時間：2023-09-05 16:45:58
導語：在鉑金的投資價值的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
翡翠的稀缺性決定了它特有的收藏和投資價值。要想保證購藏的翡翠保值，必須做到寧精勿濫。應(yīng)挑選珍稀及品質(zhì)上乘的高檔A貨翡翠，千萬不可貪圖便宜濫取一些種差工粗的低價貨。后者甚難轉(zhuǎn)手買賣或參加拍賣，市場承接力極弱，也很難升值和保值。
何以會有如此一說呢?翡翠主要產(chǎn)于緬甸及附近地區(qū)，作為寶石礦藏具有不可再生性，由于開采過度其資源日益枯竭，供需失衡使翡翠的投資價值日益顯露出來。近30年來，翡翠的價格上漲何止千倍。越是高檔A貨翡翠，上漲的幅度越大，中低檔翡翠的升值速度要慢得多。有資料顯示，1992年佳士得拍賣公司在香港以100多萬港元拍出 串有27粒翡翠珠的項鏈，而時隔5年后，同件項鏈再拍，價格就升到3200萬港元了。
為大家展示的是緬甸翡翠，精心打磨成一片冰清迷人的葉片，天然A貨，玉料晶瑩剔透，水頭極足，玻璃種起熒光，造型飽滿，十分誘人，輕輕敲擊，其聲悅耳動聽。
佩戴簡單大方，高雅尊貴而不奢華。佩戴盡顯富貴，翡翠玉保平安!正陽綠色，水頭足，玉質(zhì)細膩，冰種玉葉，鉑金鑲嵌，高貴典雅，盡顯尊貴氣息!顏色綠而濃郁，其綠具有正陽勻、濃俏的特點，透明度高，老坑玻璃種或冰種：質(zhì)地細膩，翡翠成品內(nèi)無石紋、石花、黑斑、綹裂等雜質(zhì)，體積常見蛋形戒面或耳釘大小，亦有大塊體者。
翡翠發(fā)展到今天，設(shè)計越來越時尚化。在不斷改變的內(nèi)容中，注入了更了多時尚元素，加上西方加工工藝的不斷引入，翡翠逐漸的時尚化人性化國際化。
此類翡翠存世量小，品質(zhì)極高，有帝王之霸氣，極具收藏投資價值。
【關(guān)鍵詞】老鳳祥 成長能力 價值評估
一、公司概述及現(xiàn)有贏利能力分析
（一）公司概述
老鳳祥創(chuàng)建于1848年，距今已有163年的歷史，老鳳祥銀樓幾經(jīng)變遷，歷經(jīng)滄桑，已發(fā)展成為中國首飾業(yè)歷史最久、規(guī)模最大、珠寶門類最全、文化底蘊最深的珠寶首飾龍頭行業(yè)，老鳳祥銀樓是國內(nèi)唯一的由一個半世紀前相傳至今的百年老店，市場覆蓋率達90%以上，在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。
（二）盈利能力分析
從2010―2013年老鳳祥股份有限公司的凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和銷售凈利率除2012年略微下降外總體呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，其主營業(yè)務(wù)收入和凈資產(chǎn)收益率在行業(yè)中也處于領(lǐng)先地位。而且凈利潤總額也在迅速增長，可見老鳳祥股份有限公司的盈利能力在不斷上升。
二、公司經(jīng)營模式、戰(zhàn)略分析、未來成長分析及公司治理
（一）經(jīng)營模式分析
采購模式：公司旗下的老鳳祥公司、老鳳祥珠寶首飾公司、老鳳祥首飾研究所在上海黃金交易所均擁有交易席位，可以進行黃金和鉑金的采購，還有部分原材料向供應(yīng)商采購。
生產(chǎn)和銷售模式：公司中的高檔黃金鉑金產(chǎn)品全部由自己生產(chǎn)，將普通的低毛利產(chǎn)品外包；珠寶等其他產(chǎn)品則與上海工藝類美術(shù)總公司合作。在銷售模式上，采用直銷+批發(fā)結(jié)合，直營主要在上海及周邊省份，而在全國其他地區(qū)則采用模式。
（二）戰(zhàn)略分析
（1）優(yōu)勢分析：首先，國家法律政策的不斷健全和改善為當前珠寶行業(yè)發(fā)展提供了良好的制度環(huán)境。在中國眾多寶玉石協(xié)會及眾多珠寶檢測機構(gòu)的不斷努力下，中國政府為鼓勵和發(fā)展珠寶玉石首飾行業(yè)，先后出臺了不少有力的政策措施，如關(guān)稅總水平不斷降低，上海鉆石交易所、上海黃金交易所先后運行等等。
其次，行業(yè)中，老鳳祥長期堅持品牌發(fā)展戰(zhàn)略和品牌營銷的市場策略，以品牌為先導，拓展全國市場，完善營銷網(wǎng)絡(luò)布局。市場覆蓋率達90%以上，在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。我相信在未來幾年，那些規(guī)模不夠、品牌形象不強的公司及其經(jīng)銷商會逐漸退出市場，龍頭公司集中度將提升。而老鳳祥的全國擴張能力以及全品類產(chǎn)品的規(guī)模基礎(chǔ)是領(lǐng)先于市場的最明顯優(yōu)勢。
（2）劣勢分析：面臨設(shè)計人才不足的瓶頸制約，珠寶設(shè)計要不斷追隨時尚，要有源源不斷的創(chuàng)意，所以需要不斷吸納新的設(shè)計人才，以保持企業(yè)競爭力。另外，市場競爭還處于低層次的價格競爭，制約了行業(yè)的整體發(fā)展。亂打折、亂降價、個別以次沖好等現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了真?zhèn)€行業(yè)的發(fā)展。
（3）機會分析：縱觀全球經(jīng)濟，我們中國經(jīng)濟仍處于追趕發(fā)達國家的階段，這種可以預見的長期國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，會極大的帶動中國珠寶首飾消費者的購買力提升，從而最終成就中國成為世界第一珠寶消費大國。而老鳳祥是珠寶首飾業(yè)的領(lǐng)跑者，必然會有更大的發(fā)展空間。
（4）挑戰(zhàn)分析：隨著美元的持續(xù)性貶值，金價的不斷上升和中國通脹的短期內(nèi)無法消除，我們可以預見在未來相當長的時期內(nèi)，珠寶首飾行業(yè)的經(jīng)營者生存和發(fā)展的壓力絕對不會減少，整個行業(yè)日趨微利將是一個不爭的事實。
（三）公司治理評價
業(yè)務(wù)方面：公司業(yè)務(wù)獨立于控股股東，自主經(jīng)營，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)完整，有獨立的供應(yīng)、銷售系統(tǒng)。公司的各項業(yè)務(wù)決策均獨立作出，與控股股東完全分開。
人員方面：公司在勞動、人事及工資管理等方面完全獨立，公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、董事會秘書等高級管理人員均專職在本公司工作并領(lǐng)取薪酬，且均未在控股股東單位擔任其他職務(wù)。
資產(chǎn)方面：公司擁有的生產(chǎn)系統(tǒng)、輔助生產(chǎn)系統(tǒng)和配套設(shè)施，采購和銷售系統(tǒng)均為公司及控股子公司所獨立擁有，公司在合資企業(yè)擁有自己的工業(yè)產(chǎn)權(quán)、商標、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)。
機構(gòu)方面：公司設(shè)立了健全的組織機構(gòu)體系，董事會、監(jiān)事會及其他行政管理部門等機構(gòu)獨立運行，不存在與控股股東職能部門之間的從屬關(guān)系。
財務(wù)方面：公司設(shè)有獨立的財務(wù)部門，有獨立的財務(wù)人員。建立了獨立的會計核算體系和財務(wù)管理制度，獨立開設(shè)銀行賬戶，依法獨立納稅。公司的資金使用由董事會或被授權(quán)董事長、經(jīng)理按照規(guī)定作出決策，不存在控股股東干預公司資金使用的情況。
三、公司價值評估及投資策略研究
（一）公司價值中樞研究
（1）增長率的預測。根據(jù)老鳳祥股份公司近幾年的銷售收入增長率以及機構(gòu)對老鳳祥股份接下來幾年的銷售收入盈利預測，對其結(jié)果取平均值，預計老鳳祥股份在接下來的5年內(nèi)銷售收入增長率穩(wěn)定為20%。
（2）債務(wù)資本及權(quán)益資本的確定。要估算企業(yè)的價值首先要確定企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。主要分為債務(wù)資本和權(quán)益資本。在這里以2013年的值來估算。老鳳祥股份公司2013年的債務(wù)資本由短期借款和長期借款組成，為2779000000元。而權(quán)益資本由2013年12月31日的股票收盤價和老鳳祥股份的流通股總數(shù)的乘積來確定，為11749224979.44元。
（3）β系數(shù)與資本成本的確定。把從2009年1月開始的股票月度收益率和上證指數(shù)的月度收益率進行回歸，進一步算出β系數(shù)為0.667083395。債務(wù)資本成本選擇的是銀行五年以上中長期貸款利率，為6.55%。無風險利率選擇的是我國的目前5年期國債利率，為5.7%。權(quán)益市場平均收益率選取的是書本上計算出來的中國資本市場投資組合的期望收益率，為9.23%。已知β系數(shù)，無風險利率和權(quán)益市場平均收益率，通過資本資產(chǎn)定價模型，得出權(quán)益資本成本為8.05%。
對于需求增加的消費品、醫(yī)療器械及服務(wù)、環(huán)保、旅游娛樂等行業(yè)，可以選擇優(yōu)秀公司積極布局。目前看，較之前高位動蕩的大盤，個股分化趨勢越來越明顯，相當部分已經(jīng)回歸到大盤在2500-2000點位時的價值曲線，所以應(yīng)該開始謹慎樂觀起來。
這個階段談牛市終結(jié)或許言之過早，情況惡化引起的恐慌性拋售是目前絕佳買點。在牛市中后期要密切關(guān)注企業(yè)盈利水平，同時要關(guān)注美股市場波動性的擴大。 我們總體上對歐元區(qū)保持相對樂觀態(tài)度。歐元區(qū)經(jīng)濟正處于弱復蘇狀態(tài)，復蘇過程中的顛簸也屬正常。歐元區(qū)資產(chǎn)處于歷史相對低位，我們認為可以積極布局。
大宗商品可謂是愁云慘霧，黃金自2011年歷史高位已經(jīng)下跌40%，油價自高點跌幅超60%。銅價的持續(xù)下跌已經(jīng)使得嘉能可這樣的大型商品交易商計劃減產(chǎn)。南非一些鉑金與鈀金廠商則宣布了一系列裁員、關(guān)閉礦業(yè)措施。我們認為大宗商品弱勢格局并未改變，但在目前的低位上戰(zhàn)略性做空已不太可取。
根據(jù)目前市場形勢，我們提出要把握住三類機會：
第一類是謹慎樂觀，看好精選個股機會。9月市場情緒由極度悲觀轉(zhuǎn)為中性，市場定價機制亦將逐步恢復。判斷短期內(nèi)市場呈現(xiàn)反復震蕩筑底的過程，個股表現(xiàn)也將會出現(xiàn)分化。精選長期跟蹤的個股進行持有，整體保持低倉位運作，在震蕩市里逐漸累積利潤，為向上信號再次出現(xiàn)時加大倉位做好準備。我們也將在9月的震蕩行情中尋找合適機會進場。對投資者而言，當下也是最好的追加資金機會。
第二類是合理利用中金所新規(guī)，適當運用股指套利機會。中金所新規(guī)針對非套保賬戶，對于套保賬戶的限制較少，開倉手數(shù)不受限制，其旗下產(chǎn)品正申請?zhí)妆?，目前已陸續(xù)獲批；利用鎖倉方式儲存相應(yīng)手數(shù)，等需要用的時候隨時可以用；風格輪換做股指期貨合約，可以很好地避開升貼水問題，將總倉位控制在30%以內(nèi)；在基差適當?shù)那疤嵯伦龇旨壧桌约鞍柗ú呗裕驗橛谢铒L險故倉位控制在20%以內(nèi)。
第三類是調(diào)整程序化策略，將以大宗期貨和CTA商品趨勢波段為主要配置。中金所新規(guī)對市場中心策略及程序化策略是一個致命打擊，下半年看好原油及大宗商品周線反彈機會；對證券市場的判斷是目前還在筑底階段，但是其中投資價值已經(jīng)顯現(xiàn)，策略會以CTA商品趨勢波段為主要配置，部分清倉配置股票頭寸。
市場走勢是對已經(jīng)發(fā)生的交易中情緒化行為的忠實記錄，每一個價位的產(chǎn)生都是樂觀與悲觀情緒碰撞的結(jié)果。巴菲特總結(jié)，交易情緒其實歸結(jié)起來只有恐懼和貪婪四個字，但正是這種情緒影響著整個市場。
“的確，兩個看似不容樂觀的銷售數(shù)字是由佳士得和蘇富比拍賣行創(chuàng)造的。佳士得2009年名貴腕表銷售總額為6720萬美元，低于2008年的7020萬美元，蘇富比2009年名貴腕表銷售總額為2500萬美元，也低于2008年的5000萬美元。然而，考慮到售出率這一指標(售出件數(shù)與總件數(shù)的比例)，佳士得總售出率達到了百分之九十，蘇富比則超過百分之八十。年度總銷售額下降的一個原因，是2006年世界金融風暴來臨，賣家不愿拿出最好藏品。因此2009年上半年出貨量下滑。但當你考慮到名貴腕表實際銷售價格翻番，達到我們預期的三倍，2009年又是壯觀的一年?！奔咽康苗姳聿繃H主管Aurel Bacs在日內(nèi)瓦發(fā)言時提到。蘇富比也發(fā)生了類似的故事，蘇富比鐘表部歐洲主管Geoffroy Ader說：“即使2009年銷售量下降，但是價格仍然很高，因此我們積極為客戶尋找最優(yōu)質(zhì)的名表?！?/p>
2009年，無論蘇宮比或佳士得的拍賣會，腕表的成交價格和數(shù)量都令人樂觀地相信――市場對名表的需求日益增加，珍稀古董腕表及現(xiàn)代名貴腕表成交勢態(tài)良好。一塊百達翡麗型號為1526的三問腕表，制造時間為1942年，估價為100萬至150萬瑞士法郎(94.3萬～130萬美元)，在日內(nèi)瓦佳士得拍賣會上最終成交價近280萬瑞士法郎。另一塊百達翡麗型號為1526J的三問腕表，制造時間為1949年，估價為7萬美元至9萬美元，在紐約蘇富比拍賣會上成交價為9.25萬美元。
熱情洋溢的收藏家、投資者出于對通貨膨脹的擔憂以及股市行情波動的恐懼，不約而同地來到了名表收藏和投資市場避難。Aurd Bacs說：“亞洲市場的強勁風頭令人驚異，目前最強烈的腕表收藏、投資市場是在亞洲。這些人十分熱愛名貴腕表。此外，自2008年以來，他們問的最多的一個問題是投資價值。―可見，自2008年以來，名貴腕表作為市場投資力量，成為亞洲市場抵御資產(chǎn)通脹危險的避風港。
2010年名貴腕表市場的行情，于2010年4月7日舉行的香港蘇富比春季拍賣會“精致名表”專場中可見端倪――共330枚精美腕表，總估價為3500~-港元(448萬美元)，是蘇富比七年間最大的一場腕表拍賣會。4月8日，蘇富比鐘表部主管何若(Manessa Hesera)在拍賣結(jié)束后表示：“本場拍賣創(chuàng)下香港蘇富比歷年來常設(shè)名貴腕表拍賣之最高成交紀錄，件數(shù)成交額達91.4％。早在拍賣前，藏家對本場拍賣已深感興趣，期盼踴躍參與競投：在拍賣會上，來自世界各地的藏家透過電話熱烈投標，叫價聲此起彼落，氣氛熾熱。”全場最高價為一枚百達翡麗5004P鉑金鑲鉆雙追針萬年歷計時腕表，2007年制，高達2侶萬港元(近27.95萬美元)，超過最高估價200萬港元，可見頂級腕表的代表百達翡麗投資回報率相當之高。
一枝獨秀地上演保值戲碼
紐約已被視為最炙手可熱的房地產(chǎn)市場之一，甚至達到了令人瞠目的高度――如果單獨計算，其房地產(chǎn)價值甚至會讓二十國集團中的一些國家不得不俯首稱臣。這就意味著二十國集團成員的南非、沙特阿拉伯和印尼，這些國家的經(jīng)濟總量還不如一個紐約市的房地產(chǎn)價值。根據(jù)新浪財經(jīng)披露，紐約財政專員吉哈（Jacques Jiha）在聲明中表示：“今年的稅務(wù)數(shù)據(jù)清晰地體現(xiàn)了紐約房地產(chǎn)市場的成長。尤其是在出租公寓領(lǐng)域，占據(jù)了紐約建筑活動的36%?！本幼≡谶@個城市的成本自然也居高不下，哪怕當?shù)亟?jīng)濟疲軟也不能讓其走低――Rent Jungle的數(shù)據(jù)顯示，一間臥室的公寓平均租金每月超過3000美元。這幾年，中國企業(yè)去曼哈頓投資的案例屢見不鮮。萬科、綠地、中建、SOHO這些大型開發(fā)商和央企背景的保險公司都持動輒幾十億美金大舉進入了曼哈頓，或整棟收購地標大廈，或與當?shù)亻_發(fā)商聯(lián)合開發(fā)商綜合體和高端住宅。而對于個人買家，比較活躍的蘇富比華人經(jīng)紀Allen表示，目前，中國買家更喜好相對低總價的小戶型，對房價持有成本更加精打細算。
今年的紐約新開發(fā)的土地取得將愈來愈少，可開發(fā)的土地均價一路在上揚，開發(fā)商始終不渝的囤地，所以新建的公寓價格抗跌性強。但是買地的區(qū)域已經(jīng)慢慢擴散到曼哈頓以外較偏遠地區(qū)，如皇后區(qū)、布魯克林、史丹頓島以及新澤西的沿岸地區(qū)，因此這些新型區(qū)域在2016年之后會成為地產(chǎn)快速爆發(fā)的增長點。租金漲幅將超越房價漲幅，紐約人的租房成本變得更加難以負擔，此外，在2015下半年的空置單位租金報價以兩位數(shù)速度在增長。先追溯下曼哈頓輝煌的2015房產(chǎn)年。CityRealty報道指出，曼哈頓2015年房屋售價中位數(shù)達到110萬美元，在這里只有保值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)公寓銷售中位數(shù)達到歷史高位160萬美元，比2014年高出10萬美元。 但是，堪稱曼哈頓“帝王”價的是一套9150萬美元one57物業(yè) ，將此舉“豪擲千金”地收入囊中的便是大名鼎鼎對沖基金老板 Bill Ackman。在其后不久，又催生一樁“金蛋大買賣”是億萬富翁 Len Blavatnick，其創(chuàng)下又一個Co-op記錄，他花了7750萬美元買下了834 Fifth Ave（這個也是2016年第二高的一筆交易）。
然而，相對于上海樓市，在去庫存不斷加碼的政策刺激下，從不久前千萬豪宅瑞虹新城北塔一經(jīng)推出，352套房源在5小時內(nèi)被“秒搶”而光，再觀察下各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心“人頭攢動”景象，這場面瞬間引爆了滬上地產(chǎn)圈。瑞虹新城的地段充其量就是個外來“打拼”一族們的聚集地，治安相對差些。相反，則以同樣的價格即可購置到曼哈頓心臟帶的稀缺公寓物業(yè)。這或許是上海人民的剛性需求，春節(jié)過后的“起蓬頭”的；還是真正預示著那搖搖欲墜的市場“泡沫”時代將終結(jié)。上海人口紅利一去不復返，老齡化的社會進程已悄無聲息地逼近，每個人手里都攥著多套產(chǎn)能過剩的房屋資產(chǎn)，它會像昨日的日本東京一樣，在人口的危機上越走越遠。由于深受泡沫經(jīng)濟之苦，自1990年起至今經(jīng)過了20年的艱難調(diào)整，雖然已基本回到了1985年地產(chǎn)泡沫發(fā)生前的水平，但是市場依然疲軟。如今的上海將會向著昔日的東京的看齊還是依然堅挺地導向紐約，真得可以拭目以待！而紐約卻永遠都透著活力與自信，投資客的樂園，建筑師的天堂，銀行家、金融家的決勝場。這其中，自然也包括紐約房地產(chǎn)嚴苛的建造標準和堅如磐石的市場價格。
為什么說新澤西城會成為下一個布魯克林？
紐約五大區(qū)中，布魯克林超過曼哈頓成為紐約地產(chǎn)上升最快區(qū)域，當?shù)胤慨a(chǎn)價格和交易量將持續(xù)走高。長期以來，布魯克林一直以高性價比著稱。隨著熱播美劇《破產(chǎn)姐妹》的轟動，布魯克林已升級為全球時尚之中心，當?shù)胤績r扶搖直上。近兩年，新澤西的城市規(guī)劃也在發(fā)展，越來越多的人選擇來此居住。原因很簡單，房價更低，房間更大，而且通勤時間可以接受。更受到許多海外投資客們的青睞，不僅是房價節(jié)節(jié)攀升，更擁有較為寬敞的生活空間和安靜的居住環(huán)境，一下就成為了投資界的黑馬。新澤西州是第四小的州，根據(jù)不完全統(tǒng)計紐約仍然是全美人口之最，依照這樣的發(fā)展趨勢新州也是人口密度較高的樞紐地。該州主要產(chǎn)業(yè)有房地產(chǎn)、制造、批發(fā)貿(mào)易、金融保險等。因為紐約的物業(yè)昂貴，工薪族們負擔不起，但他們來往于紐約上班，卻選擇這里長居于此。所以造成大量人口不間斷地涌動到這，能夠促進穩(wěn)定的租房及置業(yè)需求。有權(quán)威的地產(chǎn)雜志甚至預言澤西城會成為下一個布魯克林。很多在紐約市工作的人，家安在新澤西，新澤西州在2013年人均收入全美第二。
新澤西城的哈德遜河畔，可謂是紐約的“第六區(qū)”。 綿延18公里的河岸線使得澤西城成為新州人口數(shù)僅次于紐瓦克的第二大城市。澤西市發(fā)展迅速：如果以區(qū)域和環(huán)境劃分，澤西城可以分為三大塊。第一塊就是Waterfront：最直接靠近曼哈頓的哈德遜沿岸區(qū)域。作為另一個亮點 Newport Centre，它是一個80年代才剛剛開始商業(yè)與住宅建設(shè)的地區(qū)，與曼哈頓市中心與隔河相望，交相輝映。
第二塊區(qū)域位于城中心的Grove Street一帶，是澤西城的歷史古跡保護區(qū)。在這里可以找到和布魯克林Park Slope氛圍相似的精致小店和咖啡館。第三塊區(qū)域是再往內(nèi)陸的Journal Square一帶，現(xiàn)在那里還沒有完全發(fā)展起來，但已經(jīng)受到了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，新建的高樓大廈也正在那里拔地而起，已經(jīng)預示著下一波的發(fā)展勢頭。
其中，新澤西州博根縣哈德遜河濱地區(qū)的Edgewater，已經(jīng)受到了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，新建的豪華住宅，已經(jīng)預示著下一波的地產(chǎn)發(fā)展勢頭。正因為澤西市的房產(chǎn)市場發(fā)展腳步緊追布魯克林房產(chǎn)的腳印。Edgewater是博根縣的江景豪宅板塊，它甚至擁有比曼哈頓更好無敵河景視角，別有一番繁華滋味。這里是金領(lǐng)人士的置業(yè)首選，徜徉于Whole Foods或Trader Joe超市里享受有機食物。這里還曾舉辦過全球F-1大獎賽，赴一場參加賽車比賽，拓展朋友圈子。擁有4個全新水上巴士碼頭，交通便捷。在Edgewater的學區(qū)，均有184所私立學校，另外有多所公立學校，教學質(zhì)量始終在全美前列。
推薦新項目：389E 89
389 E 89 公寓位于紐約曼哈頓的上東區(qū)，具置是在圣89街和第一大道的街角處，大家都會稱呼這里為yorkville，這里附近臨近若干個曼哈頓好學校。除此之外，步行10分鐘的范圍內(nèi)，卡耐基公園、博物館、教堂、購物中心、電影院以及樓下各種琳瑯滿目的商店和餐廳，步行5分鐘即可到達第二大道規(guī)劃中增添的地鐵車站。
設(shè)施配套：
389 E 89 公寓擁有安全便捷的居住配套：24小時門衛(wèi)、健身中心、居民休閑中心、兒童樂園、和33層可360度環(huán)視曼哈頓無敵全景的屋頂露臺。389 E 89 公寓共33層，共擁有156套公寓，始建于2002年。此次重新翻修（除外墻之外，項目內(nèi)容全部翻新），由著名的澳大利亞設(shè)計師 ParisForino操刀，擁有高標準的裝修設(shè)計，擁有超大落地窗、實木地板、美諾電器廚房、土耳其大理石地板和臺面的浴室等國際化高標準的裝修。
價格面積：
項目預計在2016年第三季度完工。雖說曼哈頓的地段寸土寸金，但389 E 89 是曼哈頓的實惠之選，高標準的全新品質(zhì)下，價格卻很有性價比，從$1400美金/平方英尺起。一房戶型（使用面積：58.4平方米）在90萬～120萬美金，2房戶型（使用面積：102～130平方米）在160～240萬美金，3房戶型（使用面積：122～147平方米）在200～300萬美金之間，這樣的價格在曼哈頓目前的房地產(chǎn)市場270萬美金的中位置對比下非常有誘惑力。
推薦新項目：The Pearl
The Pearl位于新澤西州博根縣哈德遜河畔Edgewater。凝聚了全美頂尖設(shè)計師的精華之作，將現(xiàn)代主義的奢華生活的新風尚體現(xiàn)的淋漓盡致?！叭赖谝桓邩恰弊杂少Q(mào)易塔的世界著名建筑師設(shè)計師斯基德莫爾為他親自操刀。室內(nèi)設(shè)計由美國頂尖住宅設(shè)計師著名的由艾倫坦斯利傾力，全落地玻璃窗設(shè)計，最大程度享受河景資源和采光系統(tǒng)?！肮逻d河上的珍珠”因此得名。
設(shè)施配套：
The Pearl24小時服務(wù)臺前臺/門衛(wèi)，健身中心，可俯瞰紐約哈德遜河的室外溫水游泳池，社交俱樂部，開放式河景花園，景觀屋頂平臺，燒烤派對區(qū)域，哈德遜河社區(qū)私人碼頭（可飼養(yǎng)寵物，與愛寵共享美景）。The Pearl配備霍尼韋爾智能住宅保安對講系統(tǒng)、三星入戶房卡、美國頂級奢侈廚房電器品牌Sub Zero冰箱等。
價格面積：
The Pearl1房戶型（使用面積：88平方米）價格約70萬美金，2房戶型（使用面積：約130平方米左右），價格在110-130萬美金，3房戶型（使用面積：167平方米左右），價格在160-170萬美金。如此高品質(zhì)的奢華住宅，價格僅需曼哈頓一半。
搬家押金（會退還） $500-$1000
搬入費（不退還）$350-$1000
豪宅稅 1%的購買價當購買價超$1，000，000
購房者律師費 $1500+，請與律師洽談
權(quán)威解讀：Q&A
魏勇：美國凱斯西儲大學工程學學士、 美國新澤西州立大學羅格斯商學院商業(yè)管理碩士。自2002年開始涉足美國，加拿大及東南亞土地，商業(yè)及住宅類地產(chǎn)投資項目。目前擔任香港維越國際有限公司總裁，專注個人及家族海外資產(chǎn)配置，稅務(wù)規(guī)劃，及保險和地產(chǎn)基金設(shè)計。
Q：關(guān)于紐約典型性地段特征，介紹下房產(chǎn)市場情況？分析下從老牌場長島到布魯克林 、皇后區(qū)的崛起，當下這些地區(qū)是否仍然具有投資價值？
A：第一，我的建議是如果有預算，還是投資在曼哈頓比較保值。紐約的金融區(qū)，以曼哈頓下城的華爾街為龍頭，被稱為世界的金融中心。曼哈頓主要由一個島組成，并被東河、哈得孫河以及哈萊姆河畔區(qū)域。同時擁有大量的高中和大學，其中包括世界排名前50的知名學府如哥倫比亞大學、紐約大學以及洛克斐勒大學，也是熱錢投資的主要流向地。
第二，布魯克林一直是紐約這幾年最火的地區(qū)，從交通環(huán)境等角度來說，布魯克林很區(qū)都非常有潛力：因為布魯克林很多人被認為是遺忘的區(qū)域，交通、環(huán)境等在過去都有改觀。說明布魯克林越來越受到關(guān)注，它的價格也已經(jīng)漸漸地靠近曼哈頓，例如在正在建造在Prospect Heights區(qū)域上的Barclays Centre，需要花30-45分鐘乘坐地鐵分鐘上下班往來于曼哈頓，其房價已經(jīng)可以媲美曼哈頓了。
第三，長島，位于紐約市東部，素來有“富人區(qū)”的稱號，歷史上很多紐約的大富豪，例如摩根家族和洛克菲勒家族。長島距離曼哈車程一個小時。目前長島房產(chǎn)特點越來越明顯，主要可以分為好學區(qū)的和治安安全性。擁有門禁的美國紐約長島房地產(chǎn)非常受中國買家的鐘愛，因為許多中國買家的配偶不在此居住，缺乏安全感。
第四，皇后區(qū)，各色各樣的少數(shù)民族聚居地，能夠接觸到各種文化。在杰克遜高地 （Jackson Heights）的街道上，隨處可見五顏六色的印度紗麗，而西班牙語不絕于耳。例如，在2014年底推出Forest Hills，銷售量驚人，這是發(fā)展得比較好的地區(qū)。
Q：對于紐約城外的開發(fā)項目包括新澤西地塊，是否將成為人們新的投資熱點？在新房開工量等其他條件都不差情況下，為何漲勢總是有點吃力？未來會不會超過紐約的一些熱點地區(qū)？
A：新澤西是值得注意的地區(qū)，雖然有重大的新發(fā)展，那也是在2008年發(fā)生次貸危機之前，很多新的房屋已經(jīng)在計劃中被建造，可是建成后變成了產(chǎn)能過剩。我認為新州的博根縣哈德遜河畔將是一個有吸引力的地區(qū)，在地理上非常接近曼哈頓，通勤方便。
我不認為價格升幅疲軟，而是新澤西相對沒有曼哈頓名氣大，對一些投資者來說，他們只想投新州的中央地區(qū)。許多投資者更喜歡低價位而在鄰近的曼哈頓地區(qū)。我很難說未來的漲幅可能會擊敗曼哈頓。但我相信，新州的博根縣哈德遜河畔是個非常有潛力的項目，讓更多投資客們?nèi)プC明這點。