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第一條 為加強珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。
第三條 本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設(shè)，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應(yīng)配套公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地的居民生活區(qū)。
零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。
本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地。
本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區(qū)內(nèi)的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項目進行日常管理。
本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，經(jīng)營住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
第四條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地等由全體業(yè)主共同使用和維護。
第五條 業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項制度的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實行社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理。
第七條 市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責(zé)對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責(zé)分工，負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。
街道辦事處按其職責(zé)負責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作。
第二章 住宅小區(qū)的移交和管理
第八條 住宅小區(qū)經(jīng)驗收合格的，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并報市房管部門備案；未成立業(yè)主委員會的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù)。
住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會的，房管部門與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》。
業(yè)主委員會可以在房管部門指導(dǎo)下采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。
第九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)一并移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料。
第十條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金；該專用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶代管，?？顚Ｓ?，并接受財政部門的監(jiān)督。
住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。
第十一條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。
第十二條 開發(fā)建設(shè)單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責(zé)任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十三條 業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu)。
第十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表會行使下列權(quán)利：
（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）批準業(yè)主委員會章程；
（三）通過或者修改業(yè)主公約；
（四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作；
（六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項。
第十五條 業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。
第十六條 已交付使用的住宅小區(qū)入住率達到50％以上時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房管部門指導(dǎo)下負責(zé)召集首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主代表會由業(yè)主委員會負責(zé)召集，每年至少召開一次。
第十七條 業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、街道辦事處、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會議。
第十八條 業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。
業(yè)主委員會可以設(shè)專職秘書一人，處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。
第十九條 業(yè)主委員會行使下列權(quán)利：
（一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；
（二）批準本住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的使用方案；
（三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；
（四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；
（五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；
（六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。
第二十條 業(yè)主委員會章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。
第二十一條 業(yè)主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務(wù)費中提取。
第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費。
第四章 物業(yè)管理公司
第二十三條 設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)向市房管部門申領(lǐng)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并向工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術(shù)人員。
物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓(xùn)，持證上崗。
第二十五條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；
（二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費標準和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費；選聘專營公司或者人員承擔(dān)各項專營業(yè)務(wù)；
（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；
（四）承擔(dān)房管部門委托的事項。
第二十六條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益和環(huán)境效益；
（二）負責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護；
（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務(wù)；
（四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費標準；
（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關(guān)部門做好社會工作；
（六）接受房管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。
第二十七條 房管部門對物業(yè)管理公司實行資質(zhì)年審制，并逐步實行等級制度。
第二十八條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護管理情況及經(jīng)會計師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。
第二十九條 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護管理
第三十條 物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區(qū)的物業(yè)進行維護和管理。
第三十一條 《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）住宅小區(qū)的名稱、規(guī)模、戶數(shù)；
（二）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度；
（三）業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理公司的條件；
（四）委托管理事項及其標準；
（五）物業(yè)管理公司實施管理的計劃方案；
（六）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（七）合同期限；
（八）物業(yè)管理服務(wù)費收費標準；
（九）違約責(zé)任。
《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)報市房管部門備案。
第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；
（二）房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔(dān)；
（三）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支出，不足時可以申請公用設(shè)施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當(dāng)補貼；
（四）住宅小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護，由有關(guān)管理部門按其職責(zé)范圍負責(zé)，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。
第三十三條 業(yè)主進行裝修或者重新裝修，應(yīng)當(dāng)通報物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)報市規(guī)劃部門審批：
（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；
（二）改變房屋使用功能的；
（三）加大房屋負荷的；
（四）影響小區(qū)景觀的。
第三十四條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設(shè)或者檢修時，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)予配合。損壞住宅小區(qū)公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償。
第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時，有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按專業(yè)維護管理規(guī)定，會同物業(yè)管理公司處理。
第三十六條 需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場，文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。
第三十七條 物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營收入，必須用于住宅小區(qū)的維護和管理。
第六章 法律責(zé)任
第三十八條 業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻、制止、要求恢復(fù)原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理：
（一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場地的；
（二）擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀的；
（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；
（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備的；
（五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。
第三十九條 業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個月以上拒交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，按照業(yè)主公約的約定承擔(dān)責(zé)任。
物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，可以向人民法院提起訴訟。
第四十條 牧業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：
（一）未按規(guī)定及時修繕房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自改變公用設(shè)施和公共場地用途的；
（四）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標準的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務(wù)的。
物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴重的，業(yè)主委員會可以解除《物業(yè)委托管理合同》。
第四十一條 未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不辦理的，責(zé)令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。
第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由房管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設(shè)單位所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：
（一）未按規(guī)定提供公用設(shè)施專用基金的；
（二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的。
第七章 附 則
第四十三條 市政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。
第四十四條 屬于居民委員會管理的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步依照本條例實施管理。
第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)實行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊和市建設(shè)委員會資格認可的物業(yè)管理單位，接受開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主（小區(qū)）管理委員會（以下簡稱“業(yè)主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、安全防范和環(huán)境等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它相關(guān)管理服務(wù)所收取的費用及其收費行為。
第四條 市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。
市建設(shè)委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)與市物價局密切配合，共同做好物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第五條 本辦法下列用語的含義是：
㈠ 物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、停車場收費、特約服務(wù)費及其它經(jīng)濟收入。
㈡ 綜合管理服務(wù)費，是指物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的小區(qū)、樓宇公共部位、公共場所、公共事務(wù)管理服務(wù)所收取的費用。
㈢ 特約服務(wù)費，是指物業(yè)管理單位應(yīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人要求而提供的個別服務(wù)所收取的費用。
㈣ 其它經(jīng)濟收入，是指開發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會提供的商業(yè)用房及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)可以產(chǎn)生經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地由物業(yè)管理單位按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營所產(chǎn)生的收入。
㈤ 裝修保證金，是指業(yè)主和非業(yè)主使用人在入戶裝修時，為保證遵守有關(guān)規(guī)定，維護房屋總體安全而向物業(yè)管理單位預(yù)交的押金。
㈥ 公共水電費，是指小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。
第六條 物業(yè)管理單位收取的綜合管理服務(wù)費實行基準價管理?；鶞蕛r按小區(qū)、樓宇類型，經(jīng)市物價局按咨詢聽證程序核定，并報市政府批準后，于每年1月31日向社會公布。
由政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費標準，應(yīng)低于非政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費標準。
物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。
物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的特約服務(wù)，市物價局有收費標準的按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定收費標準的實行經(jīng)營者定價。
第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行經(jīng)營性收費許可證制度，物業(yè)管理單位應(yīng)亮證收費，并接受市物價局年審。
第八條 物業(yè)管理服務(wù)費的支出由以下項目構(gòu)成：
㈠ 直接參與管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利、社保費用；
㈡ 公共設(shè)施、設(shè)備正常運行和維護費用；
㈢ 綠化、美化費用；
㈣ 清潔、保潔、消毒等衛(wèi)生費用；
㈤ 安全防范費用；
㈥ 物業(yè)管理單位和業(yè)主管委會辦公費用；
㈦ 納入委托管理服務(wù)合同的固定資產(chǎn)折舊費用；
㈧ 特約專項服務(wù)費用；
㈨ 法定稅費；
㈩ 合理利潤。
第九條 實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標準，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商議定，并向市物價局備案。
第十條 物業(yè)管理單位收取綜合管理服務(wù)費，應(yīng)提供下列服務(wù)項目：
㈠ 物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所的日常養(yǎng)護、維修和管理，監(jiān)督業(yè)主和非業(yè)主使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋；
㈡ 與小區(qū)或樓宇管理服務(wù)收費標準要求相適應(yīng)的安全防范服務(wù)；
㈢ 環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公共場所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收?。?/p>
㈣ 園林綠地以及環(huán)境美化的日常維護、管理；
㈤ 協(xié)調(diào)解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務(wù)；
㈥ 物業(yè)委托管理合同中規(guī)定的其它服務(wù)項目。
第十一條 綜合管理服務(wù)費標準需低于基準價的，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表協(xié)商制定，并報市物價局備案。
因增加服務(wù)內(nèi)容或被各級政府評為優(yōu)良的小區(qū)、樓宇，其收取的綜合管理服務(wù)費需高于基準價格的，須向市物價局提交書面申請，經(jīng)審核批準后方可執(zhí)行。
前款提交的書面申請應(yīng)包含以下內(nèi)容：
㈠ 物業(yè)所在位置、建筑總面積、建筑物或小區(qū)、樓宇功能配置情況；
㈡ 物業(yè)委托管理合同及業(yè)主管委會、業(yè)主和非業(yè)主使用人對調(diào)高收費標準的意見；
㈢ 物業(yè)單位經(jīng)營現(xiàn)狀及人員配備；
㈣ 增加的服務(wù)項目與內(nèi)容，或被各級政府評定為優(yōu)良小區(qū)、樓宇的證明以及擬報的收費標準；
㈤ 年度物業(yè)管理服務(wù)費用收支預(yù)決算；
㈥ 企業(yè)工商登記證書、企業(yè)資質(zhì)等級證書等有關(guān)資料。
市物價局應(yīng)自收到申請書之日起十五日內(nèi)提出審核意見，并書面送達申請人，逾期未答復(fù)的，視為同意。
第十二條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在取得入住合法手續(xù)或租賃合同之日起，應(yīng)按規(guī)定支付綜合管理服務(wù)費和應(yīng)攤公共水電費。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發(fā)建設(shè)單位支付綜合管理服務(wù)費。
第十三條 尚未入住的業(yè)主或非業(yè)主使用人按入住戶分攤標準的50％分攤公共水電費。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發(fā)建設(shè)單位按前款分攤標準分攤公共水電費。
第十四條 物業(yè)管理單位使用開發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會提供的商業(yè)用房以及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地，以自有資金投入商業(yè)性經(jīng)營的，其利潤分配比例由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會協(xié)商議定。
第十五條 綜合管理服務(wù)費按建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》及本市有關(guān)規(guī)定分攤計算。
綜合管理服務(wù)費，小區(qū)的每半年收取一次，樓宇的按月收取。
第十六條 高層樓宇的電梯、中央空調(diào)和水泵等機電設(shè)備運行電費及其他公共水電費的收取，物業(yè)管理單位應(yīng)以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數(shù)、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向計費單位全體業(yè)主和非業(yè)主使用人合理分攤，單項收支并按月代收代繳。
物業(yè)管理單位代收代繳水、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。
第十七條 房屋裝修保證金應(yīng)在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發(fā)生實際裝修前，由物業(yè)管理單位向裝修戶收取。
房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標準收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應(yīng)由物業(yè)管理單位驗收，沒有破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，裝修保證金應(yīng)在驗收后如數(shù)退還，其代管利息應(yīng)作為物業(yè)管理單位承擔(dān)監(jiān)管任務(wù)的費用列入收支范圍；破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，物業(yè)管理單位有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關(guān)部門進行強制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。
第十八條 按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位繳交的各項行政事業(yè)性收費不得攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)掃尾工程全部費用。物業(yè)管理單位接手物業(yè)管理時應(yīng)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)尚未出售或租賃的建筑面積的各項應(yīng)攤費用，以及施工用水電未辦理民用水電供應(yīng)手續(xù)前所發(fā)生的價格差額。
第十九條 向物業(yè)管理單位或委托物業(yè)管理單位收取的行政事業(yè)性收費，收費單位應(yīng)在《企業(yè)稅外收費負擔(dān)監(jiān)督卡》上登記，不作登記的，物業(yè)管理單位有權(quán)拒絕。
市政、城管、園林、公安等部門委托物業(yè)管理單位的收費，須是經(jīng)價格行政管理部門批準的行政事業(yè)性或經(jīng)營性收費，并應(yīng)向承擔(dān)代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費。
物業(yè)管理單位已接受委托實施管理，或相應(yīng)收取綜合管理服務(wù)費的，其它單位和部門不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費方面享有下列權(quán)利：
㈠ 有權(quán)要求業(yè)主和非業(yè)主使用人按物業(yè)委托管理合同和規(guī)定的收費標準，交納物業(yè)管理服務(wù)費；
㈡ 業(yè)主或非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交業(yè)主管委會處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；
㈢ 有權(quán)依據(jù)物業(yè)委托管理合同，要求業(yè)主管委會協(xié)助解決物業(yè)管理服務(wù)收費方面的有關(guān)事宜。
第二十一條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費方面應(yīng)履行下列義務(wù)：
㈠ 物業(yè)管理單位應(yīng)在物業(yè)委托管理合同中詳細寫明所提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量標準，并接受有關(guān)部門、業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表的監(jiān)督。
㈡ 履行物業(yè)委托管理合同，依法收費，并提供合法收款票據(jù)。收款票據(jù)應(yīng)填寫每項收費的全稱、收費單位、數(shù)量、單價及金額；
㈢ 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布；
㈣ 物業(yè)管理單位不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月；
㈤ 物業(yè)管理單位應(yīng)每半年公布一次財務(wù)收支項目，接受業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人的監(jiān)督，并在下年初向業(yè)主管委會提交上年度收支決算報告和下年度收支預(yù)算報告；經(jīng)業(yè)主管委會及有關(guān)部門確認的物業(yè)管理單位的不合理支出，物業(yè)管理單位應(yīng)從自有資金中補償；
㈥ 物業(yè)管理單位出臺的具有普遍性的收費、維修方案，應(yīng)提交業(yè)主管委會審議；屬政府指導(dǎo)價、政府定價的收費標準，應(yīng)經(jīng)物價局批準后方可實施；
㈦ 對公共設(shè)施維修、養(yǎng)護不善或因沒有及時修理而造成業(yè)主或非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理單位應(yīng)負責(zé)賠償；
㈧ 物業(yè)管理單位對社會上的各種集資、捐贈等，未經(jīng)業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物業(yè)管理單位發(fā)生改變時，物業(yè)管理單位應(yīng)對其管理過程中所造成的虧欠款在商定的時限內(nèi)予以催繳；不足部分，物業(yè)管理單位應(yīng)先從自有資金中墊付。
第二十二條 業(yè)主管委會在物業(yè)管理服務(wù)收費方面的職責(zé)：
㈠ 業(yè)主管委會應(yīng)代表全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)委托管理合同，對物業(yè)管理單位的收費和收支平衡情況實行監(jiān)督；
㈡ 業(yè)主管委會的正常活動經(jīng)費，由物業(yè)管理單位從物業(yè)管理服務(wù)收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會通過；
㈢ 審議、確定樓宇服務(wù)內(nèi)容、項目方案；審議批準物業(yè)單位對公用設(shè)施的大、中修或更新改造的工程項目和預(yù)決算方案；
㈣ 配合有關(guān)部門檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)收費標準的執(zhí)行及收支情況；督促業(yè)主及非業(yè)主使用人履行物業(yè)委托管理合同，按時交納管理服務(wù)費用；
㈤ 協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理單位的收費關(guān)系，共同維護小區(qū)、樓宇利益，降低公共支出成本。
第二十三條 物業(yè)管理單位與業(yè)主和非業(yè)主使用人之間發(fā)生收費爭議，業(yè)主管委會無法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成的，可由市物價局進行調(diào)處，也可通過訴訟程序解決。
第二十四條 有下列行為之一的，由物價檢查機構(gòu)依照《廈門市價格管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：
㈠ 越權(quán)定價、擅自設(shè)立收費項目收費或擅自提高收費標準的；
㈡ 不按規(guī)定的收費日期和收費期間提前收費的；
㈢ 不按規(guī)定實行明碼標價的；
㈣ 提供服務(wù)質(zhì)價不符的或只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；
㈤ 其它違反本辦法的行為。
對國內(nèi)市場來說,委托管理是個新生事物。對于委托管理協(xié)議你了解多少呢?你知道要注意什么嗎?以下是小編為大家整理的委托管理協(xié)議范文，歡迎參考閱讀。
委托管理合同協(xié)議1甲方(委托方)：___________
注冊號：_____________________ __ ____
授權(quán)代表：_____________________________
乙方(受托方)：
注冊號：_____________________ __ ____
授權(quán)代表：_____________________________
甲方為實現(xiàn)東證-水礦集團項目股權(quán)投資基金的保值、增值，委托乙方進行基金管理，乙方以人才和信息優(yōu)勢為依托，接受甲方的委托，雙方就有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：
1、甲方和乙方的陳述和保證
1.1
甲方的陳述和保證
1.1.1
甲方保證委托資產(chǎn)的來源及用途合法;
1.1.2
甲方已充分理解本協(xié)議的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，本委托事項符合其決策程序的要求;
1.1.3
甲方了解有關(guān)法律法規(guī)及所投資資產(chǎn)管理計劃的風(fēng)險收益特征，愿意承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險;
1.1.4甲方承諾其向乙方提供的有關(guān)投資目的、投資偏好、投資限制和風(fēng)險承受能力等基本情況真實、完整、準確、合法，不存在任何重大遺漏或誤導(dǎo)，前述信息資料如發(fā)生任何實質(zhì)性變更，應(yīng)當(dāng)及時書面告知乙方。
1.2
乙方的陳述和保證
1.2.1
乙方保證已在簽訂本合同前充分地向資產(chǎn)委托人說明了有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)投資工具的運作市場及方式，同時揭示了相關(guān)風(fēng)險;
1.2.2乙方承諾依照恪盡職守、誠實信用、謹慎勤勉的原則管理和運用資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)，但不保證資產(chǎn)管理投資一定盈利，也不保證資產(chǎn)投資的最低收益。
2、委托資產(chǎn)的種類及金額
2.1
甲方委托管理的東證-水礦集團項目股權(quán)投資基金為貨幣資金，計人民幣5億元。
2.2
甲方在委托期限根據(jù)水礦集團項目股權(quán)投資增加或減少委托資產(chǎn)金額;則增加或減少委托資產(chǎn)款項的有效期限應(yīng)至本協(xié)議委托期限屆滿。
4、委托期限
為東證-水礦集團項目股權(quán)投資基金依法存續(xù)期間。
5、管理費及業(yè)績獎勵的計算標淮和支付方式
5.1管理費
5.1.1
管理費的計算標準
甲方應(yīng)每月末向乙方支付本月的委托管理費。管理費的年費率2%，是以甲方實際投資的金額和投資時間為基礎(chǔ)計算;第一年以實際投資的資金額為基數(shù)計提管理費;從第二年開始，以已經(jīng)投資資金的資產(chǎn)凈值為基數(shù)計提當(dāng)年的管理費。
5.1.2
管理費的支付方式
自甲方成立后的每月最后一天計提當(dāng)月的管理費，不足一個月的按時間比例計提。在次月初的前個工作日內(nèi)，由托管人根據(jù)乙方的指令從委托資產(chǎn)中扣除當(dāng)期計提的管理費并支付至乙方指定的銀行賬戶。如遇當(dāng)月最后一日為法定節(jié)假日或公休日，則順延至下一個工作日計提。
5.1.3費用調(diào)整
乙方可根據(jù)市場變化及國家政策要求調(diào)整管理費率。如管理費率的調(diào)整，經(jīng)甲方同意后，乙方應(yīng)于新費率實施日前 15 個工作日內(nèi)負責(zé)通知甲方。
5.2
業(yè)績獎勵
除支付乙方的管理費外，如所投資項目盈利，甲方將在該投資項目利潤分配時，向乙方一次性支付為該盈利項目凈利潤的20%，以作為乙方的業(yè)績獎勵。
6、甲方的權(quán)利和義務(wù)
6.1
甲方有權(quán)按照本協(xié)議規(guī)定獲得相應(yīng)的投資收益，并有權(quán)對乙方管理資產(chǎn)的行為進行監(jiān)督;
6.2
甲方保證委托資產(chǎn)的合法性，且不存在任何法律上的障礙;
6.3
甲方保證按本協(xié)議第2條的約定將委托資產(chǎn)的足額按時到位;
6.4在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得在未通知乙方或未取得乙方同意的情況下自行動用其委托乙方管理的資產(chǎn)，也不得擅自將相關(guān)委托資產(chǎn)私自留存或另立賬戶存儲。
7、乙方的權(quán)利和義務(wù)
7.1
乙方有權(quán)依據(jù)本協(xié)議的有關(guān)規(guī)定對甲方的資產(chǎn)進行合理管理;
7.2受托處理合伙企業(yè)投資項目的管理事務(wù)，包括但不限于負責(zé)合伙企業(yè)的投資項目篩選、調(diào)查及項目管理等事務(wù);
7.3
有權(quán)根據(jù)有關(guān)約定收取管理費及業(yè)績獎勵;
7.2
乙方對甲方的資產(chǎn)的管理應(yīng)本著誠實信用、謹慎盡職原則，并依據(jù)本協(xié)議的約定進行，維護合伙企業(yè)的最大利益;
7.4
受托執(zhí)行甲方資產(chǎn)相關(guān)事務(wù)，辦理甲方資產(chǎn)投資過程中相關(guān)手續(xù);
7.5
管理人應(yīng)當(dāng)按季度向甲方執(zhí)行合伙人報告事務(wù)執(zhí)行情況以及甲方資產(chǎn)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，其執(zhí)行委托事務(wù)所產(chǎn)生的利潤歸甲方所有;
7.6
乙方不得在未通知甲方或未取得甲方同意的情況下，為自己的經(jīng)濟利益動用甲方資產(chǎn);
7.7
乙方保證執(zhí)行事務(wù)的合法合規(guī)性;
7.8
乙方保證委托資產(chǎn)的安全性，不得從事有損于甲方利益的活動;
7.9
乙方應(yīng)及時清算甲方委托資產(chǎn)的投資收益，并在甲方通過分紅方案后個工作日內(nèi)足額支付現(xiàn)金紅利。如果將現(xiàn)金紅利轉(zhuǎn)為基金增資的再投資，則乙方承諾將在最短的時間內(nèi)完成甲方資產(chǎn)的增資工作。
8、到期結(jié)算
8.1
結(jié)算原則
委托資產(chǎn)到期，應(yīng)按專用賬戶內(nèi)的資產(chǎn)總金額加上所投資股權(quán)的結(jié)算金額扣除有關(guān)稅費和乙方管理費及業(yè)務(wù)獎勵后的余額結(jié)算。
8.2
結(jié)算結(jié)果以雙方各自的授權(quán)代表簽字確認為準。
8.3
乙方應(yīng)在接到甲方書面通知后____日內(nèi)將結(jié)算資金劃入甲方指定的賬戶內(nèi)。
9、本協(xié)議的變更
9.1
甲方與乙方協(xié)商一致后，可對本協(xié)議內(nèi)容進行變更。
9.2
對本協(xié)議任何形式的變更、補充，管理人應(yīng)當(dāng)在變更或補充發(fā)生之日起5個工作日內(nèi)報有關(guān)部門備案。
10、本協(xié)議的終止
如存在以下情形，本協(xié)議終止：
10.1
本協(xié)議期限屆滿而未延期的;
10.2
甲方依法解散、被依法撤銷或被依法宣告破產(chǎn)的;
10.3
乙方依法解散、被依法撤銷或被依法宣告破產(chǎn)的;
10.4
甲、乙雙方協(xié)商一致決定終止的;
10.5
法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
11、違約責(zé)任
本協(xié)議任何一方如違反本協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。如給他方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。
12、不可抗力
12.1本協(xié)議所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本協(xié)議簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本協(xié)議全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。
此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
12.2如果本協(xié)議任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本協(xié)議下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
12.3聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知對方，并在該不可抗力事件發(fā)生后15日內(nèi)向?qū)Ψ教峁╆P(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)及協(xié)議不能履行或者需要延期履行的書面資料。
聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本協(xié)議的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕不可抗力事件的影響。
12.4不可抗力事件發(fā)生時，本協(xié)議雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本協(xié)議。
不可抗力事件或其影響終止或消除后，本協(xié)議各方須立即恢復(fù)履行各自在本協(xié)議項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使協(xié)議任何一方喪失繼續(xù)履行協(xié)議的能力，則本協(xié)議雙方可協(xié)商解除協(xié)議或暫時延遲協(xié)議的履行，且遭遇不可抗力一方無需為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
13、協(xié)議解除
13.1
本協(xié)議任何一方不得單方面無條件解除本協(xié)議。
13.2因不可抗力原因解除本協(xié)議的，提出解除本協(xié)議的一方，應(yīng)向其他方提供不可抗力的政府證明文件。
因不可抗力原因解除本協(xié)議書，不能視為違約行為，相互之間不得追究對方的違約責(zé)任或其他任何責(zé)任。
14、爭議解決辦法
本協(xié)議各方履行本協(xié)議發(fā)生爭議，應(yīng)通過協(xié)商或者調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成的，均有權(quán)向?qū)?方所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。
15、其他事項
15.1本協(xié)議自本協(xié)議各方的授權(quán)代表簽字及加蓋各自公司公章之日起生效。
本協(xié)議上各方的簽字代表，應(yīng)視為各方的授權(quán)代表，包括各方授權(quán)其為履行本協(xié)議而在其他相關(guān)文件上的簽字。
15.2本協(xié)議未約定或者約定不明的事項，由本協(xié)議各方協(xié)商決定;
協(xié)商一致后，可以簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。協(xié)商不成的，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。
15.3本協(xié)議履行過程中，如果國家或地方頒布新的有關(guān)法律法規(guī)或修訂相關(guān)規(guī)定，本協(xié)議按照新的法律法規(guī)的規(guī)定進行修訂，如果出現(xiàn)沖突、爭議或者分歧，應(yīng)當(dāng)按照公平原則處理。
15.4本協(xié)議附件為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。
任何本協(xié)議被宣布為無效或被解除，則附件中的其他協(xié)議也為無效或應(yīng)被解除。
15.5本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各持壹份，每份均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
委托管理合同協(xié)議2甲方： 乙方：
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商達成以下合作協(xié)議：
賬戶委托日期從______年___月___日到______年___月___日結(jié)束。為期______個月(周)，客戶如自己操作失誤等自身原因造成中途停配或退配，不足一月(周)仍按月(周)收取管理費。
一、甲方提供帳戶(_______________證券賬號)，委托乙方進行交易和操作。
二、帳戶交易贏利部分全部屬于乙方所有，同樣，乙方承擔(dān)全部交易風(fēng)險，甲方不承擔(dān)交易風(fēng)險。乙方交易如果產(chǎn)生虧損，在乙方向甲方交納的風(fēng)險保證金里扣除。
三、為了確保甲方的帳戶資金安全，控制風(fēng)險，乙方須交一定比例的風(fēng)險保證金本帳戶原始資金人民幣_________(大寫)，其中甲方原始出資人民幣_________(大寫)，乙方原始出資人民幣_________(大寫)。乙方須支付甲方所提供的配比資金_________(大寫)管理費給甲方，分別按周平均扣除。因停牌甲方照常收取管理費。如停牌時間超過配資協(xié)議期限，乙方須支付延期管理費，按周收取，不足一周算一周。
四、乙方須注重資金操作風(fēng)險，在風(fēng)險保證金虧損達到60%時必須是半倉以下操作，注意主動止損或者甲方出一部分資金，75%的時候甲方有權(quán)強行平倉，如果乙方產(chǎn)生虧損超過所交保證金，甲方有對乙方資金的追溯權(quán)。
五、如果交易中乙方資金風(fēng)險達到警戒線以下，乙方應(yīng)該主動平倉或者及時追加保證金后方可繼續(xù)交易，如果甲方強行平倉后乙方在沒有追加保證金的情況下再行繼續(xù)開倉，贏利部分將全部扣除(該筆交易)，虧損自行負責(zé)。
六、由于網(wǎng)絡(luò)及交易所的原因或者不可預(yù)測不可抗力原因造成交易受阻，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
七、甲方可根據(jù)乙方的交易具體情況，如乙方個人方面原因不能如期或不能履行本協(xié)議時，甲方有權(quán)隨時解除與乙方合作關(guān)系;終止合作時甲方應(yīng)扣除乙方應(yīng)付給甲方的管理費后及時退還乙方此時所剩有的風(fēng)險保證金和贏利。如乙方出現(xiàn)違約的行為，所余保證金不予退還。
八、甲方提供帳戶的密碼乙方無權(quán)修改，如果擅自修改密碼造成的一切損失由乙方負責(zé)，甲方無條件地收回帳戶，所余保證金不退，停止合作。
九、交易費，其它費用如印花稅等，由證券公司標準收取，乙方自已承擔(dān)。
十、客戶不得進行以下操作，否則視違約行為如：
1、當(dāng)日跌幅超過8%或跌停板不可進倉。
2、有連續(xù)跌停的股第一次打開不可進倉，或盤中跌停的如果再打開也不可進倉。
3、流通市值小于人民幣15億元的股不可進倉。
4、st股不可進倉。
權(quán)證不可持倉過夜。
5、持倉過夜的資金額不可超過乙方自已現(xiàn)余保證資金的5倍。
十一、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，協(xié)議自雙方簽字即為生效。
甲 方：
乙 方：
聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：
日 期：
日 期：
委托管理合同協(xié)議3第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
1.物業(yè)類型：_________。
2.座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1.物業(yè)管理服務(wù)費;
2._________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日時起至_________年_________月_________日時止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)
一、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會)
1.代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12._________。
二、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會成立之前，負責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
(1)負責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_________。
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12._________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;
3.按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督;
7.負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施;
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理
1.房屋外觀：_________
2.設(shè)備運行：_________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：_________
4.公共環(huán)境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費標準的調(diào)整，按_________調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第_________項處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之_________交納滯納金;
(3)_________。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：_________。
2.車庫：_________。
3._________。
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標準如下：
1.高屋樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
2._________。
第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);
大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);
大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);
大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
4.公用綠地的養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);
改造、更新費用，由_________承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護費用，由_________承擔(dān);
大中修費用，由_________承擔(dān);更新費用，由_________承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰庖姟?/p>
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(蓋章)：_________
乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________
代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進行物業(yè)管理提前介入，并負責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責(zé)返修；
第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我鄉(xiāng)實際,制定本辦法。
第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區(qū)，是指國家征收農(nóng)村集體土地上的房屋，對農(nóng)民合法建筑物實行集中還建具有一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅區(qū)域。
本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務(wù)的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格；并具有較為成熟的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗，經(jīng)政府主管部門嚴格審核后進入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”的專業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
本辦法所稱業(yè)主，是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。
第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理，實行社區(qū)（村）委員會管理逐步過渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的漸進管理模式，堅持合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。
第五條社會事務(wù)辦公室（物業(yè)管理辦公室）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主委員會
第六條居(村)民安置小區(qū)應(yīng)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。一個居(村)民安置小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。
第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地社區(qū)居（村）民委員會的人員參加。
業(yè)主委員會一般由5至7人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生，負責(zé)召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。
第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到社會事務(wù)辦公室登記：
（一）業(yè)主委員會登記申請書；
（二）業(yè)主委員會委員名單；
（三）業(yè)主委員會章程。
第九條業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程；
（二）通過公開招標、競標方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案；
（四）遵循競爭性談判定價擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)具體收費項目和標準；
（五）檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促村民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；
（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；
（七）組織實施行政機關(guān)委托管理的事項；
（八）《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。
第十條業(yè)主委員會成立以后，應(yīng)當(dāng)及時在紀委的監(jiān)督、指導(dǎo)下，從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”中通過競爭性談判，擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的市場化物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責(zé)本社區(qū)（村）安置小區(qū)的物業(yè)管理，居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條業(yè)主委員會通過公開招標、競標方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)（村）繳納物業(yè)管理保證金，與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項、標準、費用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項?！段飿I(yè)管理合同》由經(jīng)濟發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產(chǎn)生業(yè)主委員會的情況下，由社區(qū)（村）代為行使業(yè)主委員會職責(zé)。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”進行評審更新，不定期對已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進行明查暗訪、監(jiān)督、檢查，對不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽不好、群眾滿意度測評不合格的物業(yè)管理企業(yè)，將其納入“黑名單”，并不得再進入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；
（二）依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；
（三）依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用；
（四）選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項管理服務(wù)業(yè)務(wù)；
（五）請求業(yè)主委員會督促居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；
（六）依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動；
（七）在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；
（二）不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)；
（三）超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意；
（四）自覺接受上級主管部門、業(yè)主委員會和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督；
（五）自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理活動
第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》負責(zé)下列管理事項：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護；
（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護；
（三）小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護；
（四）小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；
（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
第十七條根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定：消防工作要以貫徹預(yù)防為主、消防結(jié)合的方針，按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)督、單位全面負責(zé)、公民積極參與的原則，實行消防安全責(zé)任制，建立健全社會化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防部門嚴格監(jiān)管下對本小區(qū)管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：
（一）按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規(guī)定，制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任制，利用多種形式，途徑在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)開展消防安全宣傳教育；
（二）隨時開展防火檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時整改，消除火災(zāi)隱患;
（三）確實保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通；
（四）定期對公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志進行檢查，若發(fā)現(xiàn)有損壞失效等情況，應(yīng)及時向社區(qū)（村）委會及上級消防安全管理部門匯報，進行整改，確實保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效；
居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負責(zé)。對消防安全工作管理不力，違反消防安全責(zé)任有關(guān)規(guī)定的責(zé)任人，依法給予行政處罰；對發(fā)生火災(zāi)事故，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)進行建設(shè)、檢修活動的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)恢復(fù)原狀或作價賠償。
第十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝飾、維修房屋，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金，由物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理，房屋裝修結(jié)束后，必須及時清運廢棄物，由社區(qū)（村）委會退還房屋裝修保證金；若業(yè)主在裝飾、維修房屋過程中，有下列情形之一的，將責(zé)令其限期整改、恢復(fù)原狀，以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應(yīng)處罰：
（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；
（二）改變房屋使用性質(zhì)的；
（三）影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；
（四）影響相鄰房屋使用的；
（五）影響景觀容貌的。
第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，限期內(nèi)又不能拆除的違法建筑，將由城管部門按照相關(guān)規(guī)定和程序組織拆除。由此產(chǎn)生的費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第二十一條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。
第二十二條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實施下列行為：
（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；
（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；
（三）損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；
（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點；
（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物質(zhì)或者超標排放噪聲；
（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；
（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；
（九）在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；
（十）違規(guī)行車、停車、嗚喇叭；
（十一）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前，物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的，需提前3個月向業(yè)主委員會提出續(xù)簽申請，業(yè)主委員會接到續(xù)簽申請后須在2月內(nèi)上報社區(qū)（村）委員會及社會事務(wù)辦公室（物業(yè)管理辦公室），并在上級主管部門監(jiān)督下，由居(村)委會或業(yè)主委員會組織，進行群眾滿意度測評，測評結(jié)果達90％以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè)，第一年，在物業(yè)管理內(nèi)容，方式不變的情況下，物業(yè)管理服務(wù)費保持原價不變；第二年，根據(jù)市場變化，物業(yè)管理服務(wù)費漲幅不得高于原價的5％。對《物業(yè)管理合同》終止前2個月內(nèi)未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動放棄續(xù)簽合同資格?！段飿I(yè)管理合同》終止前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列事項并報社會事務(wù)辦公室備案：
（一）對物業(yè)管理服務(wù)費據(jù)實結(jié)算；
（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊；
（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：
（一）居(村)民安置小區(qū)綜合驗收批準文件及有關(guān)資料；
（二）居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）業(yè)主分布情況；
（六）其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條物業(yè)資金的管理
（一）各社區(qū)（村）及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理，按照三資管理中心收支兩條線的財務(wù)管理規(guī)定，確保資金運行規(guī)范；
（二）物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益，應(yīng)由社區(qū)（村）委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶；
（三）各社區(qū)（村）收取的上述所列資金，只能用于物業(yè)管理服務(wù)費的支付、物業(yè)管理服務(wù)費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還；用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房，?？顚Ｓ?，不得挪作他用；
（四）居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項目，在沒有確定物業(yè)維修金的情況下，必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃，資金預(yù)算，經(jīng)社區(qū)（村）委員會討論同意并報政府按照有關(guān)報批程序?qū)徟髮嵤?。社區(qū)（村）委員會應(yīng)當(dāng)及時對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項目及資金使用情況進行公示，并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督；
（五）居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的，差額由社區(qū)（村）從村集體資產(chǎn)收益中補足。
第二十六條各社區(qū)（村）居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費：
（一）各社區(qū)（村）可根據(jù)自身經(jīng)濟情況，在一定時期內(nèi)為本社區(qū)（村）居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費；
（二）各社區(qū)（村）在小區(qū)業(yè)主委員會建立后，應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費，村級補貼”的物業(yè)服務(wù)繳費新模式；
（三）居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)（村）集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)（村）物業(yè)服務(wù)費的補貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè)，由上級主管部門給予表彰并向社會公布，并且可享受我鄉(xiāng)居（村）民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)，不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的，政府將予以警告、責(zé)令限期改正；情況嚴重者，村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居（村）民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款，情況嚴重者，提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院。
第七章附則
第三十一條本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：
房屋公用部位，是指居（村）民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施，是指居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
第二條 本辦法適用于紹興市區(qū)內(nèi)建筑面積在2萬平方以上、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的新建住宅小區(qū)。
其他住宅樓群，實行物業(yè)管理的，也應(yīng)執(zhí)行本辦法的規(guī)定。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。
本辦法所稱業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極推行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務(wù)企業(yè)，可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)可行性研究報告應(yīng)包括物業(yè)管理。
第六條 市建設(shè)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。
市交通、衛(wèi)生、公安等部門和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責(zé)分工負責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。
住宅小區(qū)居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規(guī)定履行職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會做好有關(guān)社會工作，對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理公司進行管理與服務(wù)的項目，居委會不再提供有償服務(wù)。
第七條 市物業(yè)主管部門的主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；
（三）負責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收和交接工作；
（四）負責(zé)住宅小區(qū)房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責(zé)對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓(xùn)；
（六）負責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；
（七）負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。
第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下稱業(yè)主管委會）。業(yè)主管委會由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。
第九條 業(yè)主管委會的權(quán)利：
（一）召集和主持業(yè)主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護其合法權(quán)益；
（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責(zé)與其簽訂物業(yè)管理委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)費收支使用情況；
（五）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
第十條 業(yè)主管委會的義務(wù)：
（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見及要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（四）接受市物業(yè)主管部門、各有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)。
第十一條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體，是具體實施物業(yè)管理的經(jīng)營企業(yè)。
物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門認定的資質(zhì)和市工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；
（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；
（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費；
（四）有權(quán)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（五）有權(quán)選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔(dān)專項管理服務(wù)；
（六）開展便民利民的多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。
第十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；
（二）接受業(yè)主管委會和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主管委會審議和認可；
（四）接受市物業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會或個人的委托，在住宅小區(qū)有償開展下列物業(yè)管理活動：
（一）有關(guān)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養(yǎng)護及綠化設(shè)施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務(wù)性管理；
（五）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務(wù)項目。
住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設(shè)施由各專業(yè)單位負責(zé)維修與養(yǎng)護；各專業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負責(zé)維修與養(yǎng)護，其費用由各專業(yè)單位支付。
第十五條 委托進行物業(yè)管理，委托雙方應(yīng)依法簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理項目、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、服務(wù)費用的收支、監(jiān)督檢查責(zé)任、違約責(zé)任以及其他權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。
第十六條 業(yè)主管委會應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項目委托物業(yè)管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會建立后，由業(yè)主管委會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。
第十八條 新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動；
（五）不得侵害他人的正當(dāng)合法權(quán)益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務(wù)費，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應(yīng)在本住宅小區(qū)實行物業(yè)管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立住宅小區(qū)房屋維修專項資金。
住宅小區(qū)房屋維修專項資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業(yè)主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責(zé)保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監(jiān)督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護與更新，物業(yè)管理公司使用該項資金時，應(yīng)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會審核，業(yè)主大會批準后，上報物業(yè)管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設(shè)施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時進行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十四條 人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設(shè)施、設(shè)備、園林、道路等損失的，依法由責(zé)任人負責(zé)賠償。
第二十五條 住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時，開發(fā)建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護、維修，并按規(guī)定支付相應(yīng)的保修金。
第二十六條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應(yīng)按物價部門核定的收費項目和標準，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費；不按規(guī)定交納服務(wù)費的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。
第二十七條 物業(yè)管理公司為業(yè)主個別需求提供特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。
第二十八條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房；管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經(jīng)費從住宅小區(qū)房屋維修專項資金中列支。
物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第二十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴格按照本辦法的規(guī)定實施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權(quán)投訴，業(yè)主管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負責(zé)賠償。
對違反有關(guān)法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請有關(guān)部門依法處罰，直至追究刑事責(zé)任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發(fā)建設(shè)的別墅區(qū)、度假區(qū)、專業(yè)市場和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關(guān)團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰樱瑸殪柟虡堑勒纬晒蛳聢詫嵉娜罕娀A(chǔ)。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
一、××縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)
(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關(guān)的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設(shè)單位和開發(fā)單位無這項費用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱
《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務(wù)所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6o％左右。
二、要著重處理好幾個關(guān)系
物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復(fù)雜的社會關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點。
在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對業(yè)主的各類服務(wù)需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓(xùn)就會大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對象，應(yīng)各負其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項目收費和收費標準方面的業(yè)務(wù)，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計量收費，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時受益?！痢量h物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用，負責(zé)業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關(guān)系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。
三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點問題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細則
社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結(jié)合實際先后出臺物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。
××市在2002年出臺了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺××縣物業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟條件下的無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制
政府應(yīng)出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量
提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務(wù)時間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。
(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能
隨著住宅管理的專業(yè)化與規(guī)范化，物業(yè)管理正逐漸成為一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。
俗話說，無規(guī)矩不成方圓，民事責(zé)任是按照法律規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時所必須承擔(dān)的法律責(zé)任。在物管合同中進一步明確物管責(zé)任，對于物管合同關(guān)系的進一步規(guī)范與成熟，具有積極的意義。
下面筆者將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責(zé)任幾方面，分別對物管合同責(zé)任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。
一、物業(yè)管理合同性質(zhì)
對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。
但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對業(yè)主言聽計從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現(xiàn)則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質(zhì)認定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。
在物管活動中涉及的物管義務(wù)的種類多、范圍廣，使得對各種責(zé)任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質(zhì)做出認定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對責(zé)任做出判斷與度量。
二、物管合同的責(zé)任主體
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)。業(yè)主大會在業(yè)主入住達到一定比例時，由房產(chǎn)行政管理部門召集。
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會或建設(shè)單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主，與簽約方并無關(guān)系。對于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會或建設(shè)單位。
明確了物管合同的當(dāng)事人，就可以對于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現(xiàn)過由業(yè)主委員會作為原告對物管公司提訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提訟，法院經(jīng)審查后認為，因業(yè)主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔(dān)民事責(zé)任的組織機構(gòu)或財產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會不僅不是物管合同的當(dāng)事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責(zé)任，應(yīng)如何確定訴訟主體呢？筆者認為應(yīng)以公共利益還是業(yè)主個體利益為區(qū)分標準。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因為該訴訟是為維護全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認識到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個業(yè)主對于公共物管服務(wù)標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標準符合公眾標準，而避免公眾服務(wù)的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。
鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會必須提交相關(guān)的文件證明其資格，否則其就會被駁回。[3]
當(dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過程中，違背了對業(yè)主個人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個人的利益，如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個人。這里區(qū)別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個體的服務(wù)，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個體業(yè)主的。
此外，筆者認為目前在業(yè)主對于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權(quán)程序，對于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業(yè)利、監(jiān)督物管活動非常重要。
三、物管責(zé)任的確定
合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睂τ谝蛭飿I(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任，當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究。[4]
1、違約責(zé)任
物業(yè)管理中的違約責(zé)任，可以來自雙方當(dāng)事人在合同中的約定，沒有約定的則應(yīng)按照實際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù)，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當(dāng)事人在合同中對于業(yè)主一方未按約繳納物管費用的違約責(zé)任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預(yù)售合同一樣要求對物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實際中當(dāng)事人雙方對于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理條例》。對于物管公司的違約責(zé)任，很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理條例》第五十四條第三款的規(guī)定，即“對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級?！?。這樣的約定，使一些物管公司據(jù)此認為合同雙方對于違約責(zé)任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認為，上述關(guān)于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責(zé)任，在這里對不解除物管合同的違約責(zé)任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責(zé)任仍應(yīng)按照雙方當(dāng)事人無約定的來處理，而不能以此排斥業(yè)主對于物管公司其他違約責(zé)任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門進行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇，與違約責(zé)任無關(guān)，更不能以此免除違約責(zé)任。
若物管公司雖然服務(wù)欠當(dāng)，但業(yè)主認為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責(zé)任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達到規(guī)定標準，致使業(yè)主拒絕交費的，應(yīng)認定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價，適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管費用，以體現(xiàn)對物管公司違約責(zé)任的追究。對于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求則不應(yīng)支持。
2、侵權(quán)責(zé)任
違約責(zé)任是無過錯責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過錯責(zé)任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔(dān)責(zé)任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責(zé)任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責(zé)任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業(yè)主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致其人身、財產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權(quán)人無從查找，業(yè)主則依據(jù)物管合同的約定轉(zhuǎn)而認為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵，故而要求物管公司承擔(dān)責(zé)任。筆者認為，對該類責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)確定為過錯責(zé)任，而不能認定為無過錯責(zé)任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對于業(yè)主人身、財產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責(zé)任的構(gòu)成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。
在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。
案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對該寫字樓的物管公司提訟，請求其對該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財產(chǎn)損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務(wù)并無瑕疵。
案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔(dān)安全防范的職責(zé)，對該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進行維修，導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對于上述兩個案例，因為案件一的業(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當(dāng)事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責(zé)任
對于物管糾紛中的舉證責(zé)任，法律并無專門做出規(guī)定，一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰主張，誰舉證”的規(guī)定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務(wù)有無承擔(dān)或義務(wù)履行有否到位，往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來，對于業(yè)主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務(wù)，對于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因為相關(guān)的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)益無法得以有效保障。