時(shí)間：2023-03-13 11:05:35
導(dǎo)語：在預(yù)售合同的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
2000版示范文本雖較前兩種在規(guī)范商品房預(yù)售、保護(hù)購房者權(quán)益方面有不少改進(jìn),但正如前兩個(gè)版本由于合同本身?xiàng)l款設(shè)計(jì)的缺陷,使其設(shè)計(jì)的文本條款還側(cè)重于保護(hù)房產(chǎn)商的利益,這樣就依然導(dǎo)致了房地產(chǎn)糾紛仍在不斷增加。預(yù)售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”,購房害陷入兩難境地 在筆者最近辦理的個(gè)案中,張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長期生活在國外,他主要從事生物技術(shù)研究。幾年前,張杰被上海市政府針對境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引,萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法,作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動,糧草先行,張杰決定先在上海購買一套房子。為此,父親張鳴親自在上海操辦,跑了不少樓盤,通過篩選比較,相中了一套地段較好,位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。
簽約時(shí),售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》,只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫,其主要條款約定:房屋在2001年10月31日前交付,房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件,并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證,如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證,張鳴有權(quán)單方面解除合同;如果張鳴選擇單方面退房時(shí),開發(fā)商將以總房價(jià)的10%予以賠償。另外,開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實(shí)側(cè)面積不一致時(shí),選擇按房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算,多退少補(bǔ)。
起先,張鳴對開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮,但售樓小姐很肯定地告訴老張,開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證,我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本,不會有風(fēng)險(xiǎn)的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮,最后經(jīng)張杰同意,張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。
簽約后,開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了,但對張鳴詢問的房屋實(shí)測面積,開發(fā)商則表示房屋面積的實(shí)測工作正在進(jìn)行,無法奉告。無奈之下張鳴只得驗(yàn)收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù),并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價(jià)為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議,對新居進(jìn)行了豪華裝修。
個(gè)月后新居裝飾工程結(jié)束,張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這
要求此時(shí)售樓小姐拿出房屋面積的實(shí)測報(bào)告,要求張鳴按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價(jià)款共計(jì)人民幣50000元;并告訴張鳴,要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個(gè)人的小,目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力,要張鳴安心等待。這一等又幾個(gè)月過去了,和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出,卻還要補(bǔ)交因分?jǐn)偣妹娣e而增加的房屋面積差價(jià)款心有不甘,即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因?yàn)殚_發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價(jià)的10%作為賠償,但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎?想想自已及兒子為購房和裝修所化費(fèi)的精力,設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時(shí)采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠(yuǎn)有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商,便對上海環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時(shí)回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今,張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信,因?yàn)槭痉段谋旧下┒炊喽?、陷阱不小?/p>
以交房條件為例,原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為:必須取得大產(chǎn)證后。實(shí)踐這交房要求對某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重,訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任,因而諸多開發(fā)商對該條款的設(shè)置意見較大。2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益,違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示,在示范文本第十條條款中,將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為,也作為可選擇的符合交房條件的形式之一,為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門,張鳴購房至今未能取得產(chǎn)權(quán)證的遭遇,就與該示范文本條款的上述設(shè)計(jì)缺陷密切相關(guān)。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法 那么如何在簽訂購房合同時(shí)避免,化解類似張鳴所遇到的風(fēng)險(xiǎn)呢?
首先,購房者應(yīng)堅(jiān)持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款,當(dāng)開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時(shí),購房者有權(quán)拒絕接受交房,并可按合同約定追究開發(fā)商責(zé)任。
其次,當(dāng)開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位,堅(jiān)持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款,而購房者同意作出讓步時(shí),購房者也應(yīng)力爭在相關(guān)條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間,開發(fā)商應(yīng)按逾期天數(shù)以房屋的總價(jià)款的一定比例支付違約金的條款,以保證在放棄行使合同解除權(quán)的同時(shí),仍能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。
如果開發(fā)商對購房者的上述兩項(xiàng)合理要求都予以拒絕,且購房者又對該房屋情有獨(dú)鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求,同意合同第十條第二款時(shí)(第二款主要內(nèi)容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房)此時(shí)購房者所能極了的補(bǔ)救措施就是:當(dāng)開發(fā)商交房時(shí),購房者應(yīng)書面要求其依合同第十三條的規(guī)定,出示實(shí)測建筑面積資料;如開發(fā)商不能提供,則按照該條款的第三款約定,即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》,購房者仍有權(quán)拒絕接受該房屋,由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由房產(chǎn)商承擔(dān)。
上海市工商行政管理局監(jiān)制
二零零零年印制
特別告知
一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。
二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。
三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。
四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。
五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對下列問題予以充分了解：
1．商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時(shí)則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時(shí)實(shí)測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。
【第四十四條（預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理）
預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：
（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。
（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)?。?/p>
（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。
（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。
未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。）
根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。
在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況;預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
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根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、》《【 】市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房現(xiàn)房買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落（國有土地使用證的坐落）于_____________地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用證號】為：_______________，土地使用權(quán)面積為：________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：__________，土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日止。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為：__________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：______，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：______________。
第二條 預(yù)售依據(jù)
??該商品房已由_________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號為：______________。
第三條 基本情況
經(jīng)公安行政管理部門核準(zhǔn)，該商品房地址為：___________________。該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的__【幢】【座】第__層__單元__號。
買方(以下簡稱乙方)：_________
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法取得北京市_________區(qū)(縣)_________地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為_________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國有土地使用證號為_________.甲方在上述地塊上建設(shè)的_________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)_________市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，商品房銷售許可證號為_________房內(nèi)證字第_________號。
乙方自愿購買甲方的_________房屋，房屋用途為_________.乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣_________元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)訂立本契約。
第一條 _________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為_________平方米(包括：套內(nèi)建筑面積_________平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e_________平方米)。共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實(shí)測面積為準(zhǔn)。
甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積(含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e)為_________平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實(shí)測面積為準(zhǔn)。土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至_________年_________月_________日止。
第二條 甲乙雙方同意，結(jié)算房價(jià)款時(shí)，房屋的實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±_________%(含)時(shí)，按照本契約第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算;房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時(shí)，自甲方向乙方出示測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)之日起_________日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
1.乙方有權(quán)解除本契約，契約解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效，甲方除在契約解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價(jià)款及利息全部退還乙方。利息按_________利率計(jì)算。
2.按照本契約第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。
3._________.
第三條 雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_________元，價(jià)款合計(jì)為人民幣(大寫)_________(小寫)_________元。付款方式見本契約附件三。乙方同意按雙方簽訂的付款方式如期將購房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購房價(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行_________，銀行帳號為_________.
第四條 乙方如未按本契約附件三付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定的付款期限第二日起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價(jià)款的萬分之_________(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過_________日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本契約。契約解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。
第五條 甲方向乙方交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù);若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市公共建筑工程實(shí)施初裝修質(zhì)量核定規(guī)定(試行)》、《北京市住房工程實(shí)行初裝修竣工工質(zhì)量核定規(guī)定(試行)》的要洋，提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格證件和測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)。符合本條款所述條件后，甲方交付房屋的日期為_________年_________月_________日。甲方交付的房屋被建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本契約，甲方在契約解除之日起30日內(nèi)除向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)全部退還乙方已付的房價(jià)款及利息，利息按_________利率計(jì)算。
第六條 甲方交付房屋的裝修、設(shè)備與附件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不符的，甲方同意按_________向乙方補(bǔ)償。
第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間向本契約約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價(jià)款金額的萬分之_________(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過_________日(遇法定節(jié)假日順延)甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本契約。契約解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除契約之日起30日內(nèi)須將乙方已支付的房價(jià)款及利息全部退還乙方，并向乙方雙倍返還定金(利息計(jì)算同第五條)。
第八條 本契約簽訂后，因甲方變更其建筑設(shè)計(jì)而影響乙方購買房屋的套內(nèi)面積、平面布局和使用空間的，應(yīng)于_________日內(nèi)書面通知乙方。乙方于收到通知之日起_________日內(nèi)有權(quán)解除本契約。契約解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方在解除契約之日起30日內(nèi)須將乙方已付的購房價(jià)款及利息退還乙方(利息計(jì)算同第五條)，并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設(shè)計(jì)不告知乙方的，乙方有權(quán)解除本契約，甲方除應(yīng)退還乙方已付的房價(jià)款及利息(利息計(jì)算同第五條)，并向乙方雙倍返還定金外，還應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充協(xié)議中雙方約定的違約責(zé)任。
第九條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。
第十條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。
第十一條 雙方同意在簽訂本契約后三十日內(nèi)，持本契約和有關(guān)證件共同到北京市房地產(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。
第十二條 本契約簽訂后至房屋交用前，乙方不得轉(zhuǎn)讓所預(yù)購的房屋，如有特殊原因轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)甲方同意并簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議，報(bào)市房屋
土地管理局批準(zhǔn)。 第十三條 雙方同意房屋符合交用條件時(shí)按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。
第十四條 本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第_________種方式解決糾紛。
1.提交_________仲裁委員會仲裁。
2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提訟。
第十五條 本契約未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力。
第十六條 本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共_________份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，_________.
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
身份證號碼：_________ 身份證號碼：_________
地址：_________ 地址：_________
聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________
郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________
人：_________ 人：_________
聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
預(yù)售登記機(jī)關(guān)(蓋章)：_________ 經(jīng)辦人(簽字)：_________
一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
(一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來,從國家到各個(gè)地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對此也有爭議。
買方(以下簡稱乙方)：
甲方按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，已合法取得 市區(qū) (縣) 地塊的土地使用權(quán)，土地使用面積為平方米，土地使用期限 年，自 至 止，國有土地使用證號為。甲方在上述地塊上建設(shè)項(xiàng)目的名稱為 ，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng) 市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，外銷預(yù)售許可證號為 。乙方自愿購買甲方的房屋，房屋用途為 。甲方已于年月日收到乙方預(yù)購房屋的定金元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)，訂立本合同。
第一條 房屋，建筑面積為平方米(含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e，房屋狀況詳見附件一)，國有土地使用面積平方米(含共有共用面積)，土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至年月日止。
上述各項(xiàng)面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以市房屋土地管理局實(shí)測面積為準(zhǔn)。
第二條 甲乙雙方同意，該商品房交付時(shí)，房屋的實(shí)際面積與暫測的差別不超過暫測面積的±%(不含)時(shí)，按照本合同第三條所述房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算;實(shí)測面積與暫測面積之差超過暫測面積的±%(含)時(shí)，自甲方向乙方出示市房屋土地管理局實(shí)測面積文件之日起日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價(jià)款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率(付款幣種為人民幣)或按中國人民銀行外匯貸款利率(付款幣種為外匯)計(jì)算。
第三條 雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米幣元，價(jià)款合計(jì)為幣(大寫)仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整(小寫：元)。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購房價(jià)款匯入甲方指定銀行賬號。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購房價(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為 ，銀行賬號為 。
第四條 乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追索違約金，違約金應(yīng)自本合同約定的付款之日起至實(shí)際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價(jià)款的萬分之(大寫數(shù)字)向甲方支付延期付款違約金。
第五條 乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，逾期超過 日(遇法定節(jié)假日順延)乙方未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房價(jià)款退還給乙方。
第六條 甲方須于年月日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門出具的《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》。
第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間自房屋應(yīng)交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房價(jià)款總額的萬分之(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。
第八條 除不可抗力外，逾期日(遇法定節(jié)假日順延)甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率(付款幣種為人民幣)或按中國人民銀行外匯貸款利率(付款幣種為外匯)計(jì)算。
第九條 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過日，超過時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方應(yīng)將乙方交付的定金、房價(jià)款及利息退還給乙方(利息計(jì)算同第二條)。
第十條 甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價(jià)款和利息全部退還乙方(利息計(jì)算同第八條)。
甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未達(dá)到附件三規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未達(dá)到部分的差價(jià)雙倍向乙方補(bǔ)償。
第十一條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法(試行)》、《市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。
地 址：___________________________________
郵 碼：_______________ 電話：_____________
購買方(乙方)：_________________________
姓名：
性 別：
出生 年 月 日 國藉：
身份證號碼：
地址：
郵 碼：
電話：
第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____㎡，土地面積/㎡(其中：基底分?jǐn)俖___㎡、公用分?jǐn)俖___㎡、其他____㎡)。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元/㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款。
第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)XX市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。
第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列( )項(xiàng)解決：
1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
代 表：____________ 代 表：____________
被上訴人（原審原告）：王瓊珍
[案情]
1996年7月，廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司與王瓊珍簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，王瓊珍依約以801636元的價(jià)格向廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司購買廣州市海珠區(qū)江南西路紫金大街聚源里7號商住樓第B幢（現(xiàn)門牌為紫金大街106號）第8層80l、802號房屋（房屋建筑面積分別為70.59平方米、71.65平方米）。同月王瓊珍向廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司付清了購房款，并辦理了收樓手續(xù)。收樓使用后，王瓊珍在七樓上八樓的樓梯處安裝了大門，在八樓至天臺的梯間自搭了樓梯。
《房地產(chǎn)預(yù)售契約》又約定，該房地產(chǎn)在實(shí)際交付使用后九十天內(nèi)，廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司應(yīng)協(xié)同王瓊珍辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)；購房人在使用期間，如未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)并經(jīng)廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司或管理公司同意前，不得擅自加建、改建或改變樓宇外觀、公共設(shè)施、通道等。上述樓宇的一至七樓已于1995年10月通過建筑管理驗(yàn)收，八樓于2002年10月31日取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。
但至今荔灣城建公司依然沒有協(xié)同王瓊珍辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)。王瓊珍遂提起訴訟，要求開發(fā)商為其辦理產(chǎn)權(quán)過戶和房地產(chǎn)登記手續(xù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任。
在二審訴訟期間，王瓊珍為證實(shí)其使用天臺及搭建八樓至天臺的樓梯系經(jīng)開發(fā)商同意，向法院提供兩份證據(jù)：一、王瓊珍于1996年7月10日致上述樓宇的投資商的書面申請；二、王瓊珍與廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司于1996年7月15日簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售補(bǔ)充契約》：聚源里7號B棟天臺的使用權(quán)給垂直投影相對應(yīng)的八樓買主使用，但不具產(chǎn)權(quán)，與房屋使用年限相同。廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司則向本院提交了上述801、802房的房地產(chǎn)平面附圖及房管部門于2003年1月7日出具的《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》。
[審判]
原審法院認(rèn)為，王瓊珍、荔灣城建公司自愿簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同有效，雙方當(dāng)事人都應(yīng)自覺履行。契約中約定該房地產(chǎn)在實(shí)際交付使用后九十天內(nèi)，荔灣城建公司應(yīng)協(xié)同王瓊珍辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)，王瓊珍已于1996年7月辦理了收樓手續(xù)，時(shí)至今日已6年有余，但荔灣城建公司依然沒有辦理上述手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于荔灣城建公司抗辯認(rèn)為因王瓊珍封閉了其所購房屋與七樓之間的樓梯，導(dǎo)致房屋不能驗(yàn)收而不能辦理房產(chǎn)證，一審法院認(rèn)為在王瓊珍仍維持封閉樓梯現(xiàn)狀的情況下，樓宇也可以通過驗(yàn)收，且辦理房地產(chǎn)證的其它一些文件，荔灣城建公司亦于2002年6月才取得，故荔灣城建公司該抗辯理由明顯不成立。遂作出一審判決：荔灣城建公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付遲延辦理廣州市海珠區(qū)江南西路聚源里7號B幢801、802房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)的違約賠償金28057元給王瓊珍。一審訴訟費(fèi)l693元由王瓊珍負(fù)擔(dān)56l元，荔灣城建公司負(fù)擔(dān)1132元。
判后，荔灣城建公司不服一審判決，上訴稱：王瓊珍自入住后擅自封閉所購買房屋第七層至第八層樓及八層樓上天臺的通道，堵塞樓梯占為自家所有，明顯違反雙方合同的規(guī)定，違約在先，王瓊珍構(gòu)筑的是違章建筑，根據(jù)廣州市城市建設(shè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，違章建筑不能辦理產(chǎn)權(quán)，其司有權(quán)在房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前責(zé)成王瓊珍自行清拆違章建筑，在王瓊珍未糾正違法行為之前，其司完全有理由依法拒絕為王瓊珍辦理房屋產(chǎn)權(quán)契證，故上訴請求二審法院撤銷原審判決并依法改判；責(zé)令王瓊珍立即拆除違章建筑部分，恢復(fù)原購房合同所規(guī)定的面積范圍，解決消防通道暢通問題，并承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。王瓊珍答辯稱，其同意原審法院判決。
二審法院認(rèn)為，荔灣城建公司與王瓊珍簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。該契約約定，王瓊珍向荔灣城建公司所購買的房屋在實(shí)際交付使用后九十天內(nèi)，荔灣城建公司應(yīng)協(xié)同王瓊珍辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)，可見為王瓊珍辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)證是荔灣城建公司的合同義務(wù)。王瓊珍在1996年7月已辦理了收樓手續(xù)，荔灣城建公司至今沒有履行上述合同義務(wù)，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，在雙方對荔灣城建公司應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任沒有具體約定的情況下，原審法院依據(jù)公平、合理及誠實(shí)信用原則，判決廣州市荔灣城市建設(shè)開發(fā)有限公司按王瓊珍已付房價(jià)款的3.5％向王瓊珍支付違約賠償金并無不當(dāng)。對于荔灣城建公司認(rèn)為王瓊珍的房屋存在違章搭建行為而不能辦理產(chǎn)權(quán)的上訴意見，因王瓊珍在八樓至天面的梯間自搭樓梯經(jīng)該樓宇投資商的同意，在王瓊珍沒有拆除自搭樓梯及自裝大門的情況下，該樓宇八樓仍可通過規(guī)劃驗(yàn)收，而荔灣城建公司于2003年1月7日才向房屋行政主管部門繳交了辦理該樓宇產(chǎn)權(quán)登記所需資料，因此，荔灣城建公司認(rèn)為王瓊珍不拆除違章建筑就不能辦理所購房屋產(chǎn)權(quán)證的上訴理由不成立，其要求免除違約責(zé)任的上訴請求本院不予支持。至于王瓊珍的搭建行為是否違法，應(yīng)由城市規(guī)劃行政主管部門對此作出認(rèn)定，荔灣城建公司要求王瓊珍拆除違章建筑的上訴請求不屬于法院職權(quán)處理范圍，對此本院不予調(diào)處。據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判，二審受理費(fèi)由上訴人負(fù)擔(dān)。