時間：2023-03-08 14:54:30
導(dǎo)語：在交通市場調(diào)查報(bào)告的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】高校生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地；高校旅行社；大學(xué)生和高校教師旅游市場；調(diào)查報(bào)告分析
一、高校生產(chǎn)性旅游實(shí)訓(xùn)基地——高校旅行社
（1）高校生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地的內(nèi)涵。教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見》明確提出：高等職業(yè)院校要按照教育規(guī)律和市場規(guī)則，本著建設(shè)主體多元化的原則，緊密聯(lián)系行業(yè)企業(yè)，不斷改善實(shí)訓(xùn)、實(shí)習(xí)基地條件，積極探索校內(nèi)生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的校企組合新模式。綜觀當(dāng)前國內(nèi)高職教育，校內(nèi)生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)剛剛起步，只要把企業(yè)真實(shí)的設(shè)備、工具、環(huán)境、任務(wù)搬到校園實(shí)訓(xùn)室，學(xué)生在實(shí)訓(xùn)教師的指導(dǎo)下完成實(shí)訓(xùn)任務(wù)，生產(chǎn)出一定的“產(chǎn)品”，實(shí)訓(xùn)的過程與實(shí)際工作的操作過程完全一致，即實(shí)訓(xùn)室已經(jīng)具有產(chǎn)品加工、生產(chǎn)的功能，就可以認(rèn)定為是生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地。生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)的主要目的都是為了培養(yǎng)高技能人才。因此最終要達(dá)到的目的是：一是要實(shí)現(xiàn)“工學(xué)結(jié)合”的人才培養(yǎng)模式；二是要真正實(shí)現(xiàn)學(xué)生頂崗實(shí)習(xí)；三是要實(shí)現(xiàn)學(xué)生零距離就業(yè)。只有達(dá)到上述三個目的，才是真正的生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)。（2）高校生產(chǎn)性旅游實(shí)訓(xùn)基地——高校旅行社的經(jīng)營模式。采用加盟經(jīng)營模式，主要是指高校旅游專業(yè)和旅游企業(yè)雙方共同經(jīng)營生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地——高校旅行社，為旅游管理專業(yè)提供實(shí)訓(xùn)。旅行社建立有外聯(lián)、計(jì)調(diào)和財(cái)務(wù)等部門，通過引進(jìn)先進(jìn)的旅行社信息管理系統(tǒng)，為師生旅游服務(wù)，從而提高學(xué)生導(dǎo)游服務(wù)和旅行社管理能力。高校旅行社職能是：一是安排游客的旅游線路，處理游覽景點(diǎn)的關(guān)系利益分配，提高服務(wù)質(zhì)量；二是搞好市場宣傳促銷，加強(qiáng)和校外旅游行政管理部門、旅游企業(yè)的橫向聯(lián)系。
二、高校旅行社的目標(biāo)市場調(diào)查報(bào)告分析
（一）大學(xué)生旅游市場調(diào)查報(bào)告分析
1.大學(xué)生旅游市場占有較大份額。大學(xué)生旅游觀念的變化促進(jìn)旅游發(fā)展的強(qiáng)大動力。學(xué)生旅游對素質(zhì)教育的意義重大，符合學(xué)生特色的旅游路線倍受社會、家庭、學(xué)校的青睞。根據(jù)國家發(fā)展改革委相關(guān)通知要求，2012年4月1日起，凡執(zhí)行政府定價、政府指導(dǎo)價管理的游覽參觀點(diǎn)，將全面落實(shí)青少年門票價格減免優(yōu)惠政策；再加上寒暑假等假日交通優(yōu)惠政策為學(xué)生出游也提供了極大便利。當(dāng)今全國高校數(shù)量已達(dá)2000多所，在校生人數(shù)超過2000萬人，大學(xué)生規(guī)模居世界第一；未來五年中國高校學(xué)生將以每年10%速率擴(kuò)招。按中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)：2010年國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)為21億人，學(xué)生出游人數(shù)占出游總?cè)藬?shù)的14.7%，學(xué)生人均花費(fèi)為449.3元/人，如果學(xué)生每年出游1次，學(xué)生旅游的收入是：21×14.7%×449.3=1386.9億多元，約占2010年國內(nèi)旅游總收入（1.26萬億元）的1/9。從以上一系列數(shù)據(jù)來看，大學(xué)生旅游市場已占有相當(dāng)比例，初具規(guī)模。為了開發(fā)大學(xué)生旅游市場，我們有必要對有關(guān)大學(xué)生旅游需求的調(diào)查報(bào)告進(jìn)行分析。
2.大學(xué)生旅游市場調(diào)查報(bào)告分析。（1）2010年首份《大學(xué)生旅游市場調(diào)查報(bào)告》分析。這項(xiàng)調(diào)查由中國青年報(bào)社與高校傳媒聯(lián)盟大學(xué)生旅游實(shí)踐營共同實(shí)施，調(diào)查范圍涵蓋北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、北京外國語大學(xué)等10所著名高校953名大學(xué)生。調(diào)查結(jié)果顯示：大學(xué)生出游意愿強(qiáng)烈，出游頻率活躍，七成被調(diào)查者平均每年出游頻率在5次以內(nèi)；48.7%的被調(diào)查者是從網(wǎng)上獲取旅游訊息，通過旅行社獲取訊息的，每10個被調(diào)查者中只有1人；在3天以內(nèi)短途旅游中，52.8%的被調(diào)查者每次花費(fèi)100元～500元，在3天以上的長途旅游中，每次花費(fèi)超過1000元的被調(diào)查者占到29.8%，其中15.4%的被調(diào)查者每次花費(fèi)超過2000元。（2）2011年大學(xué)生旅游現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告分析。根據(jù)《當(dāng)代大學(xué)生的旅游市場需求調(diào)查》（原始數(shù)據(jù)來源：專業(yè)的在線問卷調(diào)查平臺——問卷星http：///report/1036509.aspx），做以下相關(guān)調(diào)查報(bào)告分析：第一，出游態(tài)度。大學(xué)生對于外出旅游持高度認(rèn)可的態(tài)度，接近80%接受調(diào)查學(xué)生認(rèn)為旅游可以豐富大學(xué)生活，增長見聞；但調(diào)查的問卷里仍有被調(diào)查者認(rèn)為旅游影響學(xué)習(xí)，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，數(shù)量雖然不多，但旅游給大學(xué)生帶來的經(jīng)濟(jì)壓力還是一個不容小覷的問題。
第二，出游目的。排在前二位的分別是開闊視野，體驗(yàn)不同的文化生活；放松身心，釋放壓力，娛樂休閑。調(diào)查結(jié)果顯示：現(xiàn)今大學(xué)生對于多彩世界的渴求，對于新奇，刺激生活的體驗(yàn)，是當(dāng)代大學(xué)生所普遍追求的生活方式，旅游正成為了這種追求的最好載體；壓力較大，旅游的目的是放松心情。
第三，出游時間選擇。大學(xué)生時間的充裕性決定了其旅游時間的自由程度。絕大多數(shù)學(xué)生還是選擇在法定長假或寒暑假旅行。出游停留時間：對于旅途時間的長短選擇，有44%的被訪者表示愿意出游二三天，40.88%選擇4～7天，而只有12.58%選擇了一周以上兩周以內(nèi)。大學(xué)生習(xí)慣性選擇短途旅行。
第四，出游空間選擇。將空間選擇分為兩個部分，一是目的地距離選擇，一是目的地類型選擇。就目的地距離選擇而言，一半以上的接受調(diào)查大學(xué)生愿意在國內(nèi)尋找旅游吸引物，所在城市及其周邊旅游受到了廣大學(xué)生的青睞；就旅游景點(diǎn)類型而言，依次為自然風(fēng)光、主題樂園、歷史遺跡、民俗風(fēng)情、都市景觀等，比較少的是探險(xiǎn)及購物類的旅游目的地。目的地距離選擇：國內(nèi)游所選比例最高，占66.04%；所在城市及其周邊占26.42%；省內(nèi)占6.29%；國外占1.26%。目的地類型選擇：自然風(fēng)光景區(qū)所占比例最高，占91.82%。
第五，價格敏感程度。出游費(fèi)用來源最多的是家人，占73.58%?？芍滟M(fèi)用（生活費(fèi)用中扣除衣、食、交通、通訊、生活用品、學(xué)習(xí)用品等必要日常生活開銷）：每學(xué)期有1500元左右的占比例最高為21.38%?？梢钥闯龃髮W(xué)生愿意支出的出游費(fèi)用就不會太充裕，將近半數(shù)的學(xué)生愿意接受的旅游支出（3天）范圍為1000元以下，大學(xué)生對價格十分敏感，在購買旅游產(chǎn)品時，主要考慮其性價比；資金仍然是制約大學(xué)生出游的主要原因。
第六，出游率。出游率集中在0～3次，其次是4～6次。
第七，旅游信息來源。大學(xué)生信息來源比較廣泛，各種媒體方式都有涉及，如報(bào)紙或雜志（26.42%）、互聯(lián)網(wǎng)（71.07%）、旅游宣傳冊和畫報(bào)（22.64%），另外的信息來源是朋友熟人的介紹（61.01%）。可見對于大學(xué)生最好的宣傳方式莫過于網(wǎng)絡(luò)。
第八，旅游方式。選擇自助游人數(shù)占問卷總?cè)藬?shù)的71%之多，其次是學(xué)生社團(tuán)或班級組織的團(tuán)隊(duì)游（24%），到旅行社報(bào)團(tuán)（5%）。這說明：如今大學(xué)生崇尚自由，不喜歡被團(tuán)隊(duì)束縛；學(xué)生消費(fèi)能力不高，無法支付較高的團(tuán)費(fèi)和購物；當(dāng)前全包價旅游服務(wù)無法滿足學(xué)生的需求，大家更傾向于零包價的旅游產(chǎn)品；傳統(tǒng)全包價旅游產(chǎn)品在未來發(fā)展前景有待觀察。
第九，對旅行社選擇。大學(xué)生在選擇旅行社時，其中最關(guān)注的是出游過程中的服務(wù)態(tài)度（32.08%），關(guān)注程度較小的是旅行社品牌（5.03%）。在服務(wù)質(zhì)量方面，他們更多關(guān)注的是住宿和餐飲（47.4%），其次是購物和娛樂（24.8%）。大學(xué)生的安全意識還不夠強(qiáng)，因此導(dǎo)游在安全提示方面應(yīng)多做些工作，同時旅行社在安排住宿和餐飲時應(yīng)考慮適合的檔次。
（二）高校教師旅游需求調(diào)查報(bào)告分析
截至2010年，全國高等學(xué)校共有教職員工多達(dá)147萬余人（根據(jù)《中國教育統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)）。目前，高校教師旅游市場具有很大的開發(fā)潛力。調(diào)查報(bào)告分析：根據(jù)以下調(diào)查報(bào)告：長沙市12所高校教師旅游客源調(diào)查報(bào)告（共發(fā)放了1100份的問卷）、廣州大學(xué)生城十所高校教師旅游消費(fèi)行為實(shí)際調(diào)查、攜程“2011年旅游者出游意愿調(diào)查報(bào)告”（全國各地?cái)?shù)千名網(wǎng)友參加調(diào)查）、旅游網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者需求特征問卷調(diào)查http：///report/1038525.aspx，對高校教師旅游消費(fèi)水平、消費(fèi)方式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分類調(diào)查，從旅游者的旅游動機(jī)和旅游行為進(jìn)行具體分析：第一，學(xué)歷結(jié)構(gòu)。有較高的文化背景。教師的高文化素質(zhì)形成了教師的相對較強(qiáng)旅游消費(fèi)需求和特殊的旅游消費(fèi)傾向。
第二，旅游態(tài)度。認(rèn)為旅游比較重要占30.91%、重要占18.18%和非常重要占10.91%，總共超過半數(shù)。旅游目的：主要是休閑娛樂和觀光旅游。
第三，人均月收入調(diào)查——相對較高的經(jīng)濟(jì)收入。目前國內(nèi)從事高等教育的教師，就國內(nèi)和其他行業(yè)比較，具有相對較高和穩(wěn)定的薪金收入水平，使教師具有在較大的旅游消費(fèi)潛力。4000～5000元的占36%；5000元以上占32%；3000～4000元占29%；2000～3000元以下占3%。旅游預(yù)算：計(jì)劃每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半數(shù)消費(fèi)者會增加旅游支出，尤其是計(jì)劃人均消費(fèi)萬元以上的比例明顯提高。52%的游客將增加旅游預(yù)算；44%保持穩(wěn)定；4%計(jì)劃減少支出。
第四，出游時間選擇。高校教師擁有充裕的閑暇時間。根據(jù)目前我國高校法定或?qū)W校規(guī)定的假期安排，每年寒暑假有將近70天的時間，周末有60天的時間，以及黃金周假期等。出游時段比較集中。有占53.34%的教師認(rèn)為最合適出游時間是暑假，暑假是高校教師真正的旅游黃金時間。認(rèn)為“五一”和“十一”是合適的出游時間的人分別為14.37%和9.66%；愿意寒假出游的人就少得多，比例僅占8.91%；說明教師在旅游時間的安排上可以理性地避開兩個黃金旅游周的高峰，將近2個月的暑假為教師出游提供了充裕的時間。
第五，出游障礙。沒時間和價格高成為阻礙教師出游的最大障礙，認(rèn)為“沒時間”的有38.18%，由此知道老師的閑暇時間不多，在假期要再學(xué)習(xí)，或做科研或是到外面講課、參加會議以及受邀參與一些項(xiàng)目等。認(rèn)為“價格太高”的教師比例為36.08%，這說明旅游產(chǎn)品價格對于老師而言覺得還稍微偏高。此外還有認(rèn)為安全沒有保障（14.48%）、要照顧子女（10.60%）等其他原因。
第六，旅游目的地選擇。高校教師表現(xiàn)出較明顯的偏好性集群。有30.48%的教師希望到自然風(fēng)景區(qū)旅游，體現(xiàn)了對自然景觀的偏愛；有17.81%的教師選擇去異域風(fēng)情旅游地，由此可知國際旅游市場有很大的發(fā)展空間。少數(shù)民族聚居區(qū)也以其獨(dú)特的民俗、美麗神奇的文化吸引了眾多教師（13.78%）。而人文色彩較濃的景區(qū)也很吸引教師，15.94%選擇去歷史悠久的古都旅游；鄉(xiāng)村旅游開始受到關(guān)注，已有8.85%選擇。相比之下，現(xiàn)代化都市和宗教朝圣地就顯得不那么受青睞，分別只有6.80%和6.26%。對旅游目的地選擇的影響因素：旅游吸引物居首位，占40%；旅游產(chǎn)品價格占25.45%；安全占12.73%；時間長短占10.91%；交通住宿和距離遠(yuǎn)近均占5.45%。
第七，旅游信息獲取渠道。42.23%的高校教師認(rèn)為獲取旅游信息最佳途徑為媒體（包括：廣播或電視、報(bào)紙或雜志占和網(wǎng)絡(luò)），因?yàn)檫@樣的信息可靠，準(zhǔn)確。13.21%的高校教師是通過相關(guān)書籍，通過旅行社的占11.84%，經(jīng)朋友推薦的占7.36%。
第八，旅游消費(fèi)方式選擇。在選擇旅游消費(fèi)方式上，更多的高校教師選擇跟家人旅游，占67.74%；其次是選擇個人游的，占14.21%；而只有8.36%的高校老師選擇跟旅游團(tuán)。
第九，旅游費(fèi)用結(jié)構(gòu)。餐飲和住宿占較大比例。住宿方式選擇：更愿意選擇特色旅館占54.55%；旅游購物選擇：喜歡購買當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)品，占67.27%。
三、高校旅行社的調(diào)查報(bào)告分析
為了開拓具有巨大潛力的高校師生旅游市場，建設(shè)高校旅行社，對我校旅游學(xué)院159名師生做一個關(guān)于高校旅行社的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果分析如下：（1）普通旅行社存在的問題。一是旅行社制定計(jì)劃時沒有將師生的需求充分考慮，導(dǎo)致師生游興不足；二是自費(fèi)項(xiàng)目在合同中沒有體現(xiàn)，購物次數(shù)增加未經(jīng)旅游者的同意，引起游客不滿；三是對高校群體消費(fèi)的宣傳力度不夠，而且相關(guān)信息缺乏針對性。
高校旅行社和普通旅行社對比
建設(shè)高校旅行社的優(yōu)勢：依次是必要性、便利、貼近、實(shí)惠。對高校旅行社建立的優(yōu)勢調(diào)查表明：普遍認(rèn)為有必要建立高校旅行社。由于高校旅行社設(shè)在校內(nèi)，和學(xué)生聯(lián)系密切，因此服務(wù)速度快，學(xué)生旅行更加便利。高校旅行社由學(xué)生自己來經(jīng)營，更了解學(xué)生自身的需求，更能考慮到學(xué)生的經(jīng)濟(jì)能力狀況，量體裁衣，做出適合的服務(wù)產(chǎn)品，設(shè)計(jì)出了各種富有個性的貼近學(xué)生品味的旅游產(chǎn)品，物美價廉，旅游費(fèi)用更實(shí)惠。
（2）建設(shè)高校旅行社的必要性：覺得非常有必要的所占比例最大。
（3）對高校旅行社的態(tài)度：若成立以高校為平臺，提供住宿飲食，專業(yè)導(dǎo)游，自定線路，價格相對低廉，融入校園文化的高校旅行社，態(tài)度是選擇的比例最大。
四、結(jié)語
通過以上對高校師生的旅游需求分析和對高校旅行社的認(rèn)識，我們大致可以得出結(jié)論：（1）大學(xué)生消費(fèi)水平偏低，可承受的旅游消費(fèi)大概在1000元左右以下，高價位的旅游產(chǎn)品在大學(xué)生群體中不暢銷，同時大學(xué)生對旅游旅游產(chǎn)品的質(zhì)量要求高；高校教師計(jì)劃每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半數(shù)消費(fèi)者會增加旅游支出，尤其是計(jì)劃人均消費(fèi)萬元以上的比例明顯提高。（2）大學(xué)生旅游目的排在前二位的分別是開闊視野，體驗(yàn)不同的文化生活；放松身心，釋放壓力，娛樂休閑。高校教師表現(xiàn)出較明顯的偏好性集群。有30.48%的教師希望到自然風(fēng)景區(qū)旅游，體現(xiàn)了對自然景觀的偏愛；有17.81%的教師選擇去異域風(fēng)情旅游地，由此可知國際旅游市場有很大的發(fā)展空間。（3）大學(xué)生選擇自助游人數(shù)占71%之多，其次是學(xué)生社團(tuán)或班級組織的團(tuán)隊(duì)游，如今大學(xué)生崇尚自由，不喜歡被團(tuán)隊(duì)束縛；在選擇旅游消費(fèi)方式上，更多的高校教師選擇跟家人旅游，占67.74%。（4）消息來源主要來身邊朋友的介紹，以及旅游門戶網(wǎng)站的宣傳；大學(xué)生信息來源所占比例最高的是互聯(lián)網(wǎng)（71.07%）另外的信息來源是朋友熟人的介紹（61.01%）。43.23%的高校教師認(rèn)為獲取旅游信息最佳途徑為通過相關(guān)旅游指南的書籍和網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)檫@樣信息可靠，準(zhǔn)確。（5）絕大多數(shù)學(xué)生還是選擇在法定長假或寒暑假旅行；有占53.34%的教師認(rèn)為最合適出游時間是暑假，暑假是高校教師真正的旅游黃金時間。與暑假相比，愿意寒假出游的人就少得多，比例僅占8.91%。（6）對高校旅行社建立的優(yōu)勢調(diào)查表明：依次是必要性、便利、貼近、實(shí)惠；建設(shè)高校旅行社覺得非常有必要的所占比例最大；對高校旅行社的態(tài)度是選擇的比例最大。
參 考 文 獻(xiàn)
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旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著舉足輕重的作用。當(dāng)前旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年保持了世界第一大產(chǎn)業(yè)的地位，近幾年來我國旅游業(yè)增長速度超過GDP的平均增長速度，占GDP的比重快速攀升，中國旅游的發(fā)展舉世矚目，旅游經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，其產(chǎn)生的連帶效應(yīng)顯著，旅游業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。
一、調(diào)查目的
為了更加發(fā)揮資源優(yōu)勢，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，形成特色經(jīng)濟(jì);關(guān)聯(lián)輻射功能顯著，帶動第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級;增加外匯收入，是非貿(mào)易創(chuàng)匯的重要來源;擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)，促進(jìn)市場繁榮;創(chuàng)造新的市場勞動崗位，可為城市下崗人員和農(nóng)村富余勞動力提供就業(yè)機(jī)會;促進(jìn)貧困地區(qū)脫貧致富;旅游引來物流、信息流、資金流、技術(shù)流，促進(jìn)觀念更新;提升焦作整體形象，促進(jìn)傳統(tǒng)文化、名勝古跡和民俗風(fēng)情的保護(hù)和開發(fā)，推動精神文明建設(shè);優(yōu)化生態(tài)質(zhì)量，促進(jìn)環(huán)境保護(hù);建設(shè)具有地方特色或民族特色的城市標(biāo)志性的景觀帶;確立城市標(biāo)志物和市樹、市花，組織地方的旅游節(jié)慶活動，形成獨(dú)特、鮮明、富有個性的城市旅游形象。暑假期間我對附近市區(qū)的旅游情況進(jìn)行了調(diào)查。
二、調(diào)查內(nèi)容
針對該處的自然旅游資源，歷史文化資源，旅游宣傳活動，該地周圍的環(huán)境以及旅游團(tuán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)態(tài)度進(jìn)行了全面的調(diào)查。現(xiàn)在的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化建設(shè)、市政建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和城市風(fēng)貌、都要考慮到旅游業(yè)發(fā)展的需要，并與之相結(jié)合，所以這些也要進(jìn)行調(diào)查。
三、調(diào)查方法
第一、我采用取樣拍照的方式，對有代表性的地區(qū)的環(huán)境，景色和人流進(jìn)行了拍照。
第二、我還采用了問卷調(diào)查的方式。分別在各個景點(diǎn)給游客發(fā)放200份問卷。旅游市場調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文。問卷調(diào)查題目有10道題目，分別如下：
1、您對此地的了解程度。A比較清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚
2、您在景點(diǎn)會選擇什么樣的住宿地點(diǎn)A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、賓館酒店
3、您覺得這的旅游消費(fèi)是否合理A合理B偏低C偏高
5.、您已經(jīng)或計(jì)劃去那些景點(diǎn)?(自寫)
6、您這次旅游采用何種交通方式?A。步行B、包車C、自駕車D、路邊找車
7、您認(rèn)為這的旅游資源如何?A、豐富B、中等C、一般
8、您認(rèn)為這的旅游資源的優(yōu)勢在于?A、山水自然風(fēng)光B、少數(shù)民族特色C、氣候條件
9、您對這的旅游資源開發(fā)規(guī)劃及管理的認(rèn)可程度A、開發(fā)充分，管理到位B、開發(fā)不足，管理到位C、開發(fā)充分，管理缺陷D、開發(fā)不足，管理缺陷。
10、您認(rèn)為這的景點(diǎn)缺乏的是哪些方面?A導(dǎo)游服務(wù)B景點(diǎn)整體規(guī)劃及安排C、基礎(chǔ)配套設(shè)施D、地方特色購物E、文化背景挖掘F其他。
四、調(diào)查結(jié)果及分析
通過調(diào)查結(jié)果分析，近5年的入境旅游者人數(shù)都在1000人次左右，其中多為臺灣及港澳的旅游者，海外旅游市場的開發(fā)還很滯后。旅游者在景點(diǎn)的停留時間短，不過夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，過境觀光游的特征十分明顯。旅游者在景點(diǎn)的消費(fèi)少，景區(qū)門票、餐飲和住宿占了絕大部分(76%)，這表明該地旅游發(fā)展尚處于初級階段，還沒有明確的旅游消費(fèi)導(dǎo)向，如購物、娛樂等比例過小。旅游者感受的一致性很高，即：對旅游景區(qū)質(zhì)量及導(dǎo)游等景區(qū)服務(wù)感到滿意，對住宿、購物、餐飲、娛樂等印象一般，對長途交通(外部交通)條件感到失望。
通過調(diào)查還得出，旅游基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱;該市共有200多家旅行社，但企業(yè)規(guī)模實(shí)力小，經(jīng)營管理分散，體制不活，營銷手段滯后，技術(shù)依托和網(wǎng)絡(luò)化水平低，市場尚不規(guī)范，絕大部分的旅行社為小作坊經(jīng)營方式，只有幾個員工，服務(wù)質(zhì)量低下，這些旅行社從表面上看隸屬于不同的行業(yè)和部門，關(guān)系錯綜復(fù)雜。
任何一個旅游產(chǎn)品都不可能滿足所有旅游者的需求，所以應(yīng)該綜合分析興此地旅游產(chǎn)品特性和旅游市場這兩個因素，確定旅游產(chǎn)品的目標(biāo)人群作為長期營銷的方向。
在過去的旅游發(fā)展中，部分景區(qū)無意中造成重開發(fā)輕保護(hù)的現(xiàn)象，出現(xiàn)了一些掠奪性經(jīng)營如過多的停車場和日益寬敞的景區(qū)道路及游步道公園化現(xiàn)象嚴(yán)重等，同時在風(fēng)景區(qū)的亂搭亂建現(xiàn)象日趨#from 本文來自高考資源網(wǎng)顯現(xiàn)，正逐步擠占核心景區(qū)。景區(qū)各生活接待區(qū)的空氣質(zhì)量堪憂，生活污水的排放量不斷增加，城市水源面臨威脅。旅游資源已遭到不同程度地破壞，景區(qū)的保護(hù)問題已經(jīng)顯得非常重要了，不能僅局限于內(nèi)部的精耕細(xì)作，部分園區(qū)旅游設(shè)施已超越限度，對景區(qū)的美學(xué)價值造成相當(dāng)大的影響。
此外，我們應(yīng)該設(shè)計(jì)自己的旅游精品，推出的為我獨(dú)有的特色產(chǎn)品，使我們的產(chǎn)品成為面向國內(nèi)外的名牌產(chǎn)品，這些應(yīng)該由精選的旅游景點(diǎn)、合理的旅游線路和出色的服務(wù)六要素構(gòu)成。旅游精品應(yīng)該成為是旅游業(yè)形象的集中體現(xiàn)和王牌產(chǎn)品。
關(guān)鍵詞：物資采購管理;采購計(jì)劃;供應(yīng)商;采購成本
物資采購管理是工程項(xiàng)目管理的組成部分，與施工全過程有著密切的聯(lián)系，采購管理的好壞與工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益密切相關(guān)。在市場競爭日益加劇的形勢下，項(xiàng)目物資采購工作尤為重要，離開了物資采購管理工作，項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)的長久生存就會成為無稽之談。物資的采購需要花費(fèi)一定的項(xiàng)目資金，如何合理而有效地使用這些資金，如何使有限的資金發(fā)揮其最大的效用，是項(xiàng)目物資采購管理工作所應(yīng)該關(guān)注的問題之一。根據(jù)工程項(xiàng)目總承包合同價款內(nèi)容的分析，物資采購成本所占的比重為總承包合同價款的一半以上，而且物資類別品種多、技術(shù)性強(qiáng)、涉及面廣、工作量大，同時，對其質(zhì)量、價格和使用進(jìn)度都有著嚴(yán)格的要求，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，稍有失誤，不僅會影響工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目虧損。因此，提高對采購管理工作重要性的認(rèn)識，強(qiáng)化采購管理，對工程建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施有著重要的意義。物資采購工作一般包含以下幾個基本程序：物資市場調(diào)查和成本分析、編制采購計(jì)劃及采購進(jìn)度計(jì)劃、初選合格供貨廠商、采購方式的確定、合同供應(yīng)廠商的確定、供需雙方的合同條款洽談、簽訂訂貨合同、催交、檢驗(yàn)和運(yùn)輸、現(xiàn)場交接及供應(yīng)商的管理。以下結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，就物資采購管理運(yùn)作過程中如何做好物資市場調(diào)查、編制采購計(jì)劃、確定采購模式，以及供應(yīng)商的確定和管理，提出自己的看法。
1過程管控
1.1物資市場調(diào)查和成本分析
項(xiàng)目進(jìn)場后，要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)做好物資市場調(diào)查工作。物資市場調(diào)查主要內(nèi)容包括當(dāng)?shù)丶爸苓吀鞣N資源狀況、價格、主要資源供應(yīng)（生產(chǎn)）商情況等，分析上述因素對項(xiàng)目物資設(shè)備采購帶來的利弊，做出可行性調(diào)查報(bào)告。結(jié)合市場調(diào)查報(bào)告與項(xiàng)目概算情況，從量、價、費(fèi)做好成本分析，對項(xiàng)目的盈虧情況做出大致的了解和分析，為下一步物資采購管理工作打下基礎(chǔ)。
1.2物資采購計(jì)劃編制
結(jié)合前期的調(diào)查分析結(jié)果，項(xiàng)目及時編制《分工號主要物資需用量明細(xì)表》，物資部門據(jù)此編制《主要物資總量控制臺賬》，作為整個項(xiàng)目物資采購、消耗的總控目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)場順序和工期要求及時編制物資采購計(jì)劃，為后續(xù)的物資采購工作做好準(zhǔn)備。
1.3物資采購方式的確定
目前，筆者所在公司物資采購主要包括（區(qū)域）招標(biāo)采購、戰(zhàn)略采購、網(wǎng)上競價采購、詢價采購4種方式，4種不同的采購方式按其特點(diǎn)來說分為招標(biāo)采購和非招標(biāo)采購。筆者認(rèn)為，在項(xiàng)目采購中采取公開招標(biāo)的方式可以利用供應(yīng)商之間的競爭壓低物資價格，幫助采購方以最低價格取得符合要求的物資。同時，多種采購方式的合理組合使用，也有助于提高采購效率和質(zhì)量，有利于控制采購成本，也凸顯了陽光采購的重要性。
1.4供應(yīng)商的選擇和確定
供應(yīng)商的選擇是項(xiàng)目物資采購管理工作的重要組成部分。項(xiàng)目采購時，應(yīng)該本著“公平競爭”的原則，給所有符合條件的廠商提供均等的機(jī)會，一方面體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)則，另一方面也能對采購成本有所控制，提高采購項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量。在滿足物資采購招標(biāo)文件要求的前提下，不能只看哪家的投標(biāo)價低就確定哪家中標(biāo)。供應(yīng)商的投標(biāo)價并非越低越好，合理的價格才能得到合適的產(chǎn)品。俗話說：“一分錢一分貨”，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，決定了廠商必然要注重經(jīng)濟(jì)效益，作為供貨商不能無利可圖，絕不會做賠本買賣，物資采購方要有這樣的基本認(rèn)識。以設(shè)備采購為例，有些投標(biāo)單位為了中標(biāo)，盡量壓低標(biāo)價。一旦中標(biāo)后，則在實(shí)施過程中想方設(shè)法追加設(shè)備款或在其他方面想辦法得以補(bǔ)償，形成鉤魚工程。雖然我們可以通過加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)理來保證產(chǎn)品質(zhì)量，但往往會拖延工期，致使設(shè)備不能按期交貨，不能投入正常使用，發(fā)揮不了效益。表面上看是節(jié)省了設(shè)備投資，實(shí)際上得不償失。因此，對供應(yīng)商的選擇和確定原則上應(yīng)考慮以下因素：一是投標(biāo)廠商的實(shí)力及履約能力；二是根據(jù)對廠商資金和信譽(yù)度的調(diào)查，選擇可靠的供貨商；三是產(chǎn)品質(zhì)量可靠；四是產(chǎn)品價格合理；五是有無其他優(yōu)惠條件；六是售后服務(wù)等?？傊M(jìn)行綜合分析比較選擇確定供應(yīng)商，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以及質(zhì)優(yōu)、價優(yōu)、保障供應(yīng)之目的。另外，工程中大宗物資（如鋼材、電纜等）的采購，對工程進(jìn)度和工程成本影響很大，因此，為了保險(xiǎn)起見，大宗物資的采購要考慮供應(yīng)商份額的分擔(dān)問題，避免單一貨源，尋求多家供應(yīng)。一般來說，某一種大宗物資設(shè)備的采購，選擇供應(yīng)商的數(shù)量以不超過2～3家為宜，規(guī)避采購風(fēng)險(xiǎn)。這種做法的好處是：從采購方來說，尋求多家供應(yīng)，保證了所選供應(yīng)商承擔(dān)的供應(yīng)份額充足，減少了項(xiàng)目資源供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于對供應(yīng)商進(jìn)行壓價，提高了采購成本控制的力度；從供應(yīng)商來說，穩(wěn)定的批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢，可以給采購方以商業(yè)折扣，減少貨款的支付和采購附加費(fèi)用。
1.5供應(yīng)商的管理
物資運(yùn)抵施工現(xiàn)場檢驗(yàn)交接后，并不意味著采購管理工作的完成，在物資采購后期的管理工作中，除落實(shí)供應(yīng)商的售后服務(wù)外，還要把對供應(yīng)商的管理做為項(xiàng)目采購管理的一個部分。通過對供應(yīng)商的管理，一方面可以通過長期的合作來獲得可靠的貨源供應(yīng)和質(zhì)量保證，另一方面又可在時間長短和購買批量上獲得采購價格的優(yōu)勢，對降低項(xiàng)目采購成本有很大的好處。以下幾點(diǎn)值得注意：一是與供應(yīng)商的合作關(guān)系。對于采購方來說，一旦確定了可以長期合作的供應(yīng)商，應(yīng)該與供應(yīng)商之間建立直接的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。雙方本著“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，建立一種雙贏的合作關(guān)系，使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢，也使供應(yīng)商擁有長期穩(wěn)定的大客戶，以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。二是供應(yīng)商行為的績效管理。在與供應(yīng)商的合作過程中，應(yīng)該對供應(yīng)商的行為進(jìn)行績效管理，以評價供應(yīng)商在合作過程中供貨行為的優(yōu)劣。例如，建立供應(yīng)商績效管理信息系統(tǒng)，對供應(yīng)商進(jìn)行評級，建立量化的供應(yīng)商行為績效指標(biāo)等，并利用績效管理的結(jié)果衡量與供應(yīng)商的后續(xù)合作，即增大或減少供應(yīng)份額、延長或縮短合作時間等，對供應(yīng)商以激勵和獎懲。這樣能促使供應(yīng)商持續(xù)改善供貨行為，保證優(yōu)質(zhì)優(yōu)價及時地供貨。三是貨款支付的影響。在施工中，由于各種原因往往會造成業(yè)主對工程款的滯后支付，這樣就會影響到項(xiàng)目部流動資金的緊張，拖欠供貨商貨款的情況也會時有發(fā)生。若短時間拖欠貨款，可以通過協(xié)商解決；若長時間拖欠貨款，采購方應(yīng)該采取積極的應(yīng)對措施，根據(jù)資金情況按輕重緩急盡快支付貨款。否則，采購方的信譽(yù)度將大大降低，物資的及時、低價采購及賒欠的能力也隨之降低，給工程項(xiàng)目的運(yùn)作帶來極大的不便。這也是在對供貨商管理過程中值得注意的問題。
2對降低物資采購成本的幾點(diǎn)建議
2.1充分認(rèn)識采購環(huán)境的影響
物資采購的外部環(huán)境對采購策略的制定、采購計(jì)劃的實(shí)施會產(chǎn)生重要的影響。外部環(huán)境包括國內(nèi)和國際環(huán)境，在全球化的大趨勢下，國際采購環(huán)境的變化，例如，鋼材、有色金屬等價格的波動，對國內(nèi)原材料的價格將產(chǎn)生影響；國內(nèi)環(huán)境的影響包括市場季節(jié)性的變化、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國家財(cái)政金融政策的調(diào)整、市場利率及匯率的波動、通貨膨脹的存在等各種因素。因此，物資采購策略的制定和采購計(jì)劃的實(shí)施，必須充分考慮國內(nèi)外采購環(huán)境對價格的影響，并做出正確的評價、預(yù)測和研判。在滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度的前提下，一個好的項(xiàng)目采購策略應(yīng)當(dāng)充分利用外部市場環(huán)境為項(xiàng)目整體運(yùn)作帶來利益。充分利用采購環(huán)境的一個重要內(nèi)容就是熟悉市場情況、了解市場行情、了解熟悉國內(nèi)物資的供求信息，建立有關(guān)的市場信息機(jī)制，并根據(jù)項(xiàng)目的資金情況視外部采購環(huán)境和內(nèi)部場地等收料條件，確定采購策略和采購計(jì)劃，以達(dá)到有效利用采購環(huán)境來降低采購成本之目的。另外，目前的國內(nèi)市場物資采購環(huán)境一般來說多為買方市場，充分利用買方市場的優(yōu)勢運(yùn)籌帷幄，利用供應(yīng)商之間激烈競爭組織供應(yīng)，可以實(shí)現(xiàn)貨源充足及穩(wěn)定、價格理想、預(yù)付款不支付或少支付、貨款可延后支付、服務(wù)良好等優(yōu)越條件，科學(xué)組織物資供應(yīng)，有效降低采購成本。
2.2建立市場信息平臺、資源共享
工程項(xiàng)目部物資管理部門要建立良好的市場信息機(jī)制，做到在項(xiàng)目采購中“知己知彼”，并對采購環(huán)境有充分的了解和把握，使得采購方處于供需雙方的有利地位，獲得價格上的優(yōu)勢。否則，如果缺乏對相關(guān)信息的掌握，會造成采購工作的延誤、采購預(yù)算的超支，失去成本控制的優(yōu)勢。采購方建立市場信息機(jī)制應(yīng)考慮以下幾個方面：一是建立重要物資供應(yīng)商信息的數(shù)據(jù)庫，以便在需要時能隨時找到相應(yīng)的供應(yīng)商，以及這些供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)的規(guī)格性能及其他方面的可靠信息；二是建立同一類物資的價格目錄，以便采購方能進(jìn)行比較和選擇，充分利用競爭的辦法獲得價格上的利益；三是建立供應(yīng)商績效、信譽(yù)度考核記錄，為物資采購過程中的優(yōu)勝劣汰提供依據(jù)；四是對市場情況進(jìn)行分析和研究，作出市場變化的預(yù)測，使采購方在制定采購計(jì)劃、決定采取何種采購方式時，能有可靠而有效的依據(jù)作為參考。
2.3預(yù)測市場價格的變化適時備料
工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場的備料，除根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃對物資的需求以外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目資金情況預(yù)測市場價格的變化，以降低采購成本。例如，工程鋼材和電纜系大宗物資采購，對工程造價影響較大，這就要求我們根據(jù)市場價格浮動的趨勢和工程項(xiàng)目施工計(jì)劃，同時，還要考慮周轉(zhuǎn)資金的有效利用和利率等情況，選擇合適的進(jìn)貨時間和批量，以避免受外部環(huán)境的影響，物資價格背離正常水平，造成采購成本的增加。
關(guān)鍵詞：暖通空調(diào)；工程；施工管理；成本控制
在暖通空調(diào)的施工中，現(xiàn)場管理人員對于施工物料、技術(shù)等方面進(jìn)行管理，可以使得施工人員可以按照施工方案，嚴(yán)格的進(jìn)行施工，極大的保障了該項(xiàng)目施工的質(zhì)量。并且在項(xiàng)目施工階段，對成本進(jìn)行的合理控制，極大的降低了由于施工變更所致的成本支出問題，降低了施工單位的成本風(fēng)險(xiǎn)，提高了施工的進(jìn)度。因此施工單位在實(shí)際的暖通空調(diào)施工中，需要對這兩個方面的加強(qiáng)重視，并且采用有效的手段進(jìn)行管理、控制。
1暖通空調(diào)施工管理的措施
1.1施工之前的管理
暖通空調(diào)，其對于施工的技術(shù)和質(zhì)量，有著極高的要求，以此才可以使得該設(shè)備在實(shí)際的應(yīng)用中，可以順利的運(yùn)行。因此在工程施工之前，施工人員需要對施工前的準(zhǔn)備工作加強(qiáng)重視，準(zhǔn)備好施工所需的各類物料和具有著較高施工水平的施工人員，以此確保該項(xiàng)工程可以高質(zhì)量的完工。首先，施工單位在管理中，可以設(shè)置專門的施工管理組織，對于施工工程的合理性、可行性，進(jìn)行調(diào)查研究；其次，根據(jù)施工方案，將施工所需的各類物料，準(zhǔn)備好，要選用性能極佳且通過國家質(zhì)檢的物料，保證施工的質(zhì)量；在施工中，施工現(xiàn)場的質(zhì)檢人員還需要再次對物料的質(zhì)量，進(jìn)行抽樣調(diào)查；最后，需要對施工人員的施工技術(shù)能力進(jìn)行重視。在開始施工之前，對該項(xiàng)目的施工人員要進(jìn)行相關(guān)施工技術(shù)的培訓(xùn)，且在培訓(xùn)后，對其進(jìn)行施工知識的考核，待其考核通過之后，才可上崗，以此使得具有著較高技術(shù)水平的施工人員，可以按照施工的要求，進(jìn)行施工[1]。
1.2施工現(xiàn)場的安全管理
項(xiàng)目施工的過程中，施工管理人員需要將安全生產(chǎn)放在管理工作的首位，以此確保施工人員的人身安全。首先，管理人員需要對所有施工人員進(jìn)行安全施工意識的教育培訓(xùn)，以此使得施工人員在意識不斷提高的基礎(chǔ)上，在具體的施工操作中，可以按照操作步驟規(guī)范的進(jìn)行操作；其次，施工單位需要制定安全施工管理的制度，在該制度的約束下，極大的激發(fā)了管理人員的工作積極性，使其可以按照制度要求，積極的開展各項(xiàng)施工項(xiàng)目的安全管理，提高安全管理的質(zhì)量[2]。
1.3工程施工質(zhì)量的管理
在質(zhì)量的管理中，施工單位首先需要建立一套完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系，使得管理人員可以按照該要求，對施工人員的具體工作，進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)；其次，需要對施工中使用的施工技術(shù)進(jìn)行重視，高效的做好技術(shù)交底工作，對施工工程的施工工藝、工序、流程等內(nèi)容，進(jìn)行落實(shí)情況的詳細(xì)調(diào)查，管理人員在管理中，針對施工人員的錯誤施工行為，需要及時的予以指導(dǎo)，以此使得施工人員的技術(shù)水平，不斷地得到提高；最后，在質(zhì)量的管理中，施工單位還需要大量的應(yīng)用新型節(jié)能型的施工材料、施工技術(shù)，以此使得工程項(xiàng)目在完工之后，具有著較高的質(zhì)量，減少故障問題的發(fā)生率，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的目的[3]。
2暖通空調(diào)施工時成本的控制手段分析
2.1施工前成本控制
許多的工程項(xiàng)目在施工的過程中，會因?yàn)槭┕ぜ夹g(shù)、施工材料不佳等原因，造成施工的變更情況，使得工程施工不僅無法在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，同時還會造成施工單位成本的增加。因此針對該問題，可以在暖通空調(diào)施工之前，應(yīng)用手段，對成本進(jìn)行合理的控制。首先，成本控制的管理人員，需要根據(jù)該項(xiàng)工程的具體施工方案、質(zhì)量要求，對所需的物料、設(shè)備，進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研，獲得多類型材料設(shè)備采買的數(shù)據(jù)信息，以供采購人員選擇，進(jìn)而將其成本控制在預(yù)算要求的范圍內(nèi)；其次，在工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作中，管理人員需要深入到施工的地區(qū)，對當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r、空氣質(zhì)量、交通和地質(zhì)情況，進(jìn)行充分的了解，以此在有效考慮到影響暖通空調(diào)安裝質(zhì)量各項(xiàng)因素的前提下，制定出科學(xué)的施工成本控制的方案。
2.2施工中成本控制
首先，針對施工中的施工人員較常出現(xiàn)的物料浪費(fèi)情況，加強(qiáng)材料使用有效率的檢查，堅(jiān)杜絕物料使用時的浪費(fèi)情況，以及由于浪費(fèi)引起的物料后續(xù)使用數(shù)量不足的問題，該種問題會導(dǎo)致施工單位增加材料采購的成本支出，不利于最大化成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次，在施工階段要對施工人員的施工進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行檢查。在施工任務(wù)的分配中，施工單位要按照施工人員的實(shí)際水平，合理安排，使其能夠在規(guī)定的時間內(nèi)，保質(zhì)保量的完成暖通空調(diào)的施工工作，減少由于施工任務(wù)分配過多，或者是施工人員施工技術(shù)不精良，所致的工期延誤的問題。此種情況下，會造成施工單位不得不通過增加人力和成本的方式，加快趕工。
2.3施工材料的成本控制
在該工程的施工中，材料的采購資金，是施工單位成本支出的主要項(xiàng)目，因此對其進(jìn)行的有效控制，可以極大的減少風(fēng)險(xiǎn)性問題的發(fā)生。在控制中，首先需要根據(jù)施工前獲得的各類使用材料的市場調(diào)查報(bào)告，選取其中的五家企業(yè)，進(jìn)行招投標(biāo)，以此選擇出質(zhì)量較好、價格適中的空調(diào)設(shè)備材料的生產(chǎn)廠家，購買施工安裝的設(shè)備；其次，對于施工所需的各類物料，需要根據(jù)調(diào)查報(bào)告，選擇物美價廉的供貨商，采購施工的物料。并且要和供貨商簽訂價格在一定時間內(nèi)出現(xiàn)降價情況，需要退差價的合同；最后，設(shè)備和施工材料準(zhǔn)備好后，在運(yùn)送至施工現(xiàn)場時，要對其做好保護(hù)，避免由于材料性能變差，設(shè)備損壞所致的成本問題。
3結(jié)束語
暖通空調(diào)工程，在施工過程中，在施工管理，以及成本兩個方面，存在著較多的問題，給施工單位的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，造成了極大的阻礙，因此需要施工單位對上述兩個方面的問題加強(qiáng)重視，不斷對施工管理和成本控制的手段，進(jìn)行改進(jìn)，使其能發(fā)揮管理和控制的作用。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】商業(yè)策劃；商業(yè)動線；人性化；設(shè)計(jì)價值
引言
商業(yè)建筑有自身的特有規(guī)律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相對穩(wěn)定而單一。商業(yè)建筑是市場的產(chǎn)物，是社會的綜合。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)全面掌握商業(yè)項(xiàng)目所在地域的地理?xiàng)l件、社會人文情況、消費(fèi)特點(diǎn)和發(fā)展趨勢、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及城市規(guī)劃等各方面基礎(chǔ)資料，熟知商業(yè)的各種模式和與之配套的各種軟硬件設(shè)施。建筑師應(yīng)從項(xiàng)目初始階段積極參與商業(yè)建筑的前期策劃，與商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)和投資商一起制定合理合適的商業(yè)策劃方案，而后綜合考慮和整合投資商、策劃師、營銷師、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、室內(nèi)、景觀及其他各專業(yè)人員的意見，引導(dǎo)各專業(yè)人員完成建筑設(shè)計(jì)工作。
一個完整的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)包括兩方面工作：商業(yè)策劃和建筑設(shè)計(jì)。
1 商業(yè)策劃
商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大、建設(shè)周期長，經(jīng)營成功的回報(bào)也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形態(tài)。商業(yè)策劃主要研究和確定建設(shè)項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)，即通過研究項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、環(huán)境、趨勢等影響建筑設(shè)計(jì)和使用的各種因素，準(zhǔn)確找到項(xiàng)目所面向的市場，為建筑師提供建筑設(shè)計(jì)依據(jù)。投資商和策劃師達(dá)成共同的策劃方案，建筑師根據(jù)策劃方案有效組織商業(yè)建筑各種功能、物業(yè)、設(shè)施，不同的商業(yè)策劃方案產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大，甚至事關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的生死。因此，成功的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)首先要擁有優(yōu)秀的項(xiàng)目商業(yè)策劃。
1.1 市場調(diào)查
商業(yè)策劃方案必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。通過運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的地、系統(tǒng)地對項(xiàng)目所在區(qū)域文化特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)條件、城市發(fā)展規(guī)劃、消費(fèi)趨勢、商業(yè)格局、城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通狀況進(jìn)行充分的搜集、記錄、整理，為市場預(yù)測和定位提供客觀正確的資料。詳盡的市場調(diào)查報(bào)告是策劃方案的基礎(chǔ)，是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的基石。
1.2 可行性研究
不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定業(yè)態(tài)。
可行性研究是策劃工作進(jìn)入分析階段，依據(jù)市場調(diào)查成果，結(jié)合對項(xiàng)目具體情況，對項(xiàng)目的運(yùn)營方式、運(yùn)營周期、階段計(jì)劃進(jìn)行分析研究。策劃人員通過研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系，幫助投資商進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇、組合、分布，確定商業(yè)建筑中區(qū)域和樓層功能、鋪位劃分原則，提出建筑形態(tài)要求、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施的需求等提高商業(yè)運(yùn)營質(zhì)量和水平的建議。設(shè)計(jì)師根據(jù)策劃建議對項(xiàng)目進(jìn)行前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，推導(dǎo)出合理的建筑布局和建筑技術(shù)指標(biāo)，分配比例對項(xiàng)目投資進(jìn)行估算，策劃團(tuán)隊(duì)也作出相應(yīng)的收益預(yù)估。
對提案目標(biāo)及內(nèi)容的詳盡闡釋，并通過合理客觀的分析和正確計(jì)算方法得到的項(xiàng)目收益（利潤、無形資產(chǎn)或其他），如果達(dá)到投資商的預(yù)期值，可行性方案才能獲得認(rèn)可。
1.3 執(zhí)行方案
商業(yè)策劃中，執(zhí)行方案是最具個性化的，即便同一個企業(yè)在不同的時間、地點(diǎn)所采用的執(zhí)行路徑也是不同的。其計(jì)劃性和實(shí)務(wù)性的特點(diǎn)，要求執(zhí)行方案需把總體目標(biāo)分解成可逐一實(shí)施的具體工作，并且使每一個執(zhí)行者工作的步驟和執(zhí)行的方法不偏離總體目標(biāo)這個主軸。
商業(yè)策劃執(zhí)行方案是量化可行性研究的成果，決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位，并對項(xiàng)目前期、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目銷售招商的策略、步驟和時間節(jié)點(diǎn)做出相應(yīng)的規(guī)劃和合理安排，使每個項(xiàng)目參與人員能向同一個方向努力。
2 建筑設(shè)計(jì)
2.1 商業(yè)空間
商業(yè)建筑一般由營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、商業(yè)之間的關(guān)系，根據(jù)不同業(yè)態(tài)的需要，合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流，制造商機(jī)。建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富、靈活多變共享空間，功能分區(qū)合理、樓層分布適宜、鋪面分割準(zhǔn)確的營業(yè)空間，高效節(jié)約的配套空間，以及其他組合空間來包容不同層面的商業(yè)需求。
因此，建筑師隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商銷售進(jìn)程推進(jìn)，需要不斷改進(jìn)完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)，利用各種空間組合形成的商業(yè)流線，構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)價值鏈，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計(jì)作品。
2.2 動線組織
外部接口是引導(dǎo)人流到達(dá)商業(yè)的方式方法，包括公共交通、機(jī)動車、非機(jī)動車、步行。通過巧妙的規(guī)劃布局，注重建筑出入口與城市廣場、軌道交通、公交場站緊密結(jié)合，運(yùn)用立體交通手段（天橋、地下通道、自動步梯等）加強(qiáng)對步行人流的引導(dǎo)；注重合理規(guī)劃機(jī)動車、非機(jī)動車的停車區(qū)域和停車數(shù)量，規(guī)范車流流線，避免流線交叉。
內(nèi)部流線包括正常的客流動線、后勤流線和消防疏散。主客流動線以中庭為核心的共享空間結(jié)合內(nèi)街兩側(cè)商鋪形成的帶型空間構(gòu)成，可利用環(huán)境誘導(dǎo)、功能組合、秩序塑造等動線設(shè)計(jì)方法，達(dá)到連接業(yè)態(tài)單元、銜接交通、激發(fā)公共活力、吸納客流,以保證商業(yè)復(fù)合功能和諧共生。后勤流線應(yīng)與客流動線分離，實(shí)現(xiàn)員工流線、貨流動線、客流動線等人車出入口互不干擾，各種流線互不交叉或能實(shí)現(xiàn)分時控制。理性分析設(shè)置消防疏散流線，合理劃分防火分區(qū)，精確計(jì)算疏散寬度和距離，盡量利用公共交通空間抵達(dá)疏散樓梯，避免商業(yè)面積的浪費(fèi)。
通過整合內(nèi)外部流線，提高不同商業(yè)的聚合效應(yīng)，達(dá)到商業(yè)空間組織導(dǎo)向清晰、經(jīng)濟(jì)高效、系統(tǒng)整體的目的。
2.3 配套設(shè)施
除了傳統(tǒng)商業(yè)建筑所必備的中央空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，人性化設(shè)施也日益重要起來。隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展和進(jìn)化，商業(yè)建筑越來越偏向時間消費(fèi)型模式，人們愈發(fā)注重購物環(huán)境和體驗(yàn)。擁有便利的無障礙服務(wù)設(shè)施、溫馨的母嬰服務(wù)設(shè)施和隨處可及的休憩場所，注重細(xì)節(jié)、體現(xiàn)人性化的商業(yè)建筑才能使商業(yè)氛圍更加友好和吸引人。
2.4 建筑風(fēng)格
商業(yè)建筑在不同城市擁有不同的風(fēng)格，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色、地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色、空間特色、人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。
3 結(jié) 語
1.1項(xiàng)目背景
1.1.1項(xiàng)目名稱
1.1.2項(xiàng)目承辦單位
1.1.3項(xiàng)目主管部門
1.1.4項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)
1.1.5承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表
1.1.6研究工作依據(jù)
1.1.7研究工作概況
1.2可行性研究結(jié)論
1.2.1市場預(yù)測和項(xiàng)目規(guī)模
1.2.2原材料、燃料和動力供應(yīng)
1.2.3廠址
1.2.4項(xiàng)目工程技術(shù)方案
1.2.5環(huán)境保護(hù)
1.2.6工廠組織及勞動定員
1.2.7項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
1.2.8投資估算和資金籌措
1.2.9項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論
1.2.10項(xiàng)目綜合評價結(jié)論
1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
1.4存在問題及建議
第2章 油墨項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
2.1項(xiàng)目提出的背景
2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2項(xiàng)目發(fā)展概況
2.2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及其成果
2.2.2試驗(yàn)試制工作情況11
2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程
2.3投資的必要性
第3章 油墨項(xiàng)目市場分析與建設(shè)規(guī)模
3.1市場調(diào)查
3.1.1擬建項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查
3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5產(chǎn)品價格調(diào)查
3.1.6國外市場調(diào)查
3.2市場預(yù)測
3.2.1國內(nèi)市場需求預(yù)測
3.2.2產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
3.2.3價格預(yù)測
3.3市場推銷戰(zhàn)略
3.3.1推銷方式
3.3.2推銷措施
3.3.3促銷價格制度
3.3.4產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測
3.4產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
3.4.1產(chǎn)品方案
3.4.2建設(shè)規(guī)模
3.5產(chǎn)品銷售收入預(yù)測
第4章 油墨項(xiàng)目建設(shè)條件與廠址選擇
4.1資源和原材料
4.1.1資源評述
4.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)
4.1.3需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
4.2建設(shè)地區(qū)的選擇
4.2.1自然條件
4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施
4.2.3社會經(jīng)濟(jì)條件
4.2.4其它應(yīng)考慮的因素
4.3廠址選擇
4.3.1廠址多方案比較
4.3.2廠址推薦方案
第5章 油墨項(xiàng)目工廠技術(shù)方案
5.1項(xiàng)目組成
5.2生產(chǎn)技術(shù)方案
5.2.1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)
5.2.2生產(chǎn)方法
5.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程
5.2.4主要工藝設(shè)備選擇
5.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)
5.2.6主要生產(chǎn)車間布置方案
5.3總平面布置和運(yùn)輸
5.3.1總平面布置原則
5.3.2廠內(nèi)外運(yùn)輸方案
5.3.3倉儲方案
5.3.4占地面積及分析
5.4土建工程
5.4.1主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
5.4.2特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
5.4.3建筑材料
5.4.4土建工程造價估算
5.5其他工程
5.5.1給排水工程
5.5.2動力及公用工程
5.5.3地震設(shè)防
5.5.4生活福利設(shè)施
第6章 保材料項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動安全
6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
6.1.1項(xiàng)目的地理位置
6.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
6.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物
6.1.4自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
6.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
6.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
6.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
6.1.8交通運(yùn)輸情況;
6.1.9其他社會經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。
6.2項(xiàng)目主要污染源和污染物
6.2.1主要污染源
6.2.2主要污染物
6.3項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
6.4治理環(huán)境的方案
6.4.1項(xiàng)目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響
6.4.2項(xiàng)目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響
6.4.3項(xiàng)目對周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響
6.4.4各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。
6.4.5綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化。
6.5環(huán)境監(jiān)測制度的建議
6.6環(huán)境保護(hù)投資估算
6.7環(huán)境影響評論結(jié)論
6.8勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生
6.8.1生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析
6.8.2職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
6.8.3勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)
6.8.4消防措施和設(shè)施方案建議
第7章 油墨項(xiàng)目企業(yè)組織和勞動定員
7.1企業(yè)組織
7.1.1企業(yè)組織形式
7.1.2企業(yè)工作制度
7.2勞動定員和人員培訓(xùn)
7.2.1勞動定員
7.2.2年總工資和職工年平均工資估算
7.2.3人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第8章 油墨項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
8.1項(xiàng)目實(shí)施的各階段
8.1.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
8.1.2資金籌集安排
8.1.3技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
8.1.4勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
8.1.5施工準(zhǔn)備
8.1.6施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
8.1.7竣工驗(yàn)收
8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
8.2.1橫道圖
8.2.2網(wǎng)絡(luò)圖
8.3項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
8.3.1建設(shè)單位管理費(fèi)
8.3.2生產(chǎn)籌備費(fèi)
8.3.3生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
8.3.4辦公和生活家具購置費(fèi)
8.3.5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
8.3.6其它應(yīng)支付的費(fèi)用
第9章 油墨項(xiàng)目投資估算與資金籌措
9.1項(xiàng)目總投資估算
9.1.1固定資產(chǎn)投資總額
9.1.2流動資金估算
9.2資金籌措
9.2.1資金來源
9.2.2項(xiàng)目籌資方案
9.3投資使用計(jì)劃
9.3.1投資使用計(jì)劃
9.3.2借款償還計(jì)劃
第10章 油墨項(xiàng)目財(cái)務(wù)與敏感性分析
10.1生產(chǎn)成本和銷售收入估算
10.1.1生產(chǎn)總成本估算
10.1.2單位成本
10.1.3銷售收入估算
10.2財(cái)務(wù)評價
10.3國民經(jīng)濟(jì)評價
10.4不確定性分析
10.5社會效益和社會影響分析
10.5.1項(xiàng)目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。
10.5.2項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
10.5.3項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
10.5.4項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性;
10.5.5項(xiàng)目對合理利用自然資源的影響;
10.5.6項(xiàng)目的國防效益或影響;
10.5.7對保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。
第11章 油墨項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
11.1結(jié)論
11.1.1對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。
11.1.2對主要的對比方案進(jìn)行說明。
11.2建議
11.2.1對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。
11.2.2對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。
11.2.3對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。
11.2.4可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。
第12章 財(cái)務(wù)報(bào)表
(1)基本報(bào)表
1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
2.各年損益分配表
3.自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表
4.投資者(整體)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表
5.全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表
6.資金平衡節(jié)余(銀行存款)表
7.資產(chǎn)負(fù)債表(繳稅償債分利后)
8.資產(chǎn)負(fù)債表(稅后償債分利前)
9.外匯平衡節(jié)余累積表
10.投資構(gòu)成、資金投入與來源計(jì)劃表
11.注冊出資方式比例與年度出資計(jì)劃表
12.借款還本付息計(jì)劃表
(2)輔助報(bào)表
1.生產(chǎn)銷售既定目標(biāo)
2.進(jìn)口設(shè)備'原值'估算表
3.購買國產(chǎn)設(shè)備'原值'估算表
4.作價出資設(shè)備'原值'估算表
5.房屋及建筑物'原值'估算表
6.無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)用匯'原值'估算表
7.生產(chǎn)辦公設(shè)備日生產(chǎn)耗能(外購)指標(biāo)
8.單位產(chǎn)品原輔材料消耗定額與產(chǎn)品產(chǎn)量計(jì)劃目標(biāo)
9.各產(chǎn)品原輔材料年消耗計(jì)劃目標(biāo)
10.原輔材料年支出與進(jìn)項(xiàng)稅額既定目標(biāo)(一)
11.原輔材料年支出與進(jìn)項(xiàng)稅額既定目標(biāo)(二)
12.原輔材料年支出與進(jìn)項(xiàng)稅額既定目標(biāo)(三)
13.各產(chǎn)品的原輔材料年進(jìn)項(xiàng)稅額
14.內(nèi)銷產(chǎn)品年應(yīng)納增值稅與出口產(chǎn)品抵退稅、關(guān)稅
15.各產(chǎn)品的原輔材料(含運(yùn)費(fèi))年支出
16.機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、工資總額估算
17.部分管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算表
18.年經(jīng)營成本估算表
19.流動資金估算表
20.固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)攤銷估算表
21.總成本費(fèi)用與銷售稅金及附加計(jì)算表
22.各產(chǎn)品成本費(fèi)用價格構(gòu)成與調(diào)整統(tǒng)計(jì)分析表
(3)敏感分析報(bào)表
第13章 附件
油墨項(xiàng)目可行性研究報(bào)告附件。
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
(1) 項(xiàng)目建議書
(2) 項(xiàng)目立項(xiàng)批文
(3) 廠址選擇報(bào)告書
(4) 資源勘探報(bào)告
(5) 貸款意向書
(6) 環(huán)境影響報(bào)告
(7) 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告
(8) 重要的市場調(diào)查報(bào)告
(9) 引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
(10) 利用外資的各類協(xié)議文件
(11) 其它主要對比方案說明
(12) 其它
(13) 附圖
---廠址地形或位置圖
---總平面布置方案圖
---工藝流程圖
這是上個世紀(jì)六七十年代最中國最標(biāo)準(zhǔn)的問候語之一
新路上的搖滾
分鏡頭一：決策ing
主題音樂：“聽說過，沒見過，二萬五千里。有得說，沒得做，怎知不容易?！?/p>
時間：冬，寒夜
場地：辦公室
主角：兩個男人
用鏡：長鏡頭
旁白：“充其量是不會虧。”已深。
夜一抹燈光，從廣州某地產(chǎn)集團(tuán)總裁的辦公室里流瀉出來。
燈光下的兩個男人眉頭緊鎖。
最后，其中的一個男人打破了個沉默，“我堅(jiān)持做，算出來充其量是不會虧?！?/p>
“那就做吧?！绷硪粋€男人揮了揮手，在國際單位的投資報(bào)告書上簽下了自己的名字。
“鐺鐺鐺”，墻上的掛鐘敲響了，時鐘正好指向零點(diǎn)零分，這也意味著辦公桌案頭上的日歷，馬上要翻過2007年11月31日，要翻到2007年1 2月1日這新的一頁。
這其中的一個男人就是廣州市至德商業(yè)公司的總經(jīng)理羅曾華。
幾顆寒星在冬夜的空中堅(jiān)毅地閃爍。
從辦公大樓走出來，羅曾華才發(fā)現(xiàn)自己的襯衣領(lǐng)口居然汗?jié)窳?，一陣微熱，他解開大衣的紐扣，對著長空深深地吁了一口氣，心里的一塊石頭，也終于落了地。
打開車門，坐到駕駛位上，羅曾華啟動了汽車。旋即，他又一個急剎車，讓車和自己都停了-F來。這個時候的羅曾華需要點(diǎn)上一根煙抽抽。
車燈如注。青煙裊裊中，羅曾華的思緒飄出了窗外……
分鏡頭三：負(fù)面ed
主題音樂：“人也多，嘴也多，講不清道理。
怎樣說，怎樣做，才真正是自己?！?/p>
時間：冬，白晝
場地：會議室、辦公室
主角：羅曾華
用鏡：切
旁白：“做就是死路一條!”
“死路一條!做就是死路一條!”
“不能做，羅總，我們真的不能做!”
“砰!”羅曾華甩手就把自己辦公室的門關(guān)上了，他很生氣。
至德公司的全體大會上，羅曾華堅(jiān)持要試水的國際單位創(chuàng)意園項(xiàng)目，送上來的各項(xiàng)前期評估調(diào)查報(bào)告，居然全部是負(fù)面的!
“真有這么邪門?”羅曾華自己也吃了一驚，但他不信這個邪。
《社會調(diào)查報(bào)告》、《市場調(diào)查報(bào)告》……羅曾華飛快地翻閱這一摞厚厚的紙，試圖在密密麻麻的數(shù)據(jù)中能揪出幾個還算樂觀的數(shù)據(jù)來。很不幸，他沒能找到。
會場氣氛一片凝重。
“沒有客戶群，交通也不方便，周圍都是村子，沒有消費(fèi)，羅總，誰會來這里辦公昵，這是個鳥不拉屎的地方!”市場調(diào)研部的一位小伙子還是開了口。
羅曾華清楚此人說的當(dāng)然有道理。作為廣州商業(yè)地產(chǎn)界的一匹黑馬，至德商業(yè)公司這些年大肆圈地?cái)U(kuò)張，其所向披靡，無不與公司一貫審慎的投資思路和穩(wěn)健的營運(yùn)策略有關(guān)。
但之前與白云區(qū)科技局局長周浩泉、黃石街道辦事處主任麥少杰的幾番“南下”和“北上”，北京、上海、天津等地各領(lǐng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，讓羅曾華了然頓悟，自此念念難忘。
分鏡頭三：大勢ing
主題音樂：“埋著頭，向前走，尋找我自己。
走過來，走過去，沒有根據(jù)地?！?/p>
時間：冬，白晝
場地：北京798、上海新天地酒吧
主角：周浩泉、麥少杰、羅曾華
用鏡：切
旁白：“那我就來做孤家寡人”
“做好了是你個人的一張名片。”
“你看，人家是這個樣子?！敝芎迫钢本┑哪骋粋€創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，很有點(diǎn)苦口婆心。
這一路上，周浩泉帶著羅曾華去了不少地方。
至德公司要把機(jī)場路與106國道交匯處的原皮鞋廠的舊廠房改造成生態(tài)寫字樓區(qū)，周浩泉頗為贊許。但看到如此好的載體，卻沒有一個突出的園區(qū)主題，至德充其量就是個“二房東”的角色，周浩泉惋惜之余還有些著急。
在周浩泉的理解里，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整，一定要用科技、文化來領(lǐng)跑，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)說白了就是科技+文化，特別是信息化主導(dǎo)下的科技+文化，其作為知識經(jīng)濟(jì)的一個載體，必將是產(chǎn)業(yè)的最高端。如果，國際單位能好好打打科技文化牌，打造成一個主題鮮明的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這才是應(yīng)了“退二進(jìn)三”、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展大勢，正所謂“君子求于勢，而不責(zé)于人”。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打、縱橫馳騁這么多年。羅曾華又何嘗沒有嗅出一點(diǎn)“轉(zhuǎn)型升級”的味兒呢。從住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)，作為開發(fā)商，羅曾華當(dāng)然明白實(shí)現(xiàn)這“三級跳”意味著什么，“暴利”、“快錢”估計(jì)就甭想了，特別是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園這種業(yè)態(tài)還很新鮮，甚至沒有一個清晰的賺錢邏輯，即如今的生意人最喜歡說的商業(yè)模式，僅僅靠“收租賺錢”?那跟商業(yè)地產(chǎn)有何區(qū)別?是不是要孵化、培育、配套服務(wù)很多東西?這些可都是砸錢的買賣!砸進(jìn)去這么多錢，最后能不能成，是不是“合理的生意”?羅曾華心里沒了底。
“你一定要做!你相信我，做好了是你個人的一張名片?！鄙虾Ｐ绿斓鼐瓢衫?，麥少杰跟羅曾華說了這么兩句話。
為了觀察和體驗(yàn)新天地附近扎堆的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)，麥少杰和羅曾華在新天地輪流“蹲點(diǎn)”，帶著任務(wù)泡了一周的吧。
“做!硬著頭皮，我也要上!”考察回來，羅曾華做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的決心很堅(jiān)定，直覺、“商感”告訴他，這是個大勢，雖然賺錢逐利是企業(yè)發(fā)展的原動力，但企業(yè)要想活得健康長久，絕不是一個“利”字所能承載的。往往是企業(yè)家的胸懷、格局、超凡的社會使命感在關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)起了關(guān)鍵的作用
尤其是像自己所在的集團(tuán)這樣完成了原始積累的企業(yè)，需要大勢的引領(lǐng)，需要打造一種“和諧、可持續(xù)發(fā)展”的企業(yè)生態(tài)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可以承載這個夢想。
世事皆心態(tài)，想通了“一切皆有可能”，羅曾華跟自己說，“就算它是孤島，那我就來做孤家寡人，沒問題!”
分鏡頭四：豪言ed
主題音樂：“道理多，總是說，是大炮轟炸機(jī)。
汗也流，淚也落，心中不服氣?！?/p>
時間：冬，白晝
場地：KFC餐廳辦公室、7天連鎖酒店集團(tuán)總部、國際單位園區(qū)
主角：KFC餐廳市場調(diào)研部工作人員、鄭雁南、羅曾華
用鏡：切
旁白：“請我去，我都不去!”
“你虧了，我賠給你!”
“請我去，我都不去!”KFC餐廳市場調(diào)研部的工作人員讓前來談合作的羅曾華碰了一鼻子灰。
7天連鎖酒店集團(tuán)CEO鄭雁南給羅曾華的回答也好不到哪里去：“讓市場選擇吧，如果市場選擇不了的話，那我也沒有辦法?！?/p>
連連受挫，羅曾華很有些上火。
2008年的11月到2009的1月，金融風(fēng)暴的颶風(fēng)也刮到了至德頭上。國際單位園區(qū)居然連續(xù)3個月都招不到進(jìn)駐企業(yè)。在集團(tuán)的董事會上，羅曾華遭到了痛批，但他頂住了。
形勢在2009年2月發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，創(chuàng)意型企業(yè)、科技型企業(yè)……國際單位好的辦公環(huán)境和白云區(qū)委區(qū)政府給予的好的政策環(huán)境，使得許多企業(yè)紛紛前來，他們看準(zhǔn)了白云區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。皮革、服裝、精細(xì)化工等制造業(yè)和近200家專業(yè)批發(fā)市場，這些規(guī)模型產(chǎn)業(yè)都面臨著以工業(yè)設(shè)計(jì)、科技元素、文化附加值來帶動產(chǎn)業(yè)升級的問題，他們理所
當(dāng)然是園區(qū)的主人，關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)，未來將是企業(yè)“家門口”的客戶。
以往，至德的商業(yè)地產(chǎn)走到哪兒，KFC都會跟到哪兒。但這回，KFC完全不買羅曾華的賬。
國際單位所處地段路況比較復(fù)雜，附近的居民以村民和馬務(wù)工業(yè)園的工友們?yōu)橹?，普遍收入不高，從整體來看消費(fèi)能力不強(qiáng)。到底會不會有人來KFC消費(fèi)?這是KFC最擔(dān)心的事。
但這個問題在羅曾華那里似乎不成問題。“1公里范圍內(nèi)的東西不是我要的，我要的是1公里之外的。我把園區(qū)定位在1公里之外的消費(fèi)群，根據(jù)他們的需要，我來設(shè)計(jì)配套園區(qū)。我又不是打開門做生意，什么人都可以進(jìn)。你不要一口一個NO嘛。再說園區(qū)成型了，肯定輻射帶動周邊發(fā)展，到時軟件硬件一起改造，你咋就敢確定1公里以內(nèi)的就不是潛在消費(fèi)群呢，看遠(yuǎn)點(diǎn)!”
KFC還是猶猶豫豫。
羅曾華終于爆發(fā)了：“你們不敢賭?我來賭!我來給你們保底，你虧了，我賠給你!”
豪言一出，事兒居然成了。
KFC飛快進(jìn)駐了國際單位店面，而鄭雁南也經(jīng)不住羅曾華“軟硬兼施”的游說，一口答應(yīng)了下來。最妙的是，至德公司最后還成了國際單位這家7天酒店的投資人，也即是老板。至德出錢投資，用7天的品牌。在別人看來消費(fèi)力跟不上的地段，7天酒店的開房率保持在95％。
放出豪言，不服氣的羅曾華，這次贏得很漂亮。
分鏡頭五：籌謀ing
主題音樂：“噢，一二三四五六七，一二三四五六七?！?/p>
時間：冬，寒夜
場地：飛機(jī)上、馬務(wù)工業(yè)園
主角：羅曾華
用鏡：長鏡頭
旁白：“我這是在新路上，但我絕對有這個信心!”
“親愛的旅客朋友，我們的飛機(jī)很快就要抵達(dá)廣州?，F(xiàn)在的時間是晚上9點(diǎn)整……”
在北京飛往廣州的航班上，聽到這個語音播報(bào)，羅曾華笑了起來。他一度曾抱怨這架飛機(jī)飛得太慢了，因?yàn)椋炔患按叵氚疡R務(wù)工業(yè)園一帶的舊廠區(qū)簽下來，進(jìn)而拓展國際單位二期之夢。他有野心，識大勢，躊躇滿志，并躍躍欲試。
如果說國際單位一期，羅曾華給自己園區(qū)的使命是要做產(chǎn)業(yè)的孵化器，那么，在未來的國際單位二期，羅曾華夢想著打造出一個產(chǎn)業(yè)孵化器+推進(jìn)器這樣的根據(jù)地。
地面上的廣州燈火闌珊。
羅曾華的躍躍欲試與白云區(qū)委區(qū)政府給他吃過的定心丸分不開。
早在國際單位一期，白云區(qū)委區(qū)政府從幾大領(lǐng)導(dǎo)班子到各個局，都來園區(qū)現(xiàn)場辦過公。給政策、給扶植、給資金，羅曾華說白云區(qū)政府很開明。沒有政府的支持，至德公司當(dāng)然玩不轉(zhuǎn)國際單位這樣的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，這一點(diǎn)，羅曾華心知肚明。
馬務(wù)工業(yè)園區(qū)東至五羊油漆廠，南接黃園路，西連機(jī)場路，北至國際單位一期，改造包裝后，總建筑面積將超過11萬平方米，是理想的拓展國際單位二期的“福地”。但其建設(shè)規(guī)劃，包括未來的具體營運(yùn)，任重道遠(yuǎn)。
“有些人把東西想得太遠(yuǎn)，所有問題都想好了，就沒辦法干了?！毖约皣H單位二期甚至是更長遠(yuǎn)的三期，羅曾華不否認(rèn)一路將會困難重重，“我這是在新路上，但我絕對有這個信心!這就好比開車，只要方向是對的，我就只看前10米的地方，大路不通，走小路!”
政策鏈接
國有用地的處置
經(jīng)劃撥、出讓等方式合法取得使用權(quán)的國有土地、符合登記確權(quán)條件(含1987年1月1日前已使用)的歷史國有土地，可按以下方式進(jìn)行處置：
?自行改造，補(bǔ)交地價
依照本市修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃，申請改造地塊可單獨(dú)開發(fā)、無需納入政府同意儲備開發(fā)整理的，可由企業(yè)自行開發(fā)改造(商品住宅除外)，并按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。原址建筑經(jīng)文化部門認(rèn)定屬工業(yè)遺產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)劃要求成片保留使用。
改作教育、科研、設(shè)計(jì)、文化、衛(wèi)生、體育等非經(jīng)營性用途和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準(zhǔn)地價30％計(jì)土地出讓金；改作保險(xiǎn)金融、商貿(mào)會展、旅游娛樂、商務(wù)辦公等經(jīng)營性用途的，按新舊用途基準(zhǔn)地價的差價補(bǔ)交土地出讓金。
?公開出讓，收益支持
具備開發(fā)經(jīng)營條件的原址用地，可由土地儲備機(jī)構(gòu)收購，也可由企業(yè)自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓。
文化科技化 科技文化化
文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)必須是個完整的產(chǎn)業(yè)鏈
《共鳴》：有些園區(qū)批評國際單位只有商業(yè)，沒有文化，您認(rèn)為呢?
金元浦(以下簡稱金)：他做的事和別人說的話都不是問題，不是一個層面的問題。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)應(yīng)該集聚了產(chǎn)業(yè)鏈的各個部分。比如銀行、法律、知識產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)、會計(jì)事務(wù)所，還有產(chǎn)業(yè)鏈中一些相關(guān)的其他服務(wù)性行業(yè)，比如休閑娛樂、餐廳等等，都很重要。
整個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)需要上下游產(chǎn)業(yè)鏈的聚合，需要一個這樣的產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中也存在著生產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)。
創(chuàng)意型人才往往有一種波西米亞性，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生活環(huán)境上，他需要寬松、寬容。美國學(xué)者理查德?弗羅里達(dá)就多次談到這個問題。一個完整的集聚區(qū)，它擁有各方面都很好的條件，包括生活條件，這是現(xiàn)代創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要的。
文化是靈魂，但科技要不斷滲透進(jìn)去
《共鳴》：您怎么看發(fā)生在各文化創(chuàng)意園之間的有無文化之爭?
金：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，文化就是一個非常必要的基本條件，是產(chǎn)業(yè)的靈魂。所有的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類型的園區(qū)都應(yīng)該有文化，但也要注意兩個條件：
文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的門類非常多，偏重于技術(shù)操作型的園區(qū)和以藝術(shù)為主導(dǎo)的園區(qū)自然是不同的。高科技企業(yè)為主的園區(qū)它里面可能是些有科技、科教背景的人，這也很正常。但不管是以高科技為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還是以傳統(tǒng)文化藝術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)，都存在一個要提升和相互融合的問題。電視、電影、攝影，這些傳統(tǒng)的文化藝術(shù)方式，現(xiàn)在有了高科技滲透進(jìn)去，給予了創(chuàng)意高科技的內(nèi)涵。
一、物流成本研究的目的
無論如何，企業(yè)物流管理的目的就是為了降低物流總成本（TotalLogisticsCosts）。我們之所以要研究企業(yè)物流管理，就是要尋求降低物流總成本和增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢的有效途徑。
在買方市場條件下，客戶具有終極話語權(quán)。因此，企業(yè)要保證其市場地位，就必須盡可能滿足客戶服務(wù)要求。顯然，滿足客戶服務(wù)要求的過程還受到企業(yè)投入資源的能力制約。所以，企業(yè)必須在物流服務(wù)成本和客戶服務(wù)要求之間進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)權(quán)衡。
對企業(yè)物流經(jīng)理來說，合理的控制存貨——既不能損害客戶服務(wù)水平，也不能使企業(yè)因?yàn)槌钟羞^多的存貨而增加成本——就成為物流管理或物流成本控制的首要任務(wù)。所以，把物流管理理解為“對處于運(yùn)動（運(yùn)輸）和靜止（倉儲）過程中的存貨的管理”就更具有物流成本控制的操作性意義。
因?yàn)槲锪鞒杀静皇敲嫦蚱髽I(yè)經(jīng)營結(jié)果，而是面向客戶服務(wù)過程的，所以，物流成本的大小就具有了以客戶服務(wù)需求為基準(zhǔn)的相對性特點(diǎn)。這是物流成本與企業(yè)其它成本在性質(zhì)上的最大區(qū)別。
毫無疑問，物流成本已經(jīng)成為企業(yè)應(yīng)對市場競爭和維護(hù)客戶關(guān)系的重要的戰(zhàn)略決策資源。我們對物流成本的研究就是為了掌控這一戰(zhàn)略資源。
二、跨越物流成本研究的障礙
由于企業(yè)現(xiàn)有的會計(jì)核算制度是按照勞動力和產(chǎn)品來分?jǐn)偲髽I(yè)成本的，所以在企業(yè)的“損益表”中并無物流成本的直接記錄。物料回運(yùn)成本常常包含在貨物的購入成本或產(chǎn)品銷售成本之中；廠內(nèi)運(yùn)輸成本常常是計(jì)入生產(chǎn)成本的；訂單處理成本可能包含在銷售費(fèi)用之中；部分存貨持有成本又可能包含在財(cái)務(wù)費(fèi)用之中，等等?？墒?，如果我們不知道企業(yè)現(xiàn)在的物流成本是多少，所謂的節(jié)約物流成本又從何談起呢？物流成本管理的現(xiàn)實(shí)要求和現(xiàn)行會計(jì)制度之間的技術(shù)性沖突是顯而易見的。
一方面是物流成本管理巨大潛力的誘人前景，另一方面是物流成本在現(xiàn)行會計(jì)制度的框架內(nèi)很難確認(rèn)和分離，所以，至少是在現(xiàn)階段，物流成本仍然是物流業(yè)界的一個“無法承受的愛”。
1、開發(fā)物流成本測算的可操作性模型
從物流管理理論研究或?qū)W科體系建立和發(fā)展的角度來看，物流成本是與物流管理，物流系統(tǒng)，物流功能，客戶服務(wù)，物流信息和物流績效等具有同等重要性的基本概念。顯然，如果沒有對物流成本管理的研究，物流管理學(xué)的理論體系是難以建立的。
一個學(xué)界普遍認(rèn)同的企業(yè)物流成本計(jì)算的概念性公式為：
企業(yè)物流總成本（TotalLogisticsCosts）=運(yùn)輸成本（TransportationCost）+存貨持有成本（InventoryCarryingCost）+物流行政管理成本（LogisticsAdministrationCost）
顯然，這是根據(jù)物流管理的基本功能活動來分類考慮的。
但是，由于物流管理運(yùn)作具有跨邊界（由普遍的協(xié)同運(yùn)作要求所決定）和開放性（由客戶服務(wù)要求所決定）的特點(diǎn)，使得由一系列相互關(guān)聯(lián)的物流活動產(chǎn)生的物流總成本既分布在企業(yè)內(nèi)部的不同職能部門中，又分布在企業(yè)外部的不同合作伙伴那里。從企業(yè)產(chǎn)品的價值實(shí)現(xiàn)過程來看，物流成本既與企業(yè)的生產(chǎn)和營銷管理有關(guān)——實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的場所（Place）和時間（Time）效用，又與客戶的物流服務(wù)要求直接相關(guān)——作為與客戶互動的界面要讓客戶滿意。所以，即使有了這樣一個看起來簡單明了的概念性公式，但企業(yè)對物流總成本的準(zhǔn)確把握實(shí)際上的難度很大。
現(xiàn)實(shí)的來看，我國企業(yè)物流總成本管理的概念比較淡薄，往往只關(guān)心直接的倉儲和運(yùn)輸成本，而不考慮存貨持有成本的其它部分和物流行政管理成本（Mercer，2002）。這不僅是現(xiàn)代物流管理知識普及不夠的問題，把握物流總成本在實(shí)際操作上的難度恐怕也是一個主要原因。
順便指出，基于活動的物流成本測算（Activity-BasedCosting）方法也是為了適應(yīng)物流服務(wù)的過程特點(diǎn)和跨越現(xiàn)行會計(jì)制度的缺陷而被采用的。但是，這種管理會計(jì)方法的有效使用首先必須弄清楚物流成本和物流服務(wù)行為的互動關(guān)系，其次必須有一套能夠控制物流活動過程的預(yù)算體系和物流服務(wù)績效管理指標(biāo)體系相配套。
如RayMundy教授（2002）給出的一個基于ABC管理原理的物流總成本計(jì)算的概念性公式為：
物流總成本=物流費(fèi)用+所動用的物流服務(wù)資產(chǎn)的總價值x資產(chǎn)占用費(fèi)率
雖然這一類方法為我們研究物流總成本提供了新的思路，但它們的實(shí)際應(yīng)用離物流成本管理實(shí)踐的要求還存在相當(dāng)?shù)木嚯x（Bowersox，1998）。
2、跨越現(xiàn)行會計(jì)核算體系的障礙
盡管發(fā)達(dá)國家的企業(yè)物流成本在銷售額中的比重平均在9.5~10%之間（一般認(rèn)為，我國企業(yè)的物流成本占銷售額的比重在20~40%之間），但還是有專家認(rèn)為這個水平不僅是太高了，而且對企業(yè)供應(yīng)鏈管理的未來發(fā)展構(gòu)成了最大的挑戰(zhàn)（Caltagirone2002）。
更為嚴(yán)重的是，自從管理大師PeterDrucker（1962）首次提出物流管理是“一塊尚未被開墾的處女地”以來，已經(jīng)過去整整40年。雖然從那時以來物流管理理論，企業(yè)的物流管理運(yùn)作和物流服務(wù)市場均取得了很大的發(fā)展，如美國的物流成本占當(dāng)年GDP的比重從1962年的14.9%降到了2001年的9.5%，同時，第三方物流（3PL）市場的份額在2001年也已經(jīng)達(dá)到了6.3%的份額，即608億美元的規(guī)模。但是，我們不無遺憾的看到，即使在美國這樣一個物流管理比較成熟，其物流支出占當(dāng)年GDP的比重幾乎成為我們進(jìn)行物流研究的唯一參照系的國家，在《工業(yè)周刊》（IndustryWeek）雜志于2002年進(jìn)行的一項(xiàng)關(guān)于價值鏈（Value-Chain）的調(diào)查中仍然發(fā)現(xiàn)，有40%的被調(diào)查者回答說不知道本企業(yè)的物流成本是多少。不知道物流成本的大小和結(jié)構(gòu)，企業(yè)管理者又是依據(jù)什么來決策降低物流成本和增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力呢？我們也不能過于迷信。
由此可見，恐怕不少美國企業(yè)在物流管理方面也是采取的“摸著石頭過河”的方法，而且一摸就是40年。只不過河水清一些，摸的經(jīng)驗(yàn)比我們多一些罷了。應(yīng)該說，資本主義生產(chǎn)關(guān)系的逐利本質(zhì)，市場經(jīng)濟(jì)體系的競爭壓力和比較完善的會計(jì)核算制度，在某種程度上增強(qiáng)了美國企業(yè)對物流成本的模糊控制能力。
這實(shí)際上也給我們的物流成本研究以啟示：
（1）、物流成本研究的重點(diǎn)應(yīng)該放在對企業(yè)物流成本數(shù)值的精確性的追求上，還是應(yīng)該放在對物流成本關(guān)系的研究上呢？顯然，答案應(yīng)該是后者。
（2）、物流成本的總量研究不能代替微觀的企業(yè)物流成本的支出研究。
正如“黑箱理論”告訴我們的：當(dāng)我們由于知識的局限性還無法弄清一個系統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)的時候，我們就把研究的重點(diǎn)放在對其行為的觀察上。確定系統(tǒng)的輸入，測定系統(tǒng)的輸出，建立輸入與輸出之間的關(guān)系，反過來推斷該系統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。這類輸入/輸出關(guān)系即物流成本與物流服務(wù)系統(tǒng)行為之間的關(guān)系往往就是各種經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)據(jù)積累和模型建構(gòu)，以及由這些模型給出的所謂物流成本結(jié)構(gòu)或分配公式。
雖然IT技術(shù)的發(fā)展為我們更準(zhǔn)確的測算物流成本提供了技術(shù)上的可能性，但現(xiàn)實(shí)的來看，對物流成本的正確把握比精確計(jì)算更為重要。
3、物流成本測算的三要素
物流成本的測算，就如同企業(yè)制造產(chǎn)品或提供服務(wù)一樣，必須要有材料——數(shù)據(jù)，工藝設(shè)備——模型，和最重要的設(shè)計(jì)——物流管理知識這三個資源要素的共同投入。如果說在物流成本的研究過程中也有管理要素在起作用的話，那就是以為企業(yè)提供物流管理決策依據(jù)為目的的三要素之間的互動權(quán)衡——物流成本研究技能。就目前的情況來看，我們的物流成本研究在這三個方面的條件都還比較欠缺。
三、物流成本總量的測算
為了比較全面的了解物流成本總量的測算方法，我們還是選擇信息披露比較充分的美國物流成本研究為例。
我們經(jīng)常引用美國的物流成本占GDP的比例來評判我國總體的物流管理水平。這本身就是一種現(xiàn)實(shí)可行的比較管理方法——標(biāo)桿管理法或基準(zhǔn)管理法（BenchmarkManagement）。那么，美國的宏觀物流成本數(shù)據(jù)是怎么測算出來的呢？
眾所周知，美國權(quán)威的物流市場年度報(bào)告撰稿人RobertV.Delaney先生已經(jīng)連續(xù)13年編纂出版《美國物流年度報(bào)告》（Annual“StateOfLogisticsReport”），而對美國物流成本測算的年代則已經(jīng)上溯到1960年。
Delaney先生給出的美國2001年的物流總成本的結(jié)構(gòu)如表1所示。
表1.2001年美國商業(yè)物流系統(tǒng)總成本
（單位：億美元）
一、
存貨持有成本（全部商業(yè)存貨價值14400億美元）
3280
1
利息
550
2
稅費(fèi)、過時、貶值、保險(xiǎn)
1950
3
倉儲成本
780
二、
運(yùn)輸成本
6050
1
公路運(yùn)輸
4940
2
城際卡車運(yùn)輸
3330
3
本地卡車運(yùn)輸
1610
4
鐵路運(yùn)輸
380
5
水路運(yùn)輸（國際190，國內(nèi)90）
280
6
油料管道運(yùn)輸
90
7
航空運(yùn)輸（國際70，國內(nèi)170）
240
8
貨運(yùn)
70
9
與發(fā)貨人相關(guān)的成本
50
三、
物流行政管理成本
370
四、
全部物流成本
9700
資料來源：RosalynWilson&RobertV.Delaney，UnderstandingInventoy—StayCurious，13thAnnual“StateOfLogisticsReport”(2002).
下面我們就結(jié)合《報(bào)告》的內(nèi)容對這些數(shù)據(jù)的來源做一簡要的分析，以期從中獲得我們研究物流成本總量的線索和借鑒。
1、有關(guān)物流成本管理知識
物流就是對處于運(yùn)動和靜止過程中的存貨的管理。物流總成本由運(yùn)輸成本，存貨持有成本和物流行政管理成本三部分構(gòu)成。這就是Delaney先生一貫所持有的物流總成本研究的基本理念。
我們還注意到Delaney先生在給出物流成本結(jié)構(gòu)時，特別注明了所使用的方法來自于哈佛大學(xué)教授JamesL.Heskett博士等的專著《BusinessLogistics》第二版，還用了一個“方法論”（Methodology）這樣的大詞?？梢娫摃膬?nèi)容對其研究的影響是巨大而深遠(yuǎn)的。
事實(shí)上，Heskett教授等（1973）在《BusinessLogistics》一書中闡述的研究物流的方法就是系統(tǒng)論的方法。其主要的觀點(diǎn)可以歸納為以下三點(diǎn)：
（1）、企業(yè)的各種物流活動之間，企業(yè)物流活動與企業(yè)的經(jīng)營管理和客戶服務(wù)之間存在著普遍的內(nèi)在聯(lián)系。所以，在考察個別物流系統(tǒng)要素的行為變化時，應(yīng)盡可能的進(jìn)行多方案的分析比較，以發(fā)現(xiàn)相關(guān)系統(tǒng)要素之間的互動關(guān)系。
（2）、企業(yè)物流系統(tǒng)管理的模型包括四個層次：一是系統(tǒng)要素：存貨設(shè)施，運(yùn)輸設(shè)施，物流費(fèi)率和服務(wù)。二是系統(tǒng)關(guān)系：采購策略，產(chǎn)品定價策略和客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。三是系統(tǒng)設(shè)計(jì)：系統(tǒng)需求，存貨模型，選址模型，調(diào)度模型和整合模型。四是系統(tǒng)管理：訂單處理，包裝和物料搬運(yùn)，從此，交通和運(yùn)輸，組織結(jié)構(gòu)，績效評估和控制，以及跨組織邊界的管理。
（3）、所謂對物流活動的系統(tǒng)管理就是在進(jìn)行物流管理決策時，要對各種物流活動成本及它們相互間的關(guān)系，在既定客戶服務(wù)水平的約束下，進(jìn)行有效的技術(shù)經(jīng)濟(jì)權(quán)衡（Trade-off）。換句話說，所有的物流活動和結(jié)果都可以換算成物流運(yùn)作成本，不管是直接的運(yùn)輸成本，還是存貨占用資金的機(jī)會成本，還是客戶“用腳投票”所產(chǎn)生的缺貨成本。
由此可見，Delaney先生在研究報(bào)告中使用“美國商業(yè)物流系統(tǒng)”（U.S.BusinessLogisticsSystem）這個術(shù)語，并以全部商業(yè)系統(tǒng)的存貨管理水平及其對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的影響為始終不變的研究主題就毫不奇怪了。
2、有關(guān)數(shù)據(jù)來源
就運(yùn)輸成本而言，Delaney先生是直接從美國ENO運(yùn)輸基金會（ENOTransportationFoundation）出版的《美國運(yùn)輸年度報(bào)告》（TransportationinAmerica）中獲取得。ENO運(yùn)輸基金會是一個成立于1921年的非盈利的慈善組織。該基金會的定期出版物為《運(yùn)輸季刊》。迄今，已經(jīng)出了第19版《美國運(yùn)輸年度報(bào)告》（TransportationinAmerica）（2002）。其中，與發(fā)貨人相關(guān)的成本包括了貨主企業(yè)運(yùn)輸管理部門的運(yùn)營費(fèi)用和貨物裝卸費(fèi)用。雖然該項(xiàng)物流成本的份額比較小，但該項(xiàng)成本是如何估計(jì)和測算的，目前還不得而知。
就存貨持有成本而言，注明的數(shù)據(jù)來源包括美國商務(wù)部的“國民收入和生產(chǎn)核算報(bào)告”（NationalIncomeandProductAccount），《當(dāng)前商業(yè)狀況調(diào)查》（SurveyofCurrentBusinessMarch2002）和《美國統(tǒng)計(jì)摘要》（U.S.StatisticalAbstract）等。但是，有兩點(diǎn)要特別注意：一是倉儲成本測算時涉及到公共倉庫和企業(yè)自有倉庫這兩塊。公共倉庫的倉儲成本數(shù)據(jù)可以從美國商務(wù)部人口普查局（U.S.DepartmentofCommerce，CensusBureau）的《服務(wù)業(yè)年度調(diào)查報(bào)告》（ServiceAnnualSurveyReport）中獲取。而企業(yè)自有倉庫的倉儲成本數(shù)據(jù)則是Delaney先生自己測算的。二是全部商業(yè)存貨，包括了農(nóng)業(yè)，采礦業(yè)，建筑業(yè)，服務(wù)業(yè)，制造業(yè)，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的數(shù)據(jù)。
3、有關(guān)計(jì)算方法
就物流行政管理成本而言，Delaney先生自1973年開始撰寫《美國物流年度報(bào)告》時起就是按照全部物流成本的4%來測算的。即用4%乘以存貨持有成本和運(yùn)輸成本之和。
但是，有關(guān)存貨持有成本的測算就不那么簡單了。Delaney先生一直是用Alford-Bangs公式來測算存貨持有成本的。所謂Alford-Bangs公式實(shí)際上是一個由L.P.AlfordandJohnR.Bangs創(chuàng)立于1955年的企業(yè)存貨持有成本的分配模型。如表2所示。
表2.企業(yè)存貨持有成本占存貨價值的%
1
保險(xiǎn)（Insurance）
0.25%
2
倉儲（Storagefacilities）
0.25
3
稅費(fèi)（Taxes）
0.50
4
運(yùn)輸（Transportation）
0.50
5
搬倒（Handlingcosts）
2.50
6
貶值（Depreciation）
5.00
7
利息（Interest）
6.00
8
過時（Obsolescence）
10.00
9
總計(jì)(Total)
25.00%
資料來源：L.P.AlfordandJohnR.Bangs(eds.)，Production
Handbook（NewYork:Ronald，1955），pp.396-397.
雖然該公式問世已接近50年，雖然后來也有許多學(xué)者和咨詢機(jī)構(gòu)從不同的角度或使用不同的方法對其作了進(jìn)一步的研究，并提出了一些可以使用的修正公式，如認(rèn)為倉儲成本的費(fèi)率被低估了，而貶值和過時費(fèi)率卻估高了。為了防止運(yùn)輸成本和存貨持有成本的重復(fù)計(jì)算，公式中屬于企業(yè)存貨點(diǎn)之間的或倉庫內(nèi)部的運(yùn)輸成本，以及收發(fā)貨時產(chǎn)生的搬倒成本可以不予考慮。應(yīng)該用銀行年均最優(yōu)惠貸款利率的1.5倍來代替6%的利率取值等（Heskett，1973）。但是，大多數(shù)研究的結(jié)論都差不多，即企業(yè)存貨持有成本約為其年均存貨價值的25%左右。所以，該公式是一個目前仍被普遍接受的企業(yè)存貨持有成本的測算公式。
歷史的來看，存貨持有成本的波動主要是由于利率的波動引起的，所以，該公式在使用的時候必須根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)類型和金融市場條件等因素對某些參數(shù)加以修正。這里主要是對利率取值的修正。Delaney先生選擇的是當(dāng)年商業(yè)匯票貼現(xiàn)率。在計(jì)算2001年存貨占用資金利息時，就是根據(jù)當(dāng)年商業(yè)匯票貼現(xiàn)率3.8%的水平測算的。2000年的取值是6.4%。1999年則為5.1%。顯然，商業(yè)匯票貼現(xiàn)率是一個比銀行同期貸款利率低的資金占用成本費(fèi)用率。這種與存貨變現(xiàn)能力相關(guān)的考慮似乎比銀行貸款利率更符合企業(yè)資產(chǎn)管理和存貨流動的實(shí)際情況。相應(yīng)的，存貨持有成本占存貨價值的比例從1999~2001年分別為24.1%，25.4%和22.8%。
事實(shí)上，雖然Alford-Bangs公式是針對存貨持有成本所給出的測算模型，但是其中所傳遞的思維方式和成本分配結(jié)構(gòu)卻對后來的物流成本研究，以及物流績效研究產(chǎn)生了廣泛的影響。關(guān)于該公式的擴(kuò)展的應(yīng)用我們在本文的后面部分還會提及。
四、第三方物流服務(wù)市場規(guī)模的測算
隨著企業(yè)競爭戰(zhàn)略的變化和物流管理運(yùn)作方式的發(fā)展，越來越多的企業(yè)為了優(yōu)化企業(yè)資源配置和增強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢，將不屬于企業(yè)核心競爭力范疇的物流業(yè)務(wù)外包（Outsourcing），使得所謂專業(yè)性的第三方物流服務(wù)（ThirdPartyLogisticsServicesProvider）市場逐步形成。所以，從物流服務(wù)運(yùn)作的市場關(guān)系來看，在美國的制造業(yè)和分銷業(yè)所支出的9700億美元的物流總成本中，有一部分是支付給了第三方物流公司。換句話說，物流成本的總量中也包括了第三方物流企業(yè)的貢獻(xiàn)。
因此，所謂物流市場規(guī)模就是指第三方物流服務(wù)交易的規(guī)模，而不是物流成本支出的宏觀總量。
對美國第三方物流市場的總量和結(jié)構(gòu)的測算，Armstrong&Associates咨詢服務(wù)公司的研究是比較權(quán)威的，如表3所示。Delaney先生也是直接引用其結(jié)論。
表3.2001年美國第三方物流市場
3PL服務(wù)供應(yīng)商
總收入（億美元）
同比增長率%
1
專項(xiàng)合同運(yùn)輸
83
2.5
2
國內(nèi)運(yùn)輸管理
175
3.6
3
增值的倉儲服務(wù)/分銷
153
13.3
4
本土的國際物流運(yùn)作
157
7.5
5
3PL軟件
40
6
總的合同物流市場
608
7.4
資料來源：10thWho’sWhoInLogistics?–Armstrong’sGuidetoThirdPartyLogisticsSerciceProviders,Armstrong&AssociatesInc.Stoughton,WI
該研究結(jié)論是基于對占美國第三方物流市場55%以上份額的38家核心樣本企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行深度分析的結(jié)果。
有關(guān)數(shù)據(jù)是通過第三方物流企業(yè)自己填報(bào)名為《第三方物流服務(wù)供應(yīng)商簡介》的調(diào)查問券的方式獲取的。雖說是簡介，但實(shí)際的內(nèi)容要求卻非常全面。包括公司背景，高管層人員，財(cái)務(wù)信息，資產(chǎn)狀況（運(yùn)輸資產(chǎn)和倉儲資產(chǎn)），所使用的信息系統(tǒng)，運(yùn)輸管理服務(wù)內(nèi)容，倉儲管理服務(wù)內(nèi)容，國際化服務(wù)內(nèi)容，其它3PL增值服務(wù)，客戶群等。填報(bào)企業(yè)還可以隨時進(jìn)行有關(guān)數(shù)據(jù)的網(wǎng)上更新。
順便指出，該公司出版的《第三方物流企業(yè)大全——物流服務(wù)供應(yīng)商指南》（Who’sWhoInLogistics?-Armstrong’sGuidetoThirdPartyLogisticsServiceProvider）實(shí)際上已經(jīng)成為一本百科全書式的第三方物流企業(yè)基本情況、服務(wù)能力特點(diǎn)、優(yōu)劣勢比較和重大事項(xiàng)分析的評估報(bào)告。2002年的第10版已經(jīng)從2001年的102家企業(yè)增加到2002年的130家。所包含的第三方物流企業(yè)范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全球。
對我國第三方物流市場的測算，Mercer管理顧問公司采取的是抽樣調(diào)查的方法。在對我國8個行業(yè)的48個大型客戶企業(yè)和至少24家知名的第三方物流服務(wù)企業(yè)以及8家大企業(yè)的物流部門進(jìn)行問券調(diào)查和深度訪談以后，得出了2001年中國第三方物流市場的規(guī)模約為400億元人民幣的結(jié)論（2002）。
五、行業(yè)物流成本水平的標(biāo)桿測算
由于直接計(jì)算企業(yè)物流成本存在著現(xiàn)實(shí)的困難，同時企業(yè)的市場競爭又要求建立企業(yè)物流成本管理的參照系，以便對其進(jìn)行控制，所以，采用標(biāo)桿管理的理念，通過對企業(yè)的抽樣調(diào)查或問券調(diào)查，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法來推斷經(jīng)驗(yàn)性的物流成本參考標(biāo)準(zhǔn)就成為業(yè)界目前普遍使用的方法。顯然，建立分行業(yè)或分產(chǎn)品的物流成本參考標(biāo)準(zhǔn)，不僅在方法上可行，而且所給出的標(biāo)桿數(shù)據(jù)會更接近企業(yè)的實(shí)際情況。
比如，Establish咨詢公司就是通過《物流成本和服務(wù)數(shù)據(jù)庫調(diào)查》（LogisticsCostAndServiceDatabaseSurvey）來獲取行業(yè)分析數(shù)據(jù)，進(jìn)而給出分行業(yè)的物流成本占銷售額比重之標(biāo)桿值的。如工業(yè)耐用品行業(yè)為7.7%；非耐用工業(yè)品行業(yè)為9.3%；非耐用消費(fèi)品行業(yè)為7.6%；制藥業(yè)為4.4%，等等（2000）。
迄今，該公司已經(jīng)積累了包括30個行業(yè)，為期28年的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
為了鼓勵企業(yè)參加調(diào)查，該公司承諾凡完成調(diào)查問券的企業(yè)都可以進(jìn)入數(shù)據(jù)庫，并獲得一份保密的有關(guān)本行業(yè)的物流成本標(biāo)桿報(bào)告。這就使得其物流成本數(shù)據(jù)庫的信息量會越來越大，分析測算的物流成本標(biāo)桿值的準(zhǔn)確性會越來越高。
Establish咨詢公司得出2001年9月至2002年9月企業(yè)平均物流成本占銷售額的比重為7.65%，比2001年下降了近8%，是自1997年以來降幅最大的一年。相應(yīng)的成本結(jié)構(gòu)如表4所示。同期制造業(yè)企業(yè)的物流成本占其銷售額的比重為7.36%，其成本結(jié)構(gòu)如表5所示。
表4.2002年平均企業(yè)物流成本占銷售額的比重
1
運(yùn)輸成本
3.34%
2
倉儲成本
2.02%
3
訂單處理/客戶服務(wù)成本
0.43%
4
行政管理成本
0.41%
5
存貨持有成本
1.72%
6
物流總成本
7.65%
表5.2002年制造業(yè)企業(yè)物流成本占銷售額的比重
1
運(yùn)輸成本
3.15%
2
倉儲成本
1.19%
3
訂單處理/客戶服務(wù)成本
0.39%
4
行政管理成本
0.37%
5
存貨持有成本
1.74%
6
物流總成本
7.36%
該公司還通過對調(diào)查資料的分析發(fā)現(xiàn)：制造業(yè)公司的物流成本支出水平隨著產(chǎn)品單位重量價值的增加而下降；隨著公司年銷售額規(guī)模的下降而上升。
從該公司2002年調(diào)查問券的結(jié)構(gòu)來看并不復(fù)雜，主要內(nèi)容包括四個方面：
（1）、公司業(yè)務(wù)性質(zhì)：制造商還是批發(fā)商，所經(jīng)營的產(chǎn)品主要是耐用品還是非耐用品；
（2）、客戶：是消費(fèi)者還是工業(yè)用戶，營業(yè)額，發(fā)貨量，發(fā)貨點(diǎn)數(shù)目，發(fā)貨線路數(shù)，訂單數(shù)，和存貨單位數(shù)（SKUs）,運(yùn)費(fèi)自付和客戶支付的比例等；
（3）、物流總成本：包括：a.成品運(yùn)輸費(fèi)用，包括從工廠和供應(yīng)商到配送中心的一次運(yùn)輸，和送到客戶的二次運(yùn)輸；b.成品倉儲費(fèi)用；c.訂單處理/客戶服務(wù)成本；d.分銷管理成本和e.成品存貨持有成本（按平均存貨價值的18%計(jì)算）；
（4）、訂貨周期和成品的可得性，等。
綜上所述，采用問券調(diào)查的方法來測算行業(yè)物流成本的支出水平，在理論和方法均合理的情況下，還要有長期持續(xù)一致的跟蹤和積累。只有跟蹤積累才能發(fā)現(xiàn)變化的趨勢和規(guī)律。
六、重要的是趨勢
我們?nèi)砸訢elaney先生的美國物流研究年度報(bào)告為例。
Delaney先生對物流成本總量研究的貢獻(xiàn)不僅在于他確定了物流成本總量與當(dāng)年GDP的比例關(guān)系，而且在于他對這種關(guān)系的變化趨勢的跟蹤研究。相應(yīng)的Delaney物流成本指數(shù)變化趨勢如圖1所示。
圖1.1981~2001年美國商業(yè)物流系統(tǒng)成本
占GDP比重關(guān)系——Delaney物流成本指數(shù)的變化趨勢圖
對變化趨勢的分析已經(jīng)超出本文的范疇，故這里不準(zhǔn)備展開對這張圖的詳細(xì)討論。但根據(jù)Delaney物流成本指數(shù)變化趨勢圖，我們不難看出：自1981年以來，美國的運(yùn)輸成本占GDP的比重基本上處于平穩(wěn)狀態(tài)，導(dǎo)致物流成本波動的主要因素是存貨持有成本（ICC）。所以，對物流成本控制的重點(diǎn)應(yīng)該是存貨水平的控制。實(shí)際上，他所編纂的2001年美國物流年度報(bào)告的主標(biāo)題就是《高度的保持對存貨的好奇心》（UnderstandingInventory–StayCurious）。
七、物流成本節(jié)約效果的測算模型
無論如何，物流成本研究本身只是手段而不是目的。從制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)的角度來看，是為了降低成本和提高市場競爭力。但是，從第三方物流企業(yè)的立場來看，物流成本的研究是為了進(jìn)行物流服務(wù)營銷。事實(shí)上，客戶企業(yè)購買第三方物流企業(yè)的服務(wù)首先還是從節(jié)約物流成本的角度來考慮的。那么，第三方物流企業(yè)如何向客戶展示其物流服務(wù)的效果呢？
根據(jù)Heskett教授等關(guān)于所有的物流活動過程和結(jié)果都可以換算成物流運(yùn)作成本的觀點(diǎn)，我們在這里介紹一個基于Alford-Bangs公式的物流成本節(jié)約效果測算模型，以期進(jìn)一步拓展我們物流成本研究的思路（SRIInternational，2002）。
SRI國際研究所為了計(jì)算FedEx的服務(wù)對客戶物流成本節(jié)約的貢獻(xiàn)，首先根據(jù)Alford-Bangs公式，測算其存貨持有成本費(fèi)率。
該公司認(rèn)為：物流管理就是對處于運(yùn)動和靜止過程中的存貨的管理。FedEx所遞送的貨品或包裹都是客戶企業(yè)的存貨。由于FedEx的快速運(yùn)輸，以及定時和“門到門”的服務(wù)，縮短了這些存貨的在途時間。因此，相對于那些非快遞的、非定時的和非門到門的運(yùn)送方式來說，F(xiàn)edEx為客戶節(jié)約了物流成本——存貨持有成本。這些在途存貨的持有成本仍然服從Alford-Bangs模型。
根據(jù)使用FedEx快遞業(yè)務(wù)的客戶基本特點(diǎn)，該公司根據(jù)美國產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（StandardIndustryClasscification）將FedEx從1993~2000財(cái)政年度的運(yùn)送業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)分成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和非高技術(shù)產(chǎn)業(yè)兩大類，同時還認(rèn)為，高技術(shù)企業(yè)產(chǎn)品因?yàn)檫^時特別快和物流運(yùn)作條件要求高，其存貨持有成本應(yīng)明顯高于一般企業(yè)產(chǎn)品。據(jù)此，該公司建立了這兩類企業(yè)物品遞送的存貨持有成本結(jié)構(gòu)，如表6所示。所節(jié)約的時間如表7所示。
表6.SRI存貨持有成本節(jié)約模型
存貨持有成本構(gòu)成
非高技術(shù)產(chǎn)業(yè)
高技術(shù)產(chǎn)業(yè)
資本成本
3.1-5.9%
3.1-5.9%
存貨服務(wù)成本
1%
1%
倉儲成本
4%
8%
存貨風(fēng)險(xiǎn)成本
15%
30%
總成本
23-26%
42-45%
表7.FedEx國內(nèi)和國際服務(wù)所節(jié)約的時間（天）
服務(wù)類型
節(jié)約的時間
美國國內(nèi)
隔夜包裹
4
經(jīng)濟(jì)包裹
2
定時遞送
4
國際遞送
優(yōu)先貨和包裹
8
經(jīng)濟(jì)貨和包裹
4
機(jī)場到機(jī)場的定時遞送
4
由此獲得使用FedEx快遞服務(wù)企業(yè)的存貨持有成本節(jié)約公式為：
FedEx為客戶節(jié)約的存貨持有成本=
包裹的價值x（存貨持有成本÷365）
x使用FedEx服務(wù)所節(jié)約的時間
據(jù)此，SRI計(jì)算出在2000財(cái)年，F(xiàn)edEx為其美國的客戶節(jié)約的存
貨持有成本價值2.68億美元，為出口客戶節(jié)約物流成本5700萬美元。自1993年到2000年，F(xiàn)edEx累計(jì)為國內(nèi)客戶節(jié)約物流成本11億美元，相應(yīng)的為美國出口的物流運(yùn)作節(jié)約成本2.56億美元。
在數(shù)碼物流的時代就是要用數(shù)字語言來說話。
八、我們需要行動
1、物流成本是企業(yè)參與市場競爭的重要戰(zhàn)略資源。但要獲取這一資源必須對大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行知識化的提煉。相對而言，一次數(shù)據(jù)的獲取并不難，難的是對一次數(shù)據(jù)或二手資料的進(jìn)一步細(xì)化的處理、分析和判斷。所謂信息不對稱的問題實(shí)際上是知識的不對稱問題。所以，對物流成本的研究不僅要掌握調(diào)查統(tǒng)計(jì)理論和物流管理理論，而且要具備相應(yīng)的制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)的背景知識。
2、我們需要中國的物流成本指數(shù)。對物流成本的研究，無論是在宏觀總量的層面上，還是在微觀企業(yè)的層面上，重要的不在于時間斷面的數(shù)據(jù)測算是不是那么精確，而在于歷史過程數(shù)據(jù)測算的口徑和方法是不是能夠保持一致，在于所獲得的數(shù)據(jù)是不是具有可比性。我們不可能對所有的物流成本都實(shí)施有效的控制。也不可能對每一個物流活動環(huán)節(jié)進(jìn)行精確的成本測定或分配。所以，有關(guān)物流成本的關(guān)鍵變量的變化趨勢比其在某個時點(diǎn)上的絕對值更有價值。
3、盡快建立我國企業(yè)物流成本測算規(guī)則和方法的參考標(biāo)準(zhǔn)。主要的任務(wù)有兩個：一是企業(yè)運(yùn)輸成本的確認(rèn)和會計(jì)科目單列。二是統(tǒng)一存貨持有成本的測算原則和方法。實(shí)際上，這不僅是企業(yè)物流成本管理的問題，而且涉及到企業(yè)經(jīng)營管理體系的變革——建立以預(yù)算和績效評估為核心的資源配置機(jī)制。顯然，我國企業(yè)目前在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的大背景下廣泛展開的業(yè)務(wù)流程重組（BPR），實(shí)行“購銷分離”和“運(yùn)銷分離”變革的實(shí)踐為此提供了良好的條件和契機(jī)。
在這個事關(guān)我國物流產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展走向的重要問題上，有關(guān)的行業(yè)中介組織扮演著非常重要的角色。有關(guān)各方應(yīng)盡快建立協(xié)調(diào)機(jī)制，設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)框架，確定物流成本指標(biāo)，統(tǒng)一測算方法，研究數(shù)據(jù)挖掘和組織實(shí)施物流行業(yè)信息管理工作。不要等納入政府統(tǒng)計(jì)序列以后再做，或者要求政府統(tǒng)計(jì)部門和經(jīng)濟(jì)管理部門去做。
4、加強(qiáng)對現(xiàn)行國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)信息體系的物流管理數(shù)據(jù)接口研究。因?yàn)槲覈呀?jīng)加入WTO和參照國際標(biāo)準(zhǔn)頒布了新的《國家經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（2002）標(biāo)準(zhǔn)，所以，我們可以考慮參照Delaney先生的方法來測算我國物流成本總量和編制我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展年度報(bào)告。并以此為參照系，充分利用現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)體系和信息系統(tǒng)資源，
反向研究國民經(jīng)濟(jì)核算和統(tǒng)計(jì)體系的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)及其與物流管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的接口，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的數(shù)據(jù)剝離、補(bǔ)充專項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)和分析測算解決方案。該項(xiàng)工作的展開應(yīng)當(dāng)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)分析方面的專家直接參與。
5、選定行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，通過抽樣調(diào)查或問券調(diào)查的方法來獲得行業(yè)物流成本的標(biāo)桿數(shù)據(jù)。這是一個可行且有效的方法?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛應(yīng)用也為獲得各種有關(guān)物流服務(wù)市場發(fā)展變化的即時數(shù)據(jù)提供了很方便的工具。政府部門和企業(yè)應(yīng)積極資助有關(guān)的行業(yè)中介組織，期刊雜志，咨詢機(jī)構(gòu)和高等院校等開展對物流管理服務(wù)市場的抽樣調(diào)查和分析研究工作。此外，也要創(chuàng)造條件展開與國外咨詢機(jī)構(gòu)等的合作。
我們很高興的看到：由中國倉儲協(xié)會組織的《中國物流市場供需狀況調(diào)查報(bào)告》已經(jīng)展示了良好的效果。即將出版的由國家經(jīng)貿(mào)委和南開大學(xué)現(xiàn)代物流研究中心共同組織的《2002年中國現(xiàn)代物流發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查報(bào)告》將為我們的物流成本研究提供更加翔實(shí)和全面的研究資料。由中國物流與采購聯(lián)合會編纂的《中國物流企業(yè)名錄2001-2002》本身就是一個很好的市場調(diào)查報(bào)告，并且為進(jìn)一步的分類調(diào)查或深度分析提供了基礎(chǔ)性的資料，其價值不可低估。
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解xxx房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)xxx房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年xxx市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在xxx城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集xxx城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)xxx市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年xxx市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，xxx城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響xxx房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。xxx房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2019年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，xxx的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致xxx特別是xxx市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，xxx的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了xxx房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項(xiàng)目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，xxx的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在xxx房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，xxx的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
20**年以前，xxx城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20**年以前持平，土地價格的變化正與xxx城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年xxx城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。xxx市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，xxx市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)xxx市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”資金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年xxx市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，xxx的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，xxx的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對xxx經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年xxx市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。xxx房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動xxx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告(二)
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)
20**年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20**年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20**年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。