。對于近年來興化市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新的樓盤如雨后春筍，大家有目共睹；因此吸引了不少的知名開發(fā)商、物業(yè)管理公司進駐興化，帶動興化的物業(yè)管理快速發(fā)展；但也引發(fā)了招投標(biāo)方面在內(nèi)的不少問題。所以，培育和完善興化物業(yè)管理招投標(biāo)市場，是加快興化物業(yè)管理行業(yè)市場化進程的關(guān)鍵，是目前亟待解決的問題。
1 當(dāng)前興化市物業(yè)管理招投標(biāo)的狀況
隨著興化發(fā)展步伐的加快，城市規(guī)劃面積日漸擴大，高樓大廈拔地而起，住宅小區(qū)的建設(shè)不斷增多。日前從市居住小區(qū)管理辦公室了解到，近兩年本市新建小區(qū)30 多個，但在小區(qū)管理辦公室登記備案實行招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的卻寥寥無幾，絕大多數(shù)開發(fā)商沒有執(zhí)行通過公開招投標(biāo)選擇物管企業(yè)的規(guī)定。據(jù)有關(guān)工作人員介紹，相當(dāng)一部分開發(fā)商仍然固守“肥水不流外人田”的傳統(tǒng)觀念，意思是表明在項目開發(fā)完畢后，為安置自己的項目開發(fā)人員，自己成立物業(yè)管理公司進行后期管理。由于此類物管公司從業(yè)人員素質(zhì)較低，專業(yè)性不強，服務(wù)意識差，管理水平低，造成業(yè)主和使用人滿意率不高，投訴較多。還有少部分開發(fā)商為了避開政府監(jiān)控，實行假招投標(biāo)，搞暗箱操作。招標(biāo)方在招標(biāo)前早已定好中標(biāo)人，只是借用招投標(biāo)的形式掩人耳目。其它投標(biāo)單位在全然不知的情況下投入大量成本編制標(biāo)書、參加答辯，結(jié)果是給人做嫁衣，廣大業(yè)主和善意投標(biāo)人的利益受到損害。
2 興化市物業(yè)管理招投標(biāo)不能很好實施的原因
鑒于這種情況，我們在調(diào)查的基礎(chǔ)上對此進行初步的分析，認為物業(yè)管理招投標(biāo)不能實行到位的原因有三：
2.1 物業(yè)管理招投標(biāo)法律法規(guī)不到位
在實際工作操作中，招投標(biāo)選擇物管企業(yè)時，為何有法規(guī)的存在，但是實施起來確是寸步難行呢？有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，目前物業(yè)管理招投標(biāo)法律法規(guī)不到位是造成這種情況的主要原因之一。雖然我國已有招投標(biāo)法，但因其更側(cè)重于設(shè)備采購和工程建設(shè)項目的招投標(biāo)活動，所以對物業(yè)管理的招投標(biāo)活動指導(dǎo)性較差，適用程度有限。另外，目前我國乃至江蘇省頒布《物業(yè)管理條例》中，也只是以一條內(nèi)容來粗略規(guī)定物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則，造成物業(yè)管理招投標(biāo)在操作中法律依據(jù)不足，問題較多且難以處理。
2.2 傳統(tǒng)壟斷經(jīng)營模式仍存在
之前房地產(chǎn)市場不成熟，競爭壓力不大，致使部分開發(fā)商認識不到與物業(yè)管理企業(yè)固步自封，沒有深切體會到“父子”關(guān)系會給自己帶來無窮后患，而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以增加樓盤的賣點。
2.3 招標(biāo)主體業(yè)主委員會力不從心
業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和決議執(zhí)行機構(gòu)，代表著全體業(yè)主的利益。作為物業(yè)管理的重大事項，重新選聘物業(yè)公司理應(yīng)由全體業(yè)主決定。但目前業(yè)主普遍參與意識較差，對公共事務(wù)不甚關(guān)心，使重新選聘物業(yè)公司的過程磕磕絆絆，落實中標(biāo)結(jié)果更是難上加難。更甚者，興化市的很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主委員會。
3 興化市物業(yè)管理落實招投標(biāo)的對策
怎樣才能改變目前“紙上談兵”這種狀況呢？業(yè)內(nèi)人士建議：首先，立法部門應(yīng)盡快制定和頒布《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，對物業(yè)管理招投標(biāo)的一般性要求、操作程序和各方法律責(zé)任作出規(guī)定。第二，有關(guān)管理部門應(yīng)該幫助開發(fā)商改變觀念。招投標(biāo)是通過競爭擇優(yōu)的過程，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，不但可以吸引業(yè)主，更可以幫助開發(fā)商免除后患。第三，小區(qū)業(yè)主應(yīng)積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，支持物業(yè)管理的招投標(biāo)工作。廣大業(yè)主要更多了解物業(yè)管理，保障自己的合法權(quán)益，自覺配合業(yè)主委員會的日常工作。同時政府房管與政法也應(yīng)加強對物業(yè)管理糾紛的審理力度，明確業(yè)主委員會的法律地位，采取強制措施落實中標(biāo)結(jié)果。
對于物業(yè)管理發(fā)展相對滯后的興化，要改變目前物業(yè)管理招投標(biāo)“紙上談兵”的狀況，要抓住以下幾個方面：
3.1 完善物業(yè)招投標(biāo)市場機制
物業(yè)管理的招投標(biāo)需要培育規(guī)范誠信的招標(biāo)方、成熟的投標(biāo)方、健全的中間服務(wù)體系和良好的市場環(huán)境，建立和完善物業(yè)仲裁機構(gòu)，同時政府部門應(yīng)制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實施細則，多進行政策指導(dǎo)、少行政干預(yù)。在各方條件都比較成熟與完善的情況下，物業(yè)管理招投標(biāo)處于公開、公平、公正的競爭環(huán)境，將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進行，平衡兼顧各方利益。
3.2 提高對招投標(biāo)的認識
早些年房地產(chǎn)市場還處于快速發(fā)展階段，相關(guān)的法律法規(guī)不甚健全，致使開發(fā)商、物業(yè)公司競爭壓力不大，加之業(yè)主專業(yè)知識匾乏，維權(quán)意識淡薄等原因而難以組織起一個起決定作用的業(yè)主委員會，這是目前通過招投標(biāo)進行物業(yè)委托管理的項目微乎其微的重要原因。如今的房地產(chǎn)市場，競爭的主體已逐漸從價格轉(zhuǎn)變?yōu)橄嚓P(guān)的配套設(shè)施及售后服務(wù)，那么誰能解決業(yè)主的后顧之憂誰就能在競爭中取勝，所以開發(fā)商必須重新認識招投標(biāo)；其次，物管單位也必須加強人力資源開發(fā)，提高管理水平；而作為物業(yè)直接使用人的業(yè)主方，要正確認識招投標(biāo)帶來的好處；當(dāng)然，政府應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序，并制訂具體的法規(guī)法則引導(dǎo)招投標(biāo)順利進行。
3.3 完善招投標(biāo)規(guī)則
為了規(guī)范招投標(biāo)市場秩序，政府部門要設(shè)定招投標(biāo)市場的準(zhǔn)入條件，同時限定一定條件下的物業(yè)必須實行招投標(biāo)。其次，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)明確規(guī)定哪種情況下由誰來進行招標(biāo)，確定公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)及議標(biāo)的條件，積極創(chuàng)造公開、公平公正的招投標(biāo)環(huán)境。最后，應(yīng)設(shè)立權(quán)威的中間機構(gòu)負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)工作，要求招投標(biāo)須先備案并得到認可方可進行，且由中間機構(gòu)負責(zé)管理招投標(biāo)書并推薦合格物管企業(yè)參加招投標(biāo)，同時開標(biāo)和決策須有監(jiān)督機構(gòu)的參與。物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理發(fā)展到一定程度的經(jīng)濟產(chǎn)物，既可以為開發(fā)商、物管企業(yè)提供健康的競爭環(huán)境，又可以提高業(yè)主自治能力，最大程度保證各方的權(quán)益。近幾年興化的房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進，良好的招投標(biāo)秩序?qū)⑼晟频纳鐣?、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制，加速物業(yè)行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展起到重要的推進作用。所以，完善和培育物業(yè)管理招投標(biāo)市場勢在必行。
4結(jié)束語
正所謂萬事萬物都有兩面性，綜上所述，當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)存這樣那樣的問題是在所難免，也是可以理解的。但其積極作也是勿庸置疑的。物業(yè)管理招投標(biāo)既有利于市場競爭，又可造批守信譽、重質(zhì)量的品牌企業(yè)，從而促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。當(dāng)然為保公平公正，我們還應(yīng)加強招投標(biāo)評價體系建設(shè)，并請專家把關(guān)招投標(biāo)過程，進一步完善招投標(biāo)的工作。
參考文獻：
[1]江蘇興化市房產(chǎn)調(diào)查報告，行政公文，道客巴巴
一、物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)表現(xiàn)形式
在雙務(wù)合同中，如果一方未履行合同義務(wù)或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務(wù)時，對方就有可能通過行使抗辯權(quán)而與之對抗。我國合同法規(guī)定了雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的3種形式：同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同、有償合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)、營造良好的小區(qū)環(huán)境的債務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行向物業(yè)公司支付物業(yè)費的債務(wù)。在實踐中，業(yè)主通常以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、不符合要求為由拒交物業(yè)費的形式來行使抗辯權(quán)；物業(yè)公司則拒絕為未繳費的業(yè)主提供專屬于其的服務(wù)項目，如拒絕提供維修服務(wù)、暫停二次供水服務(wù)等，遇業(yè)主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區(qū)的公共服務(wù)，更有甚者，對欠費業(yè)主進行人身威脅或暴力攻擊。
1.業(yè)主行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式
在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式主要有：(1)物業(yè)公司未履行本應(yīng)先履行的服務(wù)時，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應(yīng)支付費用的這一單位時期內(nèi)，物業(yè)公司尚未履行完畢債務(wù)，如尚有若干天的衛(wèi)生保潔、修剪花草、修理公共設(shè)施設(shè)備等工作未完成，而向業(yè)主請求支付物業(yè)費時，業(yè)主則可基于物業(yè)公司未先履行合同義務(wù)而行使先履行抗辯權(quán)，拒絕支付物業(yè)費。(2)物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)公司應(yīng)履行某一特定服務(wù)項目但時間約定不明確時，業(yè)主以物業(yè)公司尚未履行這一服務(wù)項目為由行使同時履行抗辯權(quán)，拒絕支付物業(yè)費。在物業(yè)服務(wù)合同中，盡管對物業(yè)服務(wù)的項目有明確規(guī)定，但對履行這些服務(wù)的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業(yè)公司提供的門禁系統(tǒng)故障或樓道照明燈等各類維修服務(wù)時，由于物業(yè)服務(wù)合同并未對物業(yè)公司應(yīng)在什么時間內(nèi)上門服務(wù)作出明確規(guī)定，當(dāng)物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費時，業(yè)主則以物業(yè)公司提供的服務(wù)不及時為由進行抗辯，拒交物業(yè)費。(3)在物業(yè)公司履行的物業(yè)服務(wù)、營造的小區(qū)環(huán)境不符合合同約定時，業(yè)主拒交物業(yè)費。一般地，物業(yè)服務(wù)合同會對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，即物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何保持小區(qū)環(huán)境作出詳細的規(guī)定，如衛(wèi)生保潔應(yīng)每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業(yè)服務(wù)合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業(yè)公司履行的物業(yè)服務(wù)、營造的小區(qū)環(huán)境未達到合同約定的要求，業(yè)主就有可能行使先履行抗辯權(quán)或同時履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費。(4)在物業(yè)公司經(jīng)營困難、可能停止履行物業(yè)服務(wù)時，業(yè)主行使不安抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費。當(dāng)物業(yè)公司經(jīng)營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業(yè)公司自身所負較大數(shù)額債務(wù)被債權(quán)人到法院，甚至被債權(quán)人申請破產(chǎn)時，業(yè)主依法行使不安抗辯權(quán)。
2.物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式
在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)形式主要有：(1)在少數(shù)業(yè)主未按合同約定的期限繳納物業(yè)費時，物業(yè)公司拒絕為這些業(yè)主履行專屬于其的部分服務(wù)項目。物業(yè)公司為了維護自身的合法權(quán)益，行使先履行抗辯權(quán)，如拒絕繼續(xù)為欠費的業(yè)主提供維修服務(wù)、暫停二次供水、門禁系統(tǒng)服務(wù)等，直至業(yè)主補繳拖欠的全部物業(yè)費。(2)在較多業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)公司減少，甚至停止提供所有小區(qū)物業(yè)服務(wù)。這是物業(yè)公司為保護自身合法權(quán)益而行使先履行抗辯權(quán)的一種情況，但應(yīng)當(dāng)謹慎行使。因為物業(yè)公司停止物業(yè)服務(wù)后，小區(qū)環(huán)境將迅速惡化，給業(yè)主生活帶來極度不便，而且會損害已繳納物業(yè)費的業(yè)益，進一步激化業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。
二、物業(yè)服務(wù)合同履行中行使抗辯權(quán)的利弊分析
合同履行中抗辯權(quán)的制度設(shè)計，其目的本是為了保障交易安全、提高交易效率，通過行使抗辯權(quán)，發(fā)揮防范合同信用風(fēng)險、增益?zhèn)鶛?quán)實現(xiàn)的功能[3]。然而，由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，如物業(yè)服務(wù)對象(業(yè)主)的人數(shù)眾多性、服務(wù)過程(行為)的持續(xù)性、服務(wù)內(nèi)容(項目)的復(fù)雜性、服務(wù)質(zhì)量(標(biāo)準(zhǔn))的不確定性等，抗辯權(quán)的行使不僅難以達到立法目的，反而可能損害合同交易的安全和效率。在物業(yè)服務(wù)中，因業(yè)主人數(shù)眾多，其對物業(yè)公司是否履行合同約定義務(wù)常有“以偏概全”的問題，而業(yè)主行使抗辯權(quán)最容易的方式就是拒絕繳納物業(yè)費。業(yè)主行使抗辯權(quán)的結(jié)果，就是使物業(yè)公司失去收入來源，經(jīng)營困難，最終導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低，不得不終止對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主行使抗辯權(quán)的弊端主要有：
第一，妨害小區(qū)業(yè)主的正常生活。對于少數(shù)拒交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司采取停止專屬服務(wù)的方式予以對抗。若停止這些專屬服務(wù)并不能使業(yè)主履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，則物業(yè)公司可能進一步采取自認為合法而實為違法的方式，如停水、停電，拒絕業(yè)主的私車，甚至拒絕業(yè)主進出小區(qū)等限制業(yè)主合法權(quán)益的方式。物業(yè)公司采取的措施無論合法與否，都會不同程度地影響業(yè)主的正常生活，激化矛盾。對于大多數(shù)正常繳納物業(yè)費的業(yè)主而言，他們本期望物業(yè)公司能夠提供正常、全面的物業(yè)服務(wù)，但因部分業(yè)主行使抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)費而影響了物業(yè)公司的經(jīng)營收入，使物業(yè)公司減少服務(wù)投入、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這些正常繳納了物業(yè)費的業(yè)主也成為了受害者，享受著與支付的物業(yè)費不相符的服務(wù)，并由此成為潛在的抗辯權(quán)行使者。
第二，妨害物業(yè)公司的正常經(jīng)營。物業(yè)公司是以營利為目的的企業(yè)法人，向業(yè)主收取物業(yè)費，既是其能夠生存和發(fā)展的基本前提，也是其按照物業(yè)服務(wù)合同約定向小區(qū)業(yè)主提供正常、全面服務(wù)的保障。但由于物業(yè)服務(wù)對象的業(yè)主數(shù)量多，業(yè)主動輒拒交物業(yè)費，不僅增加了物業(yè)公司催繳費用的成本，而且個別業(yè)主的欠費行為會產(chǎn)生“示范效應(yīng)”、“連鎖反應(yīng)”。業(yè)主欠費直接影響了物業(yè)公司的經(jīng)營收入，高欠費率將導(dǎo)致物業(yè)公司因此減少資金投入、拖欠員工工資和社保費用，拖欠公共水電費。物業(yè)公司將陷入經(jīng)營困難，甚至虧損的境地，在不得已的情況下，只能撤出小區(qū)。
第三，損害小區(qū)環(huán)境。物業(yè)公司為業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)是一種小區(qū)公共服務(wù)，但它又是市場化的社會服務(wù)。業(yè)主以支付物業(yè)費的方式來購買物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司則通過提供物業(yè)服務(wù)的方式來獲取經(jīng)濟利益。如果業(yè)主頻繁地、持續(xù)地行使抗辯權(quán)而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司被迫退出小區(qū)，最終導(dǎo)致小區(qū)無人管理，小區(qū)環(huán)境迅速惡化：垃圾無人打掃，花草無人養(yǎng)護，房屋、設(shè)施、設(shè)備無人維修，停車秩序混亂，嚴(yán)重的甚至二次供水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)也停止運轉(zhuǎn)；偷盜事件頻發(fā)，業(yè)主的人身安全難以得到保障。
第四，損害社會正常秩序。物業(yè)服務(wù)看似小事情，但關(guān)乎老百姓的切身利益，與老百姓的生活悠息相關(guān)，小區(qū)和諧問題是重要的民生問題。業(yè)主過多地行使抗辯權(quán)，不僅會引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突，而且會增加社會上的不穩(wěn)定因素。為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司可能會采取各種手段，甚至以暴力或暴力威脅等非法手段達到目的。物業(yè)公司與業(yè)主之間的民事糾紛，可能會被演化、升級為治安案件、刑事案件。而業(yè)主為了維護自己的利益，也會尋求媒體、政府的幫助。面對利益需求難以一致、數(shù)量眾多的業(yè)主，如果政府介入不及時、不主動，或者處理不當(dāng)，小區(qū)物業(yè)糾紛就可能升級為群體性社會事件。
三、物業(yè)服務(wù)合同履行中行使抗辯權(quán)的限制
從實踐來看，抗辯權(quán)的行使無論對業(yè)主、小區(qū)，還是對物業(yè)公司，都會造成不利影響。抗辯權(quán)的頻繁行使不僅會損害物業(yè)服務(wù)合同的交易安全和效率，也會引發(fā)新的社會矛盾，因此有必要對物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)進行限制。
(一)《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》有關(guān)行使抗辯權(quán)的規(guī)定及評析
《解釋》第5條對業(yè)主行使抗辯權(quán)作了規(guī)定。第5條第1款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權(quán)應(yīng)符合以下要求或條件：一是行使抗辯權(quán)的主體為業(yè)主；二是業(yè)主行使抗辯權(quán)針對的是物業(yè)公司的收費行為，而不是物業(yè)公司實施的各類服務(wù)行為；三是業(yè)主行使抗辯權(quán)的條件是物業(yè)公司違規(guī)收取物業(yè)費，即物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的擅自收費行為，包括擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費等。該規(guī)定通過賦予業(yè)主抗辯權(quán)，對遏制物業(yè)公司的違規(guī)收費行為、維護業(yè)主的合法權(quán)益無疑具有積極意義。但是，上述規(guī)定也存在一些缺陷：(1)將業(yè)主行使抗辯權(quán)限制在物業(yè)公司違規(guī)收費行為本身，對于物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)有瑕疵能否進行抗辯沒有加以規(guī)定，這實際上是限制了業(yè)主行使抗辯權(quán)的適用范圍，不利于業(yè)主利益的保護；(2)業(yè)主行使抗辯權(quán)時，是業(yè)主可以“單個”的行使，還是應(yīng)達到“一定數(shù)量”時才能行使，也沒有明確規(guī)定；(3)當(dāng)業(yè)主行使抗辯權(quán)時，是可以拒絕支付物業(yè)公司違規(guī)收取的物業(yè)費，還是可以拒絕支付全部的物業(yè)費(合同約定內(nèi)的物業(yè)費)，規(guī)定也不明確。
同時，《解釋》第6條對業(yè)主行使抗辯權(quán)進行了限制。該條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制包括3種情形：一是業(yè)主無正當(dāng)理由的抗辯。這里所謂的“正當(dāng)理由”應(yīng)嚴(yán)格限制在物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正當(dāng)?shù)?、合理的事由，?yīng)從嚴(yán)掌握[4]。二是業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)為由進行抗辯。在實踐中，空置房的業(yè)主經(jīng)常以其未入住小區(qū)，未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費；有的業(yè)主以其長期出差、出國為由，主張未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費；也有業(yè)主以其未享受物業(yè)公司提供的某項服務(wù)，如小區(qū)臨時停車服務(wù)、信件或報紙遞送服務(wù)、出租車預(yù)約服務(wù)等為由拒交物業(yè)費。遇此情形，業(yè)主不得行使抗辯權(quán)。三是業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進行抗辯。（業(yè)主有權(quán)享受物業(yè)公司提供的各項物業(yè)服務(wù)，但不以無需享受為由而拒絕履行相應(yīng)的義務(wù)。對此，《物權(quán)法》第72條第1款明確規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！保├?，業(yè)主不得以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費、保潔費等物業(yè)費，也不得以無需享受小區(qū)提供的公共健身與娛樂設(shè)施服務(wù)為由，拒交物業(yè)公司因管理這些公共設(shè)施所支出的費用。
(二)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制
為了減少業(yè)主行使抗辯權(quán)的危害，筆者認為，除《解釋》第6條規(guī)定的有關(guān)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制外，有必要適當(dāng)強化對業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制。具體來說，包括以下內(nèi)容：
第一，關(guān)于合同主體的抗辯。無論是由開發(fā)商依法與物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)委員會與由業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)公司訂立的普通物業(yè)服務(wù)合同，均對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主不得以其未參加合同訂立或沒有投票選擇該物業(yè)公司為由，主張自己并非物業(yè)服務(wù)合同的主體而行使抗辯權(quán)。在實踐中，少數(shù)業(yè)主以沒有參加合同簽訂、不是合同主體為由而拒交物業(yè)費，也有一些業(yè)主以未參加會議、沒有投票選擇物業(yè)公司，或投票選擇了非最終確定的物業(yè)公司為由主張自己并非合同的主體而拒交物業(yè)費。實際上，這些做法是錯誤的。根據(jù)《物權(quán)法》第76條、第78條的規(guī)定，選聘物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占全部人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力?！督忉尅返?條對合同主體的抗辯予以了限制：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”
第二，關(guān)于個別、少數(shù)業(yè)主的抗辯?！督忉尅返?條并未對業(yè)主是否可以“單個”地行使抗辯權(quán)作出明確規(guī)定。如果單純從解釋論的角度來看，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主單個地行使抗辯權(quán)。但問題在于，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，若不對業(yè)主單個地行使抗辯權(quán)加以限制，極容易損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。筆者認為，當(dāng)已屆約定支付物業(yè)費期限時，物業(yè)公司要求業(yè)主按約履行的，業(yè)主若要行使抗辯權(quán)拒交物業(yè)費，必須得到一定數(shù)量業(yè)主的同意。換言之，只有當(dāng)業(yè)主達到“一定數(shù)量”時才能行使抗辯權(quán)，較為合理的建議是將業(yè)主數(shù)量控制1/10或1/5以上。即只有經(jīng)1/10或1/5以上業(yè)主同意，業(yè)主才能行使抗辯權(quán)。第三，關(guān)于業(yè)主委員會的抗辯。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、代表機構(gòu)[5]。對此，《物業(yè)管理條例》第15條明確規(guī)定：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會作為業(yè)主團體的代表訂立物業(yè)服務(wù)合同，其目的在于維護業(yè)主團體的共同利益。從業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費關(guān)系來看，業(yè)主基于團體與團體成員間的關(guān)系而將物業(yè)費交給業(yè)主團體，業(yè)主團體基于與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系將收到的物業(yè)費支付給物業(yè)公司，業(yè)主委員會則是代表業(yè)主團體督促業(yè)主交費，并將收取的物業(yè)費支付給物業(yè)公司的業(yè)主團體執(zhí)行機構(gòu)[5]35。因此，筆者認為，當(dāng)物業(yè)公司未按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)時，最為恰當(dāng)?shù)耐緩绞峭ㄟ^業(yè)主委員會來行使合同履行抗辯權(quán)，即當(dāng)達到一定數(shù)量(如前述的1/10或1/5)的業(yè)主主張行使抗辯的，應(yīng)首先通過業(yè)主委員來行使；當(dāng)業(yè)主委員會拒絕行使時，才可以由業(yè)主直接行使。為了進一步限制業(yè)主抗辯權(quán)的行使，筆者認為，可以考慮將業(yè)主行使抗辯權(quán)的行為作為業(yè)主團體共同決定的事項來對待，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)過1/2業(yè)主同意方能由業(yè)主委員會行使[6]。
(三)物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制物業(yè)公司對未繳納物業(yè)費的部分業(yè)主行使抗辯權(quán)，停止部分物業(yè)服務(wù)項目時，必須確保已按約支付物業(yè)費的業(yè)主能夠享受到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的全部服務(wù)項目。之所以應(yīng)作出這種限制，是因為物業(yè)服務(wù)合同包含公共服務(wù)和專屬服務(wù)兩部分內(nèi)容，通過對物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制，目的是避免因?qū)Σ糠謽I(yè)主行使抗辯權(quán)而殃及已支付物業(yè)費的業(yè)主。同時，基于小區(qū)公共利益保護的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。
四、完善物業(yè)服務(wù)費收繳制度的思考
業(yè)主拒交物業(yè)費是各國或地區(qū)都會面臨的問題，為此，各國或地區(qū)也都通過立法采取了相應(yīng)的措施。例如在日本，對于屆期未繳納物業(yè)費的，依順序先后以口頭、書面形式催收；對拖欠6個月物業(yè)費和1年以上的滯納金，如果采取上述形式催收仍不能回收時，則可以向法院申請“支付令”，通過督促程序來催收。在新加坡，則是由管理團體以書面形式通知業(yè)主繳納物業(yè)費，如果業(yè)主超過30日仍未支付的，則將依管理團體所決定的利率加收利息并請求簡易法院予以收取；同時，法院得以業(yè)主違反義務(wù)為由處1萬新加坡元以下的罰金[7]。在美國，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)費，從到期之日起，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)；若欠費業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納欠費，業(yè)主協(xié)會有權(quán)按照法律規(guī)定的程序，強制拍賣欠費業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償[8]。德國、奧地利等國家對業(yè)主長期拖欠物業(yè)費、違反管理規(guī)約禁止性規(guī)定等行為，也從以前的“溫情主義”轉(zhuǎn)而實行令其強制遷離、強制出讓或者強制拍賣其房屋單元的所謂“嚴(yán)格懲罰主義”。如依德國《住宅所有權(quán)法》第18條的規(guī)定，住宅所有權(quán)人遲延履行費用義務(wù)，其數(shù)額超過其住宅所有權(quán)總價值3%，且遲延期間逾3個月的，得剝奪住宅所有權(quán)人的住宅所有權(quán)[9]。
我國《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及司法解釋對業(yè)主拒交物業(yè)費的催收也作了規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！段飿I(yè)管理條例》第67條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院?！督忉尅返?條亦規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院業(yè)主，請求支付物業(yè)費。結(jié)合上述規(guī)定，筆者認為，可以通過以下舉措來進一步解決業(yè)主拒交物業(yè)費的問題。
第一，完善物業(yè)費收取的公示制度。國家發(fā)改委和建設(shè)部制定并于2004年1月1日起施行的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對物業(yè)服務(wù)收費公示有明確要求。根據(jù)該《辦法》第8條規(guī)定，物業(yè)收費應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況向業(yè)主進行公示。為此，物業(yè)公司可以從以下方面完善物業(yè)費公示制度：一是通過告示牌、宣傳欄，以及為業(yè)主提供或發(fā)放收費手冊等方式將有關(guān)收費內(nèi)容進行公示，增加物業(yè)收費的透明度；二是每月按照樓棟和單元號編制業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費清單，將應(yīng)繳費清單張貼在樓棟或單元內(nèi)的告示欄；三是將每月應(yīng)繳費清單提交業(yè)主委員會備案。
第二，建立完善欠費催繳程序。遇有業(yè)主應(yīng)交而未交物業(yè)費時，物業(yè)公司首先應(yīng)通過主動上門服務(wù)、短信提示的方式進行催繳，并告知業(yè)主繳納費用的寬限日期(一般以15天為宜)。業(yè)主拖欠物業(yè)費1個月以上的，可以通過書面函來催繳；拖欠2個月以上的，可以向業(yè)主寄送律師函；拖欠3個月以上的，可以向法院提出。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 技能競賽 現(xiàn)場巡檢
【中圖分類號】G712 【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）13-0171-02
現(xiàn)場巡檢是本校物業(yè)管理專業(yè)新設(shè)的技能競賽項目。它以物業(yè)管理中的日常巡檢工作為項目內(nèi)容，要求學(xué)生運用專業(yè)知識和技能對一個真實（仿真）的工作環(huán)境進行巡視檢查，找出需修正的問題，規(guī)范表述并提出解決措施。
一 競賽項目設(shè)計的必要性
《國務(wù)院關(guān)于大力發(fā)展職業(yè)教育的決定》指出，職業(yè)教育應(yīng)按照突出技能、突出就業(yè)、突出企業(yè)需求的方向轉(zhuǎn)化。《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010～2020）》提出職業(yè)教育要開展技能競賽。
目前，物業(yè)管理專業(yè)技能競賽處于“百花齊放”的狀態(tài)，至今未有市級、省級乃至國家級的競賽項目。各個職業(yè)院校均自設(shè)競賽項目和競賽形式，常見的有知識競賽、案例演示、禮儀展示等。這些項目要么崗位技能不明顯，要么無法體現(xiàn)專業(yè)特色。物業(yè)管理企業(yè)的技能競賽則多以技術(shù)崗位為對象，常見的有消防競賽、工程維修、清潔服務(wù)等，并不能體現(xiàn)管理崗位的特色。針對這一現(xiàn)狀，筆者一直在探索開發(fā)一個既能展示崗位技能、又能體現(xiàn)管理特色的競賽項目。
二 競賽項目的設(shè)計依據(jù)
1.競賽項目設(shè)計的理論依據(jù)
肖娜在《中等教育職業(yè)技能競賽項目設(shè)置的意義與原則簡論》一文中指出，競賽項目設(shè)置應(yīng)遵循科學(xué)性、普適性、先進性和效益性原則。要以現(xiàn)實工作崗位為依據(jù)，突出崗位針對性，拉近校企之間的距離。孟志咸在《職業(yè)教育技能大賽若干問題研究》中提及，技能競賽項目的設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的動態(tài)，按照真實的工作要求組織比賽。
2.國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求
中職物業(yè)管理專業(yè)的目標(biāo)崗位群為物業(yè)管理員等管理服務(wù)型崗位。國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中列明物業(yè)管理員應(yīng)具備房屋附屬設(shè)備設(shè)施的分類、使用、日常養(yǎng)護和一般維修的知識；擁有組織有關(guān)人員對設(shè)備設(shè)施進行維修，組織、指導(dǎo)有關(guān)人員進行衛(wèi)生保潔的能力。
3.企業(yè)的崗位要求
高丹桂、榮干在訪問154位物業(yè)管理員后總結(jié)出該崗位技能有13個方面。其中包括對房屋本體、外觀、公共設(shè)備設(shè)施進行巡查，通過“看、聽、聞、摸、問”發(fā)現(xiàn)房屋及設(shè)備存在的問題；具備衛(wèi)生和綠化的管理能力。
筆者通過參加行業(yè)實踐總結(jié)出物業(yè)管理員的日常巡查工作流程為：巡視檢查——記錄問題——給相關(guān)部門下維修單——復(fù)檢。結(jié)合上述的崗位技能要求，筆者設(shè)計了一個針對管理服務(wù)型崗位的競賽項目——現(xiàn)場巡檢。它包含了找問題、規(guī)范表述問題和提出解決措施三方面，分別與記錄問題、下維修單、復(fù)檢三個工作環(huán)節(jié)一一對應(yīng)。
三 競賽項目的實施程序
下面就本校舉辦的一次物管專業(yè)學(xué)生現(xiàn)場巡檢競賽來介紹其組織實施程序。
1.準(zhǔn)備階段
首先，選擇巡檢區(qū)域。應(yīng)參考常見的物業(yè)管理對象，選定一個能體現(xiàn)多種專業(yè)問題的區(qū)域，以便全面考查學(xué)生的水平。
其次，評委對區(qū)域內(nèi)存在的需修正的問題進行統(tǒng)計，確定數(shù)量、表述方法及優(yōu)選解決措施。小型競賽可依據(jù)區(qū)域內(nèi)原有的問題開展巡檢。市級以上大型競賽應(yīng)事先根據(jù)區(qū)域特點按難度等級進行人為設(shè)計，制造問題。一級難度為直接可見；二級難度為經(jīng)采用適當(dāng)?shù)臋z查手法可感知；三級難度為結(jié)合經(jīng)驗，根據(jù)現(xiàn)場狀況可推斷。
再次，出具競賽方案，完善競賽操作細則。
最后，選拔參賽人員、招募工作人員、準(zhǔn)備競賽所需的工具材料。工作人員的分工包括：物資管理員、引導(dǎo)員和攝像員（可?。?。工具材料包括寫字板、巡檢表等。
作為本文實例的競賽項目是以一個小規(guī)模廁所為對象，其內(nèi)可體現(xiàn)裝飾、給排水、照明、清潔、消防等多種專業(yè)知識。教師按上述程序完成了賽前準(zhǔn)備工作。從0928、0929、1020三個班中各選拔一支由四人組成的參賽隊伍，按抽簽順序輪賽。為了賽后更好地點評，本次競賽過程安排了錄像。
2.競賽階段
競賽階段：（1）領(lǐng)取工具材料。（2）由引導(dǎo)員帶領(lǐng)進入指定區(qū)域在規(guī)定時間內(nèi)（如15分鐘）開展巡檢。評委同時入場觀察選手在態(tài)度、巡檢方法和團隊合作上的表現(xiàn)。未輪到的隊伍在附近的候場課室等待。（3）引導(dǎo)員在巡檢結(jié)束前5分鐘會給予一次提醒，巡檢結(jié)束后會帶選手到另一課室完成表格的填寫。每隊有30分鐘時間匯總、整理問題，并寫在巡檢表上。
本次競賽中，0928班參賽隊伍首先進入競賽現(xiàn)場，筆者作為評委也隨同進場觀察他們的表現(xiàn)。他們兩人一組認真地開展巡檢，一位負責(zé)找問題，一位負責(zé)記錄。幾位學(xué)生分別使用了“望、摸、按、推、扭”等必要的巡檢方法，不時討論問題是否屬于需修正的范疇、應(yīng)如何表述等。負責(zé)錄像的學(xué)生也進入賽場拍攝參賽者的巡檢過程。各參賽隊伍完成比賽后，錄像的學(xué)生依據(jù)教師的指示用特寫的方式錄下場地中存在的問題及巡檢方法，作后續(xù)點評之用。
3.評價階段
評價采用量化方式，由結(jié)果性評價和過程性評價兩部分組成，按總成績確定名次。結(jié)果性評價可依據(jù)問題難度賦予不同的分值，從問題的有效性、表述的規(guī)范性和措施的適用性三方面按2∶5∶3的比例酌情打分。過程性評價從巡檢方法、態(tài)度和團隊合作三方面打分。
本次競賽的計分規(guī)則為：結(jié)果性評價滿分200分。每個有效問題滿分為10分，多找、錯找不得分。問題的有效性、表述的規(guī)范性和措施的適用性的分值分別為2分、5分、3分。過程性評價滿分60分，巡檢方法、態(tài)度、團隊合作表現(xiàn)各占20分。根據(jù)上述評價標(biāo)準(zhǔn)0928、0929、1020的最終成績分別為166分、139分、98分。這個結(jié)果基本和他們平日的學(xué)習(xí)表現(xiàn)一致。
4.賽后點評
市級以上的大型競賽一般不設(shè)此環(huán)節(jié)。校內(nèi)的競賽點評則可在巡檢順序、巡檢方法、表述和解決措施這幾方面開展，其目的是提高學(xué)生的巡檢水平。
本校競賽過程的錄像賽后播放給物流管理專業(yè)全體師生觀看，教師在播放過程中從上述幾個方面開展點評。最后，播放教師引領(lǐng)的巡檢錄像，讓學(xué)生通過對比了解自身的不足。
四 經(jīng)驗建議
本校組織實施的現(xiàn)場巡檢競賽比較成功。筆者事后訪談部分學(xué)生，他們均表示喜歡該競賽項目，評價它比禮儀展示、案例演繹等項目更為真實，能學(xué)以致用，有挑戰(zhàn)性。對于該項目的推廣實施有以下幾點建議：（1）該項目可以是個人賽，也可以是小組賽。但不宜讓不同隊伍在同一場地同時開展巡檢，以免互相干擾及影響競賽結(jié)果的公平性。（2）有效問題的數(shù)量應(yīng)在20個以內(nèi)，巡檢時長應(yīng)根據(jù)問題數(shù)量進行相應(yīng)調(diào)整。（3）參賽者的巡檢方法存在差異，某些“問題”有可能在巡檢過程中被修正，因此當(dāng)每隊巡檢結(jié)束后，評委應(yīng)檢查“問題”是否完好。（4）過程性評價部分得分應(yīng)根據(jù)結(jié)果性評價的總分進行調(diào)整，保證兩者的比例。（5）若要制造現(xiàn)場競賽氣氛，可把競賽階段分為巡檢和匯報兩個環(huán)節(jié)進行。把巡檢環(huán)節(jié)提前，用制作課件代替填寫巡檢表，各隊伍派代表在競賽現(xiàn)場向觀眾匯報。
五 競賽項目實施的意義
在物業(yè)管理專業(yè)實施現(xiàn)場巡檢競賽項目能幫助學(xué)生了解管理服務(wù)型崗位的工作內(nèi)容，認識自身的不足，提升學(xué)生的職業(yè)能力。同時還可以檢驗教師的教學(xué)效果，鼓勵教師提升自身的技能水平和教學(xué)能力。實施現(xiàn)場巡檢競賽還有助于縮小物業(yè)管理教育與就業(yè)要求的差距，引導(dǎo)物業(yè)管理職業(yè)教育向突出技能、突出就業(yè)、突出企業(yè)需求的方向發(fā)展。
現(xiàn)場巡檢競賽項目是以真實的管理服務(wù)型崗位工作要求為依據(jù)，符合職業(yè)技能競賽項目設(shè)置的原則，具有專業(yè)特色。它既考查設(shè)備設(shè)施檢查等動作技能，又考查歸納表述等智力技能，可彌補現(xiàn)行物管學(xué)生職業(yè)技能競賽中“崗位技能”不足的缺點。未來可考慮把競賽現(xiàn)場移至住宅小區(qū)、寫字樓或商業(yè)中心，聘請行業(yè)專家擔(dān)任競賽評委，進一步提升該競賽項目的實際意義。
參考文獻
[1]肖娜.中等職業(yè)教育技能競賽項目設(shè)置的意義與原則簡論[J].中國職業(yè)技術(shù)教育，2010（36）