時間：2023-10-12 09:45:45
導(dǎo)語：在工業(yè)用地土地規(guī)劃的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃；合理性；問題；措施
1 引言
土地規(guī)劃作為我國土地利用的前提，對我國各項(xiàng)生產(chǎn)活動都具有非常重要的意義。在我國現(xiàn)階段，按照土地的用途可分為耕地、園地、林地等類土地，這些土地類型的合理規(guī)劃對于社會生產(chǎn)建設(shè)，居民生活休閑都具有非常重要的作用。但是，隨著社會生產(chǎn)的發(fā)展以及人們各種生活的需要，如何進(jìn)行合理的土地規(guī)劃已經(jīng)越來越成為一個綜合性的社會問題。因此，對于當(dāng)前土地規(guī)劃存在的問題及對策分析對于社會土地規(guī)劃發(fā)展具有非常重要的意義。
2 當(dāng)前土地規(guī)劃存在的問題分析
2.1 用地類型規(guī)劃不合理
在土地規(guī)劃過程中，必須將各部分的土地類型平衡規(guī)劃，滿足企業(yè)生產(chǎn)需要，同時要滿足居民生活的需求。盡管我國土地規(guī)劃整體上還比較令人滿意，但是，不否認(rèn)的是在很多地區(qū)其用地類型的規(guī)劃并不合理。這種情況幾種體現(xiàn)在很多以工業(yè)為主的城市，大多通過壓縮居民生活用地以及耕地、林地等社會必須土地類型，壓縮產(chǎn)生的空余土地用于工業(yè)生產(chǎn)。工業(yè)生產(chǎn)用地增加導(dǎo)致居民生活空間的減小，并且由于工業(yè)生產(chǎn)的增加導(dǎo)致一些列的自然和社會問題出現(xiàn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在很多城市中，房地產(chǎn)建筑行業(yè)占有了大多的耕地、林地等，對于利益的追求導(dǎo)致耕地逐漸減少，森林面積下降，壓縮了人們生活的空間，使得人們生活受到嚴(yán)重影響。這些問題的根源就是由于對利益的追求，導(dǎo)致盲目的進(jìn)行土地規(guī)劃。
2.2 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)劃不合理
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)一體化逐漸成為我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢。在城市化的過程中，城鄉(xiāng)結(jié)合部土地是城鄉(xiāng)發(fā)展的重要土地資源，如何合理的規(guī)劃和使用這部分土地資源對于城市和鄉(xiāng)村發(fā)展都具有非常重要的作用。但是，由于城鄉(xiāng)結(jié)合部屬于管理范圍較為模糊的地區(qū)，因此，在土地規(guī)劃和利用方面都存在著突出的問題，比較明顯的就是土地規(guī)劃的混亂。由于大多數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場比較活躍，因此政府在對這部分土地資源的規(guī)劃也比較隨意，大多數(shù)應(yīng)用于居民生活必需品的買賣市場，有些地方為了生產(chǎn)需要，將一些污染嚴(yán)重的企業(yè)規(guī)劃在這部分土地上。這樣規(guī)劃的結(jié)果會造成居民生活安全問題受到威脅，城鄉(xiāng)結(jié)合部環(huán)境污染嚴(yán)重，社會發(fā)展、居民生活以及自然環(huán)境各方面發(fā)展的不協(xié)調(diào)。
2.3 土地規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)不協(xié)調(diào)
在我國的土地規(guī)劃大多數(shù)是經(jīng)過實(shí)地測量和考察之后進(jìn)行的階段性用地規(guī)劃，時間性的問題會導(dǎo)致土地規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)用地的不協(xié)調(diào)。土地規(guī)劃僅僅是對規(guī)劃之前用地的發(fā)展進(jìn)行的初步、整體的計(jì)劃，但是，在實(shí)際的土地使用過程中由于一些突發(fā)性用地問題，導(dǎo)致計(jì)劃和實(shí)際的匹配。由于我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，用地突發(fā)性問題比較突出，例如大多數(shù)城市中心，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，會經(jīng)常對一些用地進(jìn)行改造，將大型商業(yè)用地改為居民生活用地，或?qū)⒕用裆钣玫匕l(fā)展成為工業(yè)用地等等。由于事情的突發(fā)性，會打亂原有的土地規(guī)劃，導(dǎo)致整體用地較為雜亂。同時，由于人口增長過快，在很多農(nóng)村當(dāng)中，房屋建造用地增加，在土地規(guī)劃中對于一段時間建筑用地的規(guī)劃是有限的，但是實(shí)際生活中，這些問題是隨時改變的，導(dǎo)致了土地規(guī)劃的實(shí)時改變。
3 土地規(guī)劃存在問題的對策
3.1 綜合考察，合理規(guī)劃用地類型
土地類型規(guī)劃的不合理大多是由于對于區(qū)域內(nèi)土地考察不準(zhǔn)確造成的。土地規(guī)劃考察不準(zhǔn)確會使土地規(guī)劃方向不明確，規(guī)劃時隨意性增加。特別是對于以工業(yè)為主城市土地規(guī)劃，如果土地規(guī)劃比較隨意，會很大程度上壓縮居民生活的空間，導(dǎo)致很多社會不和諧因素產(chǎn)生。土地之間的協(xié)調(diào)利用是保證社會各項(xiàng)生產(chǎn)發(fā)展和居民生活的重要前提，在我國《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都明確規(guī)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地應(yīng)注意土地之間的協(xié)調(diào)，因此，在土地規(guī)劃之前，對于規(guī)劃范圍內(nèi)以及周邊用地情況要進(jìn)行詳細(xì)的考察，認(rèn)真規(guī)劃。但是應(yīng)該注意的是，土地規(guī)劃并不是一項(xiàng)非常簡單的事情，它需要合理判斷，并且考慮規(guī)劃的適用性，不能出現(xiàn)像在居民中心規(guī)劃工業(yè)用地這樣的情況。
3.2 突破城鄉(xiāng)二元制制度，完善城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)劃
前面已經(jīng)提到過，城鄉(xiāng)結(jié)合部由于其位置的特殊性，在土地規(guī)劃方面會比較隨意，有很多不合理的地方。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)劃困難的最主要原因就是人員流動較大，同時，城鄉(xiāng)結(jié)合部二元制比較突出，這種情況增加了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)劃的難度。二元制是指城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域會綜合了城市的大工業(yè)生產(chǎn)以及農(nóng)村的小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這樣的情況，對于土地規(guī)劃的合理性提出了挑戰(zhàn)，在土地規(guī)劃過程中即要考慮城市的工業(yè)生產(chǎn)用地，同樣不能忽略農(nóng)村的耕地規(guī)劃。因此，在土地規(guī)劃中，要達(dá)到對城鄉(xiāng)結(jié)合部土地合理規(guī)劃的目的，必須加快城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化或者專門的農(nóng)村化特征，突破現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元制制度。但是，在這一過程中要值得注意的是，土地規(guī)劃必須堅(jiān)持以人為本的特點(diǎn)，不能強(qiáng)制的改變土地利用類型，對人們生活方式產(chǎn)生不好的影響。
3.3 著眼長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，針對實(shí)際情況適時調(diào)整規(guī)劃
土地規(guī)劃與實(shí)際之間的不協(xié)調(diào)是我國土地規(guī)劃中存在的非常突出的一個問題。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快，甚至有些地方用地的規(guī)模已經(jīng)超越現(xiàn)在土地規(guī)劃十幾年的時間。這樣的問題使得土地規(guī)劃在社會生產(chǎn)發(fā)展中并沒有起到應(yīng)有的作用，相反還會制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，怎樣解決土地規(guī)劃和實(shí)際用地直接的關(guān)系是非常重要的事情。就目前來看，最有效的途徑莫過于，在規(guī)劃時能夠聯(lián)系實(shí)際以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度來進(jìn)行合理的長時間的整體規(guī)劃，同時，在土地規(guī)劃實(shí)施的過程中根據(jù)使用的需要，進(jìn)行合理的調(diào)整。但是，值得注意的是，在土地的規(guī)劃調(diào)整過程中一定要根據(jù)實(shí)際所必須的情況進(jìn)行調(diào)整，并且是嚴(yán)格控制的，而不是隨意的實(shí)施。
4 結(jié)語
由于隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對于經(jīng)濟(jì)利益的追逐，使得在土地規(guī)劃存在著一系列問題，這些問題嚴(yán)重影響著正常的社會生產(chǎn)以及人們的生活，甚至有些阻礙著社會的進(jìn)步。因此，文中針對這些問題提出了一些列的建議，其實(shí)，很多問題的出現(xiàn)并不是由于社會生產(chǎn)的需要，更多的是由于人為的因素產(chǎn)生的。因此，要改變土地規(guī)劃中的一些列問題，必須加強(qiáng)管理和宣傳，讓每一個人參與到土地規(guī)劃當(dāng)中。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：土地利用 總體規(guī)劃 實(shí)施評價 建議
中圖分類號：F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
前言
土地是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，長期以來，許多地方不重視土地資源的合理劃分和利用，缺乏長遠(yuǎn)眼光，導(dǎo)致各種用地堆積，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的增加，用地緊張，在不同地區(qū)，呈現(xiàn)出不同景象，為此，需要我們加強(qiáng)對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的評估，以提高土地利用的科學(xué)性，提高經(jīng)濟(jì)效益。影響土地利用的原因主要是由于規(guī)劃自身不合理、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)以及制度等多方面因素導(dǎo)致。我國在土地利用總體規(guī)劃上的發(fā)展還不是比較成熟，時間比較短，自上世紀(jì)中葉，隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)論的興起和發(fā)展，為土地利用總體規(guī)劃的評估提供了有力工具。
評價的標(biāo)準(zhǔn)和方法概述
現(xiàn)在集中需要討論的問題是，如何選擇一套完整系統(tǒng)的評價手段和評價指標(biāo)，科學(xué)的進(jìn)行評估土地利用。筆者結(jié)合了國內(nèi)外學(xué)者的研究成果和經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以采用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的分析方法和系統(tǒng)論的思想，加強(qiáng)對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的評價。對于指標(biāo)權(quán)重的劃分，需要根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況，比如就城市規(guī)劃來講，城市的類型決定城市土地規(guī)劃的重點(diǎn)，因此也決定著評價指標(biāo)的重點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合結(jié)果、效益和效力三個方面的指標(biāo)綜合考量。將土地規(guī)劃影響因子量化評估，嚴(yán)格法紀(jì)，加強(qiáng)3S等信息管理系統(tǒng)的管理監(jiān)測和評估，并用科學(xué)的方法，建立評估模型，對未來用地狀況進(jìn)行前期預(yù)測等。
土地利用總體規(guī)劃基本考慮
4.1土地利用結(jié)構(gòu)
土地利用和規(guī)劃應(yīng)優(yōu)先安排國家以及省部級的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，對居民點(diǎn)和工業(yè)用地以及新增的建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的布局和指標(biāo)進(jìn)行審批；對于地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)采取定量和定序的方法進(jìn)行確定；針對于不同的城市類型，應(yīng)遵循優(yōu)先安排主要用地，統(tǒng)籌安排其他各項(xiàng)用地的原則，比如工業(yè)程度高的城市，應(yīng)重點(diǎn)安排工業(yè)用地；對于農(nóng)業(yè)性質(zhì)城市，應(yīng)優(yōu)先安排農(nóng)田用地。除此之外，土地利用總體規(guī)劃的評估還要考慮其自身的整體性、協(xié)調(diào)性、導(dǎo)向性和動態(tài)性的特點(diǎn)。即規(guī)劃的目的就是對用地使用起到導(dǎo)向作用，是對未來不確定因素的一個整體把握；總體規(guī)劃又是動態(tài)協(xié)調(diào)的，因?yàn)槌鞘谢虻貐^(qū)是不斷變化和發(fā)展的，因此需要有一定的靈活性。
以城市用地總體布局為例，城市的整體布局應(yīng)遵循城鄉(xiāng)結(jié)合，統(tǒng)籌安排的原則；功能協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)清晰的原則；依托舊城，緊湊發(fā)展的原則；分期建設(shè)，留有余地的原則等。城市用地一般包括城市工業(yè)區(qū)的建設(shè)、居民區(qū)的建設(shè)、城市綠化用地、城市交通用地等，除此之外，城市總體布局應(yīng)滿足一定的藝術(shù)性，這是城市用地規(guī)劃的最高要求。因此，在評估時，可以按照城市用地的幾個公用區(qū)進(jìn)行逐一評價，綜合考慮多方因素。
4.2用地適用性評價
用地的適用性評價是土地利用總體規(guī)劃的一項(xiàng)重要工作，主要內(nèi)容是在調(diào)查研究各項(xiàng)自然環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，按照規(guī)劃與建設(shè)要求，對用地在工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理性方面進(jìn)行綜合質(zhì)量評價，確定用地的適用性程度。對于城市用地的評定，一般應(yīng)分為三大類，即適宜修建用地；基本適用用地；不宜修建用地。對于城市的適用性評價要抓住對用地影響突出的環(huán)境要素，重點(diǎn)分析和評價。應(yīng)結(jié)合地區(qū)的具體實(shí)際情況，逐漸形成用地評定體系。
4.3用地平衡表的編制
應(yīng)當(dāng)充分使用3S技術(shù)實(shí)現(xiàn)對土地資源的動態(tài)管理和監(jiān)控，利用3S技術(shù)對土地歷年使用情況進(jìn)行計(jì)算機(jī)分析和預(yù)測，為實(shí)現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評估提供客觀依據(jù)。根據(jù)城市目前用地的整體情況和政策布局，一般來講，城市用地平衡表的內(nèi)容包括總體規(guī)劃用地，城市建設(shè)用地和水域其他用地匯總，在城市建設(shè)用地平衡表中又包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等。
評估指標(biāo)
5.1環(huán)境容量
環(huán)境容量是指環(huán)境對于土地以及人類活動提出的限度。土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施評價體系中必須考慮到環(huán)境容量這一指標(biāo)，近年來，我國城市污染情況嚴(yán)重，部分城市為了提高所謂GDP過分投入建筑用地和工業(yè)用地，導(dǎo)致城市擁擠，污染嚴(yán)重，因此環(huán)境容量的指標(biāo)必須考慮在用地評價體系之內(nèi)。具體包括：地區(qū)人口容量、地區(qū)大氣環(huán)境容量、地區(qū)水環(huán)境容量三個方面。要將環(huán)境容量在評價權(quán)重相應(yīng)的提高，具體的流程和具體權(quán)重比，應(yīng)由多部門協(xié)調(diào)商定。
5.2城市規(guī)模
城市規(guī)模是城市用地限制的重要指標(biāo)。城市用地規(guī)模=城市人口規(guī)?！寥司鞘薪ㄔO(shè)用地，根據(jù)該公式，我國早在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中對不同的城市人均用地規(guī)模進(jìn)行了等級劃分，具體可參見國家標(biāo)準(zhǔn)。其中對人均單項(xiàng)建設(shè)用地指標(biāo)中明確規(guī)定，其中居住用地為18~28平方米每人；工業(yè)用地為10~25平方米每人；綠化用地為大于九平方米每人。在建設(shè)用地結(jié)構(gòu)上，規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，國家給出的標(biāo)準(zhǔn)時居住用地控制在20~32%，工業(yè)用地控制在15~25，綠地控制在8~15%。對于不同城市的實(shí)際情況，標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)調(diào)整。因此，城市規(guī)模的定位是土地利用總體規(guī)劃評價的一項(xiàng)硬性指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃都應(yīng)建立在此基礎(chǔ)上進(jìn)行。
大致評價體系
土地利用總體規(guī)劃的評價指標(biāo)主要課分為兩大類，第一類是效果指標(biāo)，另一類是執(zhí)行指標(biāo)。前者是指對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施將產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益；后者是對實(shí)施過程中的落實(shí)完成情況，以及違規(guī)事件的頻率等。效果指標(biāo)主要從投入產(chǎn)出率、社會公眾認(rèn)知度等方面進(jìn)行評估；執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照完成性指標(biāo)中土地開發(fā)、整理、退耕還林等面積指標(biāo)；限制性指標(biāo)則包括上限指標(biāo)，如建設(shè)用地使用面積、城鎮(zhèn)擴(kuò)展規(guī)模等，下限是基本農(nóng)田保護(hù)率、面積等。
七、總結(jié)
土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評估對土地資源科學(xué)利用具有重要意義，本文重點(diǎn)介紹了環(huán)境容量、城市規(guī)模、土地利用結(jié)構(gòu)的對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評價的影響，強(qiáng)調(diào)評價體系的建立和完善，強(qiáng)調(diào)3S技術(shù)在土地資源管理中的應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)評價指標(biāo)的權(quán)重設(shè)定和量化，對于如何量化、如何確定權(quán)重比等問題，建議引入經(jīng)濟(jì)學(xué)中的因素分析和評估方法，運(yùn)用系統(tǒng)工程的思想完善評價過程等。 參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：空間負(fù)荷預(yù)測；電網(wǎng)規(guī)劃
1 片區(qū)基本情況
某市臨近城區(qū)部分規(guī)劃新建1個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積1.8km2，現(xiàn)有1條10kV農(nóng)網(wǎng)線路供電，該線路為單輻射接線形式，且供電半徑20km，導(dǎo)線型號為LGJ-185，負(fù)載率60%，區(qū)塊附近僅有1座110kV變電站，主供負(fù)荷重，無10kV新出線間隔。按照政府最新土地規(guī)劃，需新增負(fù)荷電源點(diǎn)及相應(yīng)中壓配出。
2 空間負(fù)荷預(yù)測
利用負(fù)荷密度指標(biāo)的方法進(jìn)行負(fù)荷預(yù)測，確定每一類負(fù)荷的用電負(fù)荷密度參考指標(biāo)。
（1）居住用地。為了對規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類居民家庭未來用電情況有比較明確的了解，根據(jù)有關(guān)部門提供的參考資料，并結(jié)合實(shí)際情況，初步確定未來家庭電器的擁有情況及其應(yīng)用情況以作參考。再結(jié)合城區(qū)居民生活的實(shí)際情況，以及《城市電力規(guī)劃規(guī)范》對居民生活用電20～60W/m2的規(guī)定，確定居住用地的負(fù)荷密度指標(biāo)選取為30W/m2。
（2）該區(qū)域以一類、三類工業(yè)為主，主要集中在農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)、食品加工工業(yè)、裝備制造業(yè)、煤電煤化工產(chǎn)業(yè)等幾大行業(yè)產(chǎn)品上。根據(jù)城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并結(jié)合《城市電力規(guī)劃規(guī)范》對工業(yè)用地20～80W/m2規(guī)定，確定樂都區(qū)城一類工業(yè)用地的負(fù)荷密度指標(biāo)選取為25W/m2，二類工業(yè)用地的負(fù)荷密度指標(biāo)選取為30W/m2，三類工業(yè)用地的負(fù)荷密度指標(biāo)選取為40W/m2。
（3）公共設(shè)施用地主要包括行政辦公、教育科研、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、體育用地、其他公共設(shè)施。參考公共設(shè)施用地負(fù)荷密度指標(biāo)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合樂都區(qū)城的實(shí)際情況，以及《城市電力規(guī)劃規(guī)范》對公共設(shè)施用電30～120W/m2的規(guī)定，確定樂都區(qū)城C1-C4用地的負(fù)荷密度指標(biāo)選取為40W/m2；C5-Cn用地的負(fù)荷密度指標(biāo)選取為35W/m2。
（4）市政設(shè)施用地選取為20W/m2，倉儲物流用地負(fù)荷密度指標(biāo)選取為15W/m2，道路廣場及綠地負(fù)荷密度指標(biāo)選取為100kW/km2。
對上述各類性質(zhì)用地的2020年負(fù)荷密度指標(biāo)選取結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（如表1）。需用系數(shù)選取依據(jù)包括《中國建筑電氣》和《工業(yè)與民用建筑供電》，所謂需用系數(shù)指的是同時系數(shù)與負(fù)荷系數(shù)的乘積。其中，同時系數(shù)（kt）指運(yùn)行中所有電氣設(shè)備的綜合最大負(fù)荷與各個設(shè)備最大負(fù)荷之和的比值，負(fù)荷系數(shù)（k）即電氣設(shè)備的實(shí)際負(fù)荷與其額定負(fù)荷之比。此處需用系數(shù)按最大值選取。
最終用地面積指標(biāo)=建筑面積指標(biāo)*需用系數(shù)/容積率，即用地面積負(fù)荷密度。最后將各類用地性質(zhì)的負(fù)荷（用地面積*用地面積負(fù)荷密度）進(jìn)行同時率加和，得出預(yù)測區(qū)域負(fù)荷，此處同時率考慮0.8。預(yù)計(jì)城區(qū)負(fù)荷遠(yuǎn)期將達(dá)到17.53MW，結(jié)果如表1所示。
3 中高壓電網(wǎng)規(guī)劃
此區(qū)塊目前只有1條10kV線路供電，且負(fù)載率達(dá)到60%，根據(jù)負(fù)荷預(yù)測結(jié)果，區(qū)塊遠(yuǎn)期負(fù)荷將達(dá)到17.53MW，僅靠1條10kV線路無法滿足供電需求，且臨近110kV電源點(diǎn)主供城網(wǎng)負(fù)荷，無剩余10kV出線間隔?？紤]到城市近期用電需求及遠(yuǎn)期發(fā)展需求，考慮在區(qū)塊新建1座110kV變電站，主變?nèi)萘?×31.5MVA，本期新增1臺主變，遠(yuǎn)期2臺。
考慮區(qū)塊位置及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村供電需求，此變電站電壓序列選擇為110kV/35kV/10kV，110kV出線2回，35kV出線4回，10kV出線12回。
目前，青島開發(fā)區(qū)高度重視新增建設(shè)用地的控制利用，先后出臺了一系列政策和辦法，規(guī)范供地行為，落實(shí)集約節(jié)約用地的措施，強(qiáng)化節(jié)約用地的認(rèn)識，初步實(shí)現(xiàn)了土地利用由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。
一是優(yōu)化板塊功能布局促土地集約利用。深入推進(jìn)“七大板塊”發(fā)展戰(zhàn)略，搭建經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級新載體。嚴(yán)格按照城市和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能布局，重點(diǎn)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)。遵循“板塊化布局、專業(yè)化招商、職能化服務(wù)”的工作思路，積極優(yōu)化整合全區(qū)各類園區(qū)，通過板塊集群化發(fā)展提升促進(jìn)土地集約利用。切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃源頭控制，控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá)95%，政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套，基本實(shí)現(xiàn)“七通一平”，招商引進(jìn)項(xiàng)目按用地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)安排在相關(guān)板塊，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集約化、集群化，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。
二是提高項(xiàng)目準(zhǔn)入條件促土地集約利用。青島開發(fā)區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，特別是交通便利優(yōu)勢的凸現(xiàn)以及城市環(huán)境質(zhì)量的明顯改善，現(xiàn)已成為眾多投資者優(yōu)先選擇的區(qū)域之一，土地供求矛盾更為突出。為此，我們及時調(diào)整招商思路，變招商引資為招商選資，抬高產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和供地“門檻”，成立區(qū)項(xiàng)目質(zhì)量審核領(lǐng)導(dǎo)小組，建立項(xiàng)目評審例會制度，對擬供地項(xiàng)目從項(xiàng)目核準(zhǔn)備案、產(chǎn)業(yè)政策、項(xiàng)目建設(shè)條件、綜合效益等方面嚴(yán)格把關(guān)，重點(diǎn)引進(jìn)土地資源消耗少、科技含量高、環(huán)境污染少、投資強(qiáng)度大和綜合效益好的項(xiàng)目。對總投資低于400萬美元的外資項(xiàng)目或固定資產(chǎn)投資低于3000萬人民幣的內(nèi)資項(xiàng)目原則上不予供地，采取推介租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房和嫁接現(xiàn)有企業(yè)的方式滿足其發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)社會跨躍式發(fā)展。
三是控制土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)促土地集約利用。結(jié)合青島開發(fā)區(qū)工作實(shí)際，認(rèn)真制定執(zhí)行土地集約利用控制指標(biāo)體系，嚴(yán)格設(shè)定投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度等五項(xiàng)指標(biāo)，確保符合國家工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地相關(guān)控制指標(biāo)要求。對于國家級開發(fā)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目投資強(qiáng)度不得低于240萬元/畝；中心商務(wù)區(qū)建筑容積率由2.5提升至4.5以上，食品、紡織服裝、塑料、電子設(shè)備等工業(yè)用地建筑容積率達(dá)到1.0以上，石化、機(jī)械、金屬制品、醫(yī)藥制造等工業(yè)用地建筑容積率達(dá)到0.7以上，工業(yè)用地建筑密度控制在50%- 60%。
二、堅(jiān)持多措并舉，深挖城市土地再利用潛力
青島開發(fā)區(qū)結(jié)合自身實(shí)際，把解決發(fā)展用地注意力和主要途徑，堅(jiān)持多措并舉，切實(shí)轉(zhuǎn)變到內(nèi)涵挖潛上來，積極開展村莊改造、老城區(qū)和老廠房改造、清理低效閑置土地，挖掘存量土地再利用潛力。
一是大力推進(jìn)村莊改造。先后出臺了舊村改造、城市化示范居住區(qū)建設(shè)等有關(guān)政策、辦法，成立區(qū)城市化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組及小組辦公室，本著“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、集約用地”的原則，大面積實(shí)施村莊改造，集中建設(shè)居住示范小區(qū)，按照先城中村、后城邊村的次序推動村莊整體搬遷。近年來，先后完成了安子、向陽安置區(qū)等89個村莊改造，共拆除1.8萬余戶，拆遷村居房屋面積340余萬平方米，新建居民樓1200余棟。通過村莊改造，不僅使群眾的居住條件和生活環(huán)境有了歷史性的改善，而且節(jié)約土地6000余畝。
二是努力優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。隨著城市規(guī)劃的實(shí)施和城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)展，我們及時采取了措施，引導(dǎo)建成區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”，促進(jìn)老廠區(qū)、老城區(qū)改造，通過政府有償回購或易地調(diào)整等方式消化商務(wù)區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目，對騰出的土地通過招拍掛等方式重新引進(jìn)項(xiàng)目，先后對安利橡膠、金馬鞋業(yè)等工業(yè)企業(yè)1200余畝用地進(jìn)行了改造。同時，采取項(xiàng)目嫁接、租賃等方式盤活低效利用廠房，切實(shí)提高土地利用效率，引進(jìn)了80后創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，先后幫助150多名青年實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)。
三是積極開展閑置低效土地再利用。出臺全區(qū)建設(shè)用地批后監(jiān)管實(shí)施意見，理順閑置低效利用土地處置工作流程，全面摸清全區(qū)閑置低效利用土地底數(shù)。同時，逐宗分析閑置低效利用土地成因，有針對性地制定相應(yīng)盤活措施，加快推進(jìn)存量低效土地再利用，通過限期開發(fā)、收取閑置費(fèi)、收回等多種形式，將現(xiàn)有低效利用土地“變散為整”、“變閑為用”，有效滿足了一批投資規(guī)模大、效益好、科技含量高的大項(xiàng)目、大企業(yè)用地需求。近年來，累積盤活利用土地3000余畝。
三、堅(jiān)持健全機(jī)制，不斷提高土地節(jié)約集約利用效率
一是強(qiáng)化土地規(guī)劃供應(yīng)管理。堅(jiān)持保護(hù)耕地和保障發(fā)展并重、開源和節(jié)流并舉的方針，嚴(yán)把土地“閘門”，凡不符合規(guī)劃、沒有用地計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)用地，堅(jiān)決杜絕超計(jì)劃指標(biāo)批地、用地。同時，通過限制土地供應(yīng)量，改變政府及企業(yè)用地外延擴(kuò)張式發(fā)展模式，對那些淘汰類、限制類的投資項(xiàng)目，堅(jiān)決禁止或限制用地。同時，科學(xué)引導(dǎo)企業(yè)利用地下空間，在符合城市規(guī)劃和人防要求前提下，多層地下空間分別按照地上土地基準(zhǔn)地價相應(yīng)用途折算比例收取，鼓勵項(xiàng)目用地由平面向立體化延伸。
2、做好經(jīng)營性用地地塊掛牌上市的前期準(zhǔn)備及掛牌地案的組織報(bào)批工作和工業(yè)用地招、拍、掛、報(bào)呈批工作（包括600畝經(jīng)營性用地的招、拍、掛，其中200畝為中低檔商品房，400畝為商住用地）。
3、做好建設(shè)用地跟蹤管理數(shù)據(jù)錄入、地案巡查工作、完善省廳備案系統(tǒng)的相關(guān)程序，按照蘇國土資發(fā)[20*]300號“關(guān)于建立四級聯(lián)動機(jī)制加強(qiáng)建設(shè)用地全程跟蹤管理工作的通知”的相關(guān)要求，完成地案信息填報(bào)工作。
4、搞好土地供應(yīng)管理工作，全面建立建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收制度，加強(qiáng)對新增建設(shè)用地的監(jiān)察管理，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和開發(fā)區(qū)用地供地率。
5、認(rèn)真做好土地一、二級市場的日常工作。
耕地保護(hù)
1、根據(jù)高新區(qū)發(fā)展和年度征地計(jì)劃，實(shí)施盤城工業(yè)園啟動區(qū)600畝，龍王山以西地塊1500畝，樣板地1500畝（寧淮高速公路以西、規(guī)劃永新路以北地塊）計(jì)3600畝，土地實(shí)施工作（預(yù)計(jì)拆遷共##戶##平方米）
2、認(rèn)真組織實(shí)施征地房屋拆遷政策宣傳解釋工作，會同有關(guān)部門做好被征地農(nóng)民勞力安置保障工作（預(yù)計(jì)2009年勞力安置3800人）。
3、加強(qiáng)耕地和基本農(nóng)田管理，完善基本農(nóng)田保護(hù)系統(tǒng)功能，建立健全基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任人信息網(wǎng)絡(luò)，完成2009年基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任簽訂工作，做好保護(hù)塊的更新和維護(hù)工作。
地籍管理
1、完善地籍管理信息系統(tǒng)，將地籍管理中土地登記的功能逐步過渡到電子政務(wù)系統(tǒng)中來。
2、繼續(xù)開展村莊地籍調(diào)查和第二次權(quán)屬調(diào)查工作。
3、認(rèn)真做好農(nóng)民建房和土地糾紛調(diào)處工作。
4、加強(qiáng)土地管理，真正做到以圖管地，全面對轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查工作。
土地規(guī)劃
1、做好土地規(guī)劃、計(jì)劃服務(wù)工作，認(rèn)真做好2009年土地利用規(guī)劃修編、修改工作，確定用地布置調(diào)整方向，適時進(jìn)行土地利用規(guī)劃修改，認(rèn)真做好用地需求分析，積極向上爭取用地指標(biāo)。
2、開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的方式，做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整工作。
執(zhí)法監(jiān)察
1、建立執(zhí)法監(jiān)察信息系統(tǒng)，開發(fā)完善違法用地巡查制度，形成國土所、分局、市局三級聯(lián)網(wǎng)的執(zhí)法監(jiān)察，建立健全土地管理信息員管理制度。
2、開發(fā)違法用地查處后續(xù)跟蹤管理系統(tǒng)，掌握違法用地查處后的動態(tài)信息。
1、認(rèn)真做好來信來訪接待工作，杜絕集體訪和越級訪，降低發(fā)生率。
關(guān)鍵詞：沿海前沿區(qū)域；城鎮(zhèn)化；土地問題；對策
中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）28-0091-03
一、引言
江蘇沿海地處沿海、沿江、隴蘭三大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，在連接南北、溝通東西中，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位條件和不可替代的戰(zhàn)略地位。2009年江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略，沿海三市迎來了新一輪的發(fā)展機(jī)遇，沿海前沿區(qū)域城鎮(zhèn)化的發(fā)展也進(jìn)入大家的眼球。城鎮(zhèn)化包含了人口集聚、土地利用轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)升級與空間流動等過程，表現(xiàn)為人口城鎮(zhèn)化、土地（空間）城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)集聚化等多種形式。但是，沿海前沿城鎮(zhèn)存在著有別于其他地區(qū)的特點(diǎn)，總體看來，沿海前沿區(qū)域正是要通過港、產(chǎn)、城一體化的發(fā)展來做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，加快土地集聚、人口集居，從而推動當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化建設(shè)。在這過程中，土地是一個至關(guān)重要的因素，同時沿海前沿區(qū)域也呈現(xiàn)出特有的土地問題，值得我們研究與思考。從已有的文獻(xiàn)來看，學(xué)者主要是圍繞沿海生態(tài)、土地利用的分布、優(yōu)化來闡述土地問題，如謝薇等（2011）從沿海海地區(qū)的發(fā)展特征與趨勢，討論了土地利用特征與問題。李達(dá)（2012）以江蘇省贛榆縣為例，研究了土地利用優(yōu)化問題。張等（2012）以南通為例，分析了土地利用的生態(tài)問題?？梢哉f，深入實(shí)踐調(diào)查與分析在城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，沿海前沿區(qū)域究竟面臨哪些土地問題，哪些土地制度措施制約著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，有何改進(jìn)的辦法，這類文獻(xiàn)少之又少。
鑒于此，本文以江蘇省南通市為例，結(jié)合實(shí)地調(diào)研結(jié)果，匯總前沿鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化過程中的土地問題，以及產(chǎn)生的不利影響，分析存在的原因，并提出可行的政策建議，以期對沿海城鎮(zhèn)化的進(jìn)程起到更好的推進(jìn)作用。
二、前沿區(qū)域城鎮(zhèn)化中土地利用問題
2009年江蘇省南通市依據(jù)國務(wù)院《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《進(jìn)一步推進(jìn)長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)意見》編制了《南通沿海開發(fā)規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”）。該規(guī)劃設(shè)定南通沿海開發(fā)重點(diǎn)為沿海前沿區(qū)域的22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，陸域面積2 509.7平方公里，人口193.1萬。然而，城鎮(zhèn)建設(shè)的擴(kuò)張、人口的集聚都必須依賴土地資源的開發(fā)利用。在沿海區(qū)域，探求新的土地資源成為一個極具吸引力的方式也成為一個極為可行的方式。在“十一五”期間，南通一共圍墾29.26萬畝，主要用于港口、城鎮(zhèn)、能源、臨港產(chǎn)業(yè)、高效設(shè)施漁業(yè)等生產(chǎn)建設(shè)。大多數(shù)人認(rèn)為沿海前沿區(qū)域由于得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，土地資源充裕，足以滿足生產(chǎn)建設(shè)居住商業(yè)需要。但是，從我們的實(shí)際調(diào)研來看，土地充裕并不意味著解決了所有的問題。同時，在南通圍墾土地基本都是作為濱海新城建設(shè)。沿海前沿區(qū)域不僅僅包括圍墾土地，還包括前沿鎮(zhèn)所在土地，這類土地在使用中遇到的問題又不同于圍墾土地。無論是在土地性質(zhì)上，還是在利用過程中，這兩大類型均出現(xiàn)不同的轉(zhuǎn)變和問題，應(yīng)該分別給予分析和討論。
（一）圍墾土地利用問題
一般而言，圍墾土地的使用權(quán)如何取得，涉及海域使用權(quán)與土地使用權(quán)的銜接問題。填海造地前應(yīng)首先按規(guī)定取得相應(yīng)海域的海域使用權(quán)填海造地海域變成陸地后，海域使用權(quán)自動滅失，所形成土地不再屬于海域，如何配置、如何使用等應(yīng)按照土地管理的法律、法規(guī)辦理。雖然這些均有明確的規(guī)定，但是在實(shí)際的利用過程中卻存在一些問題。
（二）沿海圍墾土地利用問題
1.土地用途難以保證。海域使用權(quán)按照規(guī)定分為農(nóng)業(yè)用海和工業(yè)用海。比如在南通海安老壩港5萬畝的灘涂資源中，不到1萬畝的屬于農(nóng)業(yè)用海。同時，國家也規(guī)定，填海形成的土地在之后的使用中也要相應(yīng)分為農(nóng)業(yè)用地和工業(yè)用地。然而，沿海區(qū)域新區(qū)的建設(shè)基本上都是工業(yè)用地，因此，在實(shí)際的操作中，要做到農(nóng)業(yè)用海農(nóng)用十分困難。一些違規(guī)的操作時有發(fā)生，甚至出現(xiàn)為了擴(kuò)大海域面積，而擅自更改海岸線的現(xiàn)象。
2.土地性質(zhì)調(diào)整難。正因?yàn)楣I(yè)用海在圍墾之后要作為工業(yè)用地，這就使得在一些濱海新城難以有商業(yè)用地，限制了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。比如南通如東洋口港為了實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城一體化的局面，在濱海建新城。但是，房地產(chǎn)開發(fā)必須是商業(yè)用地，而工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地是比較困難的。因此，房產(chǎn)開發(fā)好之后也擔(dān)心出售問題，難以吸引人氣，而一些市政綠化工程用地也難以滿足。
3.土地利用率不高。雖然圍墾土地充裕，但是利用率普遍不高。除了項(xiàng)目引進(jìn)的難度較大，競爭激烈等原因之外，也有其他因素。比如南通海門港新區(qū)一期建設(shè)區(qū)5平方公里，土地利用率60%～70%。一方面，該新區(qū)做出了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的限制，對一些不環(huán)保，不長遠(yuǎn)的項(xiàng)目一概不讓進(jìn)園區(qū)。另一方面，園區(qū)有目的地留下部分土地作為以后的發(fā)展所需。當(dāng)然，園區(qū)二期16平方公里利用率就要差很多。
（三）前沿鎮(zhèn)土地利用問題
可以說，前沿鎮(zhèn)土地利用所出現(xiàn)的問題代表了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所遇到的共性問題。具體包括以下幾個方面：
1.建設(shè)用地指標(biāo)匱乏，城鎮(zhèn)建設(shè)推進(jìn)受阻。從我們的調(diào)研來看，前沿鎮(zhèn)普遍反映用地指標(biāo)相當(dāng)匱乏，這是鄉(xiāng)鎮(zhèn)推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中最大的、普遍的難點(diǎn)之一。據(jù)南通如東沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)反映，目前省級已沒有建設(shè)用地指標(biāo)，經(jīng)過市縣一層到達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地指標(biāo)少之又少，基本上無濟(jì)于事，但城鎮(zhèn)建設(shè)又不能滯緩，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)區(qū)的拓展等等都必須依賴土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)近年城鎮(zhèn)建設(shè)用地近1 000多畝，但是縣里統(tǒng)籌了僅僅50畝左右，其余均要靠自己來解決。為了突破土地瓶頸，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，各地也是紛紛出招尋求解決辦法，通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)、土地復(fù)墾等辦法來增加建設(shè)用地。但是，這些辦法有的已觸犯到農(nóng)地保護(hù)的相關(guān)法令和政策，當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)也心有余悸，承認(rèn)做法有出入，但為了發(fā)展，有的措施也是不得以而為之。
2.土地用途和性質(zhì)調(diào)整不易，鎮(zhèn)區(qū)面積難以拓展。我國實(shí)行的是最嚴(yán)格土地制度。私自、輕易轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，改變土地用途尤其是基本農(nóng)田可能性為零。然而沿海前沿鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般以農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，農(nóng)業(yè)用地占比都很高。比如南通通州灣的三余鎮(zhèn)，作為原南通通州區(qū)的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，建設(shè)用地規(guī)模小，新一輪土地規(guī)劃建設(shè)用地空間不足，在加上該區(qū)90%以上的農(nóng)地屬于基本農(nóng)田，使得用地剛性需求與耕地保護(hù)之間的矛盾十分突出，自身城鎮(zhèn)規(guī)劃難以實(shí)施，鎮(zhèn)區(qū)面積難以擴(kuò)展。此外，除農(nóng)用地向建設(shè)用地的土地利用調(diào)整外，還涉及到土地性質(zhì)的調(diào)整。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)來看，鎮(zhèn)區(qū)的土地還是以農(nóng)村建設(shè)用地為主。但是，當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地市場還未建立，農(nóng)村建設(shè)用地和國有建設(shè)用地權(quán)利不對等。這使得農(nóng)村建設(shè)用地上的建房也好，建廠也好，都難以取得國家所認(rèn)可的權(quán)屬保護(hù)，并且農(nóng)村建設(shè)用地向國有建設(shè)用地的性質(zhì)也相當(dāng)不易。再加上土地權(quán)屬復(fù)雜，厘清難度較大，經(jīng)過多輪改制，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，這些均制約了鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展。
3.土地承包政策制約，農(nóng)民集中土地集聚困難。從調(diào)研來看，土地承包經(jīng)營權(quán)三十年不變的政策一定程度上制約了農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了土地集聚，農(nóng)民集中困難，影響了各區(qū)域的城鎮(zhèn)化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從二輪土地承包開始，這種接近“生不增死不見”的農(nóng)地生產(chǎn)經(jīng)營制度，的確在保障農(nóng)民利益，使得農(nóng)民長久珍惜土地，持續(xù)投資土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展等方面起到了積極作用。但是，由于無法調(diào)整土地，一方面，這一政策使得土地占有極不平衡，有的農(nóng)戶家雖有新增人口，但卻無法分到地，而有的農(nóng)戶老人已去世，或者無力種地，村集體也不能收回土地。再加上國家農(nóng)補(bǔ)實(shí)施，即使拋荒同樣也能拿到補(bǔ)貼，這樣就使得土地的流轉(zhuǎn)，土地集聚越發(fā)困難。雖然土地管理法對重新調(diào)整農(nóng)地有相關(guān)規(guī)定，但在農(nóng)村要達(dá)成2/3以上成員或代表的同意，其談判成本相當(dāng)高。同時，十七屆三中全會將承包關(guān)系重申為“長久不變”更使得“大穩(wěn)定，小調(diào)整”的政策難以貫徹執(zhí)行。此外，隨著生活水平改善，家庭變化，農(nóng)民有著翻新建房的需求，但各地基本上已經(jīng)停止宅基地審批，農(nóng)民頗為不滿。
三、意見及建議
（一）正視已有土地政策的不足，突破制度約束瓶頸
從上文的現(xiàn)狀分析總體來看，土地利用制約因素更多的是制度政策層面的，難以輕易更改。比如，在前沿鎮(zhèn)土地利用中，普遍反映了三十年土地承包政策帶來的各種弊端。但是，自1980年代，我國初期大規(guī)模地進(jìn)行均分土地后，不但沒有再進(jìn)行一次均分土地的打算，反而一而再再而三地強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定土地承包。在十七屆三中全會報(bào)告中，更是提出土地承包權(quán)長久不變。
此外，建設(shè)用地指標(biāo)匱乏更是一個普遍性的難題。我國實(shí)行的是最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，18億畝耕地更是不可觸及的紅線。對于建設(shè)用地指標(biāo)，上級政府都是嚴(yán)控的。但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是推進(jìn)城鎮(zhèn)化，必須要獲得建設(shè)用地。因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)也是窮盡辦法，比如“增減掛鉤”，違規(guī)的“以租代征”，或者通過農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)來獲得更多的建設(shè)用地。但是，前文也提到，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)市場基本上是空白的，基層基本上按照國有用地的征用辦法來處理農(nóng)村建設(shè)用地的征用與補(bǔ)償，缺乏法律的依據(jù)。
因此，現(xiàn)有土地政策的不足亟須我們改革創(chuàng)新農(nóng)村土地制度，尤其是集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，雖有試點(diǎn)流轉(zhuǎn)，但依然沒有建立可行的流轉(zhuǎn)管理辦法，嚴(yán)重滯后當(dāng)前的實(shí)際形勢。從我們的調(diào)研來看，在基層一線工作的領(lǐng)導(dǎo)普遍認(rèn)為隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，《土地管理法》必須要做適時修訂，相關(guān)單位應(yīng)對推進(jìn)中出現(xiàn)的政策問題給予解釋和幫助，否則工作難以開展。
（二）建立土地利用創(chuàng)新機(jī)制，緩解鎮(zhèn)區(qū)用地難題
雖然我們一再強(qiáng)調(diào)要突破制度瓶頸，完善已有政策，但是在當(dāng)前，很多政策的調(diào)整比較困難。比如，我們認(rèn)為再次實(shí)施“均分土地”的政策可能性并不大。這就需要我們在實(shí)踐工作中，在政策允許的范圍內(nèi)，創(chuàng)新土地利用的機(jī)制，建立適宜各自地區(qū)的可行辦法，緩解用地難題。
比如，對于當(dāng)前普遍反映的農(nóng)村土地調(diào)整難問題。我們建議對于一些老弱病殘的農(nóng)戶，本人如不能或不適合再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，可以在自愿的情況下對其按照征地辦理失地保險(xiǎn)，再收回承包地。對于已成為市民的農(nóng)民，土地的收回更是順理成章。集體可以將這部分地作為機(jī)動地，調(diào)整再分配。
再如，針對停審批宅基地引發(fā)的問題，我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，可以借鑒張家港塘橋鎮(zhèn)的做法。凡是有建房需求的農(nóng)戶，可以向政府申請“預(yù)拆遷”，政府將其納入拆遷計(jì)劃，按照征地標(biāo)準(zhǔn)給予一系列補(bǔ)償，完成拆遷和交出承包地之后，農(nóng)戶可以在鎮(zhèn)區(qū)得到安置新房，獲得城鎮(zhèn)社保，滿足新房需求。采用“預(yù)拆遷”的辦法，一方面可以解決農(nóng)戶住房需要，減輕農(nóng)民不滿；另一方面更是可以加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，集約土地利用，增加建設(shè)用地。
（三）完善沿海圍墾協(xié)調(diào)機(jī)制，提高土地利用效率
對于沿海復(fù)墾后土地性質(zhì)或者土地用途問題，雖依然是政策方面，但是它涉及到海域使用和土地使用，海域使用權(quán)與土地使用權(quán)換發(fā)的糾紛也就成了沿海開發(fā)中的一大障礙。因此，這需要兩大部分的協(xié)調(diào)與合作。但是，目前無論是政府層面還是學(xué)術(shù)領(lǐng)域，關(guān)注均甚少。
對于沿海充裕的土地，在做好海域證和土地證銜接的同時，做好圍墾土地的規(guī)劃，確保土地合理合規(guī)的使用。在海域使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)的過程，應(yīng)該明晰土地的用途性質(zhì)，給予一定的商業(yè)用地比例，從而有利于濱海新城的建設(shè)。此外，圍墾土地基本屬于不可逆轉(zhuǎn)的過程，再加上沿海產(chǎn)業(yè)的自身特質(zhì)，必然對生態(tài)環(huán)境有一定的影響，切莫以犧牲環(huán)境作為發(fā)展城鎮(zhèn)化、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的代價。如著名的圍墾之國荷蘭，為了確保生態(tài)平衡，在土地規(guī)劃方面，1～2土地用于農(nóng)業(yè)，1～4用于城鎮(zhèn)開發(fā)，余下的1～4是自然區(qū)域，包括森林和河湖水面。
對于資源比較豐富的圍墾土地，雖然產(chǎn)業(yè)布局、規(guī)劃限制等因素限制了土地利用率，但是我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)引進(jìn)滯緩、外來投資不足依舊是主要因素。同時，我們也認(rèn)為，沿海前沿鎮(zhèn)和各自濱海新區(qū)也必須加強(qiáng)聯(lián)系，共同來解決發(fā)展中的土地問題。比如，南通通州灣三余鎮(zhèn)農(nóng)田90%以上基本農(nóng)田，改變土地性質(zhì)困難，建設(shè)用地有限，工業(yè)發(fā)展薄弱（鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)僅有兩家企業(yè)），我們提出能否將三余鎮(zhèn)的工業(yè)發(fā)展都放在臨近的濱海新區(qū)，人口也逐步搬遷至濱海新城，三余鎮(zhèn)利用傳統(tǒng)優(yōu)勢著重通過萬頃良田工程，著重打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，減少建設(shè)用地需求。濱海新城不僅提高了土地利用率，還帶動了新城的人氣，形成較好的發(fā)展局面。
參考文獻(xiàn)：
[1] 謝薇，史俊.江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施中的土地利用問題及對策[J].江蘇農(nóng)業(yè)科學(xué)，2012，（10）：350-353.
對投資者而言，把握低估值藍(lán)籌，耐心持有2-3年，收益可能就是3-5倍。
但市場時常醞釀中機(jī)會，但機(jī)會只留給有準(zhǔn)備的人。靜觀現(xiàn)在市場，除了藍(lán)籌股的低估值價值，其實(shí)仍有很多套利機(jī)會。
從打新影子基金中掘金
國信證券12月29日掛牌，市場預(yù)計(jì)按照5.83的發(fā)行價計(jì)算，則按照發(fā)行后的82億股總股本，漲幅3倍屬于合理漲幅，則公司市值在1900億元左右。對于那些中了簽的投資者自然賺得盆滿缽滿。對于那些沒有中簽的投資者而言，也會捶胸頓足。但市場套利者也能夠挖掘出一些公募基金參與打新的套利機(jī)會。比如：參與國信證券發(fā)行的網(wǎng)下機(jī)構(gòu)共有102家，分享了6億股的發(fā)行額度，能夠獲得1000萬以上中簽額度的公募基金并不多，能夠現(xiàn)在還開放大額申購的公募基金已經(jīng)沒有了，只有少數(shù)幾只開放了10萬元以下的小額申購。
研究發(fā)現(xiàn)，唯有國泰民益（160220），這是一支能夠在二級市場買入的LOF，即可以直接實(shí)現(xiàn)套利收益且無需繳納申購和贖回費(fèi)用的低成本基金。測算得知，國信29日掛牌，該基金中簽1076萬股，如果國信上市的合理市值能夠達(dá)到1900億元的話，按照現(xiàn)有基金13.77億元規(guī)模計(jì)算，預(yù)計(jì)套利收益能夠超過13%。
從A＼H股溢價套利
從最近A、H溢價來看，A股整體估值離H股的估值偏離度越來越大，所以，從補(bǔ)漲的角度來看，可以適當(dāng)?shù)牟季諬股未來補(bǔ)漲的機(jī)會。當(dāng)然，這種估值回歸的過程并非立馬會體現(xiàn)，但更長遠(yuǎn)的角度來看，便宜的東西最終都會體現(xiàn)其價值。當(dāng)然，A股藍(lán)籌股的估值也并不高，從上證50的估值來看，PE9.8倍，PB1.5倍的歷史估值水平來看，仍處于底部位置，所以，即使A＼H股溢價高達(dá)120%，也不會改變A股藍(lán)籌股低估值的局面。更可能的情況是，A股是一個弱效或半強(qiáng)效市場，熊市很長，牛市很短。在熊市往往墻倒眾人推，估值低到讓人無法想象，而牛市來的時候，往往又過快的矯正其低估的價值。相比之下，港股更加成熟，在同等時間下，往往跌幅小，漲幅亦更小。
根據(jù)慶元縣第二次全國土地調(diào)查成果結(jié)果，慶元縣現(xiàn)狀土地總面積為189776.31公頃（至2012年底），其中農(nóng)用地面積為180488.80公頃，占土地總面積的95.10%；建設(shè)用地面積為3318.05公頃，占土地總面積的1.75%；未利用地面積為5969.46公頃，占土地總面積的3.15%。從各類用地所占比例看，表明慶元縣土地利用仍以大農(nóng)業(yè)為主，建設(shè)用地和未利用地的面積很小。
二、當(dāng)前慶元縣土地資源管理面臨的主要問題
（一）行政區(qū)劃發(fā)生變化
隨著慶元縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，現(xiàn)行中心城區(qū)行政區(qū)劃的設(shè)置與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展程度不相適應(yīng)，在一定程度上制約了工農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。慶元縣委、縣政府結(jié)合中心城區(qū)規(guī)模小、集聚和輻射功能薄弱、設(shè)施共享性差等實(shí)際情況，緊緊圍繞城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)要求和《慶元縣域總體規(guī)劃（2007-2020）》，本著“調(diào)優(yōu)調(diào)大調(diào)強(qiáng)”和“就近就便、整撤整并”的思路制訂了中心城區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整方案，根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于慶元縣部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》浙政函〔2011〕363號文件精神，慶元縣進(jìn)行了行政區(qū)劃調(diào)整，撤銷松源鎮(zhèn)、屏都鎮(zhèn)、四山鄉(xiāng)建制，設(shè)立濛洲、松源、屏都三個街道，為調(diào)整后的中心城區(qū)。中心城區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整是深入貫徹上級要求的順勢之舉，充分體現(xiàn)了省委、麗水市委加強(qiáng)城區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，加快推進(jìn)中心城區(qū)建設(shè)的精神；是體現(xiàn)自身發(fā)展迫切需要的必行之舉，有利于提高中心城區(qū)公共服務(wù)能力、資源利用率和發(fā)展集中度，進(jìn)一步降低行政運(yùn)行成本；是準(zhǔn)確把握調(diào)整時機(jī)的應(yīng)時之舉。實(shí)施中心城區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，可以在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌生產(chǎn)力布局和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理配置生產(chǎn)要素，實(shí)施城鎮(zhèn)區(qū)一體化規(guī)劃建設(shè)，已經(jīng)成為新形勢下統(tǒng)籌城區(qū)發(fā)展、增強(qiáng)區(qū)域競爭力的必然趨勢。（注：2013年，根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于慶元縣部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》（浙政函〔2013〕61號）：同意撤銷合湖鄉(xiāng)、百山祖鄉(xiāng)建制，合并設(shè)立百山祖鎮(zhèn)。此次區(qū)劃調(diào)整后，慶元縣轄3個街道、6個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)）。
（二）城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模出現(xiàn)“倒掛”
慶元縣隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)與新農(nóng)村建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等建設(shè)對用地的需求量大，導(dǎo)致慶元縣在規(guī)劃實(shí)施期間建設(shè)用地總規(guī)模出現(xiàn)大幅度增長。同時由于農(nóng)村居民點(diǎn)復(fù)墾工作難度大、推進(jìn)慢，而城鎮(zhèn)、新農(nóng)村的新增建設(shè)又是必然趨勢，導(dǎo)致慶元縣的城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模難以控制，出現(xiàn)嚴(yán)重“倒掛”。
（三）新增建設(shè)用地缺口較大
慶元縣現(xiàn)行規(guī)劃剩余新增建設(shè)用地指標(biāo)376.73公頃，預(yù)測截至2020年實(shí)施未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的新增建設(shè)用地888.37公頃，缺口為511.64公頃，未來新增建設(shè)用地不能滿足實(shí)施需要，特別是工業(yè)用地出讓近兩年大幅增長，但仍滿足不了發(fā)展需要，尤其是周邊縣市工業(yè)用地拓展較快吸引部分慶元企業(yè)外流，造成不小壓力。
三、對“十三五”時期慶元縣土地利用情況的展望
（一）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢展望
隨著海西經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的深入實(shí)施，浙江生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展全面深化，麗水將迎來工業(yè)化提升、城市化加速、區(qū)域一體化全面推進(jìn)的發(fā)展機(jī)遇。慶元縣在著力打造麗水市域一小時交通圈、旅游圈、經(jīng)濟(jì)圈過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升。按照這個發(fā)展趨勢，到2020年慶元縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展將實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值70億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為12.60億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為29.74億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為27.66億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到50068元。
（二）人口數(shù)量增長展望
2012年慶元縣的總?cè)丝跒?0.6萬人。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的建設(shè)，全縣城市建設(shè)將日新月異，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施將不斷改善，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模不斷擴(kuò)大。經(jīng)綜合考慮慶元縣縣域人口在2020年為20.9萬人，2020年城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s14.66萬人，占總?cè)丝诒戎?0%左右。
（三）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展方向和未來用地展望
1.產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由于自身經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響，長三角等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)正在經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)升級，原有產(chǎn)業(yè)大量向其它地區(qū)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移是最重大機(jī)遇之一，是慶元推行“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略最重要的外部機(jī)遇。慶元要承接長三角、融入海西區(qū)、謀求新發(fā)展。慶元被納入長三角和海西區(qū)，使慶元迎來了基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)的對接長三角和海西區(qū)的借力發(fā)展和爭取先行先試的權(quán)利創(chuàng)新發(fā)展的歷史機(jī)遇。在交通和產(chǎn)業(yè)上對接長三角和海西區(qū)，是慶元規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟(jì)空間布局和發(fā)展戰(zhàn)略必須考慮的因素。慶元縣在區(qū)域中的功能定位為：我國東部沿海生態(tài)核心區(qū)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)建設(shè)示范區(qū)、麗水市域南部主要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。慶元縣形象定位為：中國生態(tài)環(huán)境第一縣、中國香菇第一縣、中國廊橋第一縣、沿海生態(tài)休閑度假之鄉(xiāng)。2.城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局思路縣域產(chǎn)業(yè)布局以“聯(lián)動合作、中心集聚、沿軸開發(fā)、遞度推進(jìn)”為總體方針，組建由松源、黃田垟-五都、屏都組成的縣域產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心、由黃田、竹口組成的黃田-竹口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，并同時促進(jìn)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐。聯(lián)動合作：通過中心城區(qū)的建設(shè)，帶動松源鎮(zhèn)與屏都鎮(zhèn)的有機(jī)組合，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上進(jìn)行聯(lián)動合作，充分發(fā)揮各自特長，形成“松源－屏都”組合型中心城區(qū)和縣域產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心。中心集聚：積極吸引各種產(chǎn)業(yè)要素向組合型中心城區(qū)集聚，并對中心城區(qū)的功能進(jìn)行分工與協(xié)作，松源區(qū)塊定位于中心城區(qū)的商務(wù)區(qū)功能，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、教育等，屏都區(qū)塊定位于居住與工業(yè)為主導(dǎo)，黃田垟—五都區(qū)塊定位于工業(yè)為主導(dǎo)的功能。沿軸開發(fā)：充分利用54省道這一發(fā)展基礎(chǔ)較好的軸線優(yōu)勢，以該軸上各城鎮(zhèn)（集鎮(zhèn)）為依托，不斷加強(qiáng)城鎮(zhèn)（集鎮(zhèn)）間聯(lián)系通道的建設(shè)，形成區(qū)域內(nèi)的發(fā)展主軸，重點(diǎn)布局竹木產(chǎn)業(yè)、鉛筆產(chǎn)業(yè)等。遞度推進(jìn)：依托中心城區(qū)、發(fā)展主軸和縣域主要開發(fā)城鎮(zhèn)（集鎮(zhèn)），充分利用各地山地地形，建立毛竹、經(jīng)濟(jì)林生產(chǎn)基地，開發(fā)特色產(chǎn)品，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，形成現(xiàn)代化的農(nóng)工貿(mào)旅組合開發(fā)的格局。3.未來用地預(yù)測隨著浙江省加快推進(jìn)區(qū)域交通一體化進(jìn)程，麗水著力構(gòu)建大都市經(jīng)濟(jì)圈，54省道、55省道、龍泉至慶元高速公路、麗水產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)—裝備制造業(yè)低丘緩坡開發(fā)項(xiàng)目慶元組團(tuán)項(xiàng)目等重大工程的陸續(xù)建設(shè)使得慶元原本偏處一隅的區(qū)位交通條件將發(fā)生根本改變，與麗水大都市、浙西的聯(lián)系更為便捷。同時伴隨著海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，慶元縣對建設(shè)用地的需求量增加。結(jié)合慶元縣國土、發(fā)改、建設(shè)等各部門專項(xiàng)規(guī)劃，預(yù)測到2020年慶元縣將新增建設(shè)用地總規(guī)模1665.70公頃，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到2902.30公頃。
四、慶元縣今后土地規(guī)劃實(shí)施建議
（一）啟動規(guī)劃修編
由于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的不確定性，慶元縣土地規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展存在較大偏差，部分規(guī)劃目標(biāo)已不能滿足當(dāng)?shù)貙?shí)際需要?？梢栽趹c元縣土地規(guī)劃實(shí)施評估的基礎(chǔ)上，椐據(jù)實(shí)際情況調(diào)整各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃主要控制指標(biāo)。
（二）適當(dāng)調(diào)整城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模
根據(jù)慶元縣近幾年的發(fā)展趨勢，在確?；巨r(nóng)田保護(hù)面積、全縣生態(tài)用地不減少的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)到規(guī)劃目標(biāo)年，慶元縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模勢必會突破規(guī)劃的控制指標(biāo)，可適當(dāng)調(diào)整城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模。
（三）加快建設(shè)用地復(fù)墾
建設(shè)用地復(fù)墾尤其是村莊用地的復(fù)墾，是實(shí)現(xiàn)慶元縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模和村莊用地面積規(guī)劃目標(biāo)的關(guān)鍵，建議積極推進(jìn)建設(shè)用地復(fù)墾。
（四）建議對出現(xiàn)預(yù)警的主要指標(biāo)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測
對出現(xiàn)輕警的城鄉(xiāng)建設(shè)用地進(jìn)行修正?？梢詮募涌焱七M(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)復(fù)墾工作著手，緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模出現(xiàn)的警情。為了控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地，同時也為農(nóng)民提供宜居、便利的生活、生產(chǎn)環(huán)境，強(qiáng)化村莊向中心村集中是未來發(fā)展的必然趨勢。
（五）加強(qiáng)節(jié)約集約用地
慶元縣的建設(shè)用地集約利用程度還有待提高，因此要在堅(jiān)持最嚴(yán)格的土地管理制度和節(jié)約集約用地制度的基礎(chǔ)上，從以下三個方面著手：一是把節(jié)約集約用地作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和土地利用方式的著力點(diǎn)，切實(shí)實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。積極探索建立節(jié)約集約用地的激勵機(jī)制和約束機(jī)制，推行土地利用計(jì)劃，建立建設(shè)項(xiàng)目用地全程管理機(jī)制。二是構(gòu)建節(jié)約集約用地長效監(jiān)督機(jī)制。通過完善預(yù)審管理、合同管理和項(xiàng)目驗(yàn)收管理，并運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)供后土地的全程監(jiān)管、全域監(jiān)管、常態(tài)監(jiān)管。三是創(chuàng)新節(jié)約集約用地模式。在有條件的地區(qū)推廣試點(diǎn)的做法和經(jīng)驗(yàn)。
（六）建議適度開發(fā)低丘緩坡資源
改革開放初期，伴隨著全球資本的涌入及工業(yè)化快速推進(jìn)的浪潮，作為改革的“窗口”，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為最早的“新區(qū)”，快速出現(xiàn)在大江南北。進(jìn)入21世紀(jì)以來，各地開展了較大規(guī)模的新城建設(shè)。雖然經(jīng)過多年發(fā)展，“新區(qū)”和新城的類型變得越來越多元（如大學(xué)城、科技城和生態(tài)城等），但依然沒有從根本上改變產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)之間存在的較大矛盾和互不融合的困境，這些矛盾和困境主要表現(xiàn)為全國各地出現(xiàn)了大量的只有產(chǎn)業(yè)沒有城市的“孤島”和沒有產(chǎn)業(yè)支撐的“空心”城區(qū)，亦可稱之為“有產(chǎn)無城”和“有城無產(chǎn)”。
一、產(chǎn)城融合進(jìn)程中的主要問題
1.“有產(chǎn)無城”
“有產(chǎn)無城”多指各類開發(fā)區(qū)、集聚區(qū)和產(chǎn)業(yè)園等，它們成立的初衷就是作為地方經(jīng)濟(jì)的增長極、招商引資的平臺和產(chǎn)業(yè)集聚的空間而存在，在其中的勞動力再生產(chǎn)是以工人個體為單位，因此只配套最基本的生活設(shè)施（或可稱之為生存設(shè)施），住宅和公共服務(wù)用地嚴(yán)重壓縮，沒有建立完善的公共服務(wù)體系。這類地區(qū)城市功能滯后，與主城區(qū)之間存在大量潮汐式交通，逐漸演變?yōu)橹鞒沁吘壍摹肮聧u”，無法獲得進(jìn)一步發(fā)展。例如，杭州青山湖科技城每天有5萬人往返于相距25公里的杭州主城與科技城之間；青浦工業(yè)園的工業(yè)用地面積為30平方公里，就業(yè)人口達(dá)到12萬，但是生活服務(wù)設(shè)施寥寥無幾，只能通過青浦老鎮(zhèn)區(qū)和“廠中村”予以解決。
2.“有城無產(chǎn)”
“有城無產(chǎn)”是指那些名目繁多的新城、新區(qū)，包括生態(tài)城、智慧城和大學(xué)城等，它們往往是大城市在迅速擴(kuò)張過程中，為疏散主城區(qū)人口或者為獲得土地收益而推動的土地開發(fā)項(xiàng)目，工業(yè)化絕非這些地區(qū)的發(fā)展動力。在“消費(fèi)掛帥”的后工業(yè)時代，這些新城、新區(qū)通過規(guī)劃建立各種類型的中心（如行政中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心、文化中心和總部基地等）以求打造地價制高點(diǎn)，力圖保證有足夠的市場支撐。但是，由于缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，導(dǎo)致這些地區(qū)就業(yè)吸納能力弱、文化缺失，常常造成資本市場繁榮而城市面貌蕭條的局面。
3.土地管理制度落后
居住、工業(yè)和商業(yè)三類用地價格懸殊，導(dǎo)致土地資源不能有效配置；土地用途管理細(xì)碎，不符合用地綜合發(fā)展趨勢；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性寬松，且高耗費(fèi)，不集約利用土地現(xiàn)象嚴(yán)重；城鄉(xiāng)結(jié)合部占用大量土地，被低端利用；農(nóng)村建設(shè)用地占用過大。
4.低密度發(fā)展模式阻礙了服務(wù)業(yè)及低碳化發(fā)展
各類新城都存在低密度模式，導(dǎo)致土地使用不集約，缺乏當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，對服務(wù)業(yè)需求不足，不利于形成服務(wù)業(yè)多元化發(fā)展；服務(wù)價格高，便利性不足；前往中心城區(qū)的消費(fèi)模式則導(dǎo)致出行成本上升，交通擁堵，不利于低碳化發(fā)展。
二、產(chǎn)城融合所遇瓶頸的主要原因
1.規(guī)劃體系內(nèi)在產(chǎn)城分割
規(guī)劃體系，包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃等，在工作目標(biāo)、功能要求、空間范疇、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作機(jī)制等方面存在交叉和矛盾，工作機(jī)制銜接不暢，存在不同步、不同向現(xiàn)象。
2.行政干預(yù)介入微觀運(yùn)行
政府對產(chǎn)業(yè)、人口、資金、土地等的不當(dāng)干預(yù)，扭曲了資源配置，導(dǎo)致要素聚集及產(chǎn)業(yè)發(fā)展偏離最優(yōu)路徑，效率低下，債務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn)累積；公共服務(wù)集中在大城市，使得人口、產(chǎn)業(yè)過于向大城市集中，新城往往缺乏公共服務(wù)配套。
3.新城擴(kuò)張缺乏制度
產(chǎn)業(yè)支撐與科學(xué)依據(jù)。土地、戶籍、社會保障制度改革滯后、要素市場扭曲，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致新城擴(kuò)張缺乏制度與產(chǎn)業(yè)支撐。
三、化解產(chǎn)城融合問題的主要路徑
1.改革土地用途管理和出讓機(jī)制
改革土地用途管理，簡化分類，將不同用途對環(huán)境和健康的影響作為主要考慮，更多地采用綜合用地的辦法，使不同用途和功能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行水平和垂直混合，推動土地高效配置、集約利用。減少工業(yè)用地、政府用地比重，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；實(shí)施以公平補(bǔ)償為核心的征地制度改革，按公平價格補(bǔ)償農(nóng)民，政府適當(dāng)征稅和扣除社?；?；將征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保體系；探索出租、轉(zhuǎn)讓、置換、贈與、繼承、作價、入股等多種方式流轉(zhuǎn)。
2.出臺國家層面城市規(guī)劃指導(dǎo)意見
由國家統(tǒng)籌，從長遠(yuǎn)考慮產(chǎn)業(yè)布局與城市發(fā)展的協(xié)調(diào)問題，出臺城市規(guī)劃整體指導(dǎo)意見；制定大都市圈或城市群規(guī)劃意見；對缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的新城新區(qū)予以限制；調(diào)整開發(fā)區(qū)的功能定位和發(fā)展規(guī)劃，增強(qiáng)園區(qū)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合承載能力，打造布局融合、功能復(fù)合的新產(chǎn)業(yè)集群，推動與周邊區(qū)域的互動。
3.提高城市密度，建設(shè)垂直城市
借鑒東京和香港模式，建設(shè)緊湊城市。在規(guī)劃方面以核心產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，圍繞產(chǎn)業(yè)需求優(yōu)化空間布局，在某區(qū)域和建筑群中集中生產(chǎn)、服務(wù)與居住等大量功能，減少通勤壓力，實(shí)現(xiàn)城市效率與生活品質(zhì)的共同提高。