導(dǎo)語(yǔ)：在續(xù)租申請(qǐng)書(shū)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

【關(guān)鍵詞】融資租賃；買(mǎi)賣(mài)合同；租賃合同；締約過(guò)失責(zé)任

融資租賃業(yè)起源于20世紀(jì)中葉的美國(guó)，八十年代后期，融資租賃業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展。1981年4月，我國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)的融資租賃公司―中國(guó)東方租賃有限公司成立，后來(lái)又誕生了中國(guó)租賃有限公司，這標(biāo)志著我國(guó)融資租賃業(yè)的興起。作為當(dāng)今世界五大金融支柱（銀行、租賃、保險(xiǎn)、證券、信托）之一的融資租賃業(yè)在世界上已經(jīng)獲得了較大的發(fā)展，融資租賃業(yè)務(wù)在發(fā)達(dá)國(guó)家GDP的滲透率為20%-30%，但是融資租賃業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的整體水平較低。其中一個(gè)原因是法律建設(shè)不完善，對(duì)相關(guān)制度的探討不徹底，導(dǎo)致在法律實(shí)施方面屢屢受挫。

融資租賃作為一種新型的契約，有其特殊性。就目前來(lái)講，學(xué)者多將融資租賃的著眼點(diǎn)放在比如：融資租賃物范圍（不動(dòng)產(chǎn)能否成為融資租賃的標(biāo)的物），融資租賃主體資格問(wèn)題，融資租賃的解約、違約問(wèn)題，但是對(duì)融資租賃的締約過(guò)失責(zé)任方面的研究較少。當(dāng)承租人惡意協(xié)商的情況出現(xiàn)，在出租人和供貨商已經(jīng)訂立了買(mǎi)賣(mài)合同后，承租人不能與出租人簽訂租賃合同時(shí)，究竟是否應(yīng)當(dāng)適用締約過(guò)失責(zé)任；當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同均已成立時(shí)，出賣(mài)人因?yàn)楦鞣N原因不能交付，此時(shí)是適用締約過(guò)失責(zé)任還是違約責(zé)任，哪種責(zé)任形式的適用對(duì)當(dāng)事人的保護(hù)力度更大，法律制度究竟該如何抉擇。這是我們有必要探究融資租賃合同中締約過(guò)失責(zé)任的理由。

一、融資租賃與締約過(guò)失責(zé)任

我國(guó)對(duì)于融資租賃的規(guī)定見(jiàn)于《合同法》第十四章，將融資租賃合同定義為：是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。關(guān)于締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定見(jiàn)于《合同法》42條和43條，法律規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中知悉的商業(yè)秘密，無(wú)論合同是否成立，不得泄露或者不正當(dāng)?shù)厥褂?。泄露或者不正?dāng)?shù)厥褂迷撋虡I(yè)秘密給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！本喖s過(guò)失責(zé)任是指締約一方基于誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)先合同義務(wù)的違反，或者雖然合同成立但是事后因?yàn)椴环虾贤У姆ǘㄒ恍鏌o(wú)效或者撤銷(xiāo)。先合同義務(wù)主要包括如協(xié)助、通知、告知、保護(hù)、照管、保密、忠實(shí)等義務(wù)。這就意味著，雖然融資租賃合同由出租人和承租人簽訂，但是在這個(gè)過(guò)程中，涉及到了三方當(dāng)事人，其中包括著買(mǎi)賣(mài)合同的供應(yīng)商（或者又稱(chēng)為出賣(mài)人）。因此，對(duì)于融資租賃合同中締約過(guò)失責(zé)任的研究就具有很強(qiáng)的復(fù)雜性。

但是要想明確融資租賃中的締約過(guò)失責(zé)任，就要知道融資租賃合同何時(shí)成立，何時(shí)生效。依上文可知，融資租賃合同是由兩個(gè)合同構(gòu)成的―租賃合同以及買(mǎi)賣(mài)合同，故而又要明確買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同之間的關(guān)系，以及它們的訂立過(guò)程。所以，筆者將首先簡(jiǎn)述融資租賃的操作流程，以明確三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

二、融資租賃操作流程

對(duì)融資租賃流程的了解，有助于理清在融資租賃合同成立或者生效之前雙方的權(quán)利及義務(wù)，有助于理清在哪些準(zhǔn)備工作環(huán)節(jié)可能存在締約過(guò)失責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。

首先，由融資租賃公司對(duì)中小企業(yè)的融資項(xiàng)目進(jìn)行初審，并對(duì)該項(xiàng)目的基本可行性進(jìn)行評(píng)估。其次，商務(wù)談判的過(guò)程，也即買(mǎi)賣(mài)合同訂立的過(guò)程，一般承租人選定至少三位供貨商，由承租人和融資租賃公司共同進(jìn)行詢(xún)價(jià)，從而選擇出來(lái)性?xún)r(jià)比最高的供貨商，三方進(jìn)行協(xié)商談判（談判的過(guò)程并不能算作締約過(guò)失范圍，并沒(méi)有任何的信賴(lài)?yán)妫?，出租人與供貨商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同中約定由供貨商直接向承租人交付標(biāo)的物，承租人在合同上面簽字。再次，租賃談判的過(guò)程，包括確定租賃期、租賃資產(chǎn)余值等，簽訂租賃合同，辦理租賃合同審批手續(xù)，批準(zhǔn)后對(duì)外簽字蓋章，并與購(gòu)貨合同同時(shí)生效，租賃合同中約定租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任索賠由承租人直接向供貨商進(jìn)行，但是租賃公司要予以必要的協(xié)助。

以上融資租賃的流程是來(lái)自于環(huán)球恒豐資本管理，對(duì)于這樣在實(shí)踐中操作的流程來(lái)說(shuō)，其主要是采取了先訂立買(mǎi)賣(mài)合同，再訂立租賃合同。當(dāng)然對(duì)于融資租賃過(guò)程還有另外一種方式，即先訂立租賃合同，再訂立買(mǎi)賣(mài)合同。

對(duì)于融資租賃的操作流程來(lái)說(shuō)，是租賃申請(qǐng)書(shū)連接整個(gè)融資租賃的交易。如果出租人或者承租人違反租賃申請(qǐng)書(shū)規(guī)定的義務(wù)，致使買(mǎi)賣(mài)合同或租賃合同沒(méi)有訂立，對(duì)此，固然可依租賃申請(qǐng)書(shū)追究出租人或者承租人的責(zé)任，但這只能解決出租人和承租人之間的法律關(guān)系。

我們之所以要對(duì)兩種不同的流程進(jìn)行區(qū)分，是因?yàn)椋诤笪闹袑?duì)買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同之間關(guān)系問(wèn)題的探討需要與之相結(jié)合，從而判斷融資租賃合同何時(shí)成立何時(shí)生效。

（一）出租人的權(quán)利義務(wù)

按照承租人指定的供貨商，與其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。按時(shí)支付價(jià)款。在承租人收到租賃物，并且經(jīng)承租人確認(rèn)租賃物沒(méi)有瑕疵，質(zhì)量、調(diào)試安裝標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到合同約定的要求時(shí)，出租人憑承租人出具的驗(yàn)收合格證明，將尾款支付給供貨商。

出租人和供貨商訂立買(mǎi)賣(mài)合同，約定供貨商直接將標(biāo)的物交付給承租人，承租人在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。

（二）承租人的權(quán)利義務(wù)

承租人要選擇適格的供貨商，負(fù)責(zé)在出租人和供貨商之間簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)調(diào)，對(duì)于日后租賃物的損毀滅失的風(fēng)險(xiǎn)由其自己承擔(dān)，其享有對(duì)供貨商提供不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的租賃物的瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)和索賠權(quán)，索賠時(shí)出租人有協(xié)助的義務(wù)。承租人和出租人簽訂租賃合同，基本承擔(dān)了買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方的權(quán)利義務(wù)。

（三）供貨商的權(quán)利義務(wù)

承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對(duì)于租賃物的質(zhì)量瑕疵需要對(duì)出租人負(fù)責(zé)。供貨商與出租人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，約定由供貨商直接向承租人交付租賃物。承租人就租賃物的質(zhì)量直接向承租人負(fù)責(zé)。

三、融資租賃中買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同關(guān)系

一般來(lái)說(shuō)，融資租賃是這樣一種交易，由承租人和供應(yīng)商（賣(mài)方）協(xié)商有關(guān)標(biāo)的物的數(shù)量和質(zhì)量上的要求，再由出租人和供應(yīng)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，出租人從供應(yīng)商手中購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，獲得標(biāo)的物所有權(quán)，出租人與承租人簽訂租賃合同，將標(biāo)的物出租給承租人使用，租賃期滿(mǎn)雙方可約定將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人或者承租人決定續(xù)租。

由此可見(jiàn)，融資租賃涉及了兩個(gè)合同，靜態(tài)地看這兩個(gè)合同可以說(shuō)是兩個(gè)獨(dú)立的合同，但是從動(dòng)態(tài)的角度看，這兩個(gè)合同的建立有著直接的聯(lián)系。這兩個(gè)合同在融資租賃中的關(guān)系的理清，兩個(gè)合同的成立生效時(shí)間以及他們的效力影響的問(wèn)題，是明確在融資租賃中締約責(zé)任時(shí)間和空間范圍的前提。

那么融資租賃是一種交易行為還是一個(gè)合同呢？目前大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為融資租賃是一個(gè)合同，是一種不同于傳統(tǒng)合同的新式契約。其中學(xué)說(shuō)又有：主從關(guān)系說(shuō)、合同履行說(shuō)、第三方受益合同說(shuō)等。很多學(xué)者在承認(rèn)融資租賃合同的同時(shí)，又認(rèn)為兩合同是具有獨(dú)立性的，但是我們必須看到這兩個(gè)合同有其各自的生效要件，在實(shí)踐中存在并不可能同時(shí)訂立的情況，這時(shí)對(duì)責(zé)任的追究是適用締約過(guò)失還是違約就存在一定的混亂。中國(guó)銀行上海分行法律合規(guī)處郭振曾提出觀點(diǎn)“法定單一合同說(shuō)”，認(rèn)為租賃合同的當(dāng)事人由出賣(mài)人、出租人、承租人三方構(gòu)成；融資租賃合同同時(shí)包括買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同兩部分，兩合同可以分別訂立，也可以一并訂立，并不具有獨(dú)立性；在合同的生效問(wèn)題上采取最后合同的訂立為融資租賃合同的生效時(shí)間節(jié)點(diǎn)。該理論突破了大陸法系中將合同類(lèi)型化的障礙，也突破了傳統(tǒng)民法理論的桎梏，有效處理了兩協(xié)議中的銜接問(wèn)題，適應(yīng)了交易一體化的需求。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用此種觀點(diǎn)。

四、融資租賃中的締約過(guò)失責(zé)任

（一）融資租賃中的締約過(guò)失責(zé)任的整體性分析

一個(gè)合同的成立過(guò)程傳統(tǒng)意義上認(rèn)為是經(jīng)歷了一下幾個(gè)階段：要約―承諾―成立―生效―履行―終止。人們對(duì)這一過(guò)程并無(wú)多大的爭(zhēng)議，但是往往忽略了承諾、成立、生效三者之間的時(shí)間距離，這一距離的確定有助于確定締約過(guò)失責(zé)任的時(shí)間和空間的維度。承諾的做出直接導(dǎo)致合同的成立，合同成立之前的要約和承諾是締約過(guò)失責(zé)任的勢(shì)力范圍，但合同的成立并不一定標(biāo)志著合同的生效，合同是否發(fā)發(fā)生效力則在于國(guó)家是否賦予了其法律效力，若國(guó)家對(duì)該合同并不給予肯定性評(píng)價(jià)，那么該合同便是瑕疵的，這時(shí)候也應(yīng)當(dāng)存在締約過(guò)失責(zé)任。由此可見(jiàn)，締約過(guò)失責(zé)任適用的空間范圍主要包括：合同訂立階段和合同效力確定階段。在這兩個(gè)階段中，締約過(guò)失責(zé)任又被分為以下三種情形：一是在合同訂立階段，在合同成立之前即發(fā)現(xiàn)合同不具備成立要件，但是當(dāng)事人基于信賴(lài)已為了一定的行為；二是在合同效力確定階段，在合同成立后發(fā)生效力之前發(fā)現(xiàn)合同不能成立或者不能生效；三是合同已經(jīng)得到實(shí)際履行，但是卻發(fā)現(xiàn)合同存在本來(lái)不應(yīng)該成立或者不應(yīng)該生效的事由。

在一般的合同中，因?yàn)楹贤哂械南鄬?duì)性，無(wú)論是在締約的過(guò)程中，還是在約定生效后所產(chǎn)生的違約責(zé)任的問(wèn)題方面，都只涉及到兩方主體，但是在融資租賃合同中（本文所指的融資租賃，是不包括回租租賃、融資轉(zhuǎn)租賃等新型的租賃形式，僅指存在供應(yīng)商的融資租賃），涉及到的兩個(gè)合同的違約責(zé)任的承擔(dān)方面雖然按照合同的相對(duì)性理論進(jìn)行，但是在締約過(guò)失責(zé)任承擔(dān)方面，主體的相對(duì)性卻并沒(méi)有那么明顯，也就是說(shuō)對(duì)締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)不僅僅限于出租人和承租人，還可能包括供應(yīng)商。融資租賃中的先合同義務(wù)在我國(guó)的法律上并沒(méi)有規(guī)定，但是在德國(guó)法上對(duì)先合同義務(wù)所包含的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)制：出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)融資租賃合同締結(jié)前的義務(wù)，包括解釋、告知、提醒租賃合同的內(nèi)容，特別是有關(guān)價(jià)格、租金等條款的義務(wù)。

（二）融資租賃合同的成立生效對(duì)締約過(guò)失責(zé)任的影響

依據(jù)上文中對(duì)融資租賃合同中買(mǎi)賣(mài)合同以及租賃合同關(guān)系的分析，在采取法定單一合同說(shuō)的基礎(chǔ)上，我們就能很好解決租賃合同的成立以及生效問(wèn)題。對(duì)締約責(zé)任的分析也就更加簡(jiǎn)單明了。

法定單一合同說(shuō)認(rèn)為融資租賃合同的生效以后一個(gè)合同的效力為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，且認(rèn)為該合同是諾成性合同。合同是否為諾成性合同對(duì)責(zé)任承擔(dān)的影響較大。在租賃合同先訂立，買(mǎi)賣(mài)合同后訂立的情況下，如果該融資租賃合同為諾成性合同，合同訂立并生效，若此時(shí)出賣(mài)人不能交付標(biāo)的物，那么出租人有權(quán)依據(jù)合同讓其承擔(dān)違約責(zé)任；如果該合同為實(shí)踐性合同，以標(biāo)的物的交付為合同的生效要件，當(dāng)出賣(mài)人沒(méi)有交付標(biāo)的物時(shí)，因合同沒(méi)有生效，當(dāng)事人就不得基于合同請(qǐng)求出賣(mài)人交付標(biāo)的物，這樣對(duì)承租人和出租人的保護(hù)都不利。因此當(dāng)該合同為諾成性合同時(shí)對(duì)當(dāng)事人的保護(hù)更加有利。

（三）融資租賃中締約過(guò)失責(zé)任的種類(lèi)

1.按照買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同的生效情況來(lái)劃分。

第2篇

關(guān)于房屋出租委托合同

委托人(下稱(chēng)甲方)：

姓名/公司名稱(chēng)：

地址：

證件種類(lèi)及號(hào)碼：

電話(huà)：

傳真：

受托人(下稱(chēng)乙方)：

公司名稱(chēng)：

地址：

電話(huà)：

傳真：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：

1.甲方委托乙方出租其擁有之位于北京市區(qū)街號(hào)第座層單位房產(chǎn)(下稱(chēng)“該房產(chǎn)”)，有關(guān)買(mǎi)賣(mài)契約或產(chǎn)權(quán)證明見(jiàn)附件，委托期限兩年。該房產(chǎn)的建筑面積為平米(需以產(chǎn)權(quán)證所載數(shù)為準(zhǔn))。甲方合法擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)及其占用土地的土地使用權(quán)，且甲方愿將房產(chǎn)出租。

2.甲方出租房產(chǎn)的條件如下：

1)租約年期：

2)租金：

3)租金支付：

4)按金：

5)其他：

3.乙方應(yīng)積極為甲方尋找適合租戶(hù)并最大限度地滿(mǎn)足甲方要求。

4.甲方同意乙方為甲方介紹客戶(hù)完成該房產(chǎn)租賃后，乙方可獲得相當(dāng)于該房產(chǎn)租約中所簽訂之全年租金總額的平均租金作為費(fèi)。甲方授權(quán)乙方可在簽署正式房產(chǎn)租約前收取訂金，此訂金可作為之后乙方應(yīng)得之費(fèi)的一部分，不足部分由甲方在甲方與承租人簽署該房產(chǎn)正式租賃合約(包括甲方應(yīng)收之租房訂金到位)之日起7日內(nèi)繳付乙方。

5.當(dāng)乙方向甲方介紹可能承租人時(shí)，甲方應(yīng)積極配合，自行與承租方簽約，并盡快辦理簽署租約所需的有關(guān)手續(xù)。

6.甲方亦可授權(quán)乙方作為人簽署有關(guān)租約，有關(guān)事宜將在授權(quán)書(shū)中另行約定。

7.甲方除委托乙方代為出租該房產(chǎn)外，亦可自行尋求或委托他人尋求該房產(chǎn)的可能承租人。如甲乙雙方中任何一方最先尋求到該房產(chǎn)的承租人，均須以書(shū)面形式通知對(duì)方，否則將賠償因此給對(duì)方造成的損失。

8.在委托期及委托期終止后六個(gè)月內(nèi)，若甲方私下與乙方所介紹的承租方簽訂租約，甲方也須將按照本協(xié)議訂明的費(fèi)支付給乙方。

9.本協(xié)議書(shū)在以下情形下即告失效：

1)委托期滿(mǎn)且雙方并無(wú)續(xù)約;

2)甲方與經(jīng)乙方介紹的承租方簽約且付清應(yīng)付乙方之費(fèi);

3)甲、乙雙方書(shū)面同意提前終止本協(xié)議。

10.甲、乙雙方均須為本協(xié)議書(shū)內(nèi)容予以保密，未經(jīng)雙方許可不得將有關(guān)內(nèi)容泄露給任何第三方。

11.本委托書(shū)依照中華人民共和國(guó)法律擬定，如有未盡事宜，雙方可另擬補(bǔ)充條款。如有爭(zhēng)議而雙方不能協(xié)商解決將依照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律通過(guò)北京仲裁委員會(huì)仲裁解決。

12.本委托書(shū)一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起即行生效。

甲方：乙方：

年 月 日

房屋租賃委托協(xié)議書(shū)范本

甲方(委托方)：_________

乙方(方)：_________

茲經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方其房屋出租事宜。

第一條：　房屋位置

甲方將座落于_________

合計(jì)面積_________平方米，委托乙方。

第二條：　期

1、期為_(kāi)________，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，其中免租期為_(kāi)________(天)，期滿(mǎn)乙方可再續(xù)租_________月。

2、期滿(mǎn)，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)簽本合同，需在本合同期滿(mǎn)前一個(gè)月向甲方提供書(shū)面申請(qǐng)，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

第三條：　房屋租金

1、甲乙雙方協(xié)商，乙方甲方房屋，每月租金為(人民幣)_________，一年共計(jì)(人民幣)_________。

2、房屋租金按_________繳納。

3、甲方收取租金，可選擇(a、到乙方公司所在地領(lǐng)取，b、乙方送往甲方指定地點(diǎn)，c、乙方匯入甲方指定帳戶(hù)，d、或其他方式)

第四條：　其它費(fèi)用

1、在租賃期內(nèi)，如房屋所在地進(jìn)行公共設(shè)施改造如：小區(qū)建設(shè)，電力增容，寬帶入戶(hù)等所需交納的相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。

2、在租賃期內(nèi)，房屋內(nèi)所發(fā)生的水、電、煤氣、有線(xiàn)收視及電話(huà)費(fèi)由乙方客戶(hù)承擔(dān)，物業(yè)及供暖費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。

第五條：　委托方和方的權(quán)利及義務(wù)

1、在期間，甲方不得無(wú)故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒絕。

2、甲方提供：①產(chǎn)權(quán)證明②戶(hù)口本③業(yè)主身份證(如代辦需有代辦人身份證)④其它必備相關(guān)證明;乙方出示：①經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

3、雙方保證所提供的證件的真實(shí)性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不實(shí)，而導(dǎo)致客戶(hù)無(wú)法正常居住(乙方遭受損失的)，甲方負(fù)責(zé)向乙方賠償，乙方并有權(quán)終止合同;如因乙方提供虛假證件而造成的損失，由乙方向甲方賠償，甲方并有權(quán)終止合同。

4、甲方在交房時(shí)，有義務(wù)對(duì)房?jī)?nèi)設(shè)施進(jìn)行檢查修繕，保證電器正常使用，乙方積極配合。

5、在期間，乙方應(yīng)及時(shí)安排客戶(hù)看房，保證客戶(hù)合法守法。

6、在期間，房屋租戶(hù)如有更換，乙方負(fù)責(zé)房?jī)?nèi)各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算及清點(diǎn)檢查修繕屋內(nèi)家具電器等設(shè)施，并免費(fèi)為甲方尋找下?lián)芸蛻?hù)。

7、期間，房屋因自然損壞，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修繕。

8、期滿(mǎn)，乙方交房時(shí)，結(jié)清房?jī)?nèi)各項(xiàng)費(fèi)用及清點(diǎn)家具電器等設(shè)施。

9、甲方不得與乙方所介紹承租人以任何理由私下成交，否則視為違約，如違約應(yīng)賠償三個(gè)月租金作為違約金。

10、甲方不得單方解除合同，如有特殊原因，需提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知對(duì)方，以便乙方安排客戶(hù)，并支付一個(gè)月房租作為賠償。

第六條：　其它

1、房屋如因不可抗拒力及不能預(yù)想之因素導(dǎo)致?lián)p毀或造成損失，乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、房屋因市政建設(shè)需要拆除或改造，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。

3、本合同如有未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，附補(bǔ)充協(xié)議。

4、本合同自雙方簽字之日起生效，合同文本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，任何一方不得單方面修改或取消本合同。

5、本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成，提請(qǐng)_________人民法院解決。

6、本合同附房屋設(shè)備清單。

甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房屋委托出租合同閱讀

編號(hào)：日期：

甲方：租賃公司(地址：電報(bào)：

(租)　電話(huà)：

乙方：　(地址：　電報(bào)：

電話(huà)：　)

根據(jù)租賃項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件(文號(hào))和乙方的《租賃項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)》(編號(hào)：)，并依據(jù)下述各款規(guī)定，甲方接受乙方的租賃委托，乙方承租下列物品。

一、租賃物件：

設(shè)備成交單價(jià)、總值和其他交易條款，均按第號(hào)《訂貨協(xié)議書(shū)》規(guī)定辦理。

二、租賃費(fèi)及有關(guān)條件：

1.租賃費(fèi)總額：(大寫(xiě)：)租賃期自提單之日起算，自租賃期起算日起滿(mǎn)個(gè)月的當(dāng)天為第一次支付日，以后每滿(mǎn)個(gè)月支付1次，共支付次，即租賃期結(jié)束。

2.其他有關(guān)費(fèi)用，如本合同附表《估價(jià)單》所列。

3.在本合同生效日后30天內(nèi)，甲方將按照租賃業(yè)務(wù)和國(guó)際貿(mào)易習(xí)慣做法，代表乙方簽定租賃合同。該租賃合同生效后，甲乙雙方均有履行該合同的責(zé)任和義務(wù)。

三、租賃物件交接：

1.租賃物件裝船后，甲方應(yīng)適時(shí)向乙方發(fā)出“到貨通知”，并負(fù)責(zé)在到貨后代辦進(jìn)口許可、報(bào)關(guān)、保險(xiǎn)、提貨、托運(yùn)等有關(guān)手續(xù)，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

2.乙方接貨后，應(yīng)立即在商檢部門(mén)的督導(dǎo)下開(kāi)箱檢驗(yàn)。檢驗(yàn)無(wú)訛后，即可安裝使用。如檢驗(yàn)結(jié)果與合同及其附件規(guī)定不符，應(yīng)立即申請(qǐng)商檢部門(mén)檢驗(yàn)并出具商檢證書(shū)，最遲應(yīng)在合同規(guī)定的索賠期到期日10天前，通知甲方對(duì)外提出索賠。

四、費(fèi)用結(jié)算辦法：

(1)本合同附表所列國(guó)內(nèi)外費(fèi)用系估算額，實(shí)際支付時(shí)，按附表說(shuō)明事項(xiàng)辦理。

(2)有關(guān)各期租賃費(fèi)的結(jié)算辦法，乙方應(yīng)在甲方發(fā)出的付款通知規(guī)定的期限內(nèi)，將本期應(yīng)支付租賃費(fèi)劃撥至甲方帳戶(hù)。甲方在對(duì)外結(jié)算后，以原始發(fā)票金額為準(zhǔn)開(kāi)列結(jié)算清單，多退少補(bǔ)。倘乙方未能按期劃撥，甲方將依據(jù)本合同通知銀行向乙方開(kāi)戶(hù)行(帳號(hào)：)托收。在此情況下，甲方按本期遲付額每月向乙方加收2%的滯納金，不足一個(gè)月按一個(gè)月計(jì)算。

(3)本合同附表所列明的國(guó)內(nèi)有關(guān)費(fèi)用，系指乙方應(yīng)向國(guó)內(nèi)有關(guān)單位交納的進(jìn)口關(guān)稅，進(jìn)口工商稅、港口、陸運(yùn)雜費(fèi)和銀行費(fèi)用等概算額。結(jié)算辦法同本款第(1)(2)條。

(4)甲方費(fèi)按租賃費(fèi)總額的2%，于到貨時(shí)一次性計(jì)收，不足5萬(wàn)美元的租賃項(xiàng)目，按2.5%計(jì)收，結(jié)算辦法同本款第(2)條。

五、擔(dān)保單位及責(zé)任：

為確保租賃合同的履行，甲、乙雙方同意

為乙方的擔(dān)保單位。擔(dān)保單位有責(zé)任監(jiān)督乙方按期執(zhí)行合同并在乙方不能/無(wú)力支付租賃費(fèi)及其他費(fèi)用時(shí)，代乙方履行付款責(zé)任。

六、生效：

本合同正本一式二份，經(jīng)甲、乙雙方簽章，并由乙方擔(dān)保單位蓋章?lián)：笊А８北景葱枰炙陀嘘P(guān)部門(mén)備查。第號(hào)《租賃合同》和本合同所附第號(hào)估價(jià)單為本合同不可分割的組成部分。

七、其他未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

甲方：(章)　乙方：(章)　擔(dān)保單位：(章)

代表：代表：代表：

開(kāi)戶(hù)行：　開(kāi)戶(hù)行：　開(kāi)戶(hù)行：

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拆遷；評(píng)估；地價(jià)

一、浙江省拆遷評(píng)估實(shí)施條例概述

浙江省于2002年6月28日正式出臺(tái)了《浙江省城市房地產(chǎn)拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），該辦法規(guī)定，就一個(gè)拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說(shuō)明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，對(duì)于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評(píng)估確定，其公式為：

被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積

安置用房評(píng)估金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積

房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)由市、縣房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同價(jià)格、國(guó)土資源、規(guī)劃等行政管理部門(mén)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格確定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。

上一年度的各類(lèi)房屋的重置價(jià)格以及房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也由市、縣房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制訂，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

對(duì)于不能用上述方法進(jìn)行拆遷評(píng)估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí)，適用成本法。

二、杭州市拆遷評(píng)估現(xiàn)狀概述

杭州市于2002年開(kāi)始實(shí)施新的《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并于2002年3月份公布了杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺(tái)。因此，杭州市針對(duì)《辦法》的有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)于2002年8月9日才正式公布并開(kāi)始執(zhí)行。在該配套標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了房屋具體區(qū)位差價(jià)系數(shù)和其他因素差價(jià)率由房地產(chǎn)估價(jià)師在±10%幅度內(nèi)根據(jù)實(shí)際勘察測(cè)定，并同時(shí)公布了《杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)》、《層次差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》、《朝向差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》和《附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。由于拆遷評(píng)估的滯后，使得2002年拆遷工作相應(yīng)減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區(qū)）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬(wàn)m2，2002年頒發(fā)城市房屋拆遷許可證88個(gè)，拆除房屋建筑面積110萬(wàn)m2，其中包括單位擴(kuò)建、技改拆遷50萬(wàn)m2.

杭州市拆遷辦公室根據(jù)杭州市的實(shí)際情況，要求在杭州市從事拆遷評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)有具備三級(jí)（包括三級(jí)）以上評(píng)估資質(zhì)。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項(xiàng)目首次實(shí)行新的拆遷評(píng)估辦法至2003年4月份，杭州市已經(jīng)累計(jì)拆遷80萬(wàn)m2.

三、拆遷評(píng)估中涉及的地價(jià)問(wèn)題

由于拆遷工作的復(fù)雜性，通過(guò)一段時(shí)間的拆遷評(píng)估實(shí)踐，深切感到無(wú)論是《辦法》還是相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，有很多方面有待繼續(xù)完善和細(xì)化，同時(shí)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)的理解和執(zhí)行上也亟需統(tǒng)一和規(guī)范，本文只對(duì)拆遷評(píng)估中涉及的地價(jià)問(wèn)題進(jìn)行分析思考。

（一）住宅拆遷評(píng)估中的地價(jià)問(wèn)題

在城市住宅（國(guó)有土地）拆遷評(píng)估中，存在兩種土地性質(zhì)的房屋，一種是土地性質(zhì)為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質(zhì)為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓后土地性質(zhì)改變?yōu)槌鲎專(zhuān)Ｓ捎凇掇k法》中貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的的定義是：當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格，而杭州市從1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)該是一個(gè)土地性質(zhì)為出讓的房?jī)r(jià)，然而《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)中都沒(méi)有明確對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅的價(jià)格修正，因此，在估價(jià)師之間存在是否要對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅在評(píng)估時(shí)扣減土地出讓金的爭(zhēng)論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問(wèn)：其一在二手房市場(chǎng)上，劃撥土地住宅買(mǎi)方需要補(bǔ)繳土地出讓金，因此，土地性質(zhì)為劃撥的住宅和土地性質(zhì)為出讓的住宅在二手房市場(chǎng)上其價(jià)格有明顯差異，那么，在拆遷評(píng)估時(shí)，兩者同等對(duì)待，顯然不合理；其二為如果統(tǒng)一按照出讓土地價(jià)格評(píng)估補(bǔ)償，那么開(kāi)發(fā)商就存在這樣的疑問(wèn)，既然我按照土地出讓性質(zhì)對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行了補(bǔ)償，那么根據(jù)國(guó)家土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，該地塊剩余使用年限內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，國(guó)家不應(yīng)該再次收取土地出讓金，最多補(bǔ)足改變用途、增加容積率和延長(zhǎng)土地使用年限之間的差額。

盡管估價(jià)師之間存在上述分歧，但是由于群體效應(yīng)和在評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇是由被拆遷人投票選舉這種機(jī)制之下，杭州市對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅在拆遷評(píng)估時(shí)都沒(méi)有扣減土地出讓金。

（二）非住宅拆遷評(píng)估中的地價(jià)問(wèn)題

在非住宅的拆遷評(píng)估中，地價(jià)主要牽涉到以下問(wèn)題：

1、不同土地使用權(quán)類(lèi)型房屋拆遷的地價(jià)問(wèn)題

在杭州市拆遷評(píng)估中，國(guó)有土地主要體現(xiàn)為三種類(lèi)型：出讓、劃撥和租賃。對(duì)于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權(quán)、處分權(quán)等比較明確，因此，估價(jià)師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統(tǒng)一，按照市場(chǎng)比較法或其他評(píng)估方法評(píng)估其剩余使用年限內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格即可；對(duì)于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實(shí)際收益權(quán)（特別是出租收益）、處分權(quán)與法律規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，但在性質(zhì)認(rèn)定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據(jù)土地租賃合同，租期一般在八年以?xún)?nèi)，且租賃條款規(guī)定，租賃期屆滿(mǎn)，甲方（杭州市國(guó)土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得，土地使用者應(yīng)依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續(xù)使用該宗地，需在期滿(mǎn)之日前360日向甲方提出續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。由于這種情況大部分原來(lái)是行政劃撥土地，后來(lái)因?yàn)楦闹?、重組等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或其他原因，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，其中也有部分是通過(guò)拍賣(mài)流通方式取得規(guī)劃舊城改造范圍內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)核發(fā)的土地證。因此，被拆遷方認(rèn)為應(yīng)該按照劃撥土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而拆遷人認(rèn)為既然是租賃土地，就應(yīng)該按照剩余土地租賃年限和建筑物及其他附屬物現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)向杭州市國(guó)土資源局咨詢(xún)，答復(fù)如果不拆遷，承租人可以不斷續(xù)租，所以應(yīng)該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿(mǎn)，甲方（杭州市國(guó)土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得相矛盾，不能說(shuō)服拆遷人。

2、劃撥土地使用權(quán)類(lèi)型房屋拆遷的地價(jià)問(wèn)題

對(duì)于劃撥土地上的拆遷房屋，其拆遷價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要扣除土地出讓金，但是在具體扣除項(xiàng)目上存在以下問(wèn)題：

（1） 扣除項(xiàng)目

杭州市宗地價(jià)格分成三大塊：土地開(kāi)發(fā)成本、大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，分別占評(píng)估地價(jià)的45%、35%和20%，杭州市規(guī)定，行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，需要補(bǔ)繳大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，因此，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)應(yīng)扣除大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租基本沒(méi)有異議，但被拆遷人（也有估價(jià)師）指出如果企業(yè)改制，只要補(bǔ)繳級(jí)差地租就可以把行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋兀S著國(guó)家經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，只要假以時(shí)日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應(yīng)該補(bǔ)償由于強(qiáng)制拆遷對(duì)被拆遷人造成的享受政策優(yōu)惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)應(yīng)只扣除級(jí)差地租。

（2） 如何扣除

從理論上講，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)可以采用土地開(kāi)發(fā)成本加上建筑物現(xiàn)值和先算出出讓地塊上房地一體的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租的方法，但問(wèn)題是拆遷評(píng)估對(duì)象的所在區(qū)域很難用市場(chǎng)比較法等直接得到現(xiàn)狀使用條件下地塊在出讓性質(zhì)條件下的毛地地價(jià)，因此估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)大多采用先用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出土地為出讓性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)格，然后根據(jù)剩余法算出出讓性質(zhì)下的地價(jià)，求出土地開(kāi)發(fā)成本，再加上建筑物現(xiàn)值得到拆遷評(píng)估價(jià)格。在實(shí)際操作中，有以下幾種處理方式：

①直接扣減方式

先用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出土地為出讓性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)格，然后直接乘以80%或70%等系數(shù)后得到的結(jié)果作為拆遷評(píng)估價(jià)格。其依據(jù)為杭州市地價(jià)成本為房?jī)r(jià)（出讓土地）的36%-45%，因此，劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣減的大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租為：房?jī)r(jià)×36%×55%=房?jī)r(jià)×20%，拆遷評(píng)估價(jià)格=房?jī)r(jià)×80%.這種方式優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單方便，但缺點(diǎn)是房?jī)r(jià)中的地價(jià)成本難以把握，結(jié)果粗糙，精確度差。

②套用重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)扣減

根據(jù)公式：

房地產(chǎn)總價(jià)=地價(jià)+建筑物現(xiàn)值=地價(jià)+建筑物重置價(jià)格×成新率

地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物重置價(jià)格×成新率

拆遷評(píng)估價(jià)格=（房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物重置價(jià)格×成新率）×45%+建筑物重置價(jià)格×成新率

建筑物重置價(jià)格和成新率套用杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，該方式房地產(chǎn)總價(jià)中地價(jià)與建筑物現(xiàn)值之間的劃分明顯不合理。

③用成本法倒算測(cè)算地價(jià)

根據(jù)成本法公式：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)

建筑物建造成本可細(xì)化為前期費(fèi)用、建安成本、小區(qū)配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)等。

由于管理費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、銷(xiāo)售稅費(fèi)由地價(jià)和建筑物建造成本兩者共同產(chǎn)生，因此，上述項(xiàng)目可細(xì)分為管理費(fèi)用1、利息1、利潤(rùn)1、銷(xiāo)售稅費(fèi)1和管理費(fèi)用2、利息2、利潤(rùn)2、銷(xiāo)售稅費(fèi)2，分別代表由地價(jià)和建筑物建造成本產(chǎn)生的項(xiàng)目，把它們之和計(jì)為A1和A2，則上述公式可寫(xiě)為：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+建筑物建造成本+A2

舊有房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

地價(jià)=舊有房地產(chǎn)總價(jià)-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

拆遷評(píng)估價(jià)格=[房地產(chǎn)總價(jià)-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

（*）其中房地產(chǎn)總價(jià)是用市場(chǎng)比較法、收益法等評(píng)估得到的土地性質(zhì)為出讓的價(jià)格。

四、完善拆遷項(xiàng)目中地價(jià)評(píng)估的思考

出現(xiàn)上述分歧和疑問(wèn)的主要原因是房地產(chǎn)拆遷評(píng)估和土地出讓價(jià)格評(píng)估之間的脫節(jié)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓中最重要的評(píng)估方法之一，用其評(píng)估得到的在新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價(jià)，實(shí)際就是政府收取的大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，公式為：

新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價(jià)=房地產(chǎn)銷(xiāo)售總價(jià)-拆遷成本-建筑物建造成本-管理費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)

拆遷成本包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和舊有建筑物拆除及場(chǎng)地清理費(fèi)用。因此，無(wú)論是出讓土地、劃撥土地還是租賃土地，只要拆遷價(jià)格評(píng)估時(shí)所考慮的項(xiàng)目與土地出讓價(jià)格評(píng)估中拆遷補(bǔ)償費(fèi)所包含的項(xiàng)目相一致，則得到的拆遷評(píng)估價(jià)格是合理和公平的。因此，為了完善拆遷評(píng)估，應(yīng)采取以下措施：

1、國(guó)土資源局組織土地管理、法律等相關(guān)方面的領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家對(duì)租賃土地的性質(zhì)進(jìn)行商討，明確租賃土地與行政劃撥土地之間的異同，并發(fā)文公示。

2、杭州市國(guó)土資源局、房管局會(huì)同土地估價(jià)師協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)土地出讓價(jià)格評(píng)估中拆遷補(bǔ)償費(fèi)所包含的項(xiàng)目和拆遷價(jià)格評(píng)估時(shí)所考慮的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范明確，使兩者內(nèi)涵和外延相一致。