時(shí)間：2022-06-07 12:42:29
導(dǎo)語：在房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制
引言
房屋面積測(cè)繪是房屋工程項(xiàng)目實(shí)施后期必須履行的一項(xiàng)重要程序。當(dāng)房屋建筑竣工驗(yàn)收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測(cè)繪單位按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對(duì)竣工后房屋面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量、計(jì)算，取得房屋實(shí)際面積的過程就是房屋測(cè)繪。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強(qiáng)烈，對(duì)于房屋實(shí)際面積的關(guān)注度也越來越高。房屋面積測(cè)繪的工作質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測(cè)繪行業(yè)市場化程度偏低，給房屋測(cè)繪質(zhì)量帶來了一定負(fù)面影響，加強(qiáng)房屋實(shí)際面積測(cè)繪的質(zhì)量控制是我國房地產(chǎn)行業(yè)直接面對(duì)并必須予以妥善解決的問題。
1 當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義
房產(chǎn)測(cè)繪的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房屋建筑實(shí)際面積的大小，進(jìn)而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測(cè)繪的過程、操作細(xì)節(jié)、精度標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法等必須嚴(yán)格遵循國家相關(guān)規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關(guān)法律糾紛方面，房屋面積測(cè)繪是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測(cè)繪的結(jié)果對(duì)于判斷糾紛法律責(zé)任和房屋價(jià)值具有關(guān)鍵性的明確作用，是當(dāng)前法律機(jī)構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個(gè)國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。在我國，與房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房屋測(cè)量工作中，房屋實(shí)際面積測(cè)繪是必須執(zhí)行的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。進(jìn)行房屋建筑項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)交易，必須進(jìn)行房屋面積測(cè)繪。通過房產(chǎn)測(cè)繪取得的房屋實(shí)際面積，是政府管理部門計(jì)算土地價(jià)格、核算征地動(dòng)遷補(bǔ)償支出、收取房產(chǎn)稅費(fèi)、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎(chǔ)元素之一。在實(shí)際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細(xì)節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購房者對(duì)房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導(dǎo)購房者的認(rèn)知，從而達(dá)到賺取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，妨礙了我國房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測(cè)繪，提高測(cè)繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購房群眾的切身利益，解決因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國房產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
2 房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中存在的主要問題
在房產(chǎn)面積測(cè)繪的實(shí)際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量的提升，要保障測(cè)繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中常見問題有以下幾個(gè)方面：
一是缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測(cè)繪是一項(xiàng)具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細(xì)的規(guī)范性文件對(duì)細(xì)節(jié)和步驟、參數(shù)進(jìn)行明確。由于我國房產(chǎn)測(cè)繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)夠不夠完善，文件內(nèi)容有時(shí)比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實(shí)際需要。在實(shí)際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測(cè)繪人員個(gè)人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測(cè)繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測(cè)繪需要測(cè)繪的項(xiàng)目和測(cè)繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復(fù)雜，計(jì)算難度很大，使得測(cè)繪工作質(zhì)量很難保證。
3 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量控制的主要措施
3.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查等制度規(guī)范
一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度是測(cè)繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測(cè)繪單位在進(jìn)行測(cè)繪作業(yè)時(shí)必須堅(jiān)持的基礎(chǔ)原則。測(cè)繪單位在開展測(cè)繪工作時(shí)，首先要做好互檢、自查工作，其次要責(zé)成專人組成檢查組，對(duì)測(cè)繪過程進(jìn)行全方位的檢查，在此基礎(chǔ)上，再由質(zhì)量控制部門對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行最終檢查確認(rèn)。隨后由測(cè)繪業(yè)務(wù)委托單位對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在具體檢查時(shí)，要遵循以下幾方面要求。
一是各項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作互相獨(dú)立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時(shí)，要立即提出處理意見，由相關(guān)單位進(jìn)行確認(rèn)并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)測(cè)繪過程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測(cè)繪結(jié)果、質(zhì)檢報(bào)告等進(jìn)行細(xì)致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行糾正。四是要建立研討分析制度。測(cè)繪單位要定期組織含召開技術(shù)分析研討會(huì)，有技術(shù)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作中遇到的典型案例進(jìn)行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不足的地方要下力氣進(jìn)行整改、完善，幫助測(cè)繪人員提升技術(shù)水平，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的提升。五是當(dāng)測(cè)繪結(jié)果處理意見發(fā)生分歧時(shí)，要按照一級(jí)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題有專職質(zhì)檢人員認(rèn)定處理，二級(jí)檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行裁定、會(huì)辦解決。六是要堅(jiān)持分項(xiàng)確定的方法，對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品中各分項(xiàng)分別進(jìn)行質(zhì)量登記確定，并附于測(cè)繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測(cè)繪組之間必須進(jìn)行互檢，以保證測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測(cè)繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。
3.2 嚴(yán)格做好各類前期技術(shù)資料審查工作
房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測(cè)繪的重要組成部分。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，委托單位必須提供全套的建筑設(shè)計(jì)圖紙，以及在施工過程中形成的設(shè)計(jì)變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤，以方便測(cè)繪人員查閱相關(guān)數(shù)據(jù)。
3.3 嚴(yán)格管控房產(chǎn)面積測(cè)繪各道工序質(zhì)量
房產(chǎn)測(cè)繪由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個(gè)環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來說，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪時(shí)，要堅(jiān)持做到四個(gè)準(zhǔn)確，即準(zhǔn)確測(cè)定房屋套型邊長數(shù)據(jù)、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計(jì)算面積部位、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋分?jǐn)偯娣e、準(zhǔn)確確定房產(chǎn)要素。
4 結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測(cè)繪問題已經(jīng)引起越來越多的投資者和消費(fèi)者的注意。由于房產(chǎn)面積測(cè)繪影響因素眾多，特別是房屋設(shè)計(jì)格局、套型越來越富于變化，面積分?jǐn)倖栴}越加復(fù)雜，使得房產(chǎn)面積測(cè)繪越加困難。測(cè)繪人員必須按照房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)文件，嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪程序，對(duì)于測(cè)繪工作中遇到的問題要認(rèn)真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，推動(dòng)我國房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；風(fēng)險(xiǎn)原因；防范措施；質(zhì)量控制
Abstract: Real estate mapping as a guarantee of housing and housing land information about the objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and mapping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail.
Key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control
中圖分類號(hào)： 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： 文章編號(hào)：
前言
房產(chǎn)測(cè)繪一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，其成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)即具有法律效力。其中以房屋面積測(cè)繪尤為突出。房屋面積測(cè)繪是房產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)重要組成部分，它有兩個(gè)方面的特征：其一，具備一般意義上的測(cè)量含義，即用標(biāo)準(zhǔn)量去衡量客觀量，描述客觀對(duì)象的空間關(guān)系；其二，其服務(wù)對(duì)象是千家萬戶的老百姓，測(cè)繪結(jié)果直接決定房屋面積量。由于房產(chǎn)測(cè)繪自身的特點(diǎn)，它具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，工作人員必須對(duì)此加以防范和控制。
1、房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因
隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求越來越高，測(cè)繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在，房產(chǎn)測(cè)繪單位在提高專業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不同的是，房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性，它涉及面廣而且復(fù)雜，不僅給測(cè)繪單位和測(cè)繪人員帶來風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)性和政策性很強(qiáng)，但房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善
國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護(hù)售房人與購房人雙方的合法權(quán)益，規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力，但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得新問題無法可依，無據(jù)可查，從而引發(fā)許多爭議?；谶@一原因，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn)測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此，測(cè)繪工作走向市場，還有待出臺(tái)詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則，以確保測(cè)繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。
1.2 房產(chǎn)測(cè)繪具有較強(qiáng)的特征性，難以完全杜絕差錯(cuò)的出現(xiàn)
房產(chǎn)測(cè)繪特別是房屋面積測(cè)繪具有外業(yè)測(cè)繪情況復(fù)雜、工作量巨大，內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計(jì)算量巨大的特點(diǎn)，從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯(cuò)。但是，房產(chǎn)測(cè)繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)就具有法律效力，并且直接進(jìn)入市場，房產(chǎn)的高價(jià)值性使任何一個(gè)錯(cuò)誤都可能給當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，因而引發(fā)賠償，而這種賠償是任何房產(chǎn)測(cè)繪單位都難以承受的。
1.3 房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)性強(qiáng)，但在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差
由于房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)非專業(yè)人員而言，即便進(jìn)行公示，也只能知道結(jié)果而不知就里，在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差。并且，測(cè)繪結(jié)果一旦出具，馬上作用于房屋買賣，進(jìn)入市場操作，測(cè)繪錯(cuò)誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn)，這會(huì)將測(cè)繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測(cè)繪單位只能依靠自身力量防范錯(cuò)誤的發(fā)生，如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全，出現(xiàn)差錯(cuò)的概率就會(huì)較高。
2、防范房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的具體措施
2.1 要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)控管理防范房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的首要問題是轉(zhuǎn)變
測(cè)繪人員的思想觀念，樹立依法測(cè)繪的思想，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)系到測(cè)繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題，從而自覺防范和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，并在制度中加以規(guī)定和落實(shí)。例如：外業(yè)測(cè)量須由兩人進(jìn)行，做到相互監(jiān)督以外，還要求經(jīng)辦人員對(duì)房屋現(xiàn)狀、測(cè)量現(xiàn)場進(jìn)行拍照，為質(zhì)量審核人員審理案件時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)將相片作為檔案資料存底。
2.2 要制定適用于我市的實(shí)施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范，進(jìn)一步完善動(dòng)態(tài)更新機(jī)制
有了統(tǒng)一的實(shí)施細(xì)則，就有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量，才不會(huì)出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn)測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動(dòng)態(tài)更新機(jī)制是房產(chǎn)測(cè)繪單位適應(yīng)不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經(jīng)研究明確，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》房產(chǎn)面積測(cè)算，與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。凡有上蓋的不封閉陽臺(tái)，不管上蓋是否出現(xiàn)跨層，均按不封閉陽臺(tái)圍護(hù)范圍內(nèi)其上蓋的最大水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。對(duì)測(cè)量過程中出現(xiàn)的新情況，從業(yè)人員必須如實(shí)上報(bào)，絕不能一個(gè)人說了算。房產(chǎn)測(cè)繪單位要及時(shí)研究，提出解決方案，不斷更新作業(yè)規(guī)范，統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為工作人員提供作業(yè)指南。要嚴(yán)格依法依規(guī)測(cè)繪，完善政策法規(guī)。房產(chǎn)測(cè)繪單位必須嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持客觀、公正和實(shí)事求是的原則，依法測(cè)繪，程序規(guī)范。比如：對(duì)房改房遺留問題的處理原則、規(guī)范產(chǎn)權(quán)式商鋪的問題、細(xì)化共有面積分?jǐn)傄?guī)則等。對(duì)迫切需要解決的不確定問題及時(shí)提請(qǐng)專家委員會(huì)討論，制定出嚴(yán)謹(jǐn)、合理、恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>
2.3 要高度重視單位管理水平的提高，努力加強(qiáng)從業(yè)人員的技能培訓(xùn)
房產(chǎn)測(cè)繪的過程是一個(gè)集體勞動(dòng)的過程，任何一項(xiàng)測(cè)繪成果都是由許多人參與的結(jié)果。房產(chǎn)測(cè)繪單位不但要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立各種規(guī)章、制度來規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，還應(yīng)該針對(duì)隨時(shí)出現(xiàn)的新情況、新問題快速做出反應(yīng)，制定相應(yīng)的解決方案。同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)骨干的帶頭作用，培養(yǎng)互幫互助、共同進(jìn)步的良好氛圍，全面提高房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍的技術(shù)水平。
2.4 要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
房產(chǎn)測(cè)繪是企業(yè)行為，所承受的市場風(fēng)險(xiǎn)也可以通過合法的市場手段進(jìn)行轉(zhuǎn)移。例如購買測(cè)繪產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，假如測(cè)繪差錯(cuò)案一旦發(fā)生，給委托單位或購房人造成經(jīng)濟(jì)損失由保險(xiǎn)公司賠付。
3、房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制對(duì)策
3.1 作業(yè)過程的質(zhì)量控制。作業(yè)過程的主要內(nèi)容包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理等，其完成情況會(huì)對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生直接影響，是質(zhì)量控制的關(guān)鍵。
①外業(yè)數(shù)據(jù)采集。要使用經(jīng)檢定合格的一起和工具對(duì)外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時(shí)對(duì)測(cè)量草圖中標(biāo)注的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，檢測(cè)兩者質(zhì)檢的差值是否超過技術(shù)誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進(jìn)行調(diào)整。例如在測(cè)量房屋長度時(shí)外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現(xiàn)3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現(xiàn)場情況而定，可達(dá)5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當(dāng)做是施工差誤來處理，不用進(jìn)行糾正。如果出入明顯超出以上標(biāo)準(zhǔn)的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進(jìn)行調(diào)整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。
②內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算。內(nèi)業(yè)處理要在外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后抓緊時(shí)間進(jìn)行，出現(xiàn)問題，及時(shí)改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內(nèi)業(yè)計(jì)算之前，要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的核對(duì)。房屋算法、分?jǐn)傇瓌t、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒有進(jìn)行明確規(guī)定的部分必須按照既定技術(shù)路線來進(jìn)行。
3.2 檢查過程的質(zhì)量控制
①自查、互查。自查應(yīng)該貫穿于整個(gè)作業(yè)過程的始終，是保障測(cè)繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。第一測(cè)繪人員在測(cè)繪過程中應(yīng)該經(jīng)常檢測(cè)自己的作業(yè)方式，對(duì)以完成的部分要及時(shí)的進(jìn)行全面檢測(cè)，防止疏漏或者出現(xiàn)錯(cuò)誤，自查完成后，可以由第二測(cè)繪人員進(jìn)行再次檢查，即互查。
②一級(jí)檢查。一級(jí)檢查是以自查和互查為基礎(chǔ)的，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行細(xì)致的檢查以及其測(cè)繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。
③二級(jí)檢查。一級(jí)檢查結(jié)束后，由測(cè)繪單位的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的專職人員進(jìn)行二級(jí)檢查。其檢點(diǎn)是對(duì)測(cè)繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，以及對(duì)圖形、數(shù)據(jù)等的抽查。
3.3 為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了高強(qiáng)度的業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)保證一定比例的外業(yè)檢查。每個(gè)項(xiàng)目在野外作業(yè)結(jié)束之前，作業(yè)組都必須進(jìn)行野外自檢，主要檢查的內(nèi)容包括每幢房屋的重復(fù)觀測(cè)邊長和房屋邊長閉合差，各項(xiàng)指標(biāo)都必須確保在誤差范圍內(nèi)。作業(yè)組長還需要對(duì)測(cè)區(qū)進(jìn)行巡視檢查，確保沒有錯(cuò)誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門則需要不定期的組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查工作，并做好野外檢查記錄。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量；措施
房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場所。房產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測(cè)繪的命脈更顯重要。
1 房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)和作用
房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)測(cè)繪，其與普通的測(cè)繪有較大的差別，房產(chǎn)測(cè)繪成果產(chǎn)品多樣，其成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪單位受政府或房屋權(quán)利、相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)，是隨著我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，因?yàn)樗饕菫榉慨a(chǎn)的各種管理服務(wù)的，房產(chǎn)測(cè)繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個(gè)方面：
1.1 法律方面的作用。房產(chǎn)測(cè)繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。
1.2 財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)功能。房產(chǎn)測(cè)繪的成果是進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動(dòng)、交易活動(dòng)的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款，房產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)不可缺少的依據(jù)。
1.3 社會(huì)服務(wù)、決策參謀功能。房產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查后的成果，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會(huì)給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)測(cè)繪、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會(huì)治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。它的服務(wù)具有廣泛性。
2 房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的重要性
在這個(gè)城市建設(shè)飛速發(fā)展，寸土寸金的現(xiàn)實(shí)狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產(chǎn)測(cè)繪必然會(huì)隨著測(cè)繪活動(dòng)的深入而引發(fā)越來越多的房產(chǎn)測(cè)繪糾紛。如何最大限度地減少測(cè)繪單位的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免由于房屋面積測(cè)繪失實(shí)引起糾紛甚至訴訟，已成為整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。而解決問題的關(guān)鍵就是大力提高房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量，加強(qiáng)測(cè)繪成果質(zhì)量管理。
3 房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理措施
3.1 控制房產(chǎn)測(cè)繪市場開放的有限性。
首先，要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，過早開放市場將引起混亂，各個(gè)測(cè)繪單位相互壓價(jià)，雖然會(huì)促進(jìn)市場競爭機(jī)制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則必然會(huì)導(dǎo)致無序競爭。測(cè)繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測(cè)繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟(jì)利益很大，測(cè)繪單位為了取得測(cè)繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測(cè)量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個(gè)行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個(gè)市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測(cè)量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展，而且全國各地房產(chǎn)測(cè)繪的具體規(guī)則大體都一致，但都有差異。房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)則只要有一點(diǎn)差異，測(cè)算的成果就不同。因此，新進(jìn)入市場的測(cè)繪單位必須要一段時(shí)間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)要求。
3.2 加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪程序的檢查。
由于房產(chǎn)測(cè)繪成果的審核為形式性審核，并不對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y(cè)量和計(jì)算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測(cè)繪單位可以在測(cè)算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測(cè)繪單位必須對(duì)其提供的測(cè)繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。形式性審核可以避免測(cè)繪單位既收取測(cè)繪費(fèi)用又不對(duì)測(cè)繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測(cè)繪成果出錯(cuò)的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查。審核部門要對(duì)每季度對(duì)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料進(jìn)行抽檢，有時(shí)進(jìn)行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)分，同時(shí)對(duì)每個(gè)測(cè)繪單位建立作業(yè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會(huì)公布各測(cè)繪單位的抽檢情況和信用狀況。
3.3 制定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場測(cè)繪劃分、管理的規(guī)范文件。
新《測(cè)繪法》對(duì)測(cè)繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)于基礎(chǔ)測(cè)繪和市場類測(cè)繪項(xiàng)目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍，專門進(jìn)行基礎(chǔ)測(cè)繪服務(wù)，退出目前市場競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)，同時(shí)對(duì)市場競爭測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測(cè)繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境，在政府開展基礎(chǔ)測(cè)繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，促進(jìn)市場測(cè)繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測(cè)繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn)，建立基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測(cè)繪信息，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測(cè)繪資料的社會(huì)效益最大化。
3.4 建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度。
首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度。對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱、測(cè)繪成果編號(hào)和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還準(zhǔn)備在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)繪；質(zhì)量
Abstract: This paper describes the importance of real estate surveying and mapping, and the factors influencing quality of Surveying and mapping, to provide suggestions to improve the quality of real estate surveying, for reference.
Key words: real estate surveying; surveying; quality
中圖分類號(hào)：P25
引言：房地產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。因此它將直接影響到房屋價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用，對(duì)廣大購房者來說，這是一個(gè)相當(dāng)敏感的問題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計(jì)算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實(shí)測(cè)繪法的一件大事。
一、 房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義
1.保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)
房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。
2.有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序
房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類繁多，對(duì)于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序。
二、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因
房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問題的規(guī)定過于簡單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，相對(duì)完善了測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解在實(shí)際工作中來操作，這樣就給測(cè)繪質(zhì)量帶來了很大爭議。
房產(chǎn)測(cè)繪特別是對(duì)復(fù)雜建筑的測(cè)繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，測(cè)繪計(jì)算人員難以保證完全不會(huì)出錯(cuò)，如果測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)。測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測(cè)繪成果質(zhì)量的重要因素。
三、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施
1.遵守“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度
在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品實(shí)行過程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專職檢查人員參照相關(guān)資料對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗(yàn)收。主要檢查的相關(guān)規(guī)定有：（1）各級(jí)檢查、驗(yàn)收工作必須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或替代。（2）檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計(jì)算口徑或分?jǐn)偡桨傅忍厥鈫栴}沒有在《項(xiàng)目意見書》詳細(xì)說明或《項(xiàng)目意見書》的內(nèi)容有不符合相關(guān)規(guī)定的情形時(shí)，需要及時(shí)提出處理意見，經(jīng)過會(huì)辦簽字確認(rèn)后方可進(jìn)行重新辦理。（3）公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要對(duì)提交的成果、圖紙、質(zhì)檢單等進(jìn)行全面審查，發(fā)現(xiàn)問題后向具體作業(yè)人員(包括初審人員)進(jìn)行批評(píng)教育并予以改正。（4）公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要定期對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過程中出現(xiàn)的典型案例進(jìn)行討論、分析、總結(jié)，以提高測(cè)繪人員業(yè)務(wù)水平和測(cè)繪成果的質(zhì)量，并通報(bào)本月質(zhì)量檢查情況。（5）如對(duì)質(zhì)量問題的處理意見有分歧時(shí)，屬一級(jí)檢查的，由專職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定；屬二級(jí)檢查之后的，由總工辦裁定或提交隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)辦。（6）確定測(cè)繪單項(xiàng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)并附于測(cè)繪檔案中。為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)進(jìn)行一定比例的外業(yè)檢查。每個(gè)項(xiàng)目野外作業(yè)結(jié)束之前，各個(gè)作業(yè)組之間須進(jìn)行野外互檢，主要檢查口幢房屋的重復(fù)觀測(cè)邊長和房屋邊長閉合差等各項(xiàng)指標(biāo)，各項(xiàng)指標(biāo)均要確保在誤差范圍內(nèi)，確保無誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門需不定期組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并做好野外檢查記錄。
2.控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量
為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)時(shí)，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺(tái)及飄窗大樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測(cè)繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽臺(tái)護(hù)寬度在平面圖上標(biāo)注不詳，只能在陽臺(tái)大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號(hào)及幢號(hào)批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說明及其他的有關(guān)資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測(cè)算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。
3.房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制
進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪，對(duì)我們房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來說在增加了經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，又承擔(dān)更大的責(zé)任。針對(duì)日益高漲的房價(jià)，一旦工作疏忽發(fā)生了錯(cuò)誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們?cè)诜课菝娣e的測(cè)繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位。具體要做到四個(gè)準(zhǔn)確：房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確；房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。
4.控制測(cè)量的精度
在我圈末級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差一般規(guī)定為不超過+0.05m,當(dāng)相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)可計(jì)算出其相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0.05m。為了保證房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的測(cè)量精確度，同時(shí)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個(gè)高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個(gè)高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》規(guī)定二末級(jí)相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過±0.025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為1±0.018m，因此這標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過了世界發(fā)達(dá)國家的同類標(biāo)準(zhǔn)。
5.采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程控制
該技術(shù)是管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，其監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)整個(gè)業(yè)務(wù)過程的規(guī)范和完成，并對(duì)信息流進(jìn)行跟蹤。為適應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，為了更好地進(jìn)行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責(zé)進(jìn)行角色權(quán)限設(shè)置、賬號(hào)密碼登陸，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作都在系統(tǒng)的監(jiān)控之下進(jìn)行，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)記錄下操作人員姓名、時(shí)間、機(jī)器號(hào)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的過程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。
6.對(duì)工作人員實(shí)行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)
對(duì)測(cè)繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測(cè)繪人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員，所有這些人員均應(yīng)經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括測(cè)繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識(shí)、房產(chǎn)測(cè)繪檔案管理?xiàng)l例等，從而整體提高工作人員的計(jì)算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。
四、結(jié)束語
總之，房屋建筑面積測(cè)繪工作只有按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實(shí)提高房產(chǎn)測(cè)繪水平，才能更好的促進(jìn)測(cè)繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展，還能保證商品房健康的銷售，推動(dòng)商品住房制度的改革和發(fā)展順利進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐偉.房屋建筑面積的測(cè)算范圍[J].中華建設(shè)，2011（9）.
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制 措施 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)
在房地產(chǎn)測(cè)繪管理過程中房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作, 其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪工作起步較晚, 其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。目前, 房產(chǎn)測(cè)繪工作中存在的問題較多, 有些問題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn), 因此房產(chǎn)測(cè)繪市場亟待整頓, 成果質(zhì)量亟待提高。
今日, 城市住宅需求更顯示了其強(qiáng)勁的張力, 其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。由此可見, 房產(chǎn)測(cè)繪市場潛力很大。在商品房交易中, 業(yè)主與開發(fā)商之間常常因?yàn)槊娣e而發(fā)生糾紛。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理, 規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行為, 保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益, 我國相繼出臺(tái)了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》及國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等一系列關(guān)于商品房測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則, 同時(shí)國家與之相關(guān)的部委及各省市也出臺(tái)了商品房建筑面積計(jì)算方法、商品房測(cè)繪實(shí)施細(xì)則或暫行規(guī)定。例如國家經(jīng)委的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》、建設(shè)部的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、北京市國土資源和房屋管理局下發(fā)的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等有關(guān)文件和規(guī)則。
1 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制點(diǎn)
所有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、實(shí)施細(xì)則或者暫行規(guī)定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也不同程度的存在一些出入。這是因?yàn)榭紤]問題的角度不同, 因而計(jì)算的依據(jù)和計(jì)算的方法也就不同,最終導(dǎo)致計(jì)算出來的商品房建筑面積不同。要做到對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制, 首先應(yīng)分析影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的控制點(diǎn), 然后采取相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。
房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制點(diǎn)包括: 人員培訓(xùn)、儀器設(shè)備管理及資源配置、外業(yè)測(cè)繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。
1.1 人員培訓(xùn)
房產(chǎn)測(cè)繪的人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員, 所有這些人員均應(yīng)該經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致地培訓(xùn)。掌握一定的崗位技能, 明確各自的職責(zé)和權(quán)限。
1.2 儀器設(shè)備管理及資源配置
房產(chǎn)測(cè)繪所使用的儀器設(shè)備主要包括:
外業(yè)―――全站儀、水準(zhǔn)儀、棱鏡、標(biāo)尺、手持測(cè)距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關(guān)的儀器;
內(nèi)業(yè)―――計(jì)算機(jī)、筆記本電腦、繪圖儀、房產(chǎn)測(cè)繪軟件等相關(guān)的設(shè)備和應(yīng)用程序。
另外, 房產(chǎn)測(cè)繪單位及部門還應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)及完善的質(zhì)量管理體系。
1.3 外業(yè)測(cè)繪
1.3.1 外業(yè)測(cè)繪工作準(zhǔn)備
根據(jù)施工單位提供的竣工圖或施工圖, 在計(jì)算機(jī)中繪出草圖, 并且標(biāo)注商品樓設(shè)計(jì)的軸線尺寸、陽臺(tái)尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關(guān)數(shù)據(jù), 將草圖按一定比例打印出來, 供外業(yè)使用。
1.3.2 外業(yè)數(shù)據(jù)采集
單層商品房無論建筑高度如何, 均按一層計(jì)算建筑面積, 外業(yè)實(shí)測(cè)建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內(nèi)有部分樓層時(shí)也應(yīng)實(shí)測(cè)其尺寸, 一并計(jì)算建筑面積。、
多層或高層商品樓除實(shí)測(cè)尺寸外, 還應(yīng)測(cè)量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂?shù)倪€要測(cè)出不夠2.20m 層高應(yīng)縮進(jìn)的尺寸。
商品樓內(nèi)部的房屋開間、進(jìn)深、內(nèi)外墻厚度及陽臺(tái)寬度、房屋層高均應(yīng)實(shí)際測(cè)量。與商
品樓主體相連的公用建筑部位也應(yīng)實(shí)測(cè)其尺寸, 如: 雨篷( 有柱的實(shí)測(cè)柱尺寸, 無柱的測(cè)頂蓋投影尺寸) 、室外樓梯、走廊、檐廊等。
外業(yè)還應(yīng)檢查竣工后商品樓的保溫位置與設(shè)計(jì)是否相符, 并實(shí)測(cè)其厚度, 實(shí)測(cè)有困難時(shí), 可連同主體墻一起實(shí)測(cè)。
1.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理
1.4.1 數(shù)據(jù)分析和誤差處理
外業(yè)工作結(jié)束后, 內(nèi)業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)粗處理。首先比較外業(yè)測(cè)繪的實(shí)際尺寸與設(shè)計(jì)尺寸有無變化, 若無變化, 或有變化且變化在±5cm 以內(nèi), 可視為施工誤差, 不必進(jìn)行改正, 則按設(shè)計(jì)尺寸進(jìn)行計(jì)算。若變化超過±5cm 則需要分析產(chǎn)生該變化的原因, 是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設(shè)計(jì)調(diào)整、還是施工出現(xiàn)偏差。根據(jù)不同的原因進(jìn)行不同的調(diào)整。若是外墻厚度變化和設(shè)計(jì)調(diào)整, 則按調(diào)整后的尺寸進(jìn)行計(jì)算, 若是由施工偏差引起的, 則要按單元進(jìn)行分配。對(duì)于設(shè)計(jì)相同的陽臺(tái), 則按實(shí)際測(cè)量尺寸的平均值計(jì)算陽臺(tái)建筑面積。
1.4.2 內(nèi)業(yè)計(jì)算和成果整理
按照調(diào)整的有關(guān)尺寸, 在計(jì)算機(jī)中繪圖,分別計(jì)算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內(nèi)建筑面積、全樓的總套內(nèi)建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。然后按照套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行填表, 由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算各套分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和各套的建筑面積即可。
2 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制措施
質(zhì)量控制依據(jù):
1 《中華人民共和國測(cè)繪法》;
2 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
3 《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》;
4 《測(cè)繪市場管理辦法》;
5 《測(cè)繪生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)定》;
6 《測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》;
7 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》[GB/T17986- 2000];
8 合同或技術(shù)設(shè)計(jì)書。
2.1 人員培訓(xùn)的控制措施
編寫培訓(xùn)教材, 制定培訓(xùn)計(jì)劃, 組織培訓(xùn)工作。培訓(xùn)對(duì)象為房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)人員、檢驗(yàn)人員以及其它需要培訓(xùn)的人員。培訓(xùn)內(nèi)容包括: 測(cè)繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識(shí)等。
2.2 儀器設(shè)備管理及資源配置控制措施
―――房產(chǎn)測(cè)繪儀器設(shè)備的計(jì)量檢定情況;
―――房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)情況, 包括: 單位資質(zhì)等級(jí),年檢,持證執(zhí)業(yè)情況;
―――房產(chǎn)測(cè)繪單位質(zhì)量管理情況, 包括:
質(zhì)量體系、質(zhì)量管理制度的建立情況和質(zhì)量體系運(yùn)作的有效性;
房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有效性;
房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)作業(yè)流程。
2.3 外業(yè)測(cè)繪控制措施
房產(chǎn)外業(yè)測(cè)繪控制指對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位的房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房屋面積測(cè)繪等成果的控制。
2.3.1 房產(chǎn)要素調(diào)查，包括：
―――房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫是否齊全、正確;
―――調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖上的用地范圍線, 房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號(hào)和房產(chǎn)圖上是否一致;
2.3.2 房產(chǎn)要素測(cè)量，包括：
―――房產(chǎn)要素測(cè)量的測(cè)量方法, 記錄和計(jì)算是否正確;
―――各項(xiàng)限差和成果精度是否符合要求;
―――測(cè)量的要素是否齊全、準(zhǔn)確、對(duì)有關(guān)地物的取舍是否合理;
2..3.3 房屋面積測(cè)繪，包括：
―――房產(chǎn)面積測(cè)量原始記錄是否規(guī)范, 內(nèi)容是否完整;
―――房產(chǎn)測(cè)量成果(圖: 房屋坐落圖、分層圖、分戶圖; 表: 房屋面積測(cè)繪成果表)是否規(guī)范, 內(nèi)容是否完整;
―――共有共用面積的測(cè)定和分?jǐn)偸欠窈侠怼?/p>
2.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制措施
內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制指對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位生產(chǎn)的房產(chǎn)圖、房屋測(cè)繪資料整理等成果的控制。
2.4.1 房產(chǎn)圖繪制，包括：
―――房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、技術(shù)要求、表述內(nèi)容、圖廓整飾是否符合要求;
―――房地產(chǎn)要素的表述是否齊全,正確,是否符合要求;
―――對(duì)有關(guān)地形要素的取舍是否合理;
―――圖面精度和圖邊處理是否符合要求。
2.4.2 房屋測(cè)繪資料整理，包括：
―――房產(chǎn)面積的計(jì)算方法是否正確, 精度是否符合要求;
―――用地面積的測(cè)算是否正確, 精度是否符合要求;
―――房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告的編寫是否規(guī)范, 內(nèi)容是否完整;
―――房產(chǎn)測(cè)繪成果資料歸檔管理的規(guī)范性 (含各類原始測(cè)量成果)。
3 結(jié)束語
我國大部分城市按照商品房的建筑面積計(jì)價(jià)銷售, 這種方法有其優(yōu)越的一面, 計(jì)算方法比較嚴(yán)謹(jǐn), 計(jì)算過程比較細(xì)致, 也能被大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同。但也有其不利的一面, 即只有專業(yè)測(cè)繪人員清楚計(jì)算的全過程, 而絕大多數(shù)業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計(jì)算出來的。他們關(guān)心的并非計(jì)算的方法和依據(jù), 而是最終決定他們付款金額的商品房建筑面積。這樣就會(huì)產(chǎn)生同一套商品房按不同的計(jì)算方法和計(jì)算依據(jù), 得出的建筑面積不同, 也就造成
所付的房款不同。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展, 房屋價(jià)格一漲再漲, 不能排除個(gè)別開發(fā)商
為了使其利潤達(dá)到最大化, 同時(shí)責(zé)任又最小化, 他們?cè)谔變?nèi)建筑面積相對(duì)固定的情況下,將一些不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ课贿M(jìn)行分?jǐn)? 或利用不同規(guī)則之間的差異, 有意欺詐業(yè)主。由此引發(fā)許許多多的糾紛, 甚至官司。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生不僅影響了商品房的銷售市場, 也影響
了住房制度改革和房屋商品化制度的推進(jìn)。
國內(nèi)也有一些城市嘗試按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的方式, 這樣只要設(shè)計(jì)、施工沒有變更,
那么每套商品房的預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積基本一致。無論哪個(gè)測(cè)繪單位測(cè)量出的面積也基本一
致。而且廣大業(yè)主也可以在自家直接測(cè)量房屋的凈尺寸檢查, 這樣就更為有效地解決了因面
積誤差引起的糾紛, 也保護(hù)了雙方的合法利益。
為認(rèn)真貫徹《中華人民共和國測(cè)繪法》, 加強(qiáng)測(cè)繪行政主管部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場的監(jiān)督管理,規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為, 保證房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量, 維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益, 國家測(cè)繪局已經(jīng)于2004 年在全國范圍內(nèi)開展房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量專項(xiàng)檢查工作。其目的也是全面了解當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作的基本狀況, 找出質(zhì)量隱患, 制定規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為的意見和措施。相信, 隨著商品房測(cè)繪市場的進(jìn)一步發(fā)展, 其理論、方法將會(huì)不斷完善, 一定會(huì)形成一套完整、嚴(yán)密的能為大家所認(rèn)同的商品房建筑面積測(cè)繪的好方法。保證商品房銷售市場健康發(fā)展, 推動(dòng)住房制度改革和房屋商品化制度的順利進(jìn)行。利用已有的CAD 資料推進(jìn)本行業(yè)的數(shù)據(jù)處理自動(dòng)化是十分有利的。希望本文能夠拋磚引玉, 引發(fā)大家的研究熱情。
參考文獻(xiàn):
[1] 武漢測(cè)繪科技大學(xué)測(cè)量學(xué)編寫組.測(cè)量學(xué)[M].北京: 測(cè)繪出版社, 1996
[2] 孔祥元, 梅是義.控制測(cè)量學(xué)[M].武漢: 武漢測(cè)繪科技大學(xué)出版社, 2002
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量控制；相關(guān)措施
Abstract: the property surveying and mapping is building has an important branch of the professional surveying and mapping, its is mainly to the house and the land for housing and surveying and mapping work, the quality of the surveying and mapping affects directly to the later work a system has important influence, therefore, our country related departments to its very seriously, and the related equipment requirements, as well as personnel of the surveying and mapping professional level requirements are quite high. This article in view of the property and its control measures of surveying and mapping quality analysis.
Key words: real estate surveying and mapping; Quality control; Related measures
中圖分類號(hào)：P2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
自古至今，人們對(duì)居住的場所都是非常的重視，周邊的環(huán)境，房屋內(nèi)部的質(zhì)量等等。房產(chǎn)測(cè)繪工作的具體內(nèi)容就是對(duì)房屋做出客觀、公正、系統(tǒng)完整的評(píng)判，使人們對(duì)房屋的實(shí)際狀況清楚了解，從而對(duì)房地產(chǎn)市場的交易行為公平性提供判斷依據(jù)，從而規(guī)范其交易行為。并且，提高房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)管理水平以及切實(shí)保障當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
一、房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)和作用
房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪的一個(gè)重要分支，它與其他的一些測(cè)繪存在著一定的差異性，其測(cè)繪的成果產(chǎn)品多種多樣，并且該成果一旦被房地產(chǎn)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)認(rèn)定之后，就會(huì)受到法律的保護(hù)，并且，在以后的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)構(gòu)成有效的認(rèn)定材料。相關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)繪單位一般都是在政府或者是相關(guān)的房屋當(dāng)事人委托之后才對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪活動(dòng)，并且，這一工作開展的比較晚，在我國房地產(chǎn)發(fā)展的高峰階段才開始興起的，由于其的主要工作是為了房產(chǎn)的相關(guān)管理服務(wù)的，其測(cè)繪成果的具體作用主要有下面幾方面：
(一)法律方面的作用
房產(chǎn)測(cè)繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。
(二)財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)功能。
房產(chǎn)測(cè)繪的成果是進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動(dòng)、交易活動(dòng)的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款，房產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)不可缺少的依據(jù)。
(三)社會(huì)服務(wù)、決策參謀功能
房產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查后的成果，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會(huì)給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)測(cè)繪、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會(huì)治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。它的服務(wù)具有廣泛性。
二、房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的重要性
在這個(gè)城市建設(shè)飛速發(fā)展，寸土寸金的現(xiàn)實(shí)狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產(chǎn)測(cè)繪必然會(huì)隨著測(cè)繪活動(dòng)的深入而引發(fā)越來越多的房產(chǎn)測(cè)繪糾紛。如何最大限度地減少測(cè)繪單位的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免由于房屋面積測(cè)繪失實(shí)引起糾紛甚至訴訟，已成為整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。而解決問題的關(guān)鍵就是大力提高房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量，加強(qiáng)測(cè)繪成果質(zhì)量管理。
三、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理措施
(一)控制房產(chǎn)測(cè)繪市場開放的有限性。
首先，要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，過早開放市場將引起混亂，各個(gè)測(cè)繪單位相互壓價(jià)，雖然會(huì)促進(jìn)市場競爭機(jī)制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則必然會(huì)導(dǎo)致無序競爭。測(cè)繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測(cè)繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟(jì)利益很大，測(cè)繪單位為了取得測(cè)繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測(cè)量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個(gè)行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個(gè)市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測(cè)量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展，而且全國各地房產(chǎn)測(cè)繪的具體規(guī)則大體都一致，但都有差異。房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)則只要有一點(diǎn)差異，測(cè)算的成果就不同。因此，新進(jìn)入市場的測(cè)繪單位必須要一段時(shí)間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)要求。
(二)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪程序的檢查
房地產(chǎn)的測(cè)繪成果的審核機(jī)關(guān)并不是對(duì)其測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行實(shí)地檢查，僅是對(duì)于其呈交的測(cè)繪報(bào)告進(jìn)行審核，對(duì)于這樣的審核方式，外界人士會(huì)產(chǎn)生質(zhì)疑，這樣一來，房產(chǎn)測(cè)繪單位很容易因?yàn)榕c其相關(guān)的利益問題，在測(cè)繪的過程中弄虛作假，造成測(cè)繪的結(jié)果與實(shí)際情況大相徑庭，其實(shí)，盡管審核機(jī)構(gòu)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的成果不進(jìn)行實(shí)地的檢測(cè)，但是，這并不意味著測(cè)繪單位可以隨意的更改測(cè)繪結(jié)果，因?yàn)?，其所呈交的測(cè)繪報(bào)告如果存在弄虛作假的行為，其要對(duì)此負(fù)全部的法律責(zé)任，而不是在出現(xiàn)問題的時(shí)候，推行責(zé)任給相關(guān)的監(jiān)管部門。這樣不僅可以避免很多的法律糾紛，還能夠確保相關(guān)的監(jiān)管部門集中內(nèi)部的人力和物力，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行細(xì)致深入的審核工作。并且，審核部門會(huì)在各個(gè)季度對(duì)房地產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪成果進(jìn)行臨時(shí)抽查工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，就會(huì)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)分，不合格的房產(chǎn)測(cè)繪成果給予曝光出來，并嚴(yán)格進(jìn)行處理。
(三)制定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場測(cè)繪劃分、管理的規(guī)范文件
新《測(cè)繪法》對(duì)測(cè)繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)于基礎(chǔ)測(cè)繪和市場類測(cè)繪項(xiàng)目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍，專門進(jìn)行基礎(chǔ)測(cè)繪服務(wù)，退出目前市場競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)，同時(shí)對(duì)市場競爭測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測(cè)繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境，在政府開展基礎(chǔ)測(cè)繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，促進(jìn)市場測(cè)繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測(cè)繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn)，建立基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測(cè)繪信息，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測(cè)繪資料的社會(huì)效益最大化。
(四)建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度。
首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度。對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱、測(cè)繪成果編號(hào)和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還準(zhǔn)備在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。
四、小結(jié)
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國的建筑行業(yè)也取得了相當(dāng)多的改革成果，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更是展現(xiàn)出蓬勃向上的沖力，并且，還在不斷的突飛猛進(jìn)。但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)體制下的發(fā)展還處于初期階段，受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，很多房地產(chǎn)商為了追求更大的利益，一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行人為的炒作，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，產(chǎn)生了重大的不良影響。房產(chǎn)測(cè)繪工作能在很大程度上對(duì)這一行為進(jìn)行制約，其將房屋的客觀情況公平的反饋給夠投資方，使其能夠?qū)λ彿慨a(chǎn)做出正確的判斷，從而降低不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房產(chǎn)測(cè)繪工作應(yīng)該受到大力支持，并且，更多的深入研究工作，促使其更有效的進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪。
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量；管理
Abstract: Real estate mapping is a strong statutory policy mapping work, the quality of the results related to the vital interests of the housing rights of people. The quality of the real estate mapping Estate Mapping civil function play a role in the foundation and prerequisite for, and how to improve and guarantee the quality of real estate mapping has been an important issue of concern is the mapping industry. Departure from the three links in the actual project, the final points to strengthen the quality management of real estate mapping optimization strategy for reference only.Key words: real estate mapping; quality; management
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
前言：房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測(cè)繪。提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理可以切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測(cè)繪的命脈更顯重要。
一、房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制措施
因?yàn)椴煌纳a(chǎn)人員對(duì)規(guī)范的理解會(huì)有差異，在房地產(chǎn)測(cè)繪中，很容易出現(xiàn)用不同的計(jì)算方法和計(jì)算依據(jù)對(duì)同一套商品房及測(cè)繪的現(xiàn)象，這樣所得出的建筑面積就會(huì)不一樣。所以技術(shù)路線設(shè)計(jì)、實(shí)施測(cè)繪以及檢查驗(yàn)收這三個(gè)環(huán)節(jié)的作用非常關(guān)鍵，直接影響著測(cè)繪成果的質(zhì)量。
1、對(duì)技術(shù)路線設(shè)計(jì)的質(zhì)量控制
技術(shù)路線設(shè)計(jì)指的是根據(jù)測(cè)繪目的以及測(cè)量房屋的規(guī)劃等建房資料，在對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)檔案進(jìn)行查詢后，對(duì)測(cè)量房屋確定測(cè)繪依據(jù)、方法以及分?jǐn)偰Ｐ偷牟襟E。
通常來說，技術(shù)路線設(shè)計(jì)的原則是從整體到局部，由粗到細(xì)的一個(gè)過程。首先，依據(jù)測(cè)繪類型和測(cè)繪目的，明確測(cè)繪過程所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及要達(dá)到的測(cè)繪精度；第二，根據(jù)待測(cè)房屋的圖紙，以及計(jì)劃采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋個(gè)空間的具體算法以及整座樓共用部分的分?jǐn)倢哟?；最后，技術(shù)負(fù)責(zé)人聯(lián)合質(zhì)檢、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的組長召開技術(shù)會(huì)議，確定房屋具體算法、整幢房屋共用部位的分?jǐn)傇瓌t、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)未明確規(guī)定部分解決方式的方案。并將該方案由組長傳達(dá)給該項(xiàng)目小組。
2、作業(yè)過程的質(zhì)量控制
作用過程的主要內(nèi)容包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理等，其完成情況會(huì)對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生直接影響，是質(zhì)量控制的關(guān)鍵。
2.1外業(yè)數(shù)據(jù)采集
要使用經(jīng)檢定合格的一起和工具對(duì)外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外爺數(shù)據(jù)的同時(shí)對(duì)測(cè)量草圖中標(biāo)注的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，檢測(cè)兩者質(zhì)檢的差值是否超過技術(shù)誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進(jìn)行調(diào)整。例如在測(cè)量房屋長度時(shí)外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現(xiàn)3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現(xiàn)場情況而定，可達(dá)5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當(dāng)做是施工差誤來處理，不用進(jìn)行糾正。如果出入明顯超出以上標(biāo)準(zhǔn)的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進(jìn)行調(diào)整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。
2.2內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算
內(nèi)業(yè)處理要在外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后抓緊時(shí)間進(jìn)行，出現(xiàn)問題，及時(shí)改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內(nèi)業(yè)計(jì)算之前，要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的核對(duì)。房屋算法、分?jǐn)傇瓌t、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒有進(jìn)行明確規(guī)定的部分必須按照既定技術(shù)路線來進(jìn)行。
3、檢查過程的質(zhì)量控制
3.1自查、互查
自查應(yīng)該貫穿于整個(gè)作業(yè)過程的始終，是保障測(cè)繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。第一測(cè)繪人員在測(cè)繪過程中應(yīng)該經(jīng)常檢測(cè)自己的作業(yè)方式，對(duì)以完成的部分要及時(shí)的進(jìn)行全面檢測(cè)，防止疏漏或者出現(xiàn)錯(cuò)誤，自查完成后，可以由第二測(cè)繪人員進(jìn)行再次檢查，即互查。
3.2一級(jí)檢查
一級(jí)檢查是以自查和互查為基礎(chǔ)的，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行細(xì)致的檢查以及其測(cè)繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。
3.3二級(jí)檢查一級(jí)檢查結(jié)束后，由測(cè)繪單位的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的專職人員進(jìn)行二級(jí)檢查。其檢點(diǎn)是對(duì)測(cè)繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，以及對(duì)圖形、數(shù)據(jù)等的抽查。
最后，為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了高強(qiáng)度的業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)保證一定比例的外業(yè)檢查。每個(gè)項(xiàng)目在野外作業(yè)結(jié)束之前，作業(yè)組都必須進(jìn)行野外自檢，主要檢查的內(nèi)容包括每幢房屋的重復(fù)觀測(cè)邊長和房屋邊長閉合差，各項(xiàng)指標(biāo)都必須確保在誤差范圍內(nèi)。作業(yè)組長還需要對(duì)測(cè)區(qū)進(jìn)行巡視檢查，確保沒有錯(cuò)誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門則需要不定期的組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查工作，并做好野外檢查記錄。
二、如何加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工程的質(zhì)量管理的幾個(gè)建議措施
1、建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度
首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度，對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱、測(cè)繪成果編號(hào)和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。同時(shí)，為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還應(yīng)在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實(shí)測(cè)后，應(yīng)將通過審核的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示：(1)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(2)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(3)不分?jǐn)偟墓灿貌课弧y(cè)繪成果的公示制度能切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛，進(jìn)一步明確職能部門、開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪單位、購房人的各自職責(zé)。
2、重視測(cè)繪工程的質(zhì)量管理點(diǎn)
測(cè)繪工程的質(zhì)量管理點(diǎn)應(yīng)分別設(shè)定在人員、設(shè)備和數(shù)據(jù)采集過程上。人員的質(zhì)量管理點(diǎn)主要是人員的能力水平能夠勝任工作崗位，應(yīng)達(dá)到一定的學(xué)歷、職稱、工齡、業(yè)績、培訓(xùn)等。設(shè)備的質(zhì)量管理點(diǎn)是年檢和使用前的檢校，以確保設(shè)備工作正常，滿足工程使用。測(cè)繪工程數(shù)據(jù)采集過程的質(zhì)量管理建立三個(gè)固定管理點(diǎn)：第一，己知數(shù)據(jù)的檢查；第二，控制數(shù)據(jù)的檢查；第三，地形要素，圖形，碎部數(shù)據(jù)的檢查。另外在控制網(wǎng)的布設(shè)，觀測(cè)，平差和地形要素的采集，圖形編輯等過程中根據(jù)需要建立臨時(shí)管理點(diǎn)。
3、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制
單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合起來，并通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)，結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在的不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門制定措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。
4、文件化質(zhì)量體系要實(shí)施動(dòng)態(tài)管理
測(cè)繪質(zhì)量體系文件要在原有的基礎(chǔ)上不斷加以改進(jìn)完善，使其可操作性逐步增強(qiáng)，確保測(cè)繪產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量穩(wěn)步提高，這就要求質(zhì)量體系文件必須實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，不斷提高測(cè)繪質(zhì)量體系的有效性。在質(zhì)量體系運(yùn)行過程中，出現(xiàn)文件規(guī)定不明確、規(guī)定與實(shí)際不符或文件未規(guī)定以及采取糾正措施而引起文件更改的情況，要按照文件規(guī)定的修改程序及時(shí)修改完善，使文件更加嚴(yán)格，達(dá)到質(zhì)量體系運(yùn)行更加系統(tǒng)、更加有效的目的。文件修改程序要根據(jù)測(cè)繪單位的實(shí)際情況規(guī)定合理，進(jìn)行有效控制，便于文件的控制和修改的渠道暢通，這樣可以達(dá)到事半功倍的效果和提高效率的目的。
三、總結(jié)
總之，房地產(chǎn)測(cè)繪單位務(wù)必要做好相關(guān)的質(zhì)量管理工作，提高測(cè)繪人員的素質(zhì)，建立改制機(jī)制，重視測(cè)繪工程的質(zhì)量管理點(diǎn)。制定相應(yīng)的發(fā)展策略，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【1】劉興超;;淺議房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理[J];黑龍江科技信息;2010年16期.
關(guān)鍵詞：質(zhì)量；測(cè)繪；房產(chǎn)；房屋
中圖分類號(hào)： F253.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，建筑房屋也逐漸步入正規(guī)化、復(fù)雜化且又伴隨著日益高漲的房價(jià)，促使我們這些房產(chǎn)測(cè)繪人員在提高技能水平的同時(shí)，也承擔(dān)了更大的責(zé)任，工作稍有疏忽，就會(huì)造成巨額損失。因此，我們應(yīng)在房產(chǎn)測(cè)繪的各環(huán)節(jié)中，把好質(zhì)量控制關(guān)。我認(rèn)為應(yīng)做到以下四點(diǎn)：1、做好房產(chǎn)的面積認(rèn)定工作；2、做好房產(chǎn)的數(shù)據(jù)測(cè)量工作；3、做好房產(chǎn)要素收集工作；4、做好房產(chǎn)的面積計(jì)算工作。
一、做好房產(chǎn)的面積認(rèn)定工作
在進(jìn)行一棟房屋測(cè)繪前，要先弄清楚那些部位要算面積，那些部位不算面積，哪些要算全面積，那些要算半面積。如若不然，認(rèn)定面積錯(cuò)誤，將直接導(dǎo)致房產(chǎn)面積計(jì)算的最終成果錯(cuò)誤。所以，面積認(rèn)定這個(gè)環(huán)節(jié)是十分關(guān)鍵的，應(yīng)嚴(yán)格按照國家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及本地區(qū)《實(shí)施細(xì)則》來判定房屋面積的情況。
在有些施工圖上也有一些注釋名稱超出了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的內(nèi)容，如圖上標(biāo)注有“入戶花園、入戶陽臺(tái)、前室、候梯間等”，在房產(chǎn)技術(shù)規(guī)范中根本找不到這些名詞，所以我們應(yīng)正確理解這些部位的功能性質(zhì)，讓其功能性質(zhì)與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》保持一致。比如“入戶花園”，按其功能性質(zhì)可納入《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的“外走廊”或“陽臺(tái)”。功能性質(zhì)若為“外走廊”，屬于共用部位，可分為兩種情況：1、在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》按有柱走廊計(jì)算全面積；2、在建筑主體結(jié)構(gòu)外，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》按無柱外走廊計(jì)算一半面積。功能性質(zhì)若為“陽臺(tái)”，屬于私有部位，就應(yīng)認(rèn)定為房屋套內(nèi)陽臺(tái)，按陽臺(tái)的計(jì)算規(guī)則計(jì)算面積。“入戶陽臺(tái)、前室、候梯間等”都可參照“入戶花園”的方法處理類似問題。由此可知，當(dāng)遇到圖紙上的注釋與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》不一致時(shí)，可根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、使用功能來判定面積。當(dāng)無法判定時(shí)，可要求委托單位提供該部位使用功能的書面說明，或要求設(shè)計(jì)方提供該部位使用功能的書面說明，將使用的不規(guī)范的名詞注釋統(tǒng)一到《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，依據(jù)國家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》或本地區(qū)《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)條款，處理好房產(chǎn)的面積認(rèn)定工作。
二、做好房產(chǎn)的數(shù)據(jù)測(cè)量工作
在房產(chǎn)測(cè)繪中，棟是房產(chǎn)測(cè)繪的基本單元，套是房產(chǎn)測(cè)繪的最小單位，一棟樓有N個(gè)套型組成，而房屋套型數(shù)據(jù)測(cè)算的準(zhǔn)確度，將直接影響整棟樓的房產(chǎn)面積，何況房產(chǎn)的套型圖還要附在房產(chǎn)證上，而且上面的細(xì)部尺寸直接面對(duì)千家萬戶，稍有不慎直接導(dǎo)致公司乃至政府的公信力的下降，因此無論在房產(chǎn)預(yù)界定還是最終界定中，房屋套型尺寸的數(shù)據(jù)測(cè)量是容不得半點(diǎn)馬虎的。
1、做好房產(chǎn)預(yù)界定套型尺寸的采集
在做房產(chǎn)預(yù)界定時(shí)，有的尺寸在圖紙上是不顯示的，我們需要經(jīng)過換算或需要用比例尺量取，這要求我們必須能夠看懂圖紙（平面圖、立面圖、剖面圖），并了解圖紙中的各類符號(hào)、線段所代表的含義，及各層間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，才能更準(zhǔn)確的獲得想要的數(shù)據(jù)信息。①、平面圖上的尺寸有中軸線尺寸、偏軸線尺寸、柱中軸線尺寸、柱偏軸線尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸、內(nèi)空尺寸等，這些情況有我們想要墻體中線尺寸，也有我們需要換算才能得到的墻體中線尺寸，所以在作業(yè)繪圖時(shí)，要看清圖上尺寸標(biāo)注的部位。②、要看清圖紙各層間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層的層高、陽臺(tái)的頂蓋、飄窗的高度、坡屋頂?shù)膶痈?、架空通廊的頂蓋等。③、坡屋頂層高超過2.2M（含2.2M）才能計(jì)算建筑面積，在平面圖上往往無法直接看出所需要的尺寸，只能結(jié)合剖面圖用圖解三角形才能計(jì)算出超過2.2M的各部位尺寸。
2、做好房產(chǎn)最終界定套型尺寸的采集
實(shí)測(cè)時(shí)，要充分利用好預(yù)界定成果圖上的數(shù)據(jù)，對(duì)照實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，加以比對(duì)分析。首先，將預(yù)界定成果資料調(diào)出與實(shí)測(cè)竣工圖比對(duì)，記錄有變化的地方，再看看委托單位是否提供有施工階段的設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單，并作好記錄以便在實(shí)地測(cè)量中作為重點(diǎn)測(cè)量。實(shí)地測(cè)量時(shí)，要做到心中有數(shù)，先觀察各外立面層次的套型有什么不同，特別是陽臺(tái)。因?yàn)橐话銟欠孔≌讓拥姆课萏仔汀㈤T廳、樓梯、頂層或頂層復(fù)式房屋、機(jī)房、水箱以外，外墻立面都基本一樣，建造時(shí)一般都在陽臺(tái)上做手腳，以達(dá)到良好的立面效果。我們可以利用這一點(diǎn)，省去不必要的重復(fù)作業(yè)，即保證相同的套型房屋有相同的套內(nèi)面積。而對(duì)房屋每單元套型的檢測(cè)中，一般并不需要對(duì)所有的內(nèi)部尺寸進(jìn)行測(cè)量，只要對(duì)整套房屋的軸線總尺寸和相鄰單元部分的尺寸、陽臺(tái)的尺寸等進(jìn)行測(cè)量并做好詳細(xì)記錄。然后與竣工圖比對(duì)，看看實(shí)地檢查房屋尺寸是否完全與竣工圖所標(biāo)一致，并對(duì)有差錯(cuò)的部位反復(fù)檢查、推敲，確保房屋套型各尺寸無誤。
三、做好房產(chǎn)要素收集工作
房產(chǎn)要素調(diào)查在房產(chǎn)測(cè)繪中也是很重要的，要做好房產(chǎn)要素調(diào)查工作，應(yīng)注意以下工作。預(yù)界定時(shí)，房屋的坐落、棟號(hào)、建筑結(jié)構(gòu)、用途、層次、單元號(hào)、戶號(hào)等要素應(yīng)參照建筑施工圖上的文字注釋、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等收件資料進(jìn)行比對(duì)確定。最終界定時(shí)，可將預(yù)界定成果資料與該棟竣工圖及實(shí)地測(cè)量核對(duì)，在實(shí)地核對(duì)房屋各尺寸是否與竣工圖上一致的基礎(chǔ)上，還要查對(duì)房屋的坐落、棟號(hào)、建筑結(jié)構(gòu)、用途、層次、單元號(hào)、戶號(hào)的編寫等要素是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，是否符合產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證要求，是否與設(shè)計(jì)圖紙一致;若不一致，要求委托單位提供變更圖紙、聯(lián)系單或書面說明。若與實(shí)地現(xiàn)狀不符，應(yīng)要求委托單位進(jìn)行整改，直到符合房產(chǎn)測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證要求。
四、做好房產(chǎn)的面積計(jì)算工作
當(dāng)前面的工作都做好后，就到了我們房產(chǎn)測(cè)繪的核心部分，也是我們質(zhì)量控制最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)（即保證面積計(jì)算的正確、共用面積分?jǐn)偟暮侠恚Ｓ?jì)算房價(jià)、交納相關(guān)稅費(fèi)以及辦理房產(chǎn)證都是以房產(chǎn)最終界定面積為準(zhǔn)，房產(chǎn)面積的多少直接關(guān)系到每個(gè)購房者的切身利益，因此，我們必須保證房產(chǎn)面積的正確性、共用部分分?jǐn)偟暮侠硇浴?/p>
目前房產(chǎn)測(cè)繪軟件較多，有些軟件開發(fā)的還不夠成熟，且操作人員操作不規(guī)范等原因，可能造成在計(jì)算面積時(shí)，對(duì)某個(gè)戶室也會(huì)出現(xiàn)面積計(jì)算錯(cuò)誤的問題，將直接導(dǎo)致后序工作（分?jǐn)傆?jì)算、總面積計(jì)算以及面積匯總等）的連貫錯(cuò)誤。在此我也要強(qiáng)調(diào)下業(yè)務(wù)水平，應(yīng)盡可能提高個(gè)人的操作水平，避免因操作不當(dāng)，造成不必要的損失。
房屋的各層面積及總面積計(jì)算無誤后，再確定公用面積的分?jǐn)傆?jì)算。公用面積部位及其分?jǐn)傇瓌t的確定，應(yīng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及本地區(qū)的有關(guān)《實(shí)施細(xì)則》來判斷確定，對(duì)及個(gè)別的公用部位在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中未提及或不明確的，要組織相關(guān)人員（如測(cè)繪員、質(zhì)檢員、技術(shù)負(fù)責(zé)人、委托單位人員等）進(jìn)行圖紙會(huì)審后再定案。公用面積分?jǐn)偼瓿珊?，要認(rèn)真核查分?jǐn)偳昂竺娣e是否一致，確保分?jǐn)傔^程無誤。
房產(chǎn)測(cè)繪工作看似是一項(xiàng)簡單的、無太高技術(shù)含量的測(cè)繪工作，但其責(zé)任重大、影響深遠(yuǎn)。在房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃中的作用也較為突出，其成果質(zhì)量的好壞與大家都息息相關(guān)。在房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中，如何控制好房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量是各房產(chǎn)測(cè)繪單位及管理部門的永恒主題。
在測(cè)繪作業(yè)過程中，認(rèn)真、踏實(shí)、務(wù)實(shí)才是做好房產(chǎn)測(cè)繪最為行之有效的方法。而做好房產(chǎn)的面積認(rèn)定、房產(chǎn)的數(shù)據(jù)測(cè)量、房產(chǎn)要素收集、房產(chǎn)的面積計(jì)算，這四個(gè)環(huán)節(jié)是控制好房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量的關(guān)鍵所在。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪 質(zhì)量保證 協(xié)會(huì)
房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測(cè)繪。為了有效加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理，需要在以下幾方面全面系統(tǒng)地做好工作。
一、控制房產(chǎn)測(cè)繪市場開放的有限性
首先，要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，過早開放市場將引起混亂，各個(gè)測(cè)繪單位相互壓價(jià)，雖然會(huì)促進(jìn)市場競爭機(jī)制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則必然會(huì)導(dǎo)致無序競爭。測(cè)繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測(cè)繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟(jì)利益很大，測(cè)繪單位為了取得測(cè)繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測(cè)量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個(gè)行業(yè)在老百姓心目中失去信用，進(jìn)而影響甚至扼殺整個(gè)市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測(cè)量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模并未能完全發(fā)展，而且盡管全國各地房產(chǎn)測(cè)繪的具體規(guī)則大體一致，但都存在一定的差異；房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)則只要有一點(diǎn)差異，測(cè)算的成果就不同。因此，新進(jìn)入市場的測(cè)繪單位必須要經(jīng)過一段時(shí)間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)要求。
二、加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪程序的檢查
房產(chǎn)測(cè)繪成果的審核為形式性審核，并不對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y(cè)量和計(jì)算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測(cè)繪單位就可以在測(cè)算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測(cè)繪單位必須對(duì)其提供的測(cè)繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任；但形式性審核會(huì)造成測(cè)繪單位既收取測(cè)繪費(fèi)用又不對(duì)測(cè)繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測(cè)繪成果出錯(cuò)的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，所以要集中審核部門的人才優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查。審核部門要每季度對(duì)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料進(jìn)行抽檢，有時(shí)進(jìn)行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)分，同時(shí)對(duì)每個(gè)測(cè)繪單位建立作業(yè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會(huì)公布各測(cè)繪單位的抽檢情況和信用狀況。
三、制定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場測(cè)繪劃分、管理的規(guī)范文件
新《測(cè)繪法》對(duì)測(cè)繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分，確定了原則，但在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)于基礎(chǔ)測(cè)繪和市場類測(cè)繪項(xiàng)目操作中，仍存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍，專門進(jìn)行基礎(chǔ)測(cè)繪服務(wù)，退出目前市場競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)市場競爭測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測(cè)繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境。在政府開展基礎(chǔ)測(cè)繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，促進(jìn)市場測(cè)繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測(cè)繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn)，建立基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測(cè)繪信息，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測(cè)繪資料的社會(huì)效益最大化。
四、建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度
首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度，對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱、測(cè)繪成果編號(hào)和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。同時(shí)，為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還應(yīng)在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實(shí)測(cè)后，應(yīng)將通過審核的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示：1.被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；2.參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；3.不分?jǐn)偟墓灿貌课?。測(cè)繪成果的公示制度能切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛，進(jìn)一步明確職能部門、開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪單位、購房人的各自職責(zé)。
五、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制
單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合起來，并通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)，結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在的不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門制定措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。
六、建立完善房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)