時(shí)間：2023-03-06 15:58:18
導(dǎo)語(yǔ)：在新房產(chǎn)稅細(xì)則的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
大家都明白，這不過(guò)是“房奴”們無(wú)奈的調(diào)侃罷了。只要是“房奴”，每天都要想著如何還清貸款，手里有點(diǎn)積蓄還沒(méi)暖熱，就要送去銀行，何來(lái)“最幸?！?、“最瀟灑”之說(shuō)？
這不，各個(gè)年齡段的“房奴”們?cè)谛量鄿惲耸赘?、時(shí)常想著貸款后，換來(lái)了70年產(chǎn)權(quán)的房子，但還沒(méi)睡個(gè)安穩(wěn)，房產(chǎn)稅醒了。
超過(guò)40平米就征稅？6成網(wǎng)友不贊成
王大爺最近很郁悶。
家住寧波市中心西側(cè)南門街道郎官社區(qū)的王大爺在老伴去世以后，自己獨(dú)居一套70平方米老房子，每個(gè)月退休工資20 0 0多元，剛能維持生活。在聽(tīng)說(shuō)了一則新聞之后，王大爺驚恐的表示，難道還要我們這些老人賣掉房子，再去買小的？
究竟是什么新聞，使本該頤養(yǎng)天年的王大爺突然產(chǎn)生這樣的疑惑呢？
原來(lái)，在2 012年11月2 8日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院了一份報(bào)告，提出應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)4 0 平米部分，無(wú)論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。
如果這條建議真的得以實(shí)施，就意味著只要是人均超過(guò)4 0平米的城鎮(zhèn)住房，不管是你以前買的，還是正在買的，或者空置的，每年都得交房產(chǎn)稅了。然而調(diào)查顯示，6 成網(wǎng)友認(rèn)為這條建議不合理。也有網(wǎng)友調(diào)侃，以后買房干脆就單獨(dú)買一個(gè)主臥，然后再買一個(gè)客臥、一個(gè)客廳、一個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)廚房，面積倒是都在4 0平米以下，各自一個(gè)房產(chǎn)證，這樣一來(lái)，就不用繳房產(chǎn)稅了。
財(cái)政部發(fā)聲房產(chǎn)稅或?qū)⑷珖?guó)推行
房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前，國(guó)際上征收房產(chǎn)稅的途徑大致有三種：一是根據(jù)房地產(chǎn)面積征收，如德國(guó)、智利；二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格征收，如日本、加拿大；三是根據(jù)房地產(chǎn)租金額征收，如中國(guó)香港、印度、澳大利亞等。而中國(guó)目前還沒(méi)有在全國(guó)推行，也就沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
其實(shí)早在1986年9月15日，國(guó)務(wù)院就正式了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。2010年7月2 2日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始。2 011年1月，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫(kù)，其稅款為6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
近期，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，將統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況，并認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時(shí)，全國(guó)各地多個(gè)省市也紛紛表示，將做好征收房產(chǎn)稅工作的準(zhǔn)備，這也意味著我國(guó)全面推行房產(chǎn)稅的時(shí)候到了。
上海、重慶已開(kāi)征更多的是造成心理影響
實(shí)早在2011年1月28日，中國(guó)的兩個(gè)直轄市重慶和上海，就正式啟動(dòng)了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作。目前，重慶房產(chǎn)稅征收金額已經(jīng)超過(guò)9000萬(wàn)元，上海也認(rèn)定約5萬(wàn)套住房需要繳納房產(chǎn)稅。
記者查閱了重慶市房產(chǎn)稅征收細(xì)則，發(fā)現(xiàn)普通房屋的稅率統(tǒng)一為0 . 5%，高檔住房和別墅則按照房屋成交價(jià)的不同而不同：其中成交價(jià)在150 0 0元/平方米以下的，稅率為0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之間的，稅率為1. 0%；成交價(jià)在2 0 0 0 0元以上的，稅率則為1. 2%。每年房產(chǎn)稅額的計(jì)算方式為：房屋均價(jià)*應(yīng)繳稅的房屋面積*稅率。
按此計(jì)算，如果在已有住房的基礎(chǔ)上，又在重慶城九區(qū)購(gòu)買了第二套面積為10 0平米、房?jī)r(jià)為150 0 0元/平米的住房，其年繳納稅額為15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的產(chǎn)權(quán)計(jì)算，一共要繳納7500*70=525000元。
而上海市的房產(chǎn)稅征收細(xì)則規(guī)定，征收對(duì)象為全上海市非上海籍居民在上海新購(gòu)住房，以及全上海市的上海籍家庭新購(gòu)的第二套及以上住房。稅率則統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房屋成交價(jià)在45000元/平米以下的，稅率為0 .4%；成交價(jià)在4 50 00元以上的，稅率為0 . 6%。每年稅額計(jì)算按照（所有房屋面積-60*人數(shù)）*成交均價(jià)*稅率來(lái)計(jì)算，（所有房屋面積-60*人數(shù)）小于零則免征。
這也就意味著，如果外地戶籍的三口之家在上海，只要所有購(gòu)買的新房面積在180平米以下，（所有房屋面積- 60*人數(shù)）小于零，就不必繳納房產(chǎn)稅了。
記者了解到，在上海認(rèn)定應(yīng)繳房產(chǎn)稅的5萬(wàn)套住房中，去年認(rèn)定2萬(wàn)余套，今年約3萬(wàn)套，其中90%適用0.4%的稅率。來(lái)自上海市財(cái)政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22. 1億元。有媒體稱，假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，今年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。
然而，從試點(diǎn)了近兩年的重慶與上海房產(chǎn)稅征收情況來(lái)看，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅力度并沒(méi)有起到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期目的，征稅額及范圍并沒(méi)有大到調(diào)節(jié)剛需的目的。房產(chǎn)專家稱，無(wú)論是購(gòu)房者還是租房者，只要一提起房產(chǎn)稅就會(huì)覺(jué)得恐慌，因此房產(chǎn)稅的影響在試點(diǎn)范圍內(nèi)更多體現(xiàn)在了心理影響上。原本想要抑制的住宅持有者，并沒(méi)有受到過(guò)多的影響，而房?jī)r(jià)上漲的腳步，亦未曾因房產(chǎn)稅而有所停歇。以重慶為例，2012年房產(chǎn)稅繳納的應(yīng)稅單價(jià)，由2011年的9941元/平米漲到了12152元/平米。
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相信不少人都在擔(dān)心房產(chǎn)稅的實(shí)施，將導(dǎo)致房租上漲。中國(guó)民間房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)趨勢(shì)是像北京這樣的城市，每年有6 0萬(wàn)到10 0萬(wàn)人口引入，現(xiàn)在城市化進(jìn)程雖然完成了51.27%，但是其中的流動(dòng)人口還有2.3億。這些流動(dòng)人口中租房人群占1.7個(gè)億，這1.7個(gè)億就是市場(chǎng)上租賃房屋的主體，房主會(huì)輕輕松松地把稅轉(zhuǎn)到房租里去，這太容易了。所以說(shuō)，最終承擔(dān)這個(gè)房產(chǎn)稅的就是租房的人群。
而數(shù)據(jù)顯示，即便還沒(méi)有推出房產(chǎn)稅，從年初至今，北京租房均價(jià)就漲了21.88%。對(duì)此，不少北京網(wǎng)友表示“房租已經(jīng)漲好幾百了，要是房產(chǎn)稅一收，房東肯定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給我們租客，房租又得漲了。”
按揭購(gòu)房者將面臨雙重壓力
“新國(guó)八條”：新在何處
其實(shí)，“新國(guó)八條”里邊，二套房首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購(gòu)房、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購(gòu)房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。二是解決了中央的調(diào)控政策不落地的問(wèn)題。明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制”。三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”。另外，在“新國(guó)八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的方向比以往也更加明確。
在“新國(guó)八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四，五線城鎮(zhèn)的購(gòu)房者，會(huì)不會(huì)面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，讓人更加憂慮。
房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍
紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開(kāi)了神秘的面紗“新國(guó)八條”1月26日晚出臺(tái)，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來(lái)，1月28日生效，沒(méi)有留給市場(chǎng)任何反應(yīng)的時(shí)間。
房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)作房市調(diào)控的“定海神針”。我們?cè)诳隙ㄆ洹皻Α钡耐瑫r(shí)，但也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬(wàn)能的，日本有房產(chǎn)稅，美國(guó)也有房產(chǎn)稅，但都沒(méi)有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的惡性循環(huán)。
重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)的高檔住房，但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對(duì)高房?jī)r(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對(duì)抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不大會(huì)放在心上的。至于“無(wú)重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開(kāi)始收稅”，上有政策，下有對(duì)策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對(duì)富人來(lái)說(shuō)，真是不能再容易了。
至于上海，對(duì)新不對(duì)舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6％，除了顯示對(duì)既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。
重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α?，表面看來(lái)勢(shì)洶洶，似有一劍封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房?jī)r(jià)，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無(wú)窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動(dòng)權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來(lái)，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購(gòu)限貸、營(yíng)業(yè)稅，契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房?jī)r(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。
2011年：房份將走向何方
征稅在我國(guó)向來(lái)是“開(kāi)弓了就沒(méi)有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的核武器，但由于在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過(guò)程，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會(huì)在全國(guó)推開(kāi)，還只是基于地方層面的。
但在“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場(chǎng)上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)在數(shù)字上勢(shì)必因此而有所回歸。但預(yù)測(cè)2011年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能還要看市場(chǎng)供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商的資金鏈。
從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，雖然“新國(guó)八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無(wú)憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資，新開(kāi)工、施工增速創(chuàng)近年來(lái)新高，商品房新開(kāi)工面積增速40 7％，全年投資增速33，2％，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。
從開(kāi)發(fā)商的資金鏈來(lái)看，2010年上市房企三季報(bào)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過(guò)全行業(yè)最艱難的2008年，平均負(fù)債率超過(guò)70％，個(gè)別公司的負(fù)債率更是超過(guò)100％。之前有消息稱，2011年銀行信貸計(jì)劃普遍縮減10-20％，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈無(wú)疑是個(gè)考驗(yàn)。如果在央行加息周期之下；對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行非常強(qiáng)硬信貸政策和嚴(yán)苛的公開(kāi)資本市場(chǎng)融資政策，并嚴(yán)厲控制外資對(duì)開(kāi)發(fā)商的滲透，在資金鏈的壓力之下，房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位就是順利成章的事情了。疑問(wèn)是國(guó)家相關(guān)部門會(huì)采取什么樣的姿態(tài)?如果像2010年一樣，銀行信貸的總量壓縮了，房地產(chǎn)行業(yè)月均所獲得的貸款額卻增加了，這樣的話，開(kāi)發(fā)商的資金壓力就不大了。
繼廣東率先公布“國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則之后，3月30日，備受關(guān)注的北京、上海兩大一線城市細(xì)則，也終于在千呼萬(wàn)喚中正式出臺(tái)。隨后，在廣東出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則基本框架之內(nèi)，深圳、廣州細(xì)則也隨之落地。此外，天津、重慶、濟(jì)南、合肥、貴陽(yáng)等多個(gè)城市也按規(guī)定如期公布了調(diào)控細(xì)則。
從此次地方出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，政策組合拳“出拳”迅猛，從限購(gòu)、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等全面升級(jí)調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)比多地細(xì)則，一線城市尤其是北京的調(diào)控力度最大，二三線城市則相對(duì)留有余地。京版細(xì)則最嚴(yán)
北京細(xì)則從限價(jià)、限購(gòu)、信貸和稅收四方面收緊，堪稱“史上最嚴(yán)”。北京2013年新建商品住房?jī)r(jià)格的調(diào)控目標(biāo)明確為“相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格”，這意味著未來(lái)剛需產(chǎn)品定價(jià)將受到嚴(yán)格控制。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這意味著北京今年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該不會(huì)超過(guò)3%。北京細(xì)則中明確規(guī)定了對(duì)于定價(jià)過(guò)高的商品房可以不發(fā)預(yù)售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案。此外，細(xì)則還規(guī)定將在2013年土地出讓環(huán)節(jié)中多采取“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式進(jìn)行調(diào)控。
北京細(xì)則中引發(fā)較大關(guān)注的一條即“禁止京籍單身人士購(gòu)買二套房”，該政策一出臺(tái)之后迅速在網(wǎng)上引起熱議，被認(rèn)為是專門針對(duì)假離婚而出臺(tái)的條款。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，這一規(guī)定能有效防止北京戶籍家庭離婚后再分別購(gòu)買二套房的行為，使得投資投機(jī)性需求得到遏制，但是效果如何還要看最后的執(zhí)行力度。
二手房交易20%個(gè)稅政策也如期落地。能核查房屋原值的按差額20%征收，否則按轉(zhuǎn)讓價(jià)1%計(jì)征的核定征收。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京關(guān)于個(gè)稅20%的條款是比較嚴(yán)厲，不過(guò)也體現(xiàn)了對(duì)剛性需求的保護(hù)。
此外，北京版還首次寫明了時(shí)間表，即3月31日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合各地調(diào)控細(xì)則，在限價(jià)、信貸方面，北京最為嚴(yán)厲，或?qū)⒂绊懫渌鞘械穆涞丶?xì)則力度。
各地組合拳更加全面
從目前各地公布的調(diào)控細(xì)則來(lái)看，北京、上海等一線城市政策偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市則較為溫和。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在一線城市中，廣州和深圳的細(xì)則相對(duì)北京、上海溫和，“總體上中規(guī)中矩，沒(méi)有太多內(nèi)容，”而且較晚才出臺(tái)，應(yīng)該是對(duì)比北京和上海的細(xì)則做出了相應(yīng)調(diào)整，以求穩(wěn)妥。
從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，北京和上海都將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“保持穩(wěn)定”和“基本穩(wěn)定”；而廣東、深圳、重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度小于收入漲幅。
在政策細(xì)節(jié)上，各地均要求加強(qiáng)對(duì)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)的規(guī)定。上海更是要求，對(duì)擅自超過(guò)備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海此次房?jī)r(jià)目標(biāo)控制嚴(yán)于2011年的不超過(guò)GDP增幅，但當(dāng)前上海房?jī)r(jià)漲幅是四個(gè)一線城市中最小的，相對(duì)容易達(dá)標(biāo)。
在限購(gòu)方面，北京對(duì)單身人士進(jìn)行限購(gòu)，而上海從去年起就對(duì)滬籍單身人士執(zhí)行限購(gòu)一套房的政策。廣州限購(gòu)細(xì)則卻引發(fā)外界熱議，此前增城、從化兩市是否會(huì)就此納入限購(gòu)范圍是外界議論最多的話題，但此次的廣州細(xì)則卻并未將兩地納入限購(gòu)范圍，而是巧妙地將相關(guān)權(quán)力“下放”到增城和從化兩市。廣州方面指出，限價(jià)、限購(gòu)等措施的執(zhí)行問(wèn)題，將由從化、增城市政府結(jié)合本市實(shí)際研究實(shí)施。
在限貸政策上，多個(gè)城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。如北京僅提二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸，但上海則更為模糊地表示將“適時(shí)”收緊二套房貸政策，深圳則是在“必要時(shí)候”調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
楊紅旭認(rèn)為，上海細(xì)則雖然有提到提高二套房首付，但是顯然留了“后手”，因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)繼續(xù)上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時(shí)可能落下。
備受關(guān)注的二手房交易個(gè)稅，北京較為嚴(yán)厲，上海、重慶也規(guī)定對(duì)能核實(shí)房屋原值二手房，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。廣東省細(xì)則中只模糊地提到“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”，并未提及二手房交易征收20%個(gè)稅如何執(zhí)行。廣州及深圳地方版的細(xì)則也未具體規(guī)定操作方法。廣州市對(duì)此解釋稱，目前，市地稅局牽頭、市國(guó)土房管局配合，正在對(duì)具體操作細(xì)則進(jìn)行研究，待明確后將及時(shí)向社會(huì)公布。
除上述政策，地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。此外，多地進(jìn)一步重申將嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管。
張宏偉認(rèn)為，從目前公布的各地政策來(lái)看，基本上是通過(guò)以限購(gòu)為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟(jì)手段相配合，政策組合較為全面，能在一定時(shí)間內(nèi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)起到“去投機(jī)化”的目的。
“細(xì)則還需再細(xì)些”
上海和北京的細(xì)則具有很強(qiáng)代表性和引領(lǐng)性，未來(lái)全國(guó)樓市整體上不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。對(duì)此，楊紅旭表示，地方細(xì)則出臺(tái)后，由于市場(chǎng)觀望，一手房市場(chǎng)短期內(nèi)交易量或?qū)⑾禄珒r(jià)格還要等待市場(chǎng)進(jìn)一步反應(yīng)。二手房轉(zhuǎn)讓如執(zhí)行20%征收個(gè)人所得稅，二手房市場(chǎng)將迅速降溫。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由于“國(guó)五條”出臺(tái)后已經(jīng)釋放了大量需求，預(yù)計(jì)今后6個(gè)月內(nèi)新房、二手房交易量均會(huì)下滑，但價(jià)格會(huì)先趨于穩(wěn)定，下半年預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降；從第四季度起，市場(chǎng)整體會(huì)趨于穩(wěn)定。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地的調(diào)控細(xì)則還不夠細(xì)。胡景暉指出，各地細(xì)則普遍對(duì)價(jià)格調(diào)控范圍的規(guī)定含糊，比如限價(jià)主要針對(duì)什么類型、區(qū)域的住房，目標(biāo)房?jī)r(jià)以何種方式統(tǒng)計(jì)，漲幅具體多少等問(wèn)題尚未有明確回答。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；走勢(shì)分析
國(guó)務(wù)院自2010年4月遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知到2011年1月又“國(guó)八條”，逐漸深化實(shí)施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控措施展開(kāi)，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷售困難，庫(kù)存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對(duì)逐漸蕭條的樓市。
1. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了年均超過(guò)20%的增長(zhǎng)速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)。原因主要有兩個(gè)方面：第一，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進(jìn)程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對(duì)住房巨大的剛性需求；第二，房地產(chǎn)自身很強(qiáng)的投機(jī)性已經(jīng)使之成為重要投資品，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資和投機(jī)需求快速進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前，這種投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性的快速飆升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度嚴(yán)重超過(guò)了經(jīng)濟(jì)和人民收入的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產(chǎn)泡沫列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中包涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小視，國(guó)家政府對(duì)此應(yīng)引起足夠的重視。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，房屋價(jià)格虛高；二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂；四、投機(jī)性成分增加，融資方式過(guò)于單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問(wèn)題是市場(chǎng)本身無(wú)法解決的，這就要求政府必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。
2. 當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
2.1 財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
財(cái)政政策是國(guó)家有關(guān)部門以變動(dòng)稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策。通過(guò)在房地產(chǎn)比較火爆的時(shí)候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財(cái)政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤(rùn)率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場(chǎng)矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展而引發(fā)的附加問(wèn)題，最終影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
貨幣政策的調(diào)控主要是通過(guò)中央銀行對(duì)貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。
首先，存款準(zhǔn)備金政策。國(guó)家通過(guò)提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)，減少相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過(guò)調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對(duì)外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的資金流動(dòng)，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對(duì)房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問(wèn)題。
2.3 行政政策——限購(gòu)令
合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，2011年計(jì)劃供應(yīng)比2010實(shí)際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計(jì)劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)施計(jì)劃指標(biāo)單列。杜絕非法囤地，平抑土地價(jià)格。限購(gòu)以及停購(gòu)政策。2010年，限購(gòu)最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)限購(gòu)細(xì)則。2011年7月，限購(gòu)范圍從一線向二三線擴(kuò)大，顯示出政府遏制全國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控決心，限制投資投機(jī)需求，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，第一批指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房等。
3. 未來(lái)政策走勢(shì)的初步判斷
3.1 調(diào)控效果將顯現(xiàn)
中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會(huì)矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價(jià)上漲過(guò)快、民眾生活成本激增、社會(huì)矛盾呈激化趨勢(shì)背景下的一種主動(dòng)干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來(lái)看待本次調(diào)控。無(wú)論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強(qiáng)力的行政手段限制投機(jī)/投資購(gòu)房行為，都體現(xiàn)了中央政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來(lái)的1-2年內(nèi)，也就是說(shuō)在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會(huì)有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，取得的效果越明顯。
3.2 經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控
國(guó)際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問(wèn)題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的話，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調(diào)控政策變化趨勢(shì)的重要的外部因素。
3.3 調(diào)控難以長(zhǎng)期持續(xù)
盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走高的制度性因素并未消除。首先是土地財(cái)政問(wèn)題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實(shí)際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計(jì)。用強(qiáng)力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長(zhǎng)期持續(xù)的基礎(chǔ)。
4. 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施
4.1 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略
由于央行緊縮銀根，造成開(kāi)發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對(duì)于全國(guó)許多實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的。許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了度過(guò)難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲的同時(shí)，無(wú)疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭(zhēng)的事實(shí)。面對(duì)目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實(shí)力再圖發(fā)展。
開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對(duì)新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量做到量力而行，對(duì)于超出自己實(shí)力的項(xiàng)目必須有清醒的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。
4.2 慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，注意控制風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲問(wèn)題，更重要的是開(kāi)發(fā)的房子能不能順利銷售的問(wèn)題，因?yàn)檫@將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)必須注重調(diào)查研究，特別是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地區(qū)住房需要量的測(cè)算上要下功夫。對(duì)于擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)必須通過(guò)對(duì)該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y(cè)算，同時(shí)結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量等調(diào)查情況測(cè)算出該地區(qū)的可開(kāi)發(fā)量，進(jìn)而確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。對(duì)于超量開(kāi)發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購(gòu)，也不能冒險(xiǎn)挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個(gè)企業(yè)，造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。
4.3 開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對(duì)住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個(gè)全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就能夠有針對(duì)性的設(shè)計(jì)建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷產(chǎn)品，房屋滯銷的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。
總結(jié)
總之，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房?jī)A斜，謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過(guò)熱，防止一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
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