時(shí)間：2023-09-19 16:20:38
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押擔(dān)保；借款合同；公證問(wèn)題
在公證機(jī)構(gòu)平時(shí)辦理的抵押擔(dān)保借款合同公證業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式非常普遍，出現(xiàn)的抵押糾紛也相對(duì)增多。然而由于我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記制度和其他相關(guān)配套制度還存在很多不科學(xué)、不規(guī)范、不完善之處，影響了房地產(chǎn)抵押制度功效的發(fā)揮。現(xiàn)就房地產(chǎn)抵押擔(dān)保設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問(wèn)題，進(jìn)行一些粗淺的理論探討。
一、房與地的關(guān)系問(wèn)題
房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間存在著這樣的相依關(guān)系，我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！备鶕?jù)這一相依關(guān)系原則，在抵押人對(duì)房屋的所有權(quán)或房屋的土地使用權(quán)任意一種權(quán)利設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，即違背了房屋土地使用權(quán)和所有權(quán)間的相依關(guān)系原則，是無(wú)效的行為。
二、抵押登記期限問(wèn)題
在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在很多當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)抵押登記期限有一個(gè)較為明確的認(rèn)識(shí)，且相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有就“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”問(wèn)題作出明確規(guī)定，有人認(rèn)為當(dāng)事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為抵押權(quán)屬于物權(quán)的同時(shí)，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，借貸雙方都已就抵押期限達(dá)成一致意見(jiàn)，即期限限制已被抵押權(quán)人接受，所以抵押方只能在該期間內(nèi)對(duì)其抵押權(quán)進(jìn)行實(shí)施，與此同時(shí)相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有令禁止這種借貸當(dāng)事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒(méi)有違反法律，也沒(méi)有違反法規(guī)，是有效行為。所有權(quán)在物權(quán)中，是具有無(wú)期限性特征的，但這并未排除其他物權(quán)的有期限性，因此以物權(quán)具有無(wú)期限性為由來(lái)拒絕承認(rèn)抵押權(quán)期限的行為是不成立的。
三、房地產(chǎn)抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問(wèn)題
在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進(jìn)行抵押登記。房屋及土地在抵押設(shè)定成立之后，隨著其使用或處分的過(guò)程進(jìn)行中，抵押?jiǎn)栴}會(huì)導(dǎo)致很多法律關(guān)系和法律糾紛的出現(xiàn)。與此同時(shí)，因?yàn)楹炗喌盅汉贤男袨殡`屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進(jìn)行抵押登記，對(duì)于登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，抵押登記屬于行政行為。當(dāng)有出現(xiàn)涉及到抵押效力糾紛的問(wèn)題之時(shí)，抵押雙方都會(huì)面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問(wèn)題。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對(duì)人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問(wèn)題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規(guī)定的原則，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)面臨民事權(quán)益的糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟，如牽涉行政機(jī)關(guān)的行政行為，當(dāng)事人則應(yīng)提起行政訴訟。
四、抵押物細(xì)化登記原則問(wèn)題
一般情況下，針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房屋所有權(quán)的取得，是登記機(jī)關(guān)按房屋建筑的獨(dú)立體給房屋開(kāi)發(fā)商該幢建筑物的所有權(quán)證（或叫大房屋產(chǎn)權(quán)證）。常見(jiàn)情況是在一個(gè)項(xiàng)目中有若干這樣的房屋產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人設(shè)定抵押時(shí)，雙方往往將這樣的產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押及登記，卻沒(méi)有細(xì)化，這樣的抵押登記是無(wú)效行為。土地使用權(quán)證，又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者的申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。房屋的土地使用權(quán)具有不可分性，因而在實(shí)際生活中當(dāng)事人常遇見(jiàn)抵押物登記細(xì)化的困難，尤其是房屋土地使用權(quán)中的某一個(gè)部分能否抵押。一般情形下，土地使用權(quán)證都是進(jìn)行一次性的全部抵押登記，即便是當(dāng)事人不想這樣做，也難以實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，因此抵押物必須要具有獨(dú)立價(jià)值，才能進(jìn)行合法性轉(zhuǎn)讓，也才能保障抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。
五、在建房屋抵押的相關(guān)問(wèn)題
一、工作原則
（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補(bǔ)償工作，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)充分論證，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施。
（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項(xiàng)目建設(shè)的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置，兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對(duì)穩(wěn)定性及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性。
二、工作要求
（一）建立重大項(xiàng)目土地及房屋征收安置目標(biāo)責(zé)任制度、督查制度、工作有效報(bào)告制度和工作績(jī)效考評(píng)制度。
（二）高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的開(kāi)展土地及房屋征收補(bǔ)償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。
（三）結(jié)合實(shí)際，努力營(yíng)造和諧的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置氛圍，在依法、公開(kāi)、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補(bǔ)償和安置任務(wù)。
三、征收范圍及對(duì)象
鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補(bǔ)償和安置原則
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對(duì)征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行征收；對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行征收補(bǔ)償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準(zhǔn)。
違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建（構(gòu)）筑物不予補(bǔ)償。
（一）土地征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
通過(guò)有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費(fèi)用后，剩余費(fèi)用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開(kāi)發(fā)及利用的實(shí)際情況，參照土地評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。
通過(guò)行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當(dāng)時(shí)取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地成本價(jià)與其后期土地開(kāi)發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準(zhǔn)或測(cè)算價(jià)為準(zhǔn)）兩項(xiàng)之和給予貨幣補(bǔ)償。
依法辦理部分手續(xù)，但未取得國(guó)有土地使用權(quán)證的，按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，憑原始憑證據(jù)實(shí)補(bǔ)退。
（二）房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1.住房征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行安置，被征收人可任選一種補(bǔ)償安置方式。
（1）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
對(duì)具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表一）
住房征收獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)積極配合政府工作，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為（見(jiàn)附表三）。
（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)劃，居民住房在本項(xiàng)目范圍內(nèi)回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時(shí)，被征收人根據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂時(shí)間的先后順序按規(guī)定選房。
②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)
超過(guò)安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價(jià)優(yōu)惠購(gòu)買；超過(guò)10平方米以上的按照市場(chǎng)價(jià)格下浮3%優(yōu)惠購(gòu)買。
③回遷安置住房的標(biāo)準(zhǔn)為符合國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)的合格工程，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房（標(biāo)準(zhǔn)另行公布）。
2.經(jīng)營(yíng)性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
居民個(gè)人擁有的兩證齊全的營(yíng)業(yè)房(底層鋪面)實(shí)行原地回遷。辦公、商場(chǎng)、賓館、出租住房、工廠、倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估為依據(jù)，給予一次性貨幣補(bǔ)償，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
果木及青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表二）
七、其他
（一）辦理征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊(cè)及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個(gè)人擅自與村集體購(gòu)買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補(bǔ)償；合法劃撥或交易的國(guó)有土地按取得成本價(jià)給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償款直接支付給土地使用權(quán)人。
（二）征收沒(méi)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保法律執(zhí)行。
（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議；
（四）被征收人搬遷時(shí)，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費(fèi)等費(fèi)用，如未交清以上費(fèi)用的，在補(bǔ)償費(fèi)總款中扣除。
（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費(fèi)、工本費(fèi)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過(guò)部分，按規(guī)定支付。
九、工作保障措施
（一）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條的規(guī)定，對(duì)違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地、房屋及超過(guò)征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒(méi)有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當(dāng)事人自行解決，房屋征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
（三）征收公告后，對(duì)仍在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴(kuò)建）房屋的，依法實(shí)施拆除，對(duì)其所造成的經(jīng)濟(jì)損失不予補(bǔ)償。
【關(guān)鍵詞】房屋抵押； 產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸屬
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，與之相關(guān)的房屋按揭貸款，房屋產(chǎn)權(quán)交易，房屋產(chǎn)權(quán)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越普遍。房屋產(chǎn)權(quán)作為一種資源進(jìn)入到市場(chǎng)領(lǐng)域，充分調(diào)動(dòng)了房屋，土地等相關(guān)要素參與到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)，消費(fèi)和分配中來(lái)，使資源得到最大限度的利用。對(duì)充分活躍房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)起到了不可忽視的積極作用。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的過(guò)程中，關(guān)于房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的糾紛時(shí)有發(fā)生，已為房屋抵押這一經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)展帶來(lái)了不小的困境，同時(shí)也為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展產(chǎn)生了消極的影響。因此，理清房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，尤其是房屋抵押期間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展有著十分現(xiàn)實(shí)的意義。
一、房屋抵押的基本內(nèi)涵與形式
（一）房屋抵押的基本內(nèi)涵。
房屋抵押是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人以房屋產(chǎn)權(quán)的有效憑證（房產(chǎn)證，地契）作為抵押向國(guó)家金融機(jī)構(gòu)或者其他第三方獲取借款及其它物質(zhì)幫助的行為。
在房屋抵押期間，產(chǎn)權(quán)所有人取得借款并按期付息。房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸其持有，債權(quán)人只是按期獲取利息，而無(wú)使用和出售房屋的權(quán)利。但是，如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人（債務(wù)人）不能或者不履行債務(wù)，那么，抵押期限結(jié)束后債權(quán)人就有權(quán)依法處分抵押房屋及其產(chǎn)權(quán)，并于所得款項(xiàng)中優(yōu)先受償。
在房屋抵押中，提供房屋的當(dāng)事人叫做房屋抵押人（以下簡(jiǎn)稱抵押人），接受房屋抵押的原債權(quán)人叫做房屋抵押權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱抵押權(quán)人）。
（二）房屋抵押的形式。
房屋抵押大體可以分為兩種形式：第一種是房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及該房屋占用的土地使用權(quán)作為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)整體抵押給抵押權(quán)人作為債務(wù)履行的物質(zhì)擔(dān)保。第二種是房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押，顧名思義該形式就是抵押人將房屋及房屋占用土地的使用權(quán)二者作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)抵押給不同的抵押權(quán)人，以此作為履行債務(wù)的物質(zhì)擔(dān)保。
二、抵押房屋的產(chǎn)權(quán)法理認(rèn)定
（一）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)在民法上的獨(dú)立關(guān)系。
關(guān)于土地及土地上房屋的關(guān)系，近代以來(lái)民法對(duì)此問(wèn)題的解釋大致有二種觀點(diǎn)：一種以德國(guó)的《民法典》為代表，其第94條規(guī)定，附著于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分開(kāi)的出產(chǎn)物，屬于土地的重要組成要素。因此，不應(yīng)該將土地和地上物進(jìn)行分開(kāi)登記，分別流通，甚至于出現(xiàn)土地與其附著物分屬于不同的權(quán)利主體的情況。另一種以日本的立法模式為代表，認(rèn)為土地及其之上的附著物如房屋等二者之間是獨(dú)立的關(guān)系。
（二）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)在民法上的相依關(guān)系。
早在1992年（國(guó)家土地管理局令）第一號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》就指出：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物，其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為?！边@實(shí)質(zhì)否定了“房隨地走，地隨房走”的原則。然而2001年8月5號(hào)建設(shè)部公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，”該規(guī)定，表明了建設(shè)部“房隨地走，地隨房走”的原則性態(tài)度。這與1992年的（國(guó)家土地管理局令）第一號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》直接違背。究其原因是因?yàn)榉康睾喜⒌盅旱淖龇ㄊ悄壳氨容^便于管理的抵押方式。
（三）我國(guó)目前的房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容
我國(guó)目前在房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定上，采用日本模式，即房屋產(chǎn)權(quán)和土地所有權(quán)分屬不同權(quán)利主體，土地所有權(quán)屬于國(guó)家。房屋抵押只是房屋所有權(quán)的抵押，不包括房屋所依附的土地所有權(quán)的變更。
三、房屋抵押期間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題探討
（一）目前采取的抵押模式。
我國(guó)目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押權(quán)人提供房屋抵押時(shí)是連同房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。這種模式與我國(guó)目前土地國(guó)有，房屋和土地的所有權(quán)分離的原則背道而馳，但是，從易于管理，促進(jìn)房產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋所有人合法權(quán)益的角度出發(fā)這一模式具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>
（二）單一房地產(chǎn)權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。
這一問(wèn)題是房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)劃分比較簡(jiǎn)單的情況，由于權(quán)利主體單一，對(duì)抵押房屋的產(chǎn)權(quán)劃分就比較容易。根據(jù)上文中的相關(guān)論述，我們知道在發(fā)生房屋抵押行為時(shí)在抵押期間也就是抵押人履行債務(wù)的時(shí)期內(nèi)，房屋的產(chǎn)權(quán)毫無(wú)疑問(wèn)屬于抵押人所有，換言之，就是在抵押期間抵押人對(duì)抵押房屋產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)受《憲法》以及《物權(quán)法》等相關(guān)法律的保護(hù)，
（三）非單一房地產(chǎn)權(quán)利主體的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。
隨著我國(guó)城市化的快速發(fā)展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)利主體不同一的新情況，行業(yè)內(nèi)專稱這稱這一新情況為：“房屋區(qū)分所有”，房屋區(qū)分所有，也叫建筑物區(qū)分所有，是指多人區(qū)分建筑物面各得其部分。具體表現(xiàn)如下：
1、在城市高層的商品樓房（寫(xiě)字樓，住宅樓，商業(yè)用房）中，可能有數(shù)十或者數(shù)百戶的自然人或者法人，這些人對(duì)于該樓所占用的土地都享有不等的使用權(quán)。其中一戶或者幾戶用其房屋抵押進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，對(duì)于其房屋自然具有產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)于土地使用權(quán)，由于該樓的土地是作為一個(gè)整體向國(guó)家土地管理部門申請(qǐng)的土地使用權(quán)，所以在房屋抵押期間，房屋產(chǎn)權(quán)的所有人即抵押人只是具有房屋產(chǎn)權(quán)，房屋的土地使用權(quán)仍然歸該樓全體法人或者自然人所有。
2、一棟建筑物區(qū)分所有的情況，此時(shí)建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸區(qū)分該建筑物的多個(gè)權(quán)利主體按份共有，當(dāng)其中一人進(jìn)行房屋抵押時(shí)，抵押期間房屋的土地使用權(quán)歸多人共同所有，也就是說(shuō)此時(shí)的房地一同抵押在土地使用權(quán)的抵押上有多個(gè)抵押人，在房屋抵押期間房屋的土地使用權(quán)歸多人共用。其中一人要處理共有的土地使用權(quán)，必須經(jīng)過(guò)其他共有人的同意。
3、房屋區(qū)分出售后，土地使用權(quán)仍然在房屋開(kāi)發(fā)商手里，或者是對(duì)原有舊宿舍改建以后，由于政策原因和國(guó)有土地沒(méi)有辦理出讓手續(xù)，其原劃撥的土地使用權(quán)仍然在原來(lái)單位手中。此種情況下，單位宿舍住戶毫無(wú)疑問(wèn)擁有自己所居房屋的房產(chǎn)權(quán)，但是由于土地使用權(quán)在原單位手中，住戶在用房屋進(jìn)行抵押期間實(shí)際上是沒(méi)有土地使用權(quán)的，其抵押房屋的價(jià)值也不及房地一同抵押的價(jià)值大。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是此時(shí)的產(chǎn)權(quán)不是完整的。
4、用農(nóng)民的集體土地建房，這種情況主要是在農(nóng)村危房改造和新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，這些住房不是建在農(nóng)民具有土地使用權(quán)的宅基地上，而是建在屬于村里的部分集體土地之上，對(duì)于此類房屋，農(nóng)民可以居住但是沒(méi)有土地使用權(quán)，若以此進(jìn)行房屋抵押則在抵押期間農(nóng)民不但沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)也沒(méi)有房屋土地使用權(quán)，只能由村級(jí)集體出面予以擔(dān)保。而此時(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)都?xì)w村集體所有。
四、結(jié)論
基于上文論述，筆者認(rèn)為可得如下結(jié)論：
（一）在我國(guó)目前的生產(chǎn)資料所有制結(jié)構(gòu)下，抵押房屋的產(chǎn)權(quán)不僅包括了房屋本身的產(chǎn)權(quán)還包括了相應(yīng)的土地使用權(quán)，二者是一個(gè)不可分割的整體，在進(jìn)行房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題劃分，抵押房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)，土地使用權(quán)是必須加以考慮。
（二）針對(duì)目前有關(guān)房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)認(rèn)定方面存在的多部門共管，政出多門的混亂情況。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)從明確管理部門職能和完善法律法規(guī)兩方面入手，加大對(duì)房屋抵押期間產(chǎn)權(quán)認(rèn)定工作的監(jiān)督和引導(dǎo)，從而促進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)抵押市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、指導(dǎo)思想
以黨的全會(huì)精神為指導(dǎo)，以《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等法律、法規(guī)及相關(guān)政策為依據(jù)，以“明晰產(chǎn)權(quán)，保護(hù)權(quán)益”為目標(biāo)，深化農(nóng)村土地和房屋等產(chǎn)權(quán)制度改革，建立“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)資源權(quán)屬明晰化、配置機(jī)制市場(chǎng)化、產(chǎn)權(quán)要素資本化、管理監(jiān)督規(guī)范化，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)要素加速流動(dòng)和優(yōu)化配置，努力增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
二、基本原則
1、堅(jiān)持全面貫徹落實(shí)黨在農(nóng)村基本政策。穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。
2、堅(jiān)持實(shí)事求是、尊重歷史和現(xiàn)實(shí)。尊重因歷史原因形成的現(xiàn)狀，農(nóng)村資產(chǎn)資源使用現(xiàn)狀原則上不改變，完善合同臺(tái)賬和檔案資料。
3、堅(jiān)持依法辦事、按規(guī)操作。嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定操作，切實(shí)維護(hù)和保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
4、堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正。實(shí)施“陽(yáng)光”操作，吸收村民代表全程參加，充分保障村民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確保改革全過(guò)程公開(kāi)、公平、公正。
5、堅(jiān)持依法確權(quán)、登記和頒（換）證。嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律、法規(guī)及相關(guān)政策進(jìn)行辦理。
6、堅(jiān)持先行試點(diǎn)、穩(wěn)步推進(jìn)。按照先易后難、分步實(shí)施，一事一議、維護(hù)穩(wěn)定的總體要求，嚴(yán)格按照規(guī)范程序操作，對(duì)各種權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的，暫緩登記、頒（換）證，待權(quán)屬明晰后再進(jìn)行。
三、目標(biāo)任務(wù)
從現(xiàn)在開(kāi)始到年4月底前，完成首善鎮(zhèn)、常興鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)工作。從年5月到年底，全面完成全縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革任務(wù)。
四、工作重點(diǎn)
（一）開(kāi)展農(nóng)村資產(chǎn)確權(quán)登記
1、確認(rèn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)。農(nóng)村集體所有的土地（農(nóng)場(chǎng)、四荒地、機(jī)動(dòng)地、養(yǎng)殖水面等）依法屬于組農(nóng)民集體所有的，由組集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代集體行使所有權(quán)；屬于村級(jí)集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。此項(xiàng)工作由縣國(guó)土局具體負(fù)責(zé)。
2、確認(rèn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)。由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)使用人合法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、村民宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記造冊(cè)。此項(xiàng)工作由縣國(guó)土局具體負(fù)責(zé)。
3、確認(rèn)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)（包括企業(yè)廠房等）。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋登記管理制度，按照《房屋登記管理辦法》規(guī)定，對(duì)依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋進(jìn)行登記，確認(rèn)農(nóng)村房屋所有權(quán)，核發(fā)房屋所有權(quán)證。此項(xiàng)工作由縣住建局具體負(fù)責(zé)。
4、確認(rèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)二輪延包時(shí)所發(fā)放的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭，村組為單位逐一進(jìn)行核對(duì)，補(bǔ)登，做到“邊界準(zhǔn)確、四址清晰”，此項(xiàng)工作由農(nóng)業(yè)局具體負(fù)責(zé)。同時(shí)，由縣林業(yè)局負(fù)責(zé)農(nóng)村集體林地經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)頒證工作。
5、確認(rèn)農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施使用權(quán)。對(duì)使用人投資建設(shè)的設(shè)施農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖小區(qū)生產(chǎn)用房（棚）進(jìn)行登記造冊(cè)，設(shè)計(jì)并頒發(fā)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)棚（種植）、圈（養(yǎng)殖）使用證，同時(shí)明確使用范圍和使用年限。此項(xiàng)工作由農(nóng)業(yè)局具體負(fù)責(zé)。
6、確認(rèn)村組集體經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、公益性資產(chǎn)）所有權(quán)。對(duì)于村組集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（村組企業(yè)、沿街門面房）、公益性資產(chǎn)（村委會(huì)陣地、衛(wèi)生室、學(xué)校、灌溉和人飲工程）進(jìn)行造冊(cè)登記，明確權(quán)屬，并對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資，確權(quán)登記，逐步實(shí)行股權(quán)改制。此項(xiàng)工作由財(cái)政局、農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)。
7、確認(rèn)農(nóng)民的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。對(duì)農(nóng)民群眾獲得國(guó)家專利的發(fā)明創(chuàng)造、選育的農(nóng)作物及畜禽新品種、出版的技術(shù)著作依法保護(hù)其知識(shí)產(chǎn)權(quán)。此項(xiàng)工作由科技局具體負(fù)責(zé)。
（二）推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)
1、推動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。在堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，保障農(nóng)民承包權(quán)益、土地用途不改變和依法、自愿、有償?shù)那疤嵯?，支持農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；農(nóng)戶可以委托集體經(jīng)濟(jì)組織代為流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，組建農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)股份合作社，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法、林權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，完善服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)新服務(wù)方式。建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，暢通土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)流轉(zhuǎn)供需信息。
2、對(duì)舉家遷入城鎮(zhèn)并自愿退出原有宅基地和承包地的農(nóng)民，退出的宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
3、推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃的前提下，依法促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對(duì)合法取得并通過(guò)確權(quán)、登記的集體建設(shè)用地可以通過(guò)有權(quán)能限制的出售、轉(zhuǎn)讓、出租等方式流轉(zhuǎn)使用。逐步建立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)土地有形市場(chǎng)，推進(jìn)并實(shí)施招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式公開(kāi)交易。
4、建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)。一是探索建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)站，促進(jìn)農(nóng)村資源向資本轉(zhuǎn)變。二是探索建立政策性農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，保護(hù)農(nóng)民利益。三是鼓勵(lì)、支持、發(fā)展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，培育建立城鄉(xiāng)一體、開(kāi)放、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)。探索建立農(nóng)村房屋儲(chǔ)備中心，以市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)進(jìn)城農(nóng)民的農(nóng)村房屋，促進(jìn)農(nóng)村房屋流通。
（三）推進(jìn)農(nóng)村金融體系建設(shè)
按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的方式，探索組建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司和小城鎮(zhèn)建設(shè)投資公司，有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社建立資金互助合作社，建立農(nóng)業(yè)農(nóng)村投融資平臺(tái)和多元化投入機(jī)制。建立健全服務(wù)于農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革的財(cái)政金融新體制，農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)，要適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的需要，積極探索創(chuàng)新土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施使用權(quán)抵押等金融服務(wù)，制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款實(shí)施辦法，進(jìn)一步拓寬農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的融資渠道。
五、基本程序和實(shí)施計(jì)劃
（一）基本程序
1、清查。明晰農(nóng)用地、林地、宅基地、房屋等農(nóng)村資產(chǎn)的歸屬。
2、勘界。核查確認(rèn)土地和房屋的四至界限及面積。
3、確權(quán)。土地所有權(quán)人、使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人對(duì)土地和房屋面積、地塊位置、四至邊界、權(quán)屬、用途等認(rèn)可，并將相關(guān)權(quán)利人對(duì)勘界、確認(rèn)的結(jié)果向社會(huì)各界公開(kāi)告知。
4、登記。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和有關(guān)文件、程序進(jìn)行規(guī)范化登記，并使登記得到法律和政策的保障。
5、發(fā)證。向房屋所有者和土地所有者、土地使用者頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)和使用權(quán)證書(shū)。
6、管理。發(fā)證工作結(jié)束后，對(duì)各種業(yè)務(wù)后續(xù)管理工作分別由國(guó)土局、住建局、農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局、科技局等部門承擔(dān)。
（二）分批實(shí)施
先行試點(diǎn)：年12月15日至年4月30日，在首善鎮(zhèn)、常興鎮(zhèn)開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)，全面完成各項(xiàng)工作任務(wù)，為其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展改革工作探索路子、積累經(jīng)驗(yàn)。
全面推行：年底完成此項(xiàng)工作，其余3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)在年底完成此項(xiàng)工作。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關(guān)部門在實(shí)施農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作中，要按照以下步驟穩(wěn)妥推進(jìn)。
1、宣傳發(fā)動(dòng)、制訂方案。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合實(shí)際，制訂工作實(shí)施方案，召開(kāi)有關(guān)會(huì)議，組織干部群眾學(xué)習(xí)相關(guān)政策，把產(chǎn)權(quán)制度改革工作宣傳到基層，做到家喻戶曉，真正讓廣大村民熟知農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的目的、內(nèi)容、方法、步驟，引導(dǎo)和組織廣大農(nóng)民群眾積極參與此項(xiàng)工作。
2、調(diào)查摸底、清產(chǎn)核資。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)人員組成工作組，進(jìn)村入戶調(diào)查摸底，核實(shí)統(tǒng)計(jì)基本情況。在保證權(quán)屬合法、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、界址清楚的基礎(chǔ)上，依法逐戶登記，以村民小組為單位匯總造冊(cè)，作為頒（換）證的依據(jù)。
3、全面公示、審查復(fù)核。以村組為單位進(jìn)行確權(quán)、登記、頒（換）證工作。各相關(guān)部門對(duì)有關(guān)資料審核后進(jìn)行公示，公示期滿后，再進(jìn)行復(fù)核，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，并依權(quán)屬分類建檔造冊(cè)保存。
4、明晰產(chǎn)權(quán)、依法頒（換）證。在清查、核實(shí)、公示的基礎(chǔ)上，根據(jù)工作方案，按照程序合法、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、手續(xù)完善、權(quán)證到戶的要求，由農(nóng)業(yè)、住建、國(guó)土、林業(yè)等部門分別依法頒（換）證。
5、自查總結(jié)、檢查驗(yàn)收。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)認(rèn)真開(kāi)展自查總結(jié)，及時(shí)形成書(shū)面材料?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)試點(diǎn)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)收和全面總結(jié)。
六、保障措施
1、成立機(jī)構(gòu)，精心組織。縣上成立全縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府主管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣發(fā)改局、住建局、財(cái)政局、國(guó)土局、農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局、民政局、公安局等相關(guān)部門為成員單位，辦公室設(shè)在縣農(nóng)業(yè)局，負(fù)責(zé)日常工作。相關(guān)部門和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)相關(guān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作。
2、統(tǒng)籌兼顧，相互配合。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)工作是農(nóng)村綜合改革的重要組成部分，各相關(guān)部門要高度重視，統(tǒng)籌兼顧，各負(fù)其責(zé)，相互配合?？h國(guó)土局、農(nóng)業(yè)局、住建局、林業(yè)局等部門要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，研究制訂本部門工作的實(shí)施方案和管理辦法，切實(shí)解決好農(nóng)村承包地、農(nóng)村集體建設(shè)用地和房屋確權(quán)、流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，確保改革工作順利推進(jìn)。財(cái)政局負(fù)責(zé)做好產(chǎn)權(quán)制度改革工作經(jīng)費(fèi)的列支和監(jiān)管工作，確保改革經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位、?？顚Ｓ?；縣公安局、局要主動(dòng)參與產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的調(diào)查與調(diào)解工作。
近兩年，《老人被騙房郁悶死 老伴討還房屋》《抵押貸款公證藏委托售房條款 房子被賣房主竟不知情》《老兩口抵押房產(chǎn)投資80萬(wàn)被騙》等新聞屢屢曝出，養(yǎng)老房已成詐騙高危領(lǐng)域。
老人想要以房養(yǎng)老，怎樣才能保障安全？
產(chǎn)權(quán)人要直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系
劉曉穎（北京市致誠(chéng)律師事務(wù)所律師）
所謂“以房養(yǎng)老”，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來(lái)的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。
在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來(lái)償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。值得注意的是，無(wú)論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。
而北京這位老人以房產(chǎn)作抵押是把房子的管理、過(guò)戶等權(quán)利都全權(quán)委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會(huì)失去房子。
作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來(lái)，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識(shí)，諾不輕許，守護(hù)好自己的房產(chǎn)。
老年人最基本的是要老有所養(yǎng)，老有所居。房屋價(jià)值居高不下，老年人切記要遠(yuǎn)離與房子有關(guān)的一切抵押、擔(dān)保、投資、理財(cái);掌握基本法律常識(shí)：包括房產(chǎn)抵押登記和公證常識(shí)，一切公證行為都將產(chǎn)生證據(jù)上的效力;增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎選擇投資渠道。投資過(guò)程中，既要考察有關(guān)企業(yè)是否合法注冊(cè)，也要分析其承諾的高額回報(bào)是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規(guī)定。
“押房理財(cái)”不等于“以房養(yǎng)老”
陳晴（重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任）
2014年保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。一些非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)迅速嗅到商機(jī)，在保險(xiǎn)公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的各種產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國(guó)家審批的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險(xiǎn)公司信用背書(shū);而這些自稱房地產(chǎn)公司、第三方基金公司的非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的則是“押房理財(cái)”，本質(zhì)上是完全不同的項(xiàng)目。將“押房理財(cái)”冠以“以房養(yǎng)老”之名，是對(duì)概念的故意混淆，將導(dǎo)致三重風(fēng)險(xiǎn)。
一是老人將面臨居無(wú)定所、背上債務(wù)甚至要承擔(dān)法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦公司經(jīng)營(yíng)不善倒閉，老人的房屋產(chǎn)權(quán)將被凍結(jié);而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請(qǐng)用途的“消費(fèi)貸款”申請(qǐng)人將被銀行訴訟追責(zé)。
二是銀行面臨抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導(dǎo)致銀行債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
三是經(jīng)營(yíng)方涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性、不特定社會(huì)公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會(huì)的民事借貸關(guān)系不同，如果經(jīng)營(yíng)方以某種方式向社會(huì)公眾進(jìn)行了產(chǎn)品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險(xiǎn)。
養(yǎng)老金管理，要先謀穩(wěn)健而非收益。為了避免“老無(wú)所居”的凄慘景象一再重演，對(duì)于那些不具備金融從業(yè)資質(zhì)，打著“以房養(yǎng)老”名號(hào)，從事“押房理財(cái)”的機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，避免造成不良影響。
“以房養(yǎng)老”推廣難
與詐騙案頻發(fā)有關(guān)
王琮瑋（京師律師事務(wù)所合伙人律師）
先來(lái)看一下養(yǎng)老房詐騙的基本模式：抵押房產(chǎn)――用抵押款理財(cái)――理財(cái)收益分文未獲――房產(chǎn)被低價(jià)過(guò)戶。
房子，是普通家庭最重要的資產(chǎn)，也是老年人的保障性財(cái)產(chǎn)。有些老年人擔(dān)心子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老無(wú)所依，還有人擔(dān)心社會(huì)保障制度不完善，老無(wú)所養(yǎng)。這種種無(wú)奈給了詐騙者可乘之機(jī)。
老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會(huì)對(duì)現(xiàn)有法律深入研究，簽訂完整的委托協(xié)議，甚至對(duì)委托合同進(jìn)行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。
另外，老人維權(quán)意識(shí)和基本法律知識(shí)欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”詐騙案頻發(fā)卻難以追究犯罪分子的法律責(zé)任的無(wú)奈現(xiàn)實(shí)。
“以房養(yǎng)老”詐騙案件的增多，進(jìn)一步導(dǎo)致以房養(yǎng)老模式在全國(guó)各地的推廣遇冷，更是讓社會(huì)不信任這種養(yǎng)老方式。主要產(chǎn)生的社會(huì)影響有：
一是“以房養(yǎng)老”導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性因素增多，極易引發(fā)法律上的糾紛，除了民事責(zé)任外，有的案例中甚至還會(huì)涉及刑事責(zé)任。
二是“以房養(yǎng)老”的政策保障并未完善。因?yàn)檫@種模式并未普及，養(yǎng)老市場(chǎng)依舊依靠傳統(tǒng)模式，導(dǎo)致以房養(yǎng)老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發(fā)，且相關(guān)法律法規(guī)缺位，老人無(wú)法及時(shí)有效地得到法律保護(hù)。
三是嚴(yán)重影響相關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)制度的設(shè)計(jì)，在一定程度上令相關(guān)制度變得模糊和不確定，阻礙我國(guó)改革開(kāi)放的整體進(jìn)程及不斷深化。換句話說(shuō)，就是凡是以房屋產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)和依據(jù)的制度都難以設(shè)計(jì)和確立。
大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵(lì)
柴效武（浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）
不法機(jī)構(gòu)借著“以房養(yǎng)老”的名義，詐騙老人房產(chǎn)，有多種狀況：
一是收羅老人的房產(chǎn)證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來(lái)炒股，同時(shí)將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產(chǎn)證就可以坐在家中數(shù)錢花，部分老年人覺(jué)得“看上去很美”，但如果該機(jī)構(gòu)炒股票虧本，抵押的房產(chǎn)就很可能被銀行沒(méi)收。老人喪失了賴以生活的居所。
二是不法機(jī)構(gòu)利用有些老人愛(ài)占小便宜，文化程度不高，合同意識(shí)不強(qiáng)的特點(diǎn)，借故與老人簽訂房產(chǎn)抵押合同，實(shí)質(zhì)上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產(chǎn)證后將該住宅私下出售。
三是未得到國(guó)家相關(guān)部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，并在業(yè)務(wù)開(kāi)辦過(guò)程中隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加大貼現(xiàn)率，將一切好處留給自己，一切風(fēng)險(xiǎn)和壞處都推給老年人，最終用極低的價(jià)格將老人的房產(chǎn)哄騙到手。
他山之石，可以攻玉。
出租方： （以下簡(jiǎn)稱甲方）
承租方： （以下簡(jiǎn)稱乙方）
根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方租賃商業(yè)房屋一事，甲、乙雙方達(dá)成如下事項(xiàng)：
第一條：出租地址
甲方將 ____________ ，建筑面積為_(kāi)___的房屋，出租給乙方作為_(kāi)_______場(chǎng)地使用，其經(jīng)營(yíng)范圍在租賃期內(nèi)不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)核定的面積為準(zhǔn)。
第二條：租賃期限
租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計(jì)____年____個(gè)____月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。如乙方需要續(xù)租，須提前 60 天向甲方提出續(xù)租書(shū)面申請(qǐng)，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為_(kāi)___元（人民幣大寫(xiě)：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內(nèi)，若乙方無(wú)拖欠房租及其他費(fèi)用時(shí)，對(duì)商鋪無(wú)損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復(fù)后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計(jì)息）
第四條：租金價(jià)格與租金交付時(shí)間
每平方米月租金單價(jià)為_(kāi)___元，月租金共計(jì)（按產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)）____元（大寫(xiě)：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內(nèi)預(yù)付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔(dān)并負(fù)責(zé)辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應(yīng)按妥善使用商鋪內(nèi)的設(shè)施，保護(hù)房屋原結(jié)構(gòu)和設(shè)備不受破壞（因室內(nèi)裝修、裝飾需要，經(jīng)業(yè)主同意拆除室內(nèi)隔墻及墻內(nèi)設(shè)施、設(shè)備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)和外觀的前提下，可以對(duì)所承租商鋪進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)，但其裝修方案應(yīng)事先得到甲方同意后再向物業(yè)管理方申請(qǐng)施工。乙方在辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)場(chǎng)裝修并服從物業(yè)管理方的統(tǒng)一管理。租賃期滿后裝修物的權(quán)屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成房商鋪續(xù)租協(xié)議時(shí)，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物和搬離可移動(dòng)設(shè)施、設(shè)備，乙方承擔(dān)隔墻及室內(nèi)設(shè)施恢復(fù)責(zé)任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成該商鋪續(xù)租協(xié)議時(shí)，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物時(shí)，乙方應(yīng)將承租范圍內(nèi)拆除的隔墻及室內(nèi)設(shè)施復(fù)原。
（3）租賃期內(nèi)，若乙方整體轉(zhuǎn)讓未到期的該商鋪使用權(quán)時(shí)，需經(jīng)甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當(dāng)年每平方米的單價(jià)。受讓方需與業(yè)主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權(quán)歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責(zé)任和義務(wù)
1、甲方應(yīng)對(duì)出租房屋的合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
2、乙方在合同期內(nèi)必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)，在國(guó)家法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
3、甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)物業(yè)管理文件中所享有的權(quán)利和義務(wù)（繳納維修基金除外），在本合同期內(nèi)，轉(zhuǎn)由乙方享有并履行（包括物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)、公共區(qū)域發(fā)生費(fèi)用等各費(fèi)用的交納），甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)管理合同、相關(guān)文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產(chǎn)，若乙方未在本協(xié)議生效7日內(nèi)書(shū)面表示愿意承購(gòu)本房產(chǎn)，則視為本條約定；房屋產(chǎn)權(quán)所有人按法定程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，乙方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
5、乙方應(yīng)遵守《用戶手冊(cè)》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《消防安全責(zé)任書(shū)》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。乙方在租賃期間的人身、財(cái)產(chǎn)（貨品等）的安全及保險(xiǎn)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方在租賃期間對(duì)該房屋造成的損毀由乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
第七條：違約責(zé)任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責(zé)任的權(quán)利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍；
（2）利用承租商鋪進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計(jì)30日以上。
2、甲方不得無(wú)故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應(yīng)提前三個(gè)月以書(shū)面形式通知乙方，經(jīng)雙方同意方可終止合同，但甲方應(yīng)向乙方一次性支付兩萬(wàn)元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無(wú)故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應(yīng)提前三個(gè)月以書(shū)面形式通知甲方，經(jīng)雙方同意方可終止合同。乙方享有轉(zhuǎn)讓權(quán)。乙方轉(zhuǎn)讓，須告知并征得房屋產(chǎn)權(quán)所有人同意。
4、因業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與乙方無(wú)關(guān)。乙方的經(jīng)營(yíng)權(quán)受國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)。
第八條：免責(zé)條款
如有不可抗力原因?qū)е路课輷p毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任；如因此而終止合同，租金按實(shí)際使用時(shí)間結(jié)算，多退少補(bǔ)，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭(zhēng)議的方式
本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補(bǔ)充條款
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
電話：
電話：
簽約日期：X年X月X日
居民自主改造模式是指在群眾自愿和符合法律法規(guī)及城市總體規(guī)劃的前提下,以改造片區(qū)房屋業(yè)主為改造主體,在屬地街道辦事處(鎮(zhèn)、鄉(xiāng)政府)、政府相關(guān)職能部門引導(dǎo)下,通過(guò)市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié),多渠道、多方式吸納資金參與改造并通過(guò)改造片區(qū)住戶選舉的居民議事委員會(huì)或議事小組組織實(shí)施的舊城改造模式。自主改造適用于住戶改造意愿強(qiáng)烈、絕大多數(shù)住戶同意改造的非公益性改造項(xiàng)目,它能充分發(fā)揮擬改造片區(qū)居民自我組織、自我管理、自我監(jiān)督、自我教育的主體作用,是充分尊重民意、維護(hù)拆遷市場(chǎng)秩序的新型舊城改造模式。
二、居民自主改造模式的基本流程
自主改造通過(guò)改造片區(qū)住戶選舉的居民議事委員會(huì)或議事小組組織實(shí)施。居民議事委員會(huì)或議事小組的主要職責(zé)是:1 負(fù)責(zé)做好居民之間、居民與投資主體、居民與政府的溝通工作;2 充分征集居民意愿,確定片區(qū)自主改造方式;3 組織居民抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu);4 在多次征求改造住戶意見(jiàn)的基礎(chǔ)上制定搬遷補(bǔ)償安置方案;5 代表改造住戶聯(lián)系投資主體,洽商改造方案與利益分配等問(wèn)題;6 組織改造片區(qū)住戶簽訂搬遷協(xié)議,督促住戶搬遷;7 處理其他相關(guān)事宜。
居民自主改造可采取成立股份有限公司和單純以房地產(chǎn)作價(jià)入股的方式進(jìn)行。
(一)成立股份有限公司進(jìn)行改造,其基本流程如下:
1 改造范圍內(nèi)2/3以上住戶簽名同意改造。
2 在社區(qū)居委會(huì)的協(xié)助下,選舉住戶代表成立議事委員會(huì)或議事小組。
3 議事委員會(huì)或議事小組對(duì)改造范圍內(nèi)的所有住戶及其房屋面積、性質(zhì)等情況進(jìn)行摸底并形成書(shū)面材料。
4 議事委員會(huì)或議事小組組織改造區(qū)域住戶,現(xiàn)場(chǎng)抽取房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)改造房屋進(jìn)行評(píng)估,確定改造房屋的價(jià)值。
5 在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)幫助下,議事委員會(huì)或議事小組就是否以改造房屋的價(jià)值入股成立股份有限公司進(jìn)行商議,商議確定后,就股份公司章程、人員及股份構(gòu)成、安置補(bǔ)償(含過(guò)渡安置)、收益分配、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等制定具體方案。
6 議事委員會(huì)或議事小組公示成立股份有限公司的具體方案,征求改造區(qū)域住戶意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限為1個(gè)月。在此期間,議事委員會(huì)或議事小組根據(jù)改造區(qū)域住戶的主要意見(jiàn)和相關(guān)法律規(guī)定完善具體方案。
7 公示期屆滿,議事委員會(huì)或議事小組組織改造區(qū)域住戶簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》,簽訂期限為1個(gè)月。如果1個(gè)月期限屆滿,改造區(qū)域住戶簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》達(dá)到90%以上的,簽訂期限再延長(zhǎng)15日。
8 簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》期限屆滿后,若改造區(qū)域住戶100%簽訂《成立股份有限公司責(zé)任書(shū)》,在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)幫助下,議事委員會(huì)或議事小組申請(qǐng)成立股份有限公司。
9 股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物后向國(guó)土部門申請(qǐng)土地使用權(quán)主體更名。
10 股份有限公司向規(guī)劃部門申請(qǐng)改造地塊規(guī)劃條件,按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。
成立股份有限公司進(jìn)行改造的全部費(fèi)用來(lái)自改造區(qū)域居民的募集或金融貸款。
(二)單純以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行改造,其基本流程如下:
1 改造范圍內(nèi)2/3以上住戶簽名同意改造。
2 在社區(qū)居委會(huì)的協(xié)助下,選舉住戶代表成立議事委員會(huì)或議事小組。
3 在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門等單位及居民委員會(huì)的引薦、指導(dǎo)、協(xié)助下,議事委員會(huì)或議事小組確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位。
4 議事委員會(huì)或議事小組會(huì)同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)改造范圍內(nèi)的所有住戶及其房屋面積、性質(zhì)等情況進(jìn)行摸底并形成書(shū)面材料。
5 議事委員會(huì)或議事小組會(huì)同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位組織改造區(qū)域住戶,現(xiàn)場(chǎng)抽取房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)改造房屋進(jìn)行評(píng)估,確定改造房屋的價(jià)值。
6 在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)幫助下,議事委員會(huì)或議事小組就以改造房屋的價(jià)值入股與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行商議,協(xié)商內(nèi)容包括股份構(gòu)成、安置補(bǔ)償(含過(guò)渡安置)、收益分配、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等,協(xié)商完畢后制定具體合作方案。
7 議事委員會(huì)或議事小組公示合作方案,征求改造區(qū)域住戶意見(jiàn),并根據(jù)住戶主要意見(jiàn)完善具體合作方案,公示期為1個(gè)月。
8 根據(jù)具體合作方案,改造區(qū)域住戶與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,期限為1個(gè)月。如果1個(gè)月期限屆滿,改造區(qū)域住戶簽訂合作協(xié)議達(dá)到90%以上的,簽訂期限再延長(zhǎng)15日。
9 簽訂協(xié)議期限屆滿后,若改造區(qū)域住戶100%簽訂了合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并騰空房屋,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
10 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位到國(guó)土部門辦理土地變更手續(xù)。
11 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向規(guī)劃部門申請(qǐng)改造地塊的規(guī)劃條件,并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。
單純以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行改造所需費(fèi)用由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。
為保障自主改造做到公開(kāi)、公平、公正,可在成立居民議事委員會(huì)或議事小組的同時(shí)成立改造片區(qū)公信評(píng)議小組,由片區(qū)內(nèi)人大代表、政協(xié)委員、律師、房地產(chǎn)評(píng)估師和具有一定公信力的居民代表組成,對(duì)自主改造過(guò)程實(shí)施全程監(jiān)督。
三、居民自主改造模式存在的問(wèn)題及解決辦法
居民自主改造模式雖能充分調(diào)動(dòng)居民改造的積極性,推動(dòng)舊城改造的進(jìn)程,但也存在一些問(wèn)題:一是補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。一些改造項(xiàng)目通過(guò)增設(shè)補(bǔ)償科目突破拆遷政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是在法律方面缺乏強(qiáng)制手段,收尾困難。由于居民自主改造項(xiàng)目屬于非拆遷許可項(xiàng)目,不能納入拆遷保障范圍,因此,對(duì)未簽改造協(xié)議的住戶不能依法裁決和實(shí)施強(qiáng)制拆遷,如遇不愿搬遷的住戶,整個(gè)改造項(xiàng)目收尾將異常艱難。為此,筆者認(rèn)為,應(yīng)將自主改造納入拆遷管理的范籌,從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)居民自主改造項(xiàng)目的監(jiān)管。
1 居民自主改造項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行拆遷法規(guī)政策規(guī)定,并經(jīng)項(xiàng)目所在地房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)后方能在改造范圍內(nèi)公布并實(shí)施。
2 居民自主改造項(xiàng)目住戶85%以上簽訂改造協(xié)議的,改造業(yè)主可依法申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證,按照相關(guān)法律法規(guī)及政策依法實(shí)施拆遷。
編號(hào)：
本合同當(dāng)事人
委托人(甲方)：
中介人(乙方)：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，委托人與中介人在平等，自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃中介的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 委托事項(xiàng)
甲方委托乙方在委托期限內(nèi)為其中介尋找符合以下條件的房屋(必備條件請(qǐng)?jiān)诜礁駜?nèi)劃鉤，參考條件請(qǐng)劃圈，未選條件請(qǐng)劃斜線)，并協(xié)助促成其與出租人簽訂房屋租賃合同：
坐落：____;樓房為_(kāi)__室___廳___衛(wèi);平房為_(kāi)__間;無(wú)裝修;一般裝修;精裝修;防盜門;有線電視接口;空調(diào);天然氣;煤氣;集中供暖;土暖氣;熱水器;電話;電視機(jī);電冰箱;洗衣機(jī);上下水;家具_(dá)___;樓層：___;結(jié)構(gòu)：____;朝向：____;建筑面積：_____平方米;月租金標(biāo)準(zhǔn)：____元;租期：____;房屋用途：_____;
房屋權(quán)屬：________
其他條件：________
乙方還應(yīng)提供以下服務(wù)：___________.
第二條 委托期限
自____年___月___日至____年___月___日。
超過(guò)以上期限仍需要中介服務(wù)的，雙方另行簽訂中介合同或以書(shū)面形式將本合同委托期限延長(zhǎng)。
第三條 現(xiàn)場(chǎng)看房
乙方應(yīng)陪同甲方到房屋現(xiàn)場(chǎng)看房。
乙方應(yīng)當(dāng)制做看房的書(shū)面記錄，列明房屋的具體地址，看房時(shí)間及其他事項(xiàng)?？捶坑涗浶杞?jīng)甲方簽字確認(rèn)，由雙方各執(zhí)一份。
乙方為甲方尋找的房屋不滿足甲方提出的必備條件或者甲方不滿足出租人提出的特別條件要求的，甲方有權(quán)拒絕簽字并拒絕支付看房費(fèi)。
第四條 甲方義務(wù)
(一)應(yīng)出示身份證_______等真實(shí)的身份資格證明;
(二)應(yīng)對(duì)乙方的中介活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合;
(三)應(yīng)對(duì)乙方提供的房屋資料保守秘密;
(四)不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后____日內(nèi)與乙方介紹的出租人進(jìn)行私下交易。
第五條 乙方義務(wù)
(一)應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)等合法的經(jīng)營(yíng)資格證明;
(二)應(yīng)盡力完成甲方的委托事項(xiàng)，按照本合同第一條甲方提出的條件為甲方尋找房屋，將處理情況及時(shí)向甲方如實(shí)匯報(bào)，為甲方看房和與出租人簽訂房屋租賃合同提供聯(lián)絡(luò)，協(xié)助，撮合等服務(wù)，并促成甲方與出租人的房屋租賃合同成立;
(三)應(yīng)保證為甲方提供的房屋資料已經(jīng)事先核實(shí)，并且甲方滿足出租人提出的特別條件要求;
(四)不得提供虛假信息，隱瞞重要事實(shí)或與他人惡意串通，損害甲方利益;
(五)對(duì)甲方的經(jīng)濟(jì)情況，個(gè)人信息，商業(yè)秘密等保守秘密;
(六)應(yīng)保證為甲方介紹的出租人具有房屋所有權(quán)證書(shū)或?qū)Τ鲎夥课菀婪ㄏ碛谐鲎鈾?quán)利的其他證明及身份證，營(yíng)業(yè)執(zhí)照等身份資格證明;保證出租房屋產(chǎn)權(quán)明晰，不存在所有權(quán)糾紛或者其他權(quán)利糾紛;
(七)收取看房費(fèi)，傭金，中介活動(dòng)費(fèi)用的，應(yīng)向甲方開(kāi)具合法，規(guī)范的收費(fèi)票據(jù);
(八)本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的預(yù)收費(fèi)用。
[關(guān)鍵詞]住房制度；公房；交易
[DOI]1013939/jcnkizgsc201538189
1引言
高校已購(gòu)公房指的是教職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)購(gòu)買的公有住房。公有住房作為高校極其重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和資源，直接關(guān)系著教科研隊(duì)伍穩(wěn)定和學(xué)校人才引進(jìn)，同時(shí)已購(gòu)公房上市交易是深化高校住房改革、維護(hù)教職工權(quán)益的重要手段與現(xiàn)實(shí)出路。但是，諸多高校由于新校區(qū)建設(shè)、土地管理的特殊性等原因使其在已購(gòu)公房上市工作上多年來(lái)仍在“謹(jǐn)慎地觀望”，這與職工日益迫切要求自由置換已購(gòu)住房的需求形成了住房管理體制改革下新的矛盾。如何有效地解決已購(gòu)公房上市的交易問(wèn)題，將會(huì)是現(xiàn)在和未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)高校房管工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)工作。
2高校已購(gòu)公房上市交易現(xiàn)狀分析
1998年教育部與建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化學(xué)校住房制度改革加快解決教職工住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》規(guī)定：“為避免學(xué)校住房流失，學(xué)校向教職工個(gè)人出售住房時(shí)，要根據(jù)所售房產(chǎn)權(quán)的具體情況，同購(gòu)房者簽訂具有法律效力的書(shū)面協(xié)議，凡享受國(guó)家和學(xué)校優(yōu)惠政策的住房和建在學(xué)校校園內(nèi)的住房，應(yīng)明確購(gòu)房者不能擅自改變住房用途或贈(zèng)與他人；購(gòu)房一定期限后如出售亦只能再售給學(xué)校、學(xué)校教職工或?qū)W校主管部門；如因特殊情況要進(jìn)入市場(chǎng)，向社會(huì)出售，必須經(jīng)學(xué)校主管部門審批同意后方可進(jìn)行?！惫凶》靠梢哉J(rèn)為是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長(zhǎng)年積累的一筆巨大物質(zhì)財(cái)富，但是，各高校為了確保教職工的穩(wěn)定和校園的完整，基本上都禁止已購(gòu)公房過(guò)戶或上市交易，致使這筆“紅利”長(zhǎng)期以來(lái)處于凍結(jié)狀態(tài)，不能進(jìn)行市場(chǎng)流通。公有住房只能被視為教職工資產(chǎn)滿足其居住功能，卻不能作為財(cái)產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中體現(xiàn)出它的財(cái)富功能。
根據(jù)國(guó)家政策要求，盡管隨后各地政府有關(guān)部門連續(xù)采取了一些提高效率、方便交易的措施，但是高校已購(gòu)公房上市出售并沒(méi)有全面有效展開(kāi)。本文認(rèn)為主要是三個(gè)問(wèn)題制約著上市交易的進(jìn)程。
一是已購(gòu)公房上市交易后相關(guān)制度和管理機(jī)制尚未建立健全。學(xué)校公房上市工作目前在南方發(fā)達(dá)地區(qū)的高校進(jìn)展程度較快，而北方內(nèi)陸城市因其地域的特殊性大部分尚未開(kāi)展或是僅僅進(jìn)展了小部分，但總體講仍然處于起步階段。因此各高校尤其是北方的高校應(yīng)該多進(jìn)行探索和調(diào)查研究，建立健全已購(gòu)公房上市交易后相關(guān)制度和管理機(jī)制。二是樓宇產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記工作和分戶辦證工作并未全面推進(jìn)。由于房改房雖然買下了，但是所在樓宇因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)、資料缺失并沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記房產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)大證），而辦理個(gè)人分戶產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)小證）是產(chǎn)權(quán)大證之后的手續(xù)，因?qū)W校穩(wěn)定以及物業(yè)管理等要求也沒(méi)有全面展開(kāi)，因此個(gè)人上市交易也就無(wú)從談起。三是住房面積超標(biāo)問(wèn)題。各地政府頒布的房改政策都規(guī)定個(gè)人職務(wù)職級(jí)的住房核定面積標(biāo)準(zhǔn)，而一些高校在房改房租借分管理出現(xiàn)面積超標(biāo)問(wèn)題，使得辦理房產(chǎn)證前期手續(xù)時(shí)需要繳納高額罰金。四是已購(gòu)公房交易后物業(yè)管理問(wèn)題突出。個(gè)別學(xué)校辦理產(chǎn)權(quán)證后并未發(fā)放到個(gè)人手中，在保證校內(nèi)流轉(zhuǎn)的同時(shí)，不能保證校園絕對(duì)的安全穩(wěn)定。學(xué)校住房管理也會(huì)向商品房物業(yè)管理社會(huì)化方向發(fā)展，學(xué)校的物業(yè)管理因此也會(huì)提高成本。
3高校已購(gòu)公房上市交易是國(guó)家深化房改的必然結(jié)果
從1999年開(kāi)始國(guó)家加快了深化住房制度改革的進(jìn)程，接連頒布了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》等一系列文件，為已購(gòu)公房上市交易提供了政策依據(jù)和導(dǎo)向。從發(fā)展規(guī)律上分析，高校已購(gòu)公房上市交易是社會(huì)發(fā)展必然趨勢(shì)。高校教職工已取得已購(gòu)公房的完全產(chǎn)權(quán)，自己擁有房屋使用權(quán)和處置權(quán)，并且隨著社會(huì)的發(fā)展，已購(gòu)公房教職工的個(gè)人情況都在發(fā)生著變化，對(duì)已購(gòu)公房進(jìn)行上市交易的需求會(huì)越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)烈。
4突破公房上市的瓶頸，多方面解決問(wèn)題對(duì)策
41遵循學(xué)校公房上市交易的原則，進(jìn)行規(guī)范管理和合法監(jiān)督
高校已購(gòu)公房之所以不能上市交易，就是在政策限制太多。因此高校應(yīng)梳理國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合高校的實(shí)際情況，把握已購(gòu)公房上市交易四條原則：“允許交易、規(guī)范管理、制度保障、公私兼顧?！币柰ㄕ叻ㄒ?guī)，一是允許高校已購(gòu)公房上市交易；針對(duì)高校已購(gòu)公房的特殊性，既不能對(duì)其上市交易放任自流，也不能一棍子打死，第二應(yīng)加強(qiáng)管理，規(guī)范交易，積極引導(dǎo)已購(gòu)公房進(jìn)行合理流通；第三要制定出已購(gòu)公房上市交易制度，高校已購(gòu)公房上市交易牽涉面比較多，情況比較繁雜。定完善合理的高校已購(gòu)公房上市交易制度，確保高校已購(gòu)公房上市交易的合法性；第四是要強(qiáng)調(diào)公私兼顧、高校已購(gòu)住房關(guān)乎教職工的切身利益，也是學(xué)校的重要資源，因此在已購(gòu)公房上市交易管理中既要維護(hù)教職工的利益，又要避免校園內(nèi)房源流失。高校應(yīng)根據(jù)上述的四條基本原則，采取合理措施，妥善解決各方問(wèn)題。
42全面推進(jìn)產(chǎn)權(quán)過(guò)渡，早日把學(xué)校全部100%房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)到職工手中
教職工有了房屋產(chǎn)權(quán)證才是合法的房屋所有權(quán)人，才能進(jìn)行房屋交易。由房屋產(chǎn)權(quán)是最近幾年才逐漸下放到老百姓的手中，并且有的房屋只有使用權(quán)，而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因此老百姓無(wú)法將手中的公房拿到市場(chǎng)上去出售。因此政府應(yīng)該加快房改的速度，特別是對(duì)由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的工作，早日把房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)到老百姓的手中政府應(yīng)該采取靈活多樣的交易形式，方便老百姓進(jìn)行公房的交易，使手中擁有公房的老百姓盡快將公房上市，推動(dòng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。
具體措施有以下幾點(diǎn)：一是整理教職工住房檔案，完善已購(gòu)公房教職工的住房信息，保證已購(gòu)公房教職工住房檔案翔實(shí)有效。及時(shí)辦理和發(fā)放教職工已購(gòu)公房的房屋所有權(quán)證。根據(jù)教職工的住房檔案，二是按照有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)購(gòu)買公有住房超標(biāo)的教職工進(jìn)行超標(biāo)處理，不進(jìn)行超標(biāo)處理是不允許上市交易的。三是除學(xué)校購(gòu)買房屋外，校方只負(fù)責(zé)監(jiān)督，不參與議價(jià)。四是買賣雙方談好房?jī)r(jià)后，和學(xué)校簽訂具有法律效力的三方協(xié)議，賣房者保證以后不能再找學(xué)校解決住房問(wèn)題。五是學(xué)校開(kāi)具該房屋上市的相關(guān)證明，并將該房屋的相關(guān)信息備案至央產(chǎn)房上市交易中心，協(xié)助和監(jiān)督買賣雙方完成房屋的交易和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。吸引更多的開(kāi)發(fā)商、中間商入市。
43加強(qiáng)物業(yè)創(chuàng)新化管理，提高物業(yè)管理水平
在部分已購(gòu)公房交易后的新形勢(shì)下，應(yīng)取消物業(yè)管理費(fèi)由單位給個(gè)人交納的現(xiàn)狀，學(xué)校應(yīng)采取將物業(yè)管理費(fèi)通過(guò)工資下發(fā)給個(gè)人并由其交納，對(duì)于房產(chǎn)已過(guò)戶業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)該由新業(yè)主來(lái)交納。這樣既減少了物業(yè)管理公司與學(xué)校之間的矛盾，也減輕了購(gòu)房單位的負(fù)擔(dān)，更為公房能夠順利上市奠定了基礎(chǔ)。另外，學(xué)校應(yīng)高度重視購(gòu)房交易后整個(gè)校園管理的完整性，要求乙方物業(yè)出臺(tái)一系列針對(duì)公房上市出售后學(xué)校家屬區(qū)管理的規(guī)定，在具體實(shí)施時(shí)嚴(yán)格要求規(guī)范管理，打擊社會(huì)閑散人員因房屋出售后管理難度加大進(jìn)行違法活動(dòng)，維護(hù)學(xué)校校園、家屬區(qū)安全穩(wěn)定。
44建立健全中介市場(chǎng)，提供完善服務(wù)
中介機(jī)構(gòu)在住房二級(jí)市場(chǎng)的交易活動(dòng)中具有重要地位，國(guó)外大城市絕大部分存量房交易都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的。發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)需要相應(yīng)數(shù)量的高水準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)的支持。目前我國(guó)中介市場(chǎng)還相當(dāng)不發(fā)達(dá)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不規(guī)范。中介機(jī)構(gòu)數(shù)量不少，但大都規(guī)模較小、資金有限、素質(zhì)不高。為此，政府應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)規(guī)范中介服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面的政策，嚴(yán)格中介行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，吸引資金實(shí)力強(qiáng)大的投資者介入中介市場(chǎng)，提升這一行業(yè)的公司形象，同時(shí)，加強(qiáng)中介行業(yè)的自律，提高服務(wù)人員的素質(zhì)，為住房二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供完善服務(wù)。
5結(jié)論
高校已購(gòu)公房上市交易涉及學(xué)校和教職工切身利益，是一個(gè)敏感話題，同時(shí)也是一個(gè)復(fù)雜難題。但高校不能畏懼困難，將問(wèn)題積壓起來(lái)留給后人，而應(yīng)該積極探索、努力研究、開(kāi)拓創(chuàng)新，合理合法解決已購(gòu)公房上市難題，使高校和教職工達(dá)成雙贏的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
參考文獻(xiàn)：
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