時間：2023-03-29 09:19:13
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機構(gòu)增多、服務(wù)內(nèi)容加深加寬
某校合并初期，學(xué)生人數(shù)為一萬名左右，不到15年時間，學(xué)生人數(shù)激增至三萬余人。在辦學(xué)場地不增加的前提下，物業(yè)管理初期主要依靠擴大管理機構(gòu)，設(shè)置輔助臨時機構(gòu)，增加管理職工人數(shù)及招聘適當(dāng)臨時工解決。但隨著學(xué)生需求的提高，需要提供的服務(wù)內(nèi)容，如為學(xué)校師生員工學(xué)習(xí)、工作、休息和娛樂的場所隨之大量增加。而這些需求僅靠環(huán)境整潔、搞好衛(wèi)生、保持現(xiàn)有的綠化是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
多校區(qū)物業(yè)管理模式
高校物業(yè)管理模式主要有以下幾種:
(一)高校直接管理模式
目前，我國大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創(chuàng)建是為了便于政府和學(xué)校對其實施物業(yè)管理。一般而言，學(xué)校設(shè)置一個專門負(fù)責(zé)后勤建設(shè)和管理的機構(gòu)，即后勤處，下設(shè)物業(yè)管理中心、水暖電管理中心、后勤服務(wù)維修中心等子單位。每個子單位再下設(shè)相應(yīng)的部門，如綠化科、保潔科等，分別具體管理相對應(yīng)的工作任務(wù)。這種模式的優(yōu)勢在于管理權(quán)力集中，便于上下管理;缺點在于管理人員容易固化，積極主動性不夠高。
(二)校企合作管理模式
高校物業(yè)管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學(xué)?？芍苯訁⑴c核心管理工作，而將非核心部分通過采取社會競爭的辦法，引入具有豐富經(jīng)驗、專業(yè)性強的管理公司參與管理。在管理過程中，通過對比學(xué)習(xí)，提高整體管理水平。該模式的優(yōu)勢在于引進社會企業(yè)，形成局部范圍內(nèi)的競爭，相互對比，從而提高和改善整個學(xué)校物業(yè)管理水平。缺點在于整個學(xué)校的物業(yè)管理權(quán)仍歸學(xué)校，管理的本質(zhì)沒有發(fā)生根本變化。同時，學(xué)校管理機構(gòu)需分別對下屬的機構(gòu)和社會企業(yè)進行管理，如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。
(三)完全社會化管理模式
完全社會化管理模式，就是通過社會競爭的方式，例如招標(biāo)，將學(xué)校的物業(yè)管理工作完全交付給符合學(xué)校各項要求的企業(yè);同時學(xué)校內(nèi)部的管理機構(gòu)也進行相應(yīng)的調(diào)整，成立對社會企業(yè)進行嚴(yán)格監(jiān)管的部門。該模式的優(yōu)勢在于，學(xué)校僅僅負(fù)責(zé)企業(yè)的監(jiān)管，大大降低了學(xué)校管理負(fù)荷，解決了學(xué)校管理人員和技術(shù)實力的不足;學(xué)校物業(yè)管理實行完全社會化，管理效率和質(zhì)量得到了很大的提高。不足在于，學(xué)校對企業(yè)的管理僅限于監(jiān)督，兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業(yè)參與管理，其根本目標(biāo)僅為贏利，與學(xué)校的本質(zhì)屬性———為教育服務(wù)理念相違背;若兩者達(dá)不到“雙贏”，必將引起管理的混亂。
(四)學(xué)校聯(lián)合管理模式
學(xué)校聯(lián)合管理模式是指一個區(qū)域內(nèi)的高校通過合作與聯(lián)合，重新優(yōu)化資源配置，借助優(yōu)質(zhì)資源實現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展，擺脫應(yīng)對強大市場競爭對手，使其聯(lián)合體在短時間里即可顯示出合作與聯(lián)合的強大生命力和競爭力。通過合作與聯(lián)合，可以促進專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化的提高;更有條件降低成本，更能體現(xiàn)教育規(guī)律，更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運行效率低、成本高、服務(wù)質(zhì)量與現(xiàn)代化水平低的劣勢。這種模式的實質(zhì)是走規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展模式，但聯(lián)合過程中產(chǎn)權(quán)界定問題仍很難解決，效益的最終分配問題增加了聯(lián)合的難度。
不同管理模式的選取原則
(一)因地制宜原則
該原則為選取管理模式的首要原則。選取時要考慮到各個分校區(qū)的具體情況，例如所處地理位置(是否遠(yuǎn)離市區(qū)、校區(qū)之間的相對距離)、校區(qū)面積大小、在校師生人數(shù)、分校區(qū)和主校區(qū)之間的關(guān)系等因素。在機構(gòu)設(shè)置、人員配備等方面進行綜合考慮，從而確定合適的管理模式。
(二)統(tǒng)籌規(guī)劃、兼顧有序原則
大部分校區(qū)后勤物業(yè)管理實施“自負(fù)盈虧”政策，單一校區(qū)的物業(yè)管理在人力和資源分配上都能很好地進行平衡。而隨著校區(qū)數(shù)量的增大，勢必會導(dǎo)致各個校區(qū)的綜合資源出現(xiàn)不同程度的差異。具體表現(xiàn)為:個別校區(qū)面積大、師生數(shù)量眾多、服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)好，物業(yè)管理容易且經(jīng)濟效益好，造成管理人員容易集中;而有的校區(qū)面積小、師生數(shù)量少、離主校區(qū)距離相對遠(yuǎn)，政策少，服務(wù)設(shè)施老化，物業(yè)管理困難且經(jīng)濟效益差，造成管理人員易跳槽，從而形成惡性循環(huán)。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要學(xué)校后勤管理部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理平衡各方利益，使得各個校區(qū)均能夠平穩(wěn)運行。
(三)節(jié)約成本、效益最大化原則
管理的最高目標(biāo)是“服務(wù)水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業(yè)管理部門，最大的考慮就是“服務(wù)”和“投入”之間的關(guān)系。區(qū)別于社會企業(yè)，高校物業(yè)管理部門在享受學(xué)校優(yōu)惠政策的前提下，可通過招投標(biāo)方式對所需物資實施集中采購，參考國際上通用ISO2000對工程項目進行管理，從而降低運行成本。此外，管理人員要變“單一化”為“復(fù)合型”，加強學(xué)習(xí)和使用現(xiàn)代科技手段，適應(yīng)現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制趨勢。同時，管理機構(gòu)應(yīng)做到“以人為本”，避免物業(yè)管理的人才流失。
(四)適當(dāng)引進、共創(chuàng)雙贏原則
關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理社會化
一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點
從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點。
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。
（二）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律和教育規(guī)律運用新機制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務(wù)費的收取、公共設(shè)施專用維護基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實現(xiàn)“撥改付”模式運作，對從事物業(yè)管理的后勤實體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個地區(qū)，各個學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟實體，按企業(yè)化運行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場竟?fàn)?，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對社會招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場仍然是給后勤實體經(jīng)營。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實行社會化方式運作
國務(wù)院已出臺《物業(yè)管理條例》，各省市也出臺了住宅小區(qū)實行社會化物業(yè)管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務(wù)模式運作。因原來學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個人權(quán)益的保護。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
高校的物業(yè)管理隨著社會上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應(yīng)該與社會物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問題和責(zé)任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關(guān)鍵是實現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實現(xiàn)高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營責(zé)任。實現(xiàn)政企分開，是實現(xiàn)高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業(yè)管理的市場化
高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理，走市場化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運轉(zhuǎn)模式加強管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。
（三）物業(yè)管理社會化
高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴大規(guī)模，逐步走向社會。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價和良好的服務(wù)，才能擴大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，利用國家給予的優(yōu)惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會化過程中必須實施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。
（四）物業(yè)管理的專業(yè)化
社會大分工中剝離出來的物業(yè)管理是一項專業(yè)化極強的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項目專業(yè)性很強。高校作為先進生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。
（五）物業(yè)管理的規(guī)范化
首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營，要遵守國家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。
參考文獻：
[1]候光明，馮序鵬.中國高校后勤改革與發(fā)展論叢[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002年版.
隨著我國社會改革開放的不斷深化和社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，社會呼喚著一種新型的專業(yè)化、社會化、與當(dāng)今社會政治和經(jīng)濟形態(tài)相適應(yīng)的小區(qū)管理模式。這種社會需要的契機，使物業(yè)管理與行政管理相結(jié)合，即專業(yè)化管理與屬地管理相合的小區(qū)管理模式應(yīng)運而生。同時，由于各地情況的差異，多種管理模式并存的小區(qū)管理格局形成了。物業(yè)管理以其與社會主義市場經(jīng)濟體制相吻合、專業(yè)化、社會化、注重通過服務(wù)而達(dá)到管理目的之特性，而展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景和強大的生命力。
在我國現(xiàn)行的住宅小區(qū)管理模式中，據(jù)悉，主要以區(qū)、街辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會對小區(qū)實行管理的有:常州、無錫、蘇州等城市;主要以房地產(chǎn)管理部門為主，由下屬房管所或住宅小區(qū)管理服務(wù)組織(房產(chǎn)經(jīng)營公司、房產(chǎn)托管公司)實施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)為主成立的住宅小區(qū)管理服務(wù)公司或物業(yè)公司，以物業(yè)管理方式從事小區(qū)管理的有:廣州、深圳、廈門等城市。另外，尚有單位自管等形式。
第一種模式屬單純行政型管理模式，其優(yōu)點在于實施管理時具有權(quán)威性和較強的約束力，政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會大包大攬，忽視專業(yè)管理部門作用，形成政府干企業(yè)的事，政企不分，置政府政權(quán)組織于大量瑣碎的事務(wù)中，加重行政負(fù)擔(dān)和經(jīng)濟負(fù)擔(dān);服務(wù)功能甚差，缺乏經(jīng)濟活力，不能適應(yīng)市場經(jīng)濟要求。
第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調(diào)而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門各自為政，不易形成合力，出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。
第三種模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離的原則，建立政企分開的管理機構(gòu)，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，將管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，實行有償服務(wù)，集小區(qū)內(nèi)各項管理于一體，強化服務(wù)功能，經(jīng)濟上具有活力，可以通過一些服務(wù)項目和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施取得收入以彌補管理經(jīng)費不足，使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán)，從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，規(guī)劃、建設(shè)較好，住戶經(jīng)濟能力較強的小區(qū)中尤應(yīng)推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對成都市棕北住宅小區(qū)一年多來的物業(yè)管理實踐，初步證明了內(nèi)地住宅小區(qū)實行這種管理模式的可行性。
但是，無論那一種管理模式都離不開當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內(nèi)，離開當(dāng)?shù)卣遣恍械摹嵭械谌N管理模式的小區(qū)巫應(yīng)做好專業(yè)管理與屬地管理之結(jié)合(即物業(yè)管理與行政管理)，在這個前提下，充分發(fā)揮專業(yè)部門的作用，做到“條塊結(jié)合、以塊為主，統(tǒng)一管理、各負(fù)其責(zé)”。行政管理是物業(yè)管理的后盾，物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設(shè)、管理、發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。二者猶如運載小區(qū)管理向前推進之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關(guān)的行政職能和執(zhí)法權(quán)，具有權(quán)威性和號召力，對保證貫徹執(zhí)行各級、各項小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用;而物業(yè)管理因其承擔(dān)了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務(wù)工作，如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施管理等，可以幫助政府從事務(wù)和經(jīng)濟負(fù)擔(dān)中解脫出來，集中精力做好應(yīng)做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū)，由于開發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理，可以為小區(qū)未來的各項管理、服務(wù)莫定基礎(chǔ)，防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對小區(qū)房屋質(zhì)量的監(jiān)督，小區(qū)設(shè)施的進一步完善，環(huán)境的保護，在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法，設(shè)計住戶居住契約，協(xié)助完成小區(qū)內(nèi)水、電、氣的開通，維持小區(qū)各項秩序等.
20世紀(jì)末以來， 建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論成為影響中國教育界的主要教學(xué)思潮。 建構(gòu)主義教學(xué)理論來源于建構(gòu)主義認(rèn)識論：科學(xué)是一個創(chuàng)造性的活動，知識是個體建構(gòu)的，知識的積累建立在共享或協(xié)商的基礎(chǔ)上，依賴于人際良性互動。知識的形成通過兩個連續(xù)體完成，一是“外部輸入—內(nèi)部生成”連續(xù)體。知識是人的心靈與外界客體相互作用的過程，學(xué)習(xí)過程是主動建構(gòu)的過程，是對既有的知識體系不斷進行再創(chuàng)造、再加工以獲得新的意義、新的理解過程。二是“個體—社會”連續(xù)體。主客體的交互作用是知識形成的基本機制。[1]在建構(gòu)主義看來，學(xué)生是知識認(rèn)知的直接主體和知識意義上的主動構(gòu)建者，教學(xué)模式、教學(xué)方法以及教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)以學(xué)生為中心，教師只是對學(xué)生的知識建構(gòu)起引導(dǎo)和促進作用。
信息時代催生高等教育的革新。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)論在新常態(tài)時代背景下為教學(xué)理論的發(fā)展提供了一種創(chuàng)新式的教學(xué)思維方法。換言之，“以計算機為媒體的交往”引領(lǐng)了教學(xué)領(lǐng)域的革命，加速了建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論在教學(xué)領(lǐng)域的運用，引起了教學(xué)價值觀深層次的變革，促進了課程信息化的發(fā)展。教學(xué)設(shè)計是完成建構(gòu)主義教學(xué)模式的重要環(huán)節(jié)。教師應(yīng)當(dāng)通過課程信息化的教學(xué)設(shè)計，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理念上實現(xiàn)“五變”：第一，變“以教師為中心”為“師生共同探索”；第二，變“以教材為中心”為“教材和教學(xué)信息資源并重”；第三，變“以課堂為中心”為“課堂與課外并重”；第四，變“以知識為中心”為“知識與能力并重”；第五，變“以學(xué)會為中心”為“以會學(xué)為中心”。
二、建構(gòu)主義下物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計的基本思路
“信息化教學(xué)設(shè)計是在綜合把握現(xiàn)代教學(xué)的基礎(chǔ)上，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)和信息資源，科學(xué)地安排教學(xué)過程中的各個環(huán)節(jié)和要素，為學(xué)習(xí)者提供良好的信息化學(xué)習(xí)條件，實現(xiàn)教學(xué)過程全優(yōu)化的研究過程?！盵2]高校課程信息化的教學(xué)活動是教師針對專業(yè)課程特點，結(jié)合教材內(nèi)容，以計算機技術(shù)為主要工具，通過編輯教學(xué)信息、創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境等方式有機整合的過程。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論強調(diào)整體性、目的性和學(xué)生的主動性，并重視信息和互動協(xié)調(diào)、學(xué)習(xí)反饋，這對法學(xué)課程信息化的教學(xué)設(shè)計起著重大的指導(dǎo)作用。課程信息化的教學(xué)設(shè)計是高校課程信息教學(xué)的第一環(huán)節(jié)，教學(xué)設(shè)計的安排是否科學(xué)、創(chuàng)設(shè)是否合理，這關(guān)系到整個課程教學(xué)的效果。
“法律的精神就是所有權(quán)?！蔽餀?quán)法學(xué)是本科法學(xué)教育的基礎(chǔ)科學(xué)，是規(guī)范社會財產(chǎn)關(guān)系最重要的法律學(xué)科，也是法學(xué)專業(yè)課中最為晦澀的基礎(chǔ)課程。如何讓法科學(xué)生掌握物權(quán)的基本原理，并運用科學(xué)的方法進行物權(quán)法教學(xué)，這是法律教學(xué)改革的重要課題。因此，在對傳統(tǒng)物權(quán)法教學(xué)模式進行變革時，非常有必要在建構(gòu)主義理論下探討物權(quán)法課程信息化教學(xué)設(shè)計的基本思路。
（一）教學(xué)目標(biāo)的界定
中國歷來缺乏物權(quán)觀念，“以教為中心”的傳統(tǒng)教學(xué)設(shè)計難以將復(fù)雜難懂的物權(quán)法原理以通俗易懂的形式呈現(xiàn)出來，難以培養(yǎng)學(xué)生汲取知識的能力、分析問題的能力和實踐能力。物權(quán)法學(xué)課程信息化的教學(xué)目標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過教學(xué)設(shè)計讓學(xué)生了解物、物權(quán)的內(nèi)涵，物權(quán)的基本權(quán)利，物權(quán)的取得、變更和消滅的規(guī)則，所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有的基本理論，讓學(xué)生“親歷”物權(quán)知識的理解和形成過程，不斷提升學(xué)生學(xué)習(xí)物權(quán)法的興趣和熱情，從而培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題的能力與創(chuàng)新精神，增強學(xué)生的實踐能力。
（二）教學(xué)情境的創(chuàng)設(shè)
物權(quán)法學(xué)課程的情境創(chuàng)設(shè)需要根據(jù)物權(quán)學(xué)科特色融入教育者的智慧、熱情與創(chuàng)新，吸納教育者的認(rèn)知、協(xié)助、配合與參與，并滲透物文情景。物是物權(quán)法的核心概念，物權(quán)法體系是圍繞物的歸屬與利用關(guān)系構(gòu)筑起來的。物權(quán)法不是規(guī)范物與物或人與物之間的關(guān)系，而是調(diào)整以物為媒介的人與人之間的關(guān)系，這就需要在教學(xué)設(shè)計中貫徹物文理念。物文理念是指以物或財產(chǎn)為課程設(shè)計中心，圍繞財產(chǎn)觀念與財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系為主線，融財產(chǎn)觀念于教，寓物概念于學(xué)，實現(xiàn)在財產(chǎn)觀念下教與學(xué)的和諧統(tǒng)一。換言之，將物文理念與認(rèn)知過程結(jié)合起來，做到以物權(quán)之“境”促物文之“情”，以物文之“情”促主動之“學(xué)”，以主動之“學(xué)”促自覺之“思”。此外，課程信息化的本質(zhì)特征決定了應(yīng)當(dāng)以學(xué)生的學(xué)習(xí)為中心，依課程內(nèi)容設(shè)計教學(xué)情景，充分運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，豐富教學(xué)資源，實現(xiàn)教學(xué)活動的多元化。具體來說，課程設(shè)計應(yīng)以動態(tài)網(wǎng)頁為依托，將每章的教案、課件、教學(xué)圖解、圖片展示、案例分析、視頻資料、音頻資料與物權(quán)法知識點以超鏈接技術(shù)有機結(jié)合起來，將教學(xué)信息資源以形象化和生動化的方式展現(xiàn)出來，呈現(xiàn)出色彩斑斕的界面設(shè)計和獨特的課件風(fēng)格，指引學(xué)生領(lǐng)會物權(quán)法理論。同時，通過物權(quán)知識的情景創(chuàng)設(shè)，可以陶冶學(xué)生的物文情操，凈化學(xué)生的心靈，提升學(xué)生的人格，讓學(xué)生在物權(quán)情景中享受物權(quán)知識的魅力與樂趣。
（三）信息資源的設(shè)計
傳統(tǒng)的物權(quán)法學(xué)教學(xué)環(huán)境是以教材為中心，主要依靠教師在課堂對物權(quán)法原理和法條進行解讀，教學(xué)資源基本就是教材和成文法律，這樣簡單的教學(xué)信息已經(jīng)完全不能適應(yīng)現(xiàn)代法學(xué)教育的發(fā)展需要。教學(xué)信息資源是信息化教學(xué)設(shè)計的基礎(chǔ)，是教學(xué)設(shè)計最重要的環(huán)節(jié)。這需要課程在信息化的創(chuàng)設(shè)上按照教學(xué)目標(biāo)和課程理論體系有組織地構(gòu)建，需要教育者將物權(quán)知識點之間的相互聯(lián)系依整體性、系統(tǒng)性和靈活性進行科學(xué)整合，實現(xiàn)教與學(xué)的良性互動。
首先，應(yīng)遵循學(xué)習(xí)規(guī)律系統(tǒng)地構(gòu)建信息資源。應(yīng)根據(jù)法科學(xué)生學(xué)習(xí)法律課程的特點，遵循學(xué)生“閱讀、記憶、理解、運用”的學(xué)習(xí)規(guī)律，通過教師理論講授、學(xué)生自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)、實踐訓(xùn)練、學(xué)生再理論深化與自主測試、再由教師解疑等教與學(xué)的互動形式進行動態(tài)地創(chuàng)設(shè)信息資源。網(wǎng)絡(luò)課程的源目錄設(shè)計應(yīng)由課程介紹、師資隊伍、教學(xué)資源、教學(xué)實踐、模擬法庭、物權(quán)法前沿、物權(quán)法名家、司考題目、網(wǎng)上考試以及網(wǎng)上答疑、網(wǎng)頁鏈接等十一項信息資源組成（見下圖）。
其次，依照物權(quán)法體系有序地構(gòu)建信息資源。物權(quán)法學(xué)是依調(diào)整物的歸屬與利用關(guān)系的邏輯體系構(gòu)建，因而，教學(xué)設(shè)計應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法的結(jié)構(gòu)順序予以創(chuàng)設(shè)，這樣有利于學(xué)生掌握物權(quán)法的思維框架。物權(quán)法包括五編，第一編是物權(quán)法總論，第二編是所有權(quán)，第三編是用益物權(quán)，第四編是擔(dān)保物權(quán)，第五編是占有。教學(xué)信息源應(yīng)有順序地根據(jù)物權(quán)法體系構(gòu)筑，有效地對物權(quán)法學(xué)的內(nèi)容和教學(xué)資源進行合理設(shè)計（見下圖）。
最后，信息資源應(yīng)兼顧質(zhì)與量的關(guān)系。信息源的量是基礎(chǔ)，信息源的質(zhì)是關(guān)鍵。教師應(yīng)當(dāng)根據(jù)課程內(nèi)容盡量擴展課程的信息源，并遵循因材施教的規(guī)律，有機地攝取信息源，使課程信息源在教學(xué)情景中得以有效利用。在收集這些網(wǎng)絡(luò)教學(xué)資源的過程中，教師應(yīng)努力按照物權(quán)法的結(jié)構(gòu)體系有機整合，并通過網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)航將其呈現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺上，使學(xué)生能獲取最豐富、最新的學(xué)習(xí)信息，讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下進行獨立思考與知識建構(gòu)，以達(dá)到最佳的學(xué)習(xí)效果。具體來說，應(yīng)在教學(xué)設(shè)計中建立富有特色的教學(xué)信息數(shù)據(jù)庫，編排詳細(xì)的目錄，保證學(xué)生能夠方便查找和利用。具體來說，物權(quán)法課程信息資源至少應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)素材庫、物權(quán)法律法規(guī)庫、物權(quán)案例庫、物權(quán)法律文書庫、題庫和文獻資料庫等六大類資源庫，其中素材庫包括了物權(quán)法課件、物權(quán)圖片庫、物權(quán)圖解庫等部分；物權(quán)案例庫涵蓋了案例簡介、分析與評價、案例視頻等內(nèi)容；題庫包含了歷年物權(quán)司考題、每章節(jié)練習(xí)題、強化練習(xí)題、模擬測試題等資源；文獻資源庫囊括了物權(quán)法立法前沿、物權(quán)方法論、著名學(xué)者的重要文章、物權(quán)名家講座視頻、經(jīng)典名著和教材目錄等資料。
（四）自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)
建構(gòu)主義強調(diào)問題情景、真實任務(wù)、協(xié)作學(xué)習(xí)等方式的教學(xué)設(shè)計，以成就知識構(gòu)建意義。自主學(xué)習(xí)是指學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，借助教學(xué)信息資源的支持主動學(xué)習(xí)，推動自身對理論知識的主動建構(gòu)，自覺成為主動汲取知識的主體。交互式學(xué)習(xí)和協(xié)作學(xué)習(xí)是增強學(xué)生學(xué)習(xí)能動性的良好途徑，是學(xué)生自我塑造、自我糾正與自我完善的信息加工過程。
在自主學(xué)習(xí)上，在物權(quán)法信息化的教學(xué)設(shè)計中，學(xué)生根據(jù)資源庫的案例分析、視頻資料、物權(quán)名家著作、法學(xué)網(wǎng)站鏈接等不同途徑搜集資料以獲取知識，這能有效地拓展學(xué)生對物權(quán)法理論的理解。在協(xié)作學(xué)習(xí)上，教師通過“問題創(chuàng)設(shè)—共同討論—論證分析—師生共享”的方式，促進知識意義的協(xié)作構(gòu)建。在信息化的設(shè)計上，教師將物權(quán)法學(xué)的理論和實踐相結(jié)合，著力解決大多數(shù)法科學(xué)生即使通過司法考試也不會辦案的通病，通過富有實效的實踐性教學(xué)方式，增強學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，培養(yǎng)學(xué)生汲取知識的能力、分析問題的能力和實踐能力。在線答疑是教師指導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)和師生學(xué)習(xí)互動的良好渠道。在教學(xué)過程中，教師可以適當(dāng)?shù)貏?chuàng)設(shè)物權(quán)法的理論問題，指引學(xué)生收集相關(guān)資料。教師也可以選取適當(dāng)?shù)奈餀?quán)理論問題和典型案例，將學(xué)生分成若干小組進行討論，讓學(xué)生都能參與進來，開展會話交流。這既能增強學(xué)生對知識的理解，又能培養(yǎng)學(xué)生的合作精神。模擬法庭是協(xié)作學(xué)習(xí)的有效手段，教師應(yīng)當(dāng)選取有爭議的物權(quán)法司法實踐案例，并附上案卷材料、法律文書等資料，將學(xué)生分成審判合議庭、原告及人、被告及人三個小組，開展模擬法庭訓(xùn)練。在組織學(xué)生參加物權(quán)案例的法庭旁聽活動中，在開庭前教師應(yīng)將主要案情介紹給學(xué)生，將爭議焦點交由學(xué)生分組討論，然后組織學(xué)生到現(xiàn)場旁聽法庭庭審。這樣可以為學(xué)生創(chuàng)造生動、直觀的教學(xué)實踐氛圍，增加學(xué)生的真實感受，達(dá)到素質(zhì)教育與法律思維相結(jié)合，創(chuàng)新能力與適應(yīng)社會能力相結(jié)合的法學(xué)教育目的。
（五）學(xué)習(xí)效果的評價
學(xué)習(xí)效果評價是教學(xué)活動的目標(biāo)和重要環(huán)節(jié)之一。建構(gòu)主義認(rèn)為，“評價應(yīng)該關(guān)注知識的建構(gòu)過程，運用各種評價方法衡量學(xué)習(xí)者的成長過程以及思維能力的發(fā)展”[3]，這主要表現(xiàn)在對學(xué)生的主動學(xué)習(xí)、建構(gòu)學(xué)習(xí)、有目的地學(xué)習(xí)、真實學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)的總體學(xué)習(xí)過程的綜合評估。[4]建構(gòu)主義的評估設(shè)計有別于傳統(tǒng)意義上的平時作業(yè)與期末考試的簡單機械式評估。在主動學(xué)習(xí)的評估上，學(xué)生利用教學(xué)資源上的物權(quán)法司考題目和網(wǎng)上考試，通過本科階段的學(xué)習(xí)，進行有目的地訓(xùn)練，以達(dá)到通過國家統(tǒng)一司法考試的目的。網(wǎng)上答疑的方式，可以幫助學(xué)生解決疑難問題，從而提高學(xué)生主動學(xué)習(xí)的效率。同時，在討論式學(xué)習(xí)和協(xié)作學(xué)習(xí)過程中，教師通過學(xué)生的發(fā)言和討論結(jié)果，可以有效地進行點評與分析，有意識地評價學(xué)生的學(xué)習(xí)效果，從而能動地對學(xué)生的學(xué)習(xí)進行反饋，讓學(xué)生及時意識到自己的不足，并及時改進。綜合評估學(xué)習(xí)效果是對學(xué)生理解知識和運用知識的考量，這也有利于教師意識到教學(xué)設(shè)計上存在的問題，并積極改進，以提升教學(xué)效果。
三、物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計實例
理論是抽象的，實踐出真知。在物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計中貫徹建構(gòu)主義理念，還需要從實例上進行分析，這樣才能真正領(lǐng)會先進的教學(xué)理念。下面以物權(quán)法學(xué)第九章建筑物區(qū)分所有權(quán)為例，按照以上四個環(huán)節(jié)探討建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的教學(xué)設(shè)計。
（一）教學(xué)目標(biāo)
現(xiàn)代都市社會小區(qū)物業(yè)糾紛日益增多，小區(qū)物業(yè)涉及的法律問題即是建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論知識。通過對建筑物區(qū)分所有權(quán)的學(xué)習(xí)，可以使學(xué)生能夠理解、掌握業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及其所蘊含的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)。教師通過對小區(qū)物業(yè)糾紛案例、小區(qū)物業(yè)圖片、知識圖示、相關(guān)文章及網(wǎng)頁鏈接，讓學(xué)生自主學(xué)習(xí)并瀏覽相關(guān)教學(xué)信息資源，從而掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論以及處理小區(qū)物業(yè)糾紛的基本技能。這其中的重點、難點是專有權(quán)及共有權(quán)、管理權(quán)的基本涵義及其兩者之間的關(guān)系。
（二）教學(xué)情景
教師首先應(yīng)當(dāng)引入真實、直觀的物權(quán)背景資料，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的情景語言，導(dǎo)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的話題，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。隨著一幢幢小區(qū)及高層辦公大樓的圖片展現(xiàn)在課件上，教師開始講解建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法意義。隨后，教師導(dǎo)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的案例。
案例：開發(fā)商A公司出于促銷目的，承諾凡愿意購買某住宅樓頂層房屋者，將獲贈該樓的樓蓋（天臺）。某在華外籍人士B購買了該樓的頂層房屋，同時獲贈該樓的樓蓋。B在樓蓋上安裝了一個可以盛水3噸的大浴缸，每天在浴缸內(nèi)游泳。該樓其他居民了解此事后，以浴缸過重威脅樓房安全為由要求B拆除浴缸。B以樓蓋系其所有，其享有支配權(quán)為由予以拒絕。請問：兩者的爭議如何解決？
然后，教師講授建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征，進而分析上面案例涉及的理論知識，并以圖示的形式表示建筑物區(qū)分所有權(quán)蘊含著的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)的內(nèi)容，以及高層建筑物的專有部分與共有部分（見下列兩圖）。
在分析專有權(quán)時，通過設(shè)計問題：建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)有什么區(qū)別？以此來引導(dǎo)學(xué)生學(xué)會對相關(guān)知識進行比較，激發(fā)學(xué)生的自主思維能力。同時，以專有權(quán)知識凈化學(xué)生的人格理念，讓學(xué)生懂得專有權(quán)人在行使專有權(quán)時不得危害建筑物，不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛(wèi)生，應(yīng)平等地行使共有權(quán)，不得請求分割共有部分。在講授共有權(quán)與管理權(quán)時，通過隨意搭建小區(qū)公共綠地變身“私人花園”、小區(qū)公共車位之爭、小區(qū)物業(yè)收費與利益之爭等案例視頻，讓學(xué)生深刻地理解共有權(quán)與管理權(quán)的內(nèi)涵。
（三）教學(xué)信息資源
在創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的教學(xué)信息資源上，除了要在課堂上展示課件內(nèi)容（包括建筑物區(qū)分所有權(quán)基本理論知識、案例導(dǎo)入、圖片、圖示、漫畫、案例視頻）外，還應(yīng)通過超鏈接信息技術(shù)將法條鏈接、司法實踐、在線測試、網(wǎng)上答疑、法學(xué)論文、網(wǎng)頁鏈接等涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)教學(xué)資源與課件連接起來，讓學(xué)生在課外瀏覽，以深化其對知識的理解，讓學(xué)生充分享受自我認(rèn)知的樂趣。此外，教師還可以通過在網(wǎng)上搜集一些央視的《今日說法》或省級衛(wèi)視關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的視頻，一些物權(quán)法名家和律師講解的案例視頻，將課件與中國法院網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)、中國民商法網(wǎng)及中國司法網(wǎng)等網(wǎng)站鏈接起來，讓學(xué)生在課外瀏覽。例如，在司法實踐上設(shè)計有下列一則房產(chǎn)開發(fā)商擅自占用小區(qū)公共綠地的法院判例。
案情簡介：2006年，被告A在某縣城開發(fā)一小區(qū)物業(yè)。2015年1月15、16日，四原告分別與被告簽訂了商品房買賣合同，分別購買小區(qū)第一幢A單元601室、D單元701室、D單元401室、A單元301室商品房。雙方約定同年5月房屋交付使用，在房屋交付后90日內(nèi)被告為買受人辦理房產(chǎn)證。2015年7月，被告未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變原設(shè)計，將小區(qū)西南角原設(shè)計為綠地的地方改建為5個車庫。2015年9月，縣政府辦公室通過檢查認(rèn)定，該小區(qū)商住樓項目建筑占地面積超66平方米，建筑容積率超過1.99，建筑密度超6.99，未設(shè)置綠地。當(dāng)年10月，被告補交了城建規(guī)費并接受罰款。
法院認(rèn)定及判決：一審法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀，確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。被告擅自改變原設(shè)計，將小區(qū)西南角原設(shè)計為綠地的地方改建為5個車庫，侵害了四原告等業(yè)主的合同權(quán)益，原告方訴請被告拆除5間車庫，符合法律規(guī)定，予以支持。同時被告未按約為原告辦理房產(chǎn)證，原告訴請要求被告辦理符合法律規(guī)定。一審判決被告房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后1個月內(nèi)拆除在某小區(qū)西南角所建的5間車庫。
（四）自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)
建筑物區(qū)分所有權(quán)的知識點內(nèi)容比較多，理論較深奧，需要教師在課堂上引導(dǎo)學(xué)生課外自主學(xué)習(xí)。教師應(yīng)設(shè)計有爭議的理論或案例問題，讓學(xué)生相互協(xié)作以探求知識。教師應(yīng)指導(dǎo)學(xué)生充分運用教學(xué)資源開展自主學(xué)習(xí)，指明中國民商法網(wǎng)有許多涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的論文，諸如李建華《論商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突的司法處理》，楊立新《建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題及所應(yīng)采取的司法對策》，等等，學(xué)生通過網(wǎng)上搜集相關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法動態(tài)與學(xué)術(shù)論文，能更深刻地了解理論知識。再有，教師可以通過創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)問題，讓學(xué)生通過討論、辯論等形式進行協(xié)作學(xué)習(xí)。此外，教師還可以通過網(wǎng)上答疑或QQ聊天的形式解答學(xué)生在自主學(xué)習(xí)和課外協(xié)作學(xué)習(xí)過程中的疑惑。
（五）學(xué)習(xí)效果評價
學(xué)習(xí)效果評價應(yīng)由學(xué)生課堂思考題發(fā)言、協(xié)作學(xué)習(xí)討論和課外學(xué)習(xí)、網(wǎng)上測試及期末考試等形式組成，由教師進行多方面的綜合評價。教師可以通過課件設(shè)置如下思考題讓學(xué)生解答，以檢測學(xué)生領(lǐng)會建筑物區(qū)分所有權(quán)的能力。
甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？（多選）
A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入
B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利
C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)
D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙的同意
在設(shè)計網(wǎng)上考試時，應(yīng)當(dāng)按照由淺入深、漸進式的學(xué)習(xí)規(guī)律，將網(wǎng)上測試題分為基礎(chǔ)練習(xí)、強化練習(xí)和物權(quán)司考題，由學(xué)生在網(wǎng)上自測，并通過信息技術(shù)設(shè)置練習(xí)答案和學(xué)生自測分?jǐn)?shù)，以此作為課外學(xué)習(xí)的成績考核依據(jù)。
四、結(jié)束語
國家正在積極推進創(chuàng)新型社會的建設(shè)，大學(xué)教育承載著培養(yǎng)創(chuàng)新型人才的時代使命，是引領(lǐng)社會進步潮流的方向舵，是構(gòu)筑中國創(chuàng)新社會的助推器。建構(gòu)主義為大學(xué)專業(yè)課教學(xué)模式的革新提供了良好的理論支撐，在大學(xué)課堂中推廣應(yīng)用建構(gòu)主義的教學(xué)理念，乃是落實培育學(xué)生創(chuàng)新觀念的重要舉措之一。在物權(quán)法學(xué)課程的教學(xué)過程中貫徹建構(gòu)主義是造就法科學(xué)生主動學(xué)習(xí)、創(chuàng)新思維的重要環(huán)節(jié)。這需要教師領(lǐng)會建構(gòu)主義原理，并在教學(xué)環(huán)節(jié)中因材施教，靈活運用，總結(jié)經(jīng)驗，讓建構(gòu)主義落地生根、開花。推而及之，如果中國大學(xué)教師都在實踐中創(chuàng)新探索專業(yè)課的教學(xué)改革，未來創(chuàng)新型社會人才必然不斷涌現(xiàn)，中國創(chuàng)新型社會的鑄成也就指日可待。
[ 參 考 文 獻 ]
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（一）相對獨立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)
根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項目越多，單位項目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>
由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運作不順暢的弊病。
我們在實踐中體會到，對一個2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費用就越大，收入越少，虧損就會越大。
（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一
城市公用設(shè)施設(shè)備，生活、生產(chǎn)用水的進出、生活垃圾的收集和清運、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說，經(jīng)濟負(fù)擔(dān)明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開展正常的管理活動。
如上所述，政府必須承擔(dān)的社會職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。
（三）普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開拓市場的重要原因
偏重于維持和守攤，是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過調(diào)查，大致明白了其中的原因。來源：考試大的美女編輯們
自建自管的模式，仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開發(fā)建設(shè)單位的派生機構(gòu)，又是售后維修管理的授權(quán)機構(gòu)。他們在開發(fā)項目完成后的一個時期內(nèi)，負(fù)有處理工程尾期各種問題的任務(wù)，經(jīng)濟上開發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開拓管理市場，這些要求對守攤企業(yè)太奢侈了。
二、對策與措施
物業(yè)管理企業(yè)是一個勞動密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟效益，屬于服務(wù)于社會、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問題：
（一）城市政府應(yīng)承擔(dān)的費用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單來源：
小區(qū)物業(yè)管理看似簡單，無非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實行物業(yè)管理的小區(qū)和組團，這些費用由政府掏腰包，而一旦實現(xiàn)了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費，這是問題的結(jié)癥所在。這個問題不解決，物業(yè)管理費收不起來的矛盾永遠(yuǎn)存在，物業(yè)管理企業(yè)永無規(guī)范化運作可言。
（二）應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實現(xiàn)公平競爭
市場化是要求在相同條件下的公平競爭；社會化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢，履行自己的社會職能。用政治、經(jīng)濟的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因為這種依靠只是暫時的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。E考試就到考試大
（三）應(yīng)確定的收費政策要從細(xì)制定，早日實施
物業(yè)管理收費難問題全國各城市都在喊。原因是我國物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費，物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費政策，還要考慮政府補給，這是達(dá)到完全收得到費的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費也不難，最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對這些物業(yè)，政策要實行救濟，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價格，超過部分政府補給。
（四）應(yīng)尋求多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展來源：考試大
物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補，最好的辦法就是多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務(wù)的開展，都會贏來無限商機。改變等、靠、要，走進大市場，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會的第一步。
（五）應(yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)也要樹立自己的服務(wù)品位，要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務(wù)技能，必須通過不定期的自我培訓(xùn)，在工作、實踐中學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，再通過以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來一支適應(yīng)管理的好隊伍。還要創(chuàng)造企業(yè)文化，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來。
總之，物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場化，在市場中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)加強自身建設(shè)，以好服務(wù)、好品位立足于社會，社會一定會認(rèn)可它，給它以一定的地位。
[論文摘要]智能住宅小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)一般由設(shè)備管理系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共信息服務(wù)系統(tǒng)等方面的內(nèi)容組成，集成了居室報警緊急呼叫、邊界監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表、車庫管理、機電設(shè)備自動化管理、衛(wèi)星接收和有線電視、互聯(lián)網(wǎng)和綜合信息服務(wù)等部分，便于為居民提供一個完整、舒適、幽雅的生活環(huán)境?，F(xiàn)談?wù)勚悄茏≌^(qū)弱電系統(tǒng)的功能和特點。
一、智能住宅小區(qū)弱電系統(tǒng)設(shè)計概述
智能住宅小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)一般由通信、安全、管理、服務(wù)等方面的內(nèi)容組成，集成了居室報警緊急呼叫、邊界監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表、車庫管理、機電設(shè)備自動化管理、衛(wèi)星接收和有線電視、互聯(lián)網(wǎng)和綜合信息服務(wù)等部分，便于為居民提供一個完整、舒適、幽雅的生活環(huán)境?，F(xiàn)談?wù)勚悄茏≌^(qū)弱電系統(tǒng)的功能和特點。
二、設(shè)備管理系統(tǒng)
在智能住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理中心，由物業(yè)管理部門對住宅小區(qū)的公共設(shè)備進行監(jiān)控和檢測。比如對供電、供水、供熱、電梯、公共照明等系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)的監(jiān)測。
住宅區(qū)為了便于管理，常與保安中心合建，主要包括水、電、氣自動抄表計費系統(tǒng)、停車場管系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)和家電自動控制系統(tǒng)?；谧詣映硐到y(tǒng)的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)定時采集居民家的水表、電表、氣表的數(shù)據(jù)，在此之前要指定好當(dāng)?shù)厮?、電、氣三者的價格，就可方便地自動計算費用，并打印出讀數(shù)、計費的情況。并存儲在存儲器中。
三、公共信息服務(wù)系統(tǒng)
（一）小區(qū)信息
小區(qū)信息是現(xiàn)代智能小區(qū)人性化和信息化的一個重要體現(xiàn)，在于提高服務(wù)性。其主要為小區(qū)的戶主提供各式各樣的信息，比如天氣預(yù)報、警告、小區(qū)物業(yè)管理通知、停水停電通知等，以方便用戶每日生活。
（二）緊急廣播與背景音樂
由于考慮現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)范圍較大，少則數(shù)十棟，多則幾十棟，居住的人員眾多，繁雜且不便于管理。如發(fā)生緊急事件時，將會面臨著一個很大的問題，所以必須有組織地進行應(yīng)對，這就要依靠緊急廣播指揮疏導(dǎo)。而在平時，小區(qū)內(nèi)可以播放一些文娛節(jié)目和公共通知，比如下班時間、午飯時間、老人晨練期間、居民飯后在小區(qū)園林景觀散步的時間以活躍氣氛。豐富人們的業(yè)余生活。
（三）信息資訊服務(wù)系統(tǒng)
我們這里所說的信息資訊服務(wù)系統(tǒng)主要提供與用戶生活息息相關(guān)的信息，即便民信息，比如小區(qū)設(shè)施更換、道路堵塞、下水道維修、小區(qū)附近是否發(fā)生了交通事故等，用戶可以通過它及時準(zhǔn)確地了解與自己有關(guān)的信息，以免造成堵車或者人流擁擠等現(xiàn)象，以提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量。
四、安全防范系統(tǒng)
安全系統(tǒng)是智能住宅區(qū)的重要組成部分。在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)的設(shè)計中，一般而言，建設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)形成小區(qū)的第一道防線，住宅區(qū)內(nèi)一般設(shè)置保安安全管理中心，各安全子系統(tǒng)主機及控制設(shè)備均布置在保安中心，安全系統(tǒng)由周邊及環(huán)境報警系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)和家庭防盜報警系統(tǒng)構(gòu)成，住戶和小區(qū)門口的訪客對話、及住戶對單元門口訪客的確認(rèn)和對單元門口的控制，形成小區(qū)的第二道防線，層層設(shè)防、嚴(yán)密監(jiān)控、綜合管理，讓業(yè)主生活在無形防盜網(wǎng)之中，反而比有形防盜網(wǎng)更安全、更舒適。
（一）周界防越報警
這是小區(qū)的第一道防線。物業(yè)管理公司在圍墻上設(shè)立周界防越報警系統(tǒng)，以防止有非法企圖的人員從圍墻或柵欄等處非正常進入小區(qū)，。比如在柵欄上安裝紅外線對射探測器，當(dāng)有人翻越圍墻或柵欄時，將紅外線阻斷，阻斷信號傳送至保安部門，向管理中心報警，同時還可以用閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，加大監(jiān)控手段，以便保安人員及時處理警情。（二）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)
在住宅小區(qū)的公共建筑、主要通道、重要出入口安裝攝像機，攝像機將圖像傳達(dá)送到管理中心，讓控制室內(nèi)值班人員通過電視墻一目了然，對整個小區(qū)進行實時監(jiān)視和記錄，全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況。
（三）可視對講系統(tǒng)
在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)可視對講，用來實現(xiàn)訪客與住戶對講。住戶通過對講，確認(rèn)訪客身份后，可直觀地了解訪客情況，遙控開啟防盜門，防止非法人員進入樓內(nèi)，確保住戶安全。同時各棟對講主機與保安中心管理主機聯(lián)網(wǎng)，保安中心可隨時了解住戶求救信號。
（四）家庭防盜報警系統(tǒng)
為了保證住戶的人身、財產(chǎn)安全而設(shè)置的。家庭防盜報警系統(tǒng)采用了各類傳感器，通過傳輸線纜傳遞信息，能夠及時迅速地解決報警問題，可以在最短的時間里制止戶外不法分子的闖入，也能夠在最短的時間里滿足住宅用戶的緊急需要。
（五）電子簽到器
為了規(guī)范保安員上崗情況，避免保安人員的偷懶怠工。物業(yè)管理公司有必要設(shè)置電子簽到器，電子簽到器設(shè)在住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點、死角等處。由計算機記錄每一次保安人員巡視小區(qū)之后的簽到情況，用來判定保安員巡更路線和簽到時間等內(nèi)容。若保安員未簽到時，中心電腦會立即提醒值班人員去了解情況及早發(fā)現(xiàn)問題。
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論文摘要：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景如何，是城市政府必須解決的首要問題，也是廣大住宅小區(qū)業(yè)主們最關(guān)心的問題之一。隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷升溫，作為其延續(xù)的物業(yè)管理行業(yè)在市場化的大潮發(fā)展中也隨之出現(xiàn)了一些難題。筆者結(jié)合自己的切身體會，對其中所存在的問題進行了深層次的分析，并對此提出了解決的對策與措施。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)形成、發(fā)展的歷史，可謂時間不長，但一路坎坷。上世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，與其直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生。從當(dāng)時人們的思想考慮：房地產(chǎn)開發(fā)越火，物業(yè)管理行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛時期的世紀(jì)之交的近五年中，物業(yè)管理的發(fā)展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內(nèi)人士都在研究這個問題，給出的答案也不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的；有抱怨業(yè)主素質(zhì)太低，不肯正常交費的；有抱怨物業(yè)公司層次太低，服務(wù)不規(guī)范、不到位的；甚至還有抱怨宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總，莫衷一是。其中有許多見解是值得肯定的。本文試就物業(yè)管理行業(yè)形成的先天缺陷、應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和如何改變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實現(xiàn)能生存、能發(fā)展、能為和諧社會創(chuàng)建以及為百姓創(chuàng)造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡迎的新穎服務(wù)行業(yè)作一論述。要解決這些問題，就要做到物業(yè)管理公司與城市政府各自職責(zé)分明；市場化運作與規(guī)范化的行政管理齊頭并進；物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)提高刻不容緩。
一、存在問題分析來源：考試大
（一）相對獨立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)
根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項目越多，單位項目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>
由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運作不順暢的弊病。
我們在實踐中體會到，對一個2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費用就越大，收入越少，虧損就會越大。
（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一
城市公用設(shè)施設(shè)備，生活、生產(chǎn)用水的進出、生活垃圾的收集和清運、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說，經(jīng)濟負(fù)擔(dān)明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開展正常的管理活動。
如上所述，政府必須承擔(dān)的社會職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。
（三）普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開拓市場的重要原因
偏重于維持和守攤，是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過調(diào)查，大致明白了其中的原因。來源：考試大的美女編輯們
自建自管的模式，仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開發(fā)建設(shè)單位的派生機構(gòu)，又是售后維修管理的授權(quán)機構(gòu)。他們在開發(fā)項目完成后的一個時期內(nèi)，負(fù)有處理工程尾期各種問題的任務(wù)，經(jīng)濟上開發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開拓管理市場，這些要求對守攤企業(yè)太奢侈了。
二、對策與措施
物業(yè)管理企業(yè)是一個勞動密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟效益，屬于服務(wù)于社會、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問題：
（一）城市政府應(yīng)承擔(dān)的費用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單來源：
小區(qū)物業(yè)管理看似簡單，無非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實行物業(yè)管理的小區(qū)和組團，這些費用由政府掏腰包，而一旦實現(xiàn)了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費，這是問題的結(jié)癥所在。這個問題不解決，物業(yè)管理費收不起來的矛盾永遠(yuǎn)存在，物業(yè)管理企業(yè)永無規(guī)范化運作可言。
（二）應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實現(xiàn)公平競爭
市場化是要求在相同條件下的公平競爭；社會化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢，履行自己的社會職能。用政治、經(jīng)濟的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因為這種依靠只是暫時的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床?？荚嚲偷娇荚嚧?/p>
（三）應(yīng)確定的收費政策要從細(xì)制定，早日實施
物業(yè)管理收費難問題全國各城市都在喊。原因是我國物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費，物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費政策，還要考慮政府補給，這是達(dá)到完全收得到費的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費也不難，最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對這些物業(yè)，政策要實行救濟，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價格，超過部分政府補給。
（四）應(yīng)尋求多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展來源：考試大
物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補，最好的辦法就是多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務(wù)的開展，都會贏來無限商機。改變等、靠、要，走進大市場，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會的第一步。
（五）應(yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)
論文摘要：一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個重要環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的法碼。如何利用社區(qū)優(yōu)勢拓展公司的生存空間，這些也許將成為對物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。隨著科技的不斷進步，網(wǎng)絡(luò)的日益興起，物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理已成為未來的發(fā)展模式。本文就針對物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理的一些問題展開的論證。
根據(jù)國外物業(yè)管理發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護等均由專業(yè)化公司去實施，中國物業(yè)管理也正向這一趨勢發(fā)展。對各項設(shè)施、服務(wù)項目的監(jiān)管，對供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量、信譽度的監(jiān)控變得非常重要，精干的管理機構(gòu)不可能依靠人工去進行監(jiān)控，必須通過與供應(yīng)商合作的開放式的網(wǎng)絡(luò)化管理實現(xiàn)各項信息的準(zhǔn)確錄入和監(jiān)控。
一、物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化的表現(xiàn)
1、物業(yè)管理公司要實現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處進行統(tǒng)一高效的管理，必須首先實現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化和標(biāo)準(zhǔn)化，保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確，不會失真；2、總部領(lǐng)導(dǎo)需要在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運情況；3、統(tǒng)一規(guī)范化的工作流程可以保證每個管理處都有一流的服務(wù)水準(zhǔn)；4、網(wǎng)絡(luò)化管理可以削減中間管理層，簡化文件傳遞等中間環(huán)節(jié)，實現(xiàn)管理“扁平化”、無紙化，大大降低管理成本；5、網(wǎng)絡(luò)化管理可以實現(xiàn)集中采購、統(tǒng)一庫存、集中培訓(xùn)等，從而有效降低經(jīng)營成本；6、統(tǒng)一的信息平臺可以縮短領(lǐng)導(dǎo)與員工距離，實現(xiàn)公司內(nèi)部的交互式管理，營造寬松的企業(yè)文化；同時也可以實現(xiàn)物業(yè)公司與住戶間的“零距離溝通”，為物業(yè)公司實行個性化服務(wù)提供了可能。
二、網(wǎng)絡(luò)化管理在物業(yè)管理中應(yīng)用的必要性
物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下，住宅的管理是一個勞動密集型的行業(yè)，然而它并非一般意義上的體力勞動。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術(shù)已不容選擇地進入物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。
1、消費群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進程 根據(jù)cnnic的統(tǒng)計，到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬，任何一個積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟第一線。
千兆以太網(wǎng)和vodsl等寬帶通信技；噩術(shù)的應(yīng)用，利用現(xiàn)有電話線實現(xiàn)帶寬達(dá)1omb/s的雙向傳輸，完全可以解決傳統(tǒng)adsl技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問題，adsl終端設(shè)備大約要2700至3000元，而vodsl只要幾百元錢，用戶完全可以負(fù)擔(dān)得起，有條件的發(fā)展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區(qū)紛紛崛起，強大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。
2、智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng) 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、自動巡邏系統(tǒng)、停車場ic卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來?這就要求物業(yè)管理實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。
3、日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇，并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動 住宅建設(shè)飛速發(fā)展，人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動化的服務(wù)延伸到客戶一端，為客戶提供方便、迅捷的個性化服務(wù)和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等，已經(jīng)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)物業(yè)費用查詢，網(wǎng)上建議，上網(wǎng)投訴、報修等功能。
4、網(wǎng)絡(luò)化的進程，使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系，甚至將周邊配套視為資源，以補充自身配套的不足 項目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房價的支撐點，然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進，管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系，甚至將周邊的生活配套視為自己的資源，以補充自身配套的不足。
三、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化的實施措施
1、網(wǎng)絡(luò)化管理，將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來 通過網(wǎng)絡(luò)化管理，實現(xiàn)對集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫等進行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報警，不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理，同時相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程，以便于及時采取相應(yīng)的配合措施。
2、小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化，促進社區(qū)管理規(guī)范、高效運營 在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩(wěn)定，冬季的用暖供給，土建結(jié)構(gòu)的安全保障，外墻裝飾的破損補救，以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對物業(yè)各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等，相當(dāng)復(fù)雜繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理，將其納入程序化管理，則能夠極大地降低勞動強度，使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序，同時為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。
3、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，為物業(yè)管理公司帶來增值效益 如果說網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務(wù)，對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外，物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度，開展各種在線的增值服務(wù)，如vod點播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)，并從中獲取增值效益。
四、網(wǎng)絡(luò)化管理的應(yīng)用優(yōu)勢
在對物業(yè)管理的問題上，人們經(jīng)常談?wù)摰氖菍ι鐓^(qū)的物業(yè)管理。實際上，它還包括另一個重要層面，即對公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實現(xiàn)了對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè)，但如果集團下屬物業(yè)管理處個數(shù)眾多且分布分散，勢必造成資源的浪費及管理的不便。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理，能有效運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟價值。
1、實現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理 發(fā)展速度快本來是一件好事，但同時也暴露出了一些問題，如開發(fā)單位多、物業(yè)項目小而零散，致使點多、片大、線長。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題，將物業(yè)管理升級，利用網(wǎng)絡(luò)將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項目聯(lián)結(jié)起來，達(dá)到資源共用、信息共享，以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效；物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里測整個企業(yè)在各地的進度。
在城市化飛速發(fā)展的今天，物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、企業(yè)化的不動產(chǎn)管理模式，已經(jīng)成為城市管理、社區(qū)建設(shè)不可或缺的組成部分。然而我國尚未形成成熟的物管市場和物管模式，在物業(yè)管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國目前城市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，全面分析城市物業(yè)管理中存在的問題，對完善城市物業(yè)管理提出相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞:
物業(yè)管理;業(yè)主大會;業(yè)主委員會
一、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
伴隨著城市化的進一步推進，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進一步普及的今天，我國物業(yè)管理也迎來空前規(guī)模。截止到2014年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．5萬家、管理規(guī)模164．5億平方米、從業(yè)人員711萬、年營業(yè)收入3500億元，百強企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0．2%，但年營業(yè)總收入850億元，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營收的24．3%;管理面積32．18億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的19．5%。①然而，不容忽視的是，我國物業(yè)管理中也存在著大量的問題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全，業(yè)主大會法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。
二、我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀
我國目前并沒有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章，物權(quán)法中也有所提及。2003年6月8號國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國的物業(yè)管理正式進入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。［1］為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過的《物權(quán)法》，也對物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理條例》已于2007年10月1日正式實施，新《條例》對規(guī)范城市物業(yè)管理和維護業(yè)主合法權(quán)益做了進一步的完善。
三、我國物業(yè)管理中存在的主要問題
(一)物業(yè)管理立法方面的不足《物權(quán)法》是一部基本法，對調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范，這使得對物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門規(guī)章。為了配合國家相關(guān)法律的實施，各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對物業(yè)管理的理解不同，導(dǎo)致我國地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬別，參差不齊。對物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理條例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致?！段餀?quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?？梢?，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式:業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物業(yè)管理條例》第二條，在對物業(yè)管理定義時，直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。該條說明，《物業(yè)管理條例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率，但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍?！段飿I(yè)管理條例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。
(二)物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。該條對小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進行了界定。物權(quán)法的這些規(guī)定，也都是原則性的規(guī)定，遇到實際操作時根本無法實施。從物業(yè)管理的實際狀況看，對公共場所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有?水電設(shè)備的維修與維護到底由誰承擔(dān)?現(xiàn)實是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全，延長建筑物及其設(shè)施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護上，而不是過多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容。現(xiàn)實是物業(yè)企業(yè)成了萬金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。
(三)業(yè)主自治制度不完善物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會作為權(quán)力機構(gòu)，對關(guān)系業(yè)主利益的事項進行決議。然而，對于業(yè)主大會的行為能力問題，條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會不能以大會的名義對外實施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認(rèn)可，成為一個有名無實的權(quán)利機關(guān)?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”。該條實際上界定了業(yè)主委員會是執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會成為合同一方當(dāng)事人，獨立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實踐看，對于業(yè)主委員會是否存在訴訟主體資格的問題仍有較大爭議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會難以單獨承擔(dān)責(zé)任，對于業(yè)委會能否作為被告的問題，各地規(guī)定不一［3］。由于業(yè)委會沒有獨立的財產(chǎn)，所以它不能成為民事責(zé)任的主體，最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用，損害業(yè)主的利益。
四、完善我國物業(yè)管理的對策建議
(一)完善相關(guān)立法1．依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理條例》物權(quán)法第八十一條規(guī)定:“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。該條款說明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對我國物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的，而不是《物業(yè)管理條例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū)，物管企業(yè)管理更具專業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，自主管理更具優(yōu)勢。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口，部分業(yè)主還沒有適應(yīng)“購買服務(wù)”的消費模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性，對那些專業(yè)性不強的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構(gòu)我國物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理條例》顯得尤為重要。2．盡快出臺《物業(yè)管理法》目前，我國調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對較低，相關(guān)規(guī)范散見于部門規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺專門的物業(yè)管理法尤為必要。應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ)，吸收今年來從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位，物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門調(diào)整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。
(二)明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無法充分行使權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任，自身的利益無法維護，物業(yè)管理服務(wù)水平也無法得到提升。有關(guān)業(yè)委會能否成為訴訟參與主體各地方爭論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復(fù)函》中明確解釋:根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提訟［5］。最高人民法院通過司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會無法獨立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利，行使權(quán)利受阻時，缺乏有效的司法救濟。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對業(yè)委會違法的決議，也難以通過訴訟方式撤銷。另一方面，應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。在明確了業(yè)委會的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財產(chǎn)登記在業(yè)委會的名下，公用部分的維護費用由業(yè)委會財產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會，由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金，可以進一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實現(xiàn)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，也便于業(yè)委會過錯而需承擔(dān)法律責(zé)任進行支付。
(三)建立物業(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機制近年來，隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進，物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問題瑣碎糾纏、持續(xù)時間長、容易引發(fā)群體性對抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負(fù)擔(dān)大，程序復(fù)雜，造成司法資源的浪費．在構(gòu)建社會主義和諧社會的倡導(dǎo)下，以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機制，力爭將矛盾化解在初發(fā)之時。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(討論稿)》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個地州市開展物業(yè)糾紛調(diào)解試點工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，解放了審判資源，促進了問題解決，維護了社會和諧，一舉多得，效果明顯。
(四)建立物業(yè)管理“黑名單”制度業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點在服務(wù)質(zhì)量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信“黑名單”制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立“黑名單”制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠信評價體系，針對投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)“黑名單”，取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理“黑名單”制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。
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