時間：2022-02-22 16:26:26
導(dǎo)語：在住房制度論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會、法律地位、權(quán)利義務(wù)
一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認(rèn)該物業(yè)管理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權(quán)的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.）。
隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權(quán)力？
二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度。《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業(yè)管理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認(rèn)為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學(xué)者的研究結(jié)果，我認(rèn)為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。
（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。
新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點，我認(rèn)為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當(dāng)選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認(rèn)定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。
但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因為《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責(zé)。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。基于以上條款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。
（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會）所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細(xì)分析國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。
《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認(rèn)為：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將委托合同稱為“委任”，謂當(dāng)事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進行管理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。
業(yè)主委員會除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁。）。當(dāng)業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責(zé)令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當(dāng)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關(guān)和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會作為行政管理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。
三、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。
（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。
1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實報告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負(fù)連帶賠償責(zé)任（參見王利明：《民法》，中國人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認(rèn)，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應(yīng)當(dāng)進行年度總結(jié)，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)管理活動向全體業(yè)主進行詳細(xì)的說明，并對財務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因為全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護自己的權(quán)益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使權(quán)時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權(quán)益，增進其福利?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權(quán)益實際上也是在維護自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時，都應(yīng)該更謹(jǐn)慎、勤勉、忠實地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。
2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎懲權(quán)以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)（參見應(yīng)松年：《行政行為法-中國行政法制建設(shè)的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關(guān)物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權(quán)對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；對于嚴(yán)重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財政部門關(guān)于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會管理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應(yīng)就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細(xì)的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負(fù)責(zé)追回。
（二）業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。
1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責(zé)任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達(dá)到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費用的具體收支狀況。對于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責(zé)任條款要求物業(yè)管理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)管理事務(wù)的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用。對于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先預(yù)付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負(fù)有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負(fù)有配合其訴訟的義務(wù)。
2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)、居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當(dāng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當(dāng)業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負(fù)有配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)公安機關(guān)、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀(jì)錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)主動予以提供。當(dāng)公安機關(guān)、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時通知公安機關(guān)和居民委員會。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當(dāng)業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。
四、立法缺陷與現(xiàn)實中存在的問題在明確了業(yè)主委員會的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過頭來看國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：
（一）業(yè)主委員會成立數(shù)量少《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行選舉業(yè)主委員會委員的職責(zé)，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理條例》中對于業(yè)主委員會的成立及備案沒有做強制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)實中由于業(yè)主這方面意識的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會相對于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當(dāng)少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟南市住宅區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會。但經(jīng)過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：《業(yè)主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的六項職責(zé)，但是卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責(zé)的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經(jīng)費，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問題，就請不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會成員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。在業(yè)主業(yè)委員會中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費委由拒絕參加業(yè)主委員會會議（參見馬祥平：《業(yè)主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業(yè)主委員會訴訟地位不明確《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營業(yè)違規(guī)被吊銷營業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬元維修基金。當(dāng)金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會把當(dāng)時開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認(rèn)為該業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業(yè)主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達(dá)民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業(yè)委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業(yè)主委員會超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理條例》雖然作出了業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會對此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。上述問題導(dǎo)致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越權(quán)的范圍或者在根本沒有得到業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費用，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)賬目、支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會在業(yè)主大會上要求頒發(fā)“重大貢獻獎”，受獎?wù)呤菢I(yè)主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部兌現(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在諸多問題：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會公布維修基金明細(xì)賬、活動經(jīng)費預(yù)算及使用情況、會議紀(jì)要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業(yè)主委員會拒不處理（參見包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國家都有著與我國業(yè)主委員會制度相接近或相類似的制度設(shè)計，其中有些規(guī)定對我國業(yè)主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。
德國法民法規(guī)定：業(yè)主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業(yè)管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國《物業(yè)管理條例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔(dān)任。業(yè)主委員會成員的任命及解任由業(yè)主大會之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會成員的職務(wù)即已終結(jié)。對于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會成員如有重大事由，業(yè)主大會仍然可以將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項同自己的財產(chǎn)分別保存。（7）請求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。
法國民法典規(guī)定：業(yè)主委員會的選任，以業(yè)主大會單純多數(shù)的決議予以認(rèn)定。在實踐中，將專家選任為業(yè)主委員會成員的情況居多；否則，則當(dāng)選者必須為業(yè)主之一。當(dāng)選為業(yè)主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會會議報告書和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。
日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會的決議選任和解任業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時，業(yè)主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。
意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會可以指派一個業(yè)主委員會，或由業(yè)主申請法院指定。業(yè)主委員會成員的任期為1年。業(yè)主大會可以隨時將其解任，也可由業(yè)主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會成員的職務(wù)時，必須向有關(guān)部門進行登記。業(yè)主委員會在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對全體業(yè)主均有拘束力；對于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費用和專項維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護的經(jīng)營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進行訴訟。
瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選任，或由業(yè)主請求法院指派。業(yè)主大會可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當(dāng)業(yè)主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會成員時，各業(yè)主可于1個月內(nèi)向法院請求解任。對于法院指派的業(yè)主委員會成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議實施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費和專項維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會的授權(quán)下，對外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。
我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有當(dāng)事人能力，當(dāng)其作為原告或被告參加訴訟時，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，并向其報告會務(wù)。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會紀(jì)錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽本、建筑物竣工圖說等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費及專項維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項（參見中國民商法律網(wǎng)：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過分析比較上述各國關(guān)于業(yè)主委員會制度的立法設(shè)計，結(jié)合我國的實際情況，我認(rèn)為我國的業(yè)主委員會制度應(yīng)該做如下設(shè)計：
1.實現(xiàn)業(yè)主委員會職業(yè)化，確立業(yè)主委員會聘任制業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向業(yè)主委員會頒發(fā)寫明權(quán)范圍的授權(quán)書。業(yè)主委員會的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識和技能的專家。業(yè)主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過短則又由于業(yè)主委員會成員變動頻繁，致使業(yè)主委員會的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認(rèn)為取2年或3年為宜。
2.加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主大會報告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，拒絕承認(rèn)其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。
3.確定業(yè)主委員會的法律地位，賦予其訴訟當(dāng)事人資格應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主委員會屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對人的地位。當(dāng)業(yè)主委員會在全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。
4.明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。
主要參考書目：
1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中國人民大學(xué)出版社，2003年版。
3.羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版。
4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。
5.王利明：《民法》，中國人民大學(xué)出版社，2000年版。
6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版。
論文關(guān)鍵詞：住房公積金，見角進元，excel，繳交基數(shù)，函數(shù)
一、住房公積金
住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲蓄金，實際上是一種住房保障制度函數(shù)，是住房分配貨幣化的一種形式論文范文。其具有強制性、互、保障性，單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。職工個人及單位（國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體）繳納的住房公積金函數(shù)，實行專戶存儲，歸職工個人所有。
現(xiàn)在繳納住房公積金已經(jīng)成為了勢在必行，但住房公積金的繳交基數(shù)卻也是需要經(jīng)常調(diào)整的，由于住房公積金繳交基數(shù)的計算有一個特殊的要求函數(shù)，就是計算時要求“見角進元”，用手工操作的話，如果單位人數(shù)過多，工作量將相當(dāng)大函數(shù)，很有譜可能出現(xiàn)計算差錯論文范文。于是經(jīng)過摸索，發(fā)現(xiàn)在excel中可以運用函數(shù)簡單的解決此問題。
二、準(zhǔn)備工作
1、首先，上一年度的工資表復(fù)制并轉(zhuǎn)帖到同一個excel文檔，并命名為住房公積金調(diào)整表函數(shù)，主要字段有職工號、姓名、身份證號碼、調(diào)整前工資、調(diào)整后工資、調(diào)整后繳交基礎(chǔ)（個人8%、單位20%、合計和備注）等字段。制作好“住房公積金繳交基數(shù)調(diào)整表”如下圖1：
2、計算時要用到的兩個公式Roundup 和 Rounddown
⑴Roundup函數(shù)是將數(shù)字按照指定的位數(shù)進行無條件進位，即遠(yuǎn)離零值，向上舍入數(shù)字論文范文。語法：ROUNDUP(number,num_digits)，其中Number 為需要向上舍入的任意實數(shù)函數(shù)，Num_digits 四舍五入后的數(shù)字的位數(shù)。num_digits 大于 0，則向上舍入到指定的小數(shù)位。 如果 num_digits 等于 0，則向上舍入到最接近的整數(shù)論文范文。 如果num_digits 小于 0，則在小數(shù)。例如：=ROUNDUP(86.9,0) 將 86.9 向上舍入函數(shù)，小數(shù)位為 0 ，值為87 ；=ROUNDUP(4.16159,3) 將 4.16159 向上舍入，保留三位小數(shù) ，值為4.162。
⑵Rounddown函數(shù)是將數(shù)字按照指定的位數(shù)進行無條件舍去函數(shù)，即靠近零值，向下（絕對值減小的方向）舍入數(shù)字論文范文。語法：ROUNDDOWN(number,num_digits)，其中Number 為需要向下舍入的任意實數(shù)。Num_digits 四舍五入后的數(shù)字的位數(shù)。 如果 num_digits大于 0，則向下舍入到指定的小數(shù)位論文范文。 如果num_digits 等于 0函數(shù)，則向下舍入到最接近的整數(shù)。如果num_digits 小于 0，則在小數(shù)點左側(cè)向下進行舍。例如：=ROUNDDOWN(86.9,0) 將 86.9 向下舍入，小數(shù)位為 0 ，值為86 ；=ROUNDDOWN(4.16159,3) 將 4.16159 向下舍入函數(shù)，保留三位小數(shù) ，值為4.161論文范文。
三、嵌入函數(shù)，開始計算
基本的計算思路是用rounddown函數(shù)無條件舍去“調(diào)整后工資基數(shù)”與“比率”的乘積得分為數(shù)值，使其乘數(shù)保留至角位函數(shù)，然后再用roundup函數(shù)把此值無條件進位至元。
具體操作第一步，是在已經(jīng)建好的調(diào)整表中，在F7中輸入“=Roundup(Roundup(E7*8%,1),0)”，按回車鍵得到鄧仁斌的個人調(diào)整后繳交數(shù)為440函數(shù)， 然后再選中F7，把鼠標(biāo)放在F7的右下角，待鼠標(biāo)圖標(biāo)變成十字架就往下拖，也即往下填充就可以函數(shù)，至此，“見角進元”的問題就解決了。如下圖 2：
第二步，同理在G7中輸入“=ROUNDUP( ROUNDDOWN(E7*20%,1),0)”,在按回車鍵，得到公司幫鄧仁斌繳納的住房公積金是1100函數(shù)，然后再由G7往下填充，計算如下圖3：
第三步，在H7中輸入“=SUM(F7+G7)”，按回車鍵即可得到鄧仁斌有自己和公司總共繳交住房公積金為1540函數(shù)，然后再由H7向下填充即行，到此整個計算過程和步驟也結(jié)束了，最終計算結(jié)果如下圖4：
四、注意的問題
1、在制作“住房公積金繳交基數(shù)調(diào)整表”時，會用到Vlookup函數(shù)提取職工月工資，利用Isna和If函數(shù)計算月平均工資，本文筆者并未對此作詳細(xì)講解，但在用這些函數(shù)時應(yīng)要注意函數(shù)語法和用法問題。
2、在計算住房公積金繳交基數(shù)時，有一個要求“見角進元”，而解決這個問題也要用到兩個函數(shù)Rounddown和Roundup兩個函數(shù)，同樣也要注意到他們的語法和用法。
3、如果只用一個函數(shù)不能解決一個問題，在函數(shù)嵌套中，我們可以把幾個函數(shù)的功能結(jié)合起來解決用單個函數(shù)無法解決的問題，是的實際工作中遇到的許多問題都能迎刃而解，大大提高工作中的效率。就如本文中應(yīng)注意的，如果只用rounddown或roundup函數(shù)不能解決“見角進元”這個問題，那么只能把二者結(jié)合起來才可以得到正確的結(jié)果。
胡丹
>> 反向住房抵押貸款：以房養(yǎng)老 試論以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較 基于住房反向抵押貸款理論的“以房養(yǎng)老”模式研究 淺析以房養(yǎng)老——反向抵押貸款保險 住房反向抵押貸款研究 反向抵押貸款養(yǎng)老模式風(fēng)險研究 “以房養(yǎng)老”反向抵押貸款的法律風(fēng)險及防范措施 住房反向抵押貸款定價模型的比較分析 以房養(yǎng)老好，何時才能“反向抵押”？ 發(fā)展我國反向住房抵押貸款的研究 住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐建議 住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐 反向抵押貸款房產(chǎn)養(yǎng)老模式中利率風(fēng)險研究 住房反向抵押貸款在美國 日本住房反向抵押貸款的發(fā)展 住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在中國的梯度發(fā)展 對我國實行住房反向抵押貸款的必要性研究 基于保險精算理論的我國住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價研究 基于住房價值波動風(fēng)險的反向抵押貸款定價研究 我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l，最后訪問時間：2015年2月25日.
[3] 《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號）
[4] 鄧大洪.以房養(yǎng)老能否繞過“南京模式”之殤[N].中國商報2013-9-24（7）.
[5] 養(yǎng)老按揭”阻礙多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..
[6] 蘇麗蓉.試論以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較.時代金融.2014（7）.
[7] 曉晨.中信信托推出房屋信托租賃業(yè)務(wù)[N].金融時報2006-3-9（6）.
[8] 安勝.房屋信托租賃南風(fēng)北漸，仿REITs試水北京市場[N].中國經(jīng)營報2005-12-12（15）.
[9] 胡思靜.房屋產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款信托法律制度研究[D].中南大學(xué)碩士畢業(yè)論文.2011
[10] 韓進成.以房養(yǎng)老反向抵押貸款合同的主體及權(quán)利義務(wù)探究[D].天津商業(yè)大學(xué)碩士畢業(yè)論文.2011
[11] 中國的銀行會破產(chǎn)嗎[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.
論文關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房，廉租房，保障性住房改革
當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。某建設(shè)部官員在面對記者采訪時說，30%的中國人能買得起房子，當(dāng)然也包括這部分人擁有二套以上住房的情況，意味著70%的中國人的住房面臨無力負(fù)擔(dān)的困境。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。
“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居……”十七大報告中這些充滿感情的話語，彰顯了發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享的錚錚誓言。[1]2009年的全國經(jīng)濟會議指出：“必須把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。同時，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負(fù)擔(dān)……”[2]
為了“住有所居”，實現(xiàn)住房社會保障，我們國家又是如何做得呢？在我國的住房結(jié)構(gòu)中，大致存在著三種：普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房，其中，普通商品房是針對高收入者，經(jīng)濟適用房和廉租房針對的是中低收入者，屬于住房保障的措施。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。現(xiàn)如今在河北、山東等地方政府紛紛出臺建設(shè)廉租房的政策，山東已經(jīng)拿到了一億廉租房的建設(shè)資金補貼。[3]
為什么會出現(xiàn)廉租房取代經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象？廉租房是最理想的住房保障模式嗎？
一、經(jīng)濟適用房、廉租房的界定
（一）經(jīng)濟適用房的含義及其特點
經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。
經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價銷售。
（二）廉租房的含義及其特點
廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。以廉租房政策推廣較好上海為例畢業(yè)論文怎么寫，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。
廉租房的特點：一是，廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。二是，廉租房是國家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。三是，廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。
廉租房都有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實批準(zhǔn)后，方能購、租、補。廉租房無繼承權(quán)。
（三）經(jīng)濟適用房與廉租房的區(qū)別
雖然經(jīng)濟適用房和廉租房都是住房保障體系的重要組成部分，都帶有有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)，但區(qū)別還是明顯的：
1. 保障對象不同：從保障效果看，二者針對不同收入階層的人群。按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，廉租房主要針對那些收入更為低下的人群。
2..產(chǎn)權(quán)不同：經(jīng)濟適用房主具有產(chǎn)權(quán)，包括使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。而廉租房者沒有產(chǎn)權(quán)。
3..是否可轉(zhuǎn)讓不同：經(jīng)濟適用房可以自由轉(zhuǎn)讓，只是要繳納一定的契稅、印花稅和其他一些費用而已。廉租房只能租住，不能轉(zhuǎn)讓也不能繼承。
4.命運不同：有人說經(jīng)濟適用房只是一種過度的產(chǎn)物，隨著我國住房保障制度的進一步改革，最終會被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：經(jīng)濟適用房只需要政府提供地皮，需要金錢投資，而廉租房需要政府投資。
二、對廉租房取代經(jīng)濟適用房的質(zhì)疑
（一）廉租房取代經(jīng)濟適用房的原因
聶梅生指出：“從市場發(fā)展來看，經(jīng)濟適用房并沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。而且，受傳統(tǒng)置業(yè)觀念的影響，加上政策不完善、租賃市場管理與服務(wù)不到位，導(dǎo)致目前我國房屋租賃市場發(fā)展整體上還比較滯后，與買賣市場需要協(xié)調(diào)發(fā)展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求相比還有較大差距。”[4]
1.經(jīng)濟適用房的福利性與市場化結(jié)合的操作模式不夠成熟
首先，經(jīng)濟適用房是經(jīng)濟與社會轉(zhuǎn)型時期的產(chǎn)物，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展與社會保障制度的逐步完善，只適合于大城市且以高房價為前提的經(jīng)濟適用房，最終必然要被取代。近兩年商品房價變化很大，2008年之前，房價一路持續(xù)走高，使得很多老百姓望樓興嘆，相對于商品房的高價位，經(jīng)濟適用房以其經(jīng)濟性適用性深受百姓期待與追捧。但是，2008年以來，商品房價開始下跌，受金融危機的影響，且還會有繼續(xù)下跌的趨勢，使得持續(xù)高漲的房地產(chǎn)遇冷，盡管房地產(chǎn)商使出了諸如補差價，贈車，降價等措施，但是畢業(yè)論文怎么寫，也難以挽回昔日的繁榮。正是普通商品房的降價，使得經(jīng)濟適用房喪失了經(jīng)濟性，價格低的優(yōu)勢，所以，出現(xiàn)了閑置、賣不出等現(xiàn)象。為了解決這一現(xiàn)象，各地方政府紛紛推出廉租房的政策，將過剩的閑置房轉(zhuǎn)化為廉租房，租給中低收入者，既保障了百姓的住房，又解決了商品房市場的困境。
其次，建設(shè)經(jīng)濟適用房，土地基本要無償劃撥，各種費用也要減免，還要拿出錢來補貼，地方政府一年要減少數(shù)億元的財政收入——這是政府的直接損失。更重要的是，經(jīng)濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%－4%，從而，減少政府與房地產(chǎn)相關(guān)的財政收入——這是政府的間接損失。因而，地方政府不愿意建設(shè)經(jīng)濟適用房，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房建設(shè)逐年下降，有的地方甚至已經(jīng)停建。
最后，經(jīng)濟適用房主擁有相對的產(chǎn)權(quán)，財產(chǎn)歸個人，不可能適用與全國所有的個人，不利于推廣，也與市場經(jīng)濟的秩序不相適應(yīng)。
2.經(jīng)濟適用房的低收入衡量界限模糊，且執(zhí)行不力
《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第20條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經(jīng)濟適用住房：（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象；（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
按20條第2款規(guī)定，不能再申請經(jīng)濟適用房。但是，現(xiàn)實生活中，符合條件的人卻申請不到，經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。經(jīng)濟適用房倒號現(xiàn)象及其嚴(yán)重，16萬元一個號，經(jīng)濟適用房到底便宜了誰? [5]
3.經(jīng)濟適用房變成權(quán)力瓜分的福利盛宴
按照商品房規(guī)格修建的住房，卻以經(jīng)濟適用房的價格出售，沒有公示，暗箱操作的銷售方式，不符合戶口等相關(guān)規(guī)定的購房者，可以倒買倒賣的購房資格，顯然，這一切都是權(quán)力的魔杖在發(fā)揮作用。能享受到這樣的“權(quán)力福利”的，也只有大權(quán)在握的政府職能部門，及其利益相關(guān)者。
如果說“壟斷福利”損害了社會公平，降低了經(jīng)濟效率，那么“權(quán)力福利”造成的后果更為嚴(yán)重。它嚴(yán)重?fù)p害了公共利益，扭曲了政府職能，侵蝕了公眾對政府的信任，對經(jīng)濟適用房政策的期待畢業(yè)論文怎么寫，是福利腐敗中最嚴(yán)重的一種。試想一下，那些急需解決住房問題的中低收入群體，得知這樣的“經(jīng)濟適用房”存在時，會作何感想呢？[6]
近八成的經(jīng)濟適用房對外出租，顯示多數(shù)購房者不僅不缺房子住，而且把所購經(jīng)濟適用房當(dāng)作一種“投資”。一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，一邊是已售經(jīng)濟適用房出現(xiàn)“高租售率”；一邊是經(jīng)濟適用房“一房難求”，另一邊經(jīng)濟適用房中卻出現(xiàn)大量閑置的“豪宅”。作為中低收入群體福利的經(jīng)濟適用房到底經(jīng)濟了誰？[7]
經(jīng)濟性成了掩蓋權(quán)力福利的遮羞布。經(jīng)濟適用房原本的保障中低收入者的初衷最終成了權(quán)力者的產(chǎn)物，原本維護社會公平的初衷卻最終加劇惡化了社會的不公平，這注定了經(jīng)濟適用房被淘汰的命運。
（二）對廉租房取代經(jīng)濟適用房的質(zhì)疑
有媒體報道，現(xiàn)在一些省份正在醞釀經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)并軌，更有人提出要取消經(jīng)濟適用房，純以廉租房作為保障房。由于廉租房建筑成本低，我國廉租住房的覆蓋面從2007年的10%增加到20%，所需的資金是同等面積的經(jīng)濟適用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建設(shè)包括經(jīng)濟適用房、限價房在內(nèi)的全部保障型住房，那么，我國的稅收在2007年的基礎(chǔ)上要增加五分之一。并且，廉租住房不牽涉到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、分享、移交，行政與市場的邊界劃分得清清楚楚，幾乎不存在尋租空間，如此一來，混水摸魚者也就失去了尋租的動力。正因為廉租住房與市場的邊界非常清晰，所以，廉租住房不會沖擊商品房市場，可以保證商品房市場的穩(wěn)定，進而穩(wěn)定我國的住宅消費、幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及上千萬的建筑工人。少建甚至停建經(jīng)濟適用房，可以節(jié)約監(jiān)管成本，還不會降低民眾福利。[8]
但筆者認(rèn)為，目前廉租房完全取代經(jīng)濟適用房的時機并不成熟、條件還不存在。
1.質(zhì)疑一：與經(jīng)濟適用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明顯的優(yōu)勢。
首先，廉租房單獨承擔(dān)住房保障任務(wù)也不符合國情。廉租房政策運用最多的是中國香港、新加坡等經(jīng)濟體。中國內(nèi)地國土面積遼闊，居住文化深入人心，同時租房制度建設(shè)不完善，廉租房不太可能單獨成為解決居民居住問題的完全之策。
其次，廉租房不能解決居民長久的居住需求。目前廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是50平方米每套，對于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個性的居住要求。并且由于存在收入方面的標(biāo)準(zhǔn)，如果收入超過了居住廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定就要退出廉租房去購買產(chǎn)權(quán)房。這中間實際上會存在很多漏洞。可能造成所謂的夾心層住房問題，廉租房和商品房之間無法實現(xiàn)“無縫連接”。這個中間層就需要經(jīng)濟適用房來填補。[9]
將廉租房和經(jīng)濟適用房申請條件“并軌”，是政府引導(dǎo)低收入家庭消化既有存量經(jīng)濟適用房，解決經(jīng)濟適用房市場過剩的難題。如此，低收入者對經(jīng)濟適用房與廉租房保障的可選擇權(quán)變成了無可選擇的一種權(quán)利，也被動接受了轉(zhuǎn)嫁而來的房市救市責(zé)任。將經(jīng)濟適用房與廉租房并軌，表面看來減少了經(jīng)濟適用房建設(shè)與分配規(guī)模，其實是變相提升了住房保障的門檻，原本享受經(jīng)濟適用房待遇的低收入者將可能因無法享受廉租房待遇，而相對增加住房成本。[10]
2.質(zhì)疑二：現(xiàn)實中畢業(yè)論文怎么寫，廉租房的執(zhí)行存在種種問題
審計署今日公布“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果”，報告顯示1.5億元廉租房的保障金被挪用，2132戶不符合條件的家庭獲得租賃補貼或廉租住房。審計調(diào)查結(jié)果表明政府投資保障性住房存在如下問題：[11]
(1)一些城市未按規(guī)定從土地出讓凈收益中按時足額提取廉租住房保障資金
按規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。其主要原因：一是一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市土地出讓凈收益基數(shù)較大，以前年度提取的廉租住房保障資金加上其他渠道籌集的資金已可以滿足一定時期內(nèi)的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市對土地出讓凈收益尚未做出準(zhǔn)確核算，致使未提或少提廉租住房保障資金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方執(zhí)行中出現(xiàn)偏差
在重點調(diào)查的32個城市中，有18個城市向2132戶不符合條件的家庭發(fā)放廉租住房租賃補貼413.12萬元、分配廉租住房533套；抽查22個城市的廉租住房保障家庭中，有1.32萬戶未將租賃補貼按規(guī)定用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費，使租賃補貼變成了“生活補貼”。其主要原因：一是對保障對象的審核和監(jiān)管機制不夠健全，人口變動、收入財產(chǎn)等信息尚未實現(xiàn)共享，相關(guān)部門未準(zhǔn)確及時掌握相關(guān)信息；二是由于一些地方廉租住房租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)偏低，大多數(shù)保障對象居住在老城區(qū)，靠租賃補貼和廉租住房保障家庭自身的經(jīng)濟能力難以租到合適的住房。
(3)一些地方廉租住房建設(shè)中存在配套設(shè)施不完善、工作程序不夠規(guī)范等問題
一是由于廉租住房配套設(shè)施不完善、地址偏遠(yuǎn)、交通不便等，南京等13個城市的一些地方存在廉租住房配租困難、房源閑置的問題，有的地方甚至出現(xiàn)已入住家庭退房的情況。二是南京、昆明等13個城市投入12.60億元新建、收購或裝修的廉租住房項目，存在執(zhí)行招投標(biāo)或政府采購有關(guān)規(guī)定不嚴(yán)格的問題。
(4)一些地方廉租住房入住后出現(xiàn)了租金、物業(yè)費收取難和不符合條件住戶退出難等問題
在重點調(diào)查的32個城市中，天津、沈陽、重慶等12個城市截至2009年底，累計欠收廉租住房租金和物業(yè)費238.05萬元；沈陽、廈門、常德、成都、樂山、昆明6個城市中的20個區(qū)縣存在不符合保障條件的廉租住房家庭退出難的問題。其主要原因：一是對拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規(guī)定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入發(fā)生變化已不符合實物配租條件后，大多仍無能力購置新住房，騰退其現(xiàn)有廉租住房確有困難。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障資金等問題
在重點調(diào)查的32個城市中，有6個城市和4個縣將廉租住房保障資金用于回購經(jīng)濟適用房和工作經(jīng)費等支出，共計15231.3萬元；有6個城市的34個項目利用虛假申報材料等，套取新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補助資金6129萬元。
同時，國家還可以通過一系列政策，消化現(xiàn)存過剩的商品房，以向中低收入者傾斜。
因此，用廉租房全面取代經(jīng)濟適用房承擔(dān)住房保障任務(wù)不太現(xiàn)實，經(jīng)濟適用房在今后仍將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。
三、我國住房保障體制建設(shè)中應(yīng)該著力解決的問題
（一）加強監(jiān)管，嚴(yán)把住房保障申請標(biāo)準(zhǔn)關(guān)
政府應(yīng)該逐步建立一個合理的住房保障機制，讓高收入購買商品房，讓中低收入者得到經(jīng)濟適用房與廉租房的保障。
1.對低收入者應(yīng)實行動態(tài)管理
無論是經(jīng)濟適用房還是廉租房，旨在維護社會的公平，照顧中低收入者的利益，當(dāng)申請者收入低時，可以享受廉租房，當(dāng)其收入高時，就應(yīng)該搬走，把房子讓給其他需要幫助和保障的低收入群眾。政府應(yīng)加強管理，建立相應(yīng)的配套的退出機制。
2.明確界定保障性住房的屬性
無論是經(jīng)濟適用房，還是新建的廉租房，都是政府福利的公共產(chǎn)品，任何人，包括政府官員本身，都應(yīng)該明確其屬性，把福利真正用到需要的一些特殊群體身上，比如殘疾人或者生活不便的畢業(yè)論文怎么寫，政府可以收購城市中心區(qū)的部分二手房，來滿足他們的需求。
3.嚴(yán)懲危害保障住房的行為
對經(jīng)濟適用房“倒號”現(xiàn)象，要加強管理，購買經(jīng)濟適用房的時候，供需雙方直接見面，不能通過任何中間環(huán)節(jié)。
堅決地對經(jīng)濟適用房實行“以租代售”的辦法，這樣以來，可以成倍地大幅增加出租房的數(shù)量，真正地解決低收入人群住房難的問題，使人們在買房前，先考慮是否選擇租房，以降低商品房需求達(dá)到平抑房價的目的。
（二）鼓勵房地產(chǎn)商投資租賃型經(jīng)濟房
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司負(fù)責(zé)人日前表示，四項促進租賃市場發(fā)展的措施包括：一是拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機構(gòu)投資者進入租賃市場；二是研究通過“低稅率、嚴(yán)征管”，鼓勵私人住房出租；三是發(fā)展租賃型的經(jīng)濟適用住房，逐步實現(xiàn)租賃型經(jīng)濟適用房和廉租住房制度的銜接；四是研究建立房屋租賃統(tǒng)一管理機制。[12]
為了滿足部分比廉租房家庭收入偏高、但購買經(jīng)濟適用房還比較吃力的“夾心層”的低收入人群，下一步將在經(jīng)濟適用房建設(shè)中推出政策性租賃用房。也就是說，將在經(jīng)濟適用房中安排一定的比例，不通過銷售而是通過租賃的方式，給這部分“夾心層”人群解決住房困難。且租賃的價格不完全是市場價；或者雖然采用市場價，但政府在租金上給予補貼，這部分房子將靈活運用，一旦入住租賃的經(jīng)濟適用房的群體，在經(jīng)濟收入增長了或者買房后，必須從這個房子搬出，給別的低收入家庭使用。[13]
同時，針對市場上商品房市場低迷與過?，F(xiàn)象，各級政府也可以購買相對過剩的現(xiàn)存商品房，或者閑置的或退出的公房，提供給中低收入者?；蛘呓o中低收入者提供相應(yīng)的補助，讓他們購買商品房。這樣既可以消化現(xiàn)有的房屋，救濟商品房市場，同時也可以使中低收入者得到實惠。
可以借鑒外國的先進經(jīng)驗，多渠道性、多路徑行地增加住房保障的措施，只要適合我國的國情，改善民生就行。
（三）加強商品房的政府調(diào)控與監(jiān)管力度
2008年底，國務(wù)院常務(wù)會議進一步鼓勵普通商品住房消費，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。同時，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。[14]2009年，商品房價一直持續(xù)走高，住房難再次推入。2010年國務(wù)院出臺了史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，依然沒能抑制住房價上漲的速度。
首先：控制對土地的占有，從源頭上杜絕高房價。
國資委雖發(fā)表“清退令”已半年多，執(zhí)行效果并不明顯，78家央企至今未退出“非主業(yè)地產(chǎn)”。面對房地產(chǎn)調(diào)控畢業(yè)論文怎么寫，78家央企退出地產(chǎn)的預(yù)期正在弱化，而國資委也沒有后續(xù)的文件。目前，央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額大約6607億元，地產(chǎn)總額為991億元，占15%。據(jù)報道，央企在三線城市那地，采用比較流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名義拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建設(shè)保障性住房。由于保障住房的利潤太低，地方政府為了完成保障性住房的建設(shè)，也默認(rèn)了上述做法。所以，控制國有企業(yè)對建設(shè)土地的占有，是抑制商品房價格上漲的原因之一。[15]
再次，政府繼續(xù)對房價實行調(diào)控，控制房價的上漲速度。
今年年初，出臺的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對房價的抑制情況如何呢？下面一組數(shù)字能告訴你結(jié)果：在上海買一套房子平均要多少錢？數(shù)據(jù)顯示，2005年是105萬，2009年是185萬，到了遭遇史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控的2010年，這個數(shù)字卻再創(chuàng)新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價達(dá)254.85元，相比2009年上漲了約70萬元。傷害房價上漲最快的正是2010年。[16]
三是堅決抵制并嚴(yán)厲打擊非法挪用并占有保障性基金的行為。出臺各種措施和辦法去保障老百姓的住房權(quán)等基本生存條件。
截至2010年8月底，18個城市已對不符合條件領(lǐng)取了廉租住房租賃補貼的1569個家庭停發(fā)了租賃補貼，收回廉租住房租賃補貼資金86.47萬元；對不符合條件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退過程中。對涉嫌弄虛作假騙取廉租住房租賃補貼的5名基層工作人員，有關(guān)單位已分別對其給予了撤職、行政記大過等處分。對于廉租住房租賃補貼未用于或未完全用于改善住房條件的問題，各有關(guān)地區(qū)政府都在積極探索如何從租賃補貼的審核程序、發(fā)放形式以及后續(xù)監(jiān)督等方面進行糾正。如濟南市和泰安市計劃采取領(lǐng)取租賃補貼與租賃住房實際支出掛鉤的措施進行糾正，?？谑泻蜕钲谑械牟糠殖菂^(qū)已采取提供房屋租賃協(xié)議才能給予補貼的措施進行糾正。[16]
商品房與保障性住房共同構(gòu)成了我國城鎮(zhèn)居民的住房來源，如果商品房價格過高，老百姓就會買不起。而國家的保障性住房又得不到有效配套與保障，最終會導(dǎo)致民生問題長期得不到解決，激化矛盾，引起社會的動蕩。因而，對商品房價的調(diào)控至關(guān)重要。
（四）加強相關(guān)法律制度建設(shè)
盡管目前，已經(jīng)有《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等配套法規(guī)，但是立法層次較低，且執(zhí)行不力，缺乏對政府人員違規(guī)行為相應(yīng)的處罰機制，因而，無法從根本上杜絕危害住房保障行為的發(fā)生。
同時，政府官員應(yīng)該加強自身素質(zhì)建設(shè)，不能只顧政績，而忽視對民生問題的真正解決；要用綠色行政，廉政建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)對地方政府官員的政績進行考核。
既然建經(jīng)濟適用房，優(yōu)惠能被富人獲得，只要吏治狀況沒有根本改觀，政府為窮人建的廉租房，就同樣能到富人手上畢業(yè)論文怎么寫，讓社會福利被竊取，因而，加強權(quán)力的監(jiān)督機制也是必須的。
商品房的高昂價格，使得很多中低收入者只能望房興嘆，無奈，只能靠租住別人的房子，或者購買經(jīng)濟適用房、廉租房過日子。但是，人人都知道房地產(chǎn)是個暴利的行業(yè)，如果政府能利用宏觀調(diào)控政策，適當(dāng)?shù)馗深A(yù)房地產(chǎn)市場，從源頭上控制對土地的征用，使其在過熱時適當(dāng)?shù)亟禍?，既可以緩解?jīng)濟適用房與廉租房數(shù)量有限的壓力，也有利于挽救低迷的商品房樓市，無疑對百姓住房的保障大有裨益。
四、結(jié)論
所以，無論是經(jīng)濟適用房，還是廉租房，都只是我國在住房保障制度上探索的結(jié)果。無論誰對誰非，只要能找到適合我國國情的住房保障制度，即使探索的過程充滿艱辛與曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生問題的解決，應(yīng)該是考核政府政績的一個亙古不變的標(biāo)準(zhǔn)。所以，不要讓基本的住房問題激化成敏感的政治問題。居者有其屋，原本是基本人權(quán)與生存問題，更是我國經(jīng)濟發(fā)展之后日益凸顯的民生問題的反應(yīng)。無論是繼續(xù)加大對商品房的宏觀調(diào)控力度，還是繼續(xù)整治保障性住房市場，深化改革，都是一件政治大事，需要我們不斷地探索前行。堅信我們的政府會在住房保障上做的更好。
參考文獻：
[1]為了人民幸福美好的生活.金黔新聞[EB/OL].2007-10-16.
關(guān)鍵詞： 日本集合住宅 保障性住房 小戶型
Abstract: Japanese collection residential and China's construction of affordable housing development has a lot in common. This paper first discusses a typical representative of the Japanese cluster of houses, size characteristics and design methods, and established the main body of the study. At the same time, expand the analysis of affordable housing, put out some characteristics of the design. Explore the commonalities and provides a theoretical basis for the feasibility of application design.Key words: a collection of Japanese houses; affordable housing; small units
中圖分類號：TU241.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1研究的必要性
我國保障性住房設(shè)計理論的發(fā)展剛剛起步，在居住空間布局設(shè)計上存在著種種問題，其中包括對空間尺度考慮不足、空間布局設(shè)計模式單一化、居住者未能參與設(shè)計、設(shè)計理念的相對滯后等。因此有必要對保障性住房居住空間布局設(shè)計進行進一步研究。
日本在住宅設(shè)計上長期堅持小面積、適用舒適的理念，長期開展對居住行為方式和家庭人口結(jié)構(gòu)的研究，尤其是在集合住宅方面研究成果豐碩。而其集合住宅在文化背景、人口結(jié)構(gòu)等多方面與我國保障性住房存在較高相似性。因此有必要對日本集合住宅與我國保障性住房居住空間布局模式進行比較研究。
2研究的意義
通過對日本集合住宅與我國保障性住房居住空間布局模式進行比較研究，探討適合我國保障性住房的居住空間布局模式，有利于進一步完善我國保障性住房設(shè)計理論體系。
通過對日本集合住宅空間布局模式設(shè)計方法的分析和總結(jié)，可以為我國保障性住房空間布局設(shè)計實踐提供切實可行的參考，是提高我國保障性住房設(shè)計水平的重要途徑。
3國內(nèi)外日本集合住宅空間布局模式研究動態(tài)、水平、存在問題
一、特定功能居住空間尺寸
精細(xì)設(shè)計與居住空間尺寸
日本住宅的設(shè)計尺寸有求十分精準(zhǔn)，可以精確到厘米。對各個房間的設(shè)計定位都很精確和實用，如家庭的公共空間第一個要考慮的就是家具的擺放和實用，空間是否能相互滲透，交通線是否能重合。日本集合住宅雖然空間很小，但能把所有空間的作用發(fā)揮到極致。
人體工程學(xué)與居住空間尺寸
人體工程學(xué)聯(lián)系到空間設(shè)計，其意義為以人為主體，運用人體計測、生理、心理計測等手段和辦法，研究人體結(jié)構(gòu)功能、心理、力學(xué)等方面與室內(nèi)環(huán)境之間的合理協(xié)調(diào)功能，然后對設(shè)計居住空間進行設(shè)計，以適合人的身心活動要求，取得最佳的使用效能。
工業(yè)化生產(chǎn)背景下住宅部品化
住宅部品是構(gòu)成住宅建筑的組成部分，是住宅建筑中的一個獨立單元，它具有規(guī)定的功能。按照住宅建筑的各個部位和功能要求，將住宅進行部品部件化的分解，發(fā)揮其功能作用。住宅部件的特點包括：標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、規(guī)?；a(chǎn)，并向通用化方向發(fā)展。日本住宅部件化的發(fā)展不僅在很大程度上解決了住宅多樣化和標(biāo)準(zhǔn)化之間的矛盾,而且為特定功能居住空間尺寸的通用化設(shè)計提供了大量可行數(shù)據(jù)。
二、居住空間的多樣化設(shè)計
以家庭為居住核心單位
按家庭人口為依據(jù)，用“家庭人數(shù)減去夫婦對數(shù)”來計算臥室數(shù)量，使集合住宅進入了保證居住實態(tài)和注重實效的階段。日本集合住宅不僅把“食寢分離”、“就寢分離”“干濕分離”和“公私分離”的理念容入了標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計中去。如以nLDK 型套型設(shè)計模式，確立了集合小面積住宅的標(biāo)準(zhǔn)模式，使關(guān)于小面積住宅的研究進入了精細(xì)化的階段。
適應(yīng)性設(shè)計
盡管小面積集合住宅有許多標(biāo)準(zhǔn)形式，建筑師仍然在個性化和多樣化方面做了各種各樣的嘗試。1)根據(jù)居住者的情況，設(shè)定針對性的平面2）提供不同價值觀的居住生活方式的相應(yīng)住宅3）居住者能自行裝修和自由分隔4）提供自由組合靈活住宅。
另外，還考慮由于家庭人口結(jié)構(gòu)，老年住宅的“親子型”的二代居、三代居住宅也得到了發(fā)展，設(shè)計上又分為同居型、分居型和鄰居型三種?？紤]到家庭人口結(jié)構(gòu)的變化在居住以后可以分隔變化的“可變型住宅”、“順應(yīng)型住宅”。在居住空間形式中增設(shè)了西式臥室布置，使居住空間更加富有靈活性。
個人為居住核心單位
山本理顯將傳統(tǒng)的“社會家庭個人”的關(guān)系轉(zhuǎn)化為一種“社會個人家庭”的新型社會關(guān)系，家庭不再是杜會和個人之間的協(xié)調(diào)者，而是存于個人背后又個人自由選擇去接受的形態(tài)，重新定義了居住的核心單位應(yīng)該是個人而不是家庭，從而使集合住宅的設(shè)計脫離了以往傳統(tǒng)家庭概念，創(chuàng)造了“脫nLDK”住宅新的空間布局模式。
三、住戶參與設(shè)計（合作共建）
合作共建型集合住宅設(shè)計模式
合作共建型集合住宅（Co-operative Housing）是一種以住戶參與設(shè)計與決策過程、居民和建筑師共同作業(yè)的特殊設(shè)計方式進行建設(shè)的集合住宅。共同協(xié)作的方式是其執(zhí)行的基本精神，它強調(diào)的是與居住者一起設(shè)計，而不是為他們設(shè)計。
SI住宅自由內(nèi)部分割
SI集合住宅提供了住戶自己參與設(shè)計和決定居住單元的內(nèi)部分隔和立面造型的可能性，為居住者提供了一個充分表現(xiàn)自我創(chuàng)造力的平臺。居住者可以根據(jù)不同的生活方式和愛好進行靈活布置，自由分隔，滿足多樣化的需求，實現(xiàn)個性化的集合住宅設(shè)計。
脫nLDK模式
脫nLDK模式適應(yīng)居住者多種要求的載體――代用空間的模式，進行新的空間組合的探索。建造可以接受各種客戶群，流動的生活方式的平臺，居住者可以自行改變和調(diào)整空間。
四、新的居住理念
居住主體
個體與集合的關(guān)系研究：集合住宅與獨立住宅最大的不同是要建立在公共性與私密性良好的平衡的基礎(chǔ)上，基于“集合”與“個體”的關(guān)系學(xué)，集合住宅設(shè)計研究是“個體”的多樣性的研究，設(shè)計多數(shù)的“個體”與“集體”兩者同時成立的方案，“個體”描寫自由的生活，集體是有約束、有秩序的生活，大的集體和自由的“個體”的關(guān)系。
空間形式
Soho的出現(xiàn)帶來的啟示：辦公室走向家庭標(biāo)志著家庭專用住宅向社會打開大門的開始。日本建筑師提出了閾的概念，闡釋為“與外部對話的場所”，是與外界街道連續(xù)的部分，這個閾空間可以對外，成為與社會聯(lián)系的過渡空間?？勺鬓k公室，也可作商店，根據(jù)各家的用途不同，給予街道的表情會很豐富。閾概念，與20世紀(jì)限定住宅功能集合化的做法不同，是新的城市住宅規(guī)劃手法。
除了工作的元素外，高齡者、兒童在戶內(nèi)難以解決的家務(wù)也是集合住宅向外打開天窗的契機，護理老人的幫手、照顧兒童的保姆走進家庭是另一個閾。
4國內(nèi)保障性住宅空間布局設(shè)計的研究動態(tài)、水平、存在問題
論文主要的參考文獻及觀點有：
空間特點
周燕氓等人的著作《住宅精細(xì)化設(shè)計》[11]在住宅精細(xì)化設(shè)計方面做了很多深入性的研究，書中的很多經(jīng)驗和體會非常值得我們借鑒。周燕氓、楊潔在《中、日、韓集合住宅比較》一文中對于中、日、韓三國集合住宅的特點進行了比較，并對日韓兩國集合住宅的主要空間特點進行了較為詳細(xì)的分析，在此基礎(chǔ)上提出我國集合住宅設(shè)計中可以向其借鑒和學(xué)習(xí)的方面。
學(xué)習(xí)借鑒
林文潔和周燕氓在《日本公營住宅給中國廉租住房的啟示―以日本新渴市市營住宅為例》[12]一文中以日本新渴市市營住宅為例，對住宅小區(qū)的分布與規(guī)模、住宅樓及戶型平面的特征隨年代推移的發(fā)展變化等進行了分析，在此基礎(chǔ)上從制度和住宅小區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計兩方面提出了對我國廉租住房建設(shè)的幾點建議。
生命階段
濮慧娟在文章《保障性住房設(shè)計特色》一文中，通過保障性住房與商品房在總體、單體、立面等方面的比較,論述了保障性住房的建設(shè)方向與定位。其中的獲獎方案――平凡一生,采用可靈活分割的設(shè)計手法,適應(yīng)保障性住房的居住群體一生各個階段的居住需求;通過戶內(nèi)空間變化、節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用,來完善居住功能,使住戶一生受益。[13]
成本核算
建筑學(xué)報上發(fā)表的《2008年全國保障性住房設(shè)計方案選登》一文，其中刊登了一等獎作品，由北京市建筑設(shè)計研究院孫石村、王鵬設(shè)計的模方:模塊化設(shè)計,可自由組合,適用于不同地塊要求;便于建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化體系及政府估價和成本核算,滿足廉租房建設(shè)要求。[14]
要素協(xié)調(diào)
李飛在其碩士論文《廣州保障性住房戶型設(shè)計研究》中關(guān)于居住空間布局設(shè)計提到“設(shè)計的成功與否就在于各組織要素之間的交流和協(xié)調(diào)，處理好各要素之間的復(fù)雜矛盾則是成功的標(biāo)志?？蛷d是整個居住空間系統(tǒng)組織中占有統(tǒng)帥地位的空間，具有協(xié)調(diào)統(tǒng)帥各功能空間的作用。”[15]
5研究水平和存在的問題
日本對于集合住宅的研究起步較早，在發(fā)展歷史、設(shè)計方法與設(shè)計理論等方面都進行了廣泛而深入的探討，并隨著其集合住宅建設(shè)的發(fā)展而同步發(fā)展，涌現(xiàn)出了大量有價值的研究成果，總體研究水平達(dá)到了一個較高的程度。日本國內(nèi)關(guān)于集合住宅的重要專著出版超過200冊.除了這些專門的論著，日本關(guān)于集合住宅研究的學(xué)位論文、會議論文、期刊論文也非常多,內(nèi)容同樣涉及了建筑歷史、設(shè)計理論、住居學(xué)等諸多方面。
設(shè)計理論研究方面，國內(nèi)對國外集合住宅居住空間布局模式設(shè)計理論和設(shè)計方法的研究實用性較高，相關(guān)理論成果的引入對我國的研究有很好借鑒和導(dǎo)向作用，故而這部分內(nèi)容在當(dāng)前國內(nèi)的研究領(lǐng)域中受到的關(guān)注度較高，相關(guān)成果比較豐富，有關(guān)理論書籍的譯著數(shù)量也相對較多，其中原著主要源自日本。
設(shè)計實例研究方面，從二十世紀(jì)八十年代開始，通過以《世界建筑》、《建筑創(chuàng)作》、《建筑師》等為代表的建筑期刊，許多日本集合住宅實例被陸陸續(xù)續(xù)介紹到國內(nèi)。文章大都以圖文并茂的形式概括性地介紹了日本集合住宅設(shè)計和建設(shè)的一些代表性實例。
國內(nèi)文獻研究方面，《住宅精細(xì)化設(shè)計》等著作、《日本公營住宅給中國廉租住房的啟示―以日本新渴市市營住宅為例》等期刊文章以及《廣州保障性住房戶型設(shè)計研究》碩士論文等，對住宅的居住空間布局設(shè)計都做了深入的研究。其次國內(nèi)舉辦的設(shè)計競賽如2002和2008年中國建筑學(xué)會分別主辦的《2002年全國經(jīng)濟適用住宅設(shè)計方案競賽》活動、《2008年全國保障性住房設(shè)計方案競賽》活動，全國各地2007年廣州市國土資源和房屋管理局、廣州市住宅建設(shè)辦公室主辦，廣州市民用建筑科研設(shè)計院承辦了《2007政府保障型住房平面設(shè)計競賽》活動。在這三次的活動中，全國各地的建筑師們都對保障性住房平面設(shè)計各個方面提出很多創(chuàng)新性的思考。
參考文獻
[1]張菁,劉穎曦. 戰(zhàn)后日本集合住宅的發(fā)展[J]. 新建筑,2001,(2).
[2]胡惠琴. 集合住宅的理論探索[J]. 建筑學(xué)報,2004,(10).
[3]周燕珉,楊潔. 中、日、韓集合住宅比較[J]. 世界建筑,2006,(3).
[4]王健,田中辰明. 日本環(huán)境共生住宅及其設(shè)計手法的解析[J]. 寧波大學(xué)學(xué)報(理工版),2000,(4).
[5]李依倫. 淺析人體工程學(xué)指導(dǎo)下的小面積居室空間設(shè)計[D]. 山西大學(xué): 山西大學(xué),2009.
[6]邱偉立. 日本集合住宅設(shè)計發(fā)展歷程研究[D]. 華南理工大學(xué): 華南理工大學(xué),2010.
[7]鞠瑞紅. 住宅產(chǎn)業(yè)化進程中的SI住宅體系設(shè)計研究[D]. 山東建筑大學(xué): 山東建筑大學(xué),2011.
[8](日)小林秀研究施，日本における集合住宅の定著程[M]日本住宅合センタ,2001
[9](日)小谷部育子、巖村和夫等，共に住むかたち[M]建料研究社，1997
[10](日)建思潮研究所，集まって住む形：低スモルハウジング[M]建料研究社，2001
[11]周燕氓等.住宅精細(xì)化設(shè)計.第一版.中國建筑工業(yè)出版社，2008
[12]林文潔，周燕氓.日本公營住宅給中國廉租住房的啟示―以日本新渴市市營住宅為例.世界建筑.2008，(2)
[13]濮慧娟. 保障性住房設(shè)計特色[J]. 上海建設(shè)科技,2009,(2).
關(guān)鍵詞：住房租賃；登記備案；農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口
2015年1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（建房[2015]4號）指出了培育和發(fā)展住房租賃市場的重大意義，并明確提出用三年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。可見，國家對住房租賃市場建設(shè)的重視和決心已經(jīng)達(dá)到了空前程度。住房租賃是住房交易的基本方式，登記是物權(quán)變動領(lǐng)域的公示公信方法，有利于維護交易安全（李朝暉，2008），應(yīng)當(dāng)著力保護住房使用權(quán)、強調(diào)住房租賃權(quán)的物權(quán)屬性（楊宏云等，2010），完善住房租賃登記備案制度。然而，2014年12月22日的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院656號令）規(guī)定的辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利卻沒有明確提到住房使用權(quán)。那么，我國住房租賃登記備案制度建設(shè)狀況如何？在目前我國積極推進新型城鎮(zhèn)化、加快培育和發(fā)展住房租賃市場的背景下，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房租賃登記有著怎樣的意義？如何尋求住房租賃制度促進城市包容性增長的重要抓手？本文首先從我國城市住房租賃制度包容性完善的分析入手，提出將“居業(yè)聯(lián)動”理念下的住房租賃登記備案制度作為我國城市住房租賃制度的包容性完善突破口。然后，在回顧我國住房租賃登記備案制度變遷過程的基礎(chǔ)上分析其主要目標(biāo)的演進主線，厘清了目前我國住房租賃登記備案制度的主要目標(biāo)選擇。最后，在包容性完善我國城市住房租賃制度的分析框架之下，設(shè)計了住房租賃登記備案制度的操作要點和實施路徑。
一、 我國城市住房租賃制度的包容性完善分析
1. 住房是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的關(guān)鍵。城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)是處于城市化快速發(fā)展時期國家最大的結(jié)構(gòu)問題（華生，2012）。在我國傳統(tǒng)城市化的過程中，城鄉(xiāng)二元住房制度在提供經(jīng)濟空間的同時，也造成了社會成本的積累，基于住房為焦點的制度約束日益突出（申明銳，2011）。我國城市化的主要問題在于勞動力城鎮(zhèn)化與消費者城鎮(zhèn)化不一致，而高成本住房制度（房價、房租偏高）是造成這種不一致的重要原因（宋立，2014）。然而，房價上漲內(nèi)生于城市化過程；在存在收入差距的情況下，若沒有政府的必要干預(yù)，房價的上漲不可避免（劉維奇，2016）。十八屆三中全會指出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。十報告提出，要有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。在目前我國城市化加速發(fā)展的時期，住房是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的關(guān)鍵，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題值得引起足夠的重視。
2. 租賃住房對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化意義重大。我國正值經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型時期，經(jīng)歷由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟、由農(nóng)村社會為主向城市社會為主的雙重轉(zhuǎn)變。我國在取得經(jīng)濟高速發(fā)展三十年巨大成就的同時，也積累了一定程度的社會問題。在住房領(lǐng)域中，這些經(jīng)濟社會問題集中表現(xiàn)為住房消費不平等、中低收入群體住房困難和流動人口住房問題突出（劉寶香等，2015）。其中，由于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口尚未真正融入城市社會而呈現(xiàn)出明顯的流動性，給農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化帶來了巨大壓力。住房租賃的消費形式，與目前我國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的流動性、大多數(shù)處于中低收入水平極為吻和。因此，完善住房租賃制度、發(fā)展住房租賃市場對于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化意義重大。近年來，我國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房選擇主要是受雇企業(yè)提供和住房租賃兩種形式，受雇企業(yè)提供住宿包括單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營場所等幾種形式。2008年～2014年，由受雇企業(yè)提供住宿的比例高達(dá)45%以上，租賃住房的比例在33%以上。另外，學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的擇居行為出現(xiàn)分化，家庭式居住需求呈增加趨勢（張秋梅，2015）。與企業(yè)提供住宿的形式比較，住房租賃能較好地滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭居住需要。租賃住房已經(jīng)成為解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房問題的重要形式（游振宇，2015）。
3. “居業(yè)聯(lián)動”理念下的住房租賃登記備案制度：城市住房租賃制度的包容性完善。Donnison和Ungerson認(rèn)為大多數(shù)的住房問題涉及失業(yè)、貧困和不平等（Donnison等，1982）。哈耶克認(rèn)為，住房問題是貧困問題的一部分，只有收入的普遍提高才能逐步解決住房問題（哈耶克，1977）。顯然，住房問題的緩解可以通過社會保障和經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)（張清勇，2008）。因此，“居業(yè)聯(lián)動”理念對住房問題的解決有重要意義。在“居業(yè)聯(lián)動”理念之下，將住房問題和就業(yè)（收入）問題相結(jié)合，綜合考慮、統(tǒng)籌解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房、就業(yè)（收入）以及與其相關(guān)的就業(yè)培訓(xùn)、子女教育、社會保障等問題，將是城鄉(xiāng)二元住房制度背景下解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房問題的一個可能的突破路徑。住房租賃登記備案制度的社會管理功能有利于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口生活狀況的摸底、管理和服務(wù)工作，以此作為住房租賃制度服務(wù)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、實現(xiàn)城市包容性增長的著眼點和抓手有一定的現(xiàn)實性。
二、 我國住房租賃登記備案制度變遷過程及主要目標(biāo)演進
新制度經(jīng)濟學(xué)代表人物諾斯認(rèn)為，正式規(guī)則、非正式約束以及它們的實施特征共同構(gòu)成了制度。有關(guān)住房租賃登記備案的政策法規(guī)及其實施構(gòu)成了住房租賃登記備案制度的重要內(nèi)容。在我國經(jīng)濟社會雙重轉(zhuǎn)型的過程中，為了較好地把握和落實住房租賃登記備案制度的主要目標(biāo)、促進我國城市住房租賃制度的包容性完善，有必要對我國住房租賃登記備案制度的變遷過程和目標(biāo)演進加以梳理。
1. 我國住房租賃登記備案的制度變遷過程。住房租賃登記備案制度變遷過程的回顧和梳理，可以為尋求該項制度設(shè)計主要目標(biāo)演進的主線提供證據(jù)。早在1983年12月7日，為了更好地規(guī)范城市房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國務(wù)院了《城市私有房屋管理條例》（國務(wù)院516號令），要求租賃城市私有房屋的當(dāng)事人必須簽訂書面租賃合同并在房屋所在地報房管部門備案。這標(biāo)志著我國城市住房租賃登記備案制度的萌芽。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺并重申了住房租賃登記備案事項。1995年，《城市房屋租賃管理辦法》出臺，正式規(guī)定我國城市實行房屋租賃登記備案制度，標(biāo)志著我國城市住房租賃登記備案制度的正式實施。2007年，新修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》進一步延續(xù)了城市住房租賃登記制度。同年，《物權(quán)法》出臺并規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力”。2008年1月15日，由于《物權(quán)法》、新修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》、以及2001年國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》的代替，《國務(wù)院關(guān)于廢止部分行政法規(guī)的決定》宣布廢止《城市私有房屋管理條例》。2011年，新的《商品房屋租賃管理辦法》進一步細(xì)化了住房租賃登記備案的信息化管理要求。2014年12月22日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺并規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以及辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍，但在其中并沒有明確提到住房使用權(quán)，只是同時規(guī)定包括“法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利”。2015年1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（建房[2015]4號），進一步強調(diào)了住房租賃登記備案的信息化管理和方便群眾的主旨取向?？梢姡殡S著住房租賃市場的萌芽和發(fā)展，我國住房租賃登記備案制度得以建立和不斷完善，并呈現(xiàn)出社會化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化趨勢。但是，由于多年以來我國住房制度市場化改革過程中“重城市輕農(nóng)村”、“重買賣輕租賃”傾向的影響，我國城市住房租賃市場及制度建設(shè)滯后，住房租賃登記備案制度尚有較大的完善和突破空間。
2. 我國住房租賃登記備案的目標(biāo)演進主線。我國住房租賃登記備案的制度變遷過程伴隨著住房租賃登記備案主要目標(biāo)的演進。行政審批（或行政許可）、行政征收、公示公信和便于掌握相關(guān)情況是登記備案制度設(shè)定的常見目標(biāo)（李朝暉，2008）。從我國住房租賃登記備案政策法規(guī)（正式規(guī)則）的目標(biāo)設(shè)定及實踐過程中的主要目標(biāo)取向來看，經(jīng)歷了行政審批（或行政許可）、行政征收、公示公信和便于掌握相關(guān)情況（并服務(wù)群眾）等多種目標(biāo)依次變化和復(fù)合目標(biāo)選擇的過程，同時體現(xiàn)出從行政管理到行政服務(wù)、從管理部門主導(dǎo)到服務(wù)對象主導(dǎo)、從財產(chǎn)管理到服務(wù)社會、從以物為主到以人為本的轉(zhuǎn)變主線。目前，我國住房租賃登記備案制度的主要目標(biāo)已經(jīng)從傳統(tǒng)環(huán)境下的行政審批（或行政許可）和行政征收為主的行政管理目標(biāo)，轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟藕捅阌谡莆障嚓P(guān)情況（并服務(wù)群眾）的社會服務(wù)目標(biāo)。在這樣的主要目標(biāo)選擇前提下，我國住房租賃登記備案制度將如何服務(wù)于住房和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟和社會的轉(zhuǎn)型？我國住房租賃登記備案制度在新的環(huán)境之下將如何實現(xiàn)其主要目標(biāo)？其操作要點和實施路徑應(yīng)該如何設(shè)計？這是在厘清主要目標(biāo)選擇之后，完善我國住房租賃登記備案制度迫切需要回答的問題。
三、 我國住房租賃登記備案制度的操作要點和實施路徑設(shè)計
住房租賃登記備案選擇社會服務(wù)目標(biāo)，以公示公信和便于掌握相關(guān)情況（并服務(wù)群眾）為主，順應(yīng)了目前我國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型、政府大力發(fā)展住房租賃市場的趨勢和背景，體現(xiàn)了我國住房租制度的包容性完善，而在此目標(biāo)選擇前提之下的租賃登記備案操作要點和實施路徑設(shè)計卻尤為重要。
1. 我國住房租賃登記備案制度的操作要點設(shè)計?，F(xiàn)階段，在國家大力推進新型城鎮(zhèn)化以及大力發(fā)展住房租賃市場的背景之下，我國住房租賃登記備案制度的操作要點可以歸納為“一個中心、三個基本點”。其中，“一個中心”是指以住房使用權(quán)為中心，“三個基本點”是指就業(yè)培訓(xùn)、子女教育以及社會保障三個方面。首先，住房租賃登記備案應(yīng)以住房使用權(quán)為中心。從我國住房租賃登記備案政策文件的表述和實踐來看，登記備案工作主要指向的主要是租賃合同，提出的要求也主要是對租賃合同進行登記備案。但是，未經(jīng)登記備案的住房租賃合同就無效嗎？其實不然，因為租賃住房不登記卻實施的情況非常普遍。但是，以住房使用權(quán)為中心，可以提高當(dāng)事人登記備案的積極性，進而有利于使登記備案工作落到實處。比如，承租人為了追求以住房使用權(quán)為中心的權(quán)利實現(xiàn)和住房使用保障，必然積極進行住房租賃登記。這與以住房租賃合同為中心、卻住房租賃合同不以是否登記為生效條件的登記備案有著本質(zhì)和效果的區(qū)別。其次，住房租賃登記備案應(yīng)和就業(yè)培訓(xùn)、子女教育以及社會保障三個方面密切聯(lián)系起來。如前所述，堅持“居業(yè)聯(lián)動”理念，將住房問題和就業(yè)（收入）問題結(jié)合起來，綜合考慮、統(tǒng)籌解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房、就業(yè)（收入）以及與其相關(guān)的就業(yè)培訓(xùn)、子女教育、社會保障等問題，將是城鄉(xiāng)二元住房制度背景下解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房問題的一個可能的突破路徑。因此，選擇住房租賃登記備案制度與就業(yè)培訓(xùn)、子女教育以及社會保障三個方面管理和服務(wù)工作的銜接，可以促進住房租賃登記備案工作的順利開展，并服務(wù)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的城市融入，也體現(xiàn)了城市住房租賃制度的包容性完善。
2. 我國住房租賃登記備案制度的實施路徑設(shè)計。
首先，以住房使用權(quán)為中心進行住房租賃登記備案，可以根據(jù)具體政策形式從出租人和承租人兩個方面（即住房使用權(quán)的供求雙方）設(shè)計實施路徑。比如，在出租人補貼政策背景之下出租人的登記備案積極性比較高，而在承租人補貼政策背景之下承租人的登記備案積極性比較高。其中，補貼出租人既扶持了業(yè)主、增加有效供給，又有利于加強住房租賃市場的供給管理。而補貼承租人也是發(fā)展和完善住房租賃市場的重要舉措。又如，將房屋租賃登記備案作為就業(yè)培訓(xùn)、子女教育和社會保障等援助程序的基礎(chǔ)和前提，承租人的積極性將會大大提高，有利于政府農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口管理和服務(wù)工作的順利開展。
其次，將住房租賃登記備案與就業(yè)培訓(xùn)、子女教育和社會保障相結(jié)合設(shè)計實施路徑。住房租賃登記備案與就業(yè)培訓(xùn)相結(jié)合，可以選擇從經(jīng)費提供、渠道選擇等方面設(shè)計實施路徑。就培訓(xùn)經(jīng)費提供而言，學(xué)者研究表明，與政府付費、社會培訓(xùn)的方式相比，政府付費、企業(yè)培訓(xùn)的方式更有效，因而政府應(yīng)做的是“出錢買培訓(xùn)”而不是“出錢搞培訓(xùn)”（楊修娜等，2015）。可見，政府是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口培訓(xùn)費用的重要來源，并且政府通過社會直接培訓(xùn)的效果不如借助企業(yè)間接提供培訓(xùn)有效。然而，政府到底應(yīng)該提供多少費用用于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口培訓(xùn)？如果對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口待培訓(xùn)人數(shù)和培訓(xùn)費標(biāo)準(zhǔn)有了掌握，這個測算倒不難實現(xiàn)。住房租賃登記備案就可以為這方面的研究和決策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。住房租賃登記備案與子女教育結(jié)合，主要是各個教育階段適齡子女狀況和扶助需求的掌握?？梢越柚》孔赓U登記備案的時機和環(huán)節(jié)，切實掌握農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭子女教育方面需要扶持和幫助的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。通過義務(wù)教育的覆蓋、較高階段教育的扶持和高等教育階段的特殊幫助，可以切實幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭子女接受教育甚至城市落戶就業(yè)，保障其接受教育機會的均等、防止貧困問題的代際傳遞、提供貧困家庭子女向上社會流動的通道（華生，2013）。同樣，住房租賃登記備案與與社會保障結(jié)合，便于掌握農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口接受社會保障服務(wù)的具體進展和相關(guān)信息。
四、 結(jié)論
租賃住房是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口長久性、家庭化遷移過程中的重要住房選擇形式?！熬訕I(yè)聯(lián)動”理念下的住房租賃登記備案制度，體現(xiàn)了城市住房租賃制度的包容性完善方向。在我國住房租賃登記備案制度變遷過程中，伴隨著登記備案主要目標(biāo)的演進，經(jīng)歷了行政審批（或行政許可）、行政征收、公示公信和便于掌握相關(guān)情況（并服務(wù)群眾）等多種目標(biāo)依次變化和復(fù)合目標(biāo)選擇的過程，體現(xiàn)出從行政管理到行政服務(wù)、從管理部門主導(dǎo)到服務(wù)對象主導(dǎo)、從財產(chǎn)管理到服務(wù)社會、從以物為主到以人為本的轉(zhuǎn)變主線。
現(xiàn)階段，在國家大力推進新型城鎮(zhèn)化以及大力發(fā)展住房租賃市場的背景之下，我國住房租賃登記備案制度的操作要點可以設(shè)計為“一個中心、三個基本點”。其中，“一個中心”是指以住房使用權(quán)為中心。“三個基本點”是指就業(yè)培訓(xùn)、子女教育以及社會保障三個方面。我國住房租賃登記備案制度的實施路徑設(shè)計則應(yīng)注意：其一，根據(jù)具體政策形式從出租人和承租人兩個方面考慮。其二，將住房租賃登記備案與就業(yè)培訓(xùn)、子女教育和社會保障相結(jié)合。
參考文獻：
[1] 李朝暉.論房屋租賃合同登記備案制度的立法價值目標(biāo)[J].廣西社會科學(xué)，2008，（2）：101-105.
[2] 楊宏云，孫春雷.我國房屋租賃登記制度探析[J]. 蘇州大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2010，（1）：27-30.
[3] 華生.中國改革做對的和沒有做的[M].北京：東方出版社，2012：103.
[4] 申明銳.城鄉(xiāng)二元住房制度：透視中國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的困局[J].城市規(guī)劃，2011，（11）：81-87.
[5] 宋立.勞動力與消費者“分離式”城鎮(zhèn)化――勞動力過剩經(jīng)濟體的全球化現(xiàn)象還是中國特色問題？[J].經(jīng)濟學(xué)動態(tài)，2014，（5）：17-25.
[6] 劉維奇.城市化過程中的住房價格與財富分配效應(yīng).中國房地產(chǎn)（學(xué)術(shù)版），2011，（3月下半月）：28-34.
[7] 劉寶香，呂萍.轉(zhuǎn)型時期我國城市住房問題思考――基于發(fā)展住房租賃市場的視角[J].現(xiàn)代管理科學(xué)， 2015，（5）：93-96.
[8] 張秋梅.基于需求理論的農(nóng)民工住房保障分類供應(yīng)的思考[J].青島農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2015，（1）：33-36.
[9] 游振宇.流動人口城市基本公共品需求表達(dá)研究[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2015：139.
[10] Donnison， D.，and Ungerson， C..Housing Policy.Penguin Books，1982：12-13.
[11] 哈耶克.自由秩序原理（下）[M].三聯(lián)書店，1997：126.
[12] 張清勇.住房、住房問題與住房政策：一個綜述[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2008，（1）：44-50.
[13] 楊修娜，李實.不同費用來源的培訓(xùn)對農(nóng)民工工資的影響[J].北京社會科學(xué)，2015，（7）：75-81.
[14] .制度變遷背景下上海居住空間結(jié)構(gòu)演化研究[D].上海：華東師范大學(xué)學(xué)位論文，2011.
[15] 駱勇.發(fā)展型社會政策視角下的城鄉(xiāng)社保一體化問題研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)學(xué)位論文，2011.
[16] 徐東輝.中國公租房制度創(chuàng)新研究[D].長春：吉林大學(xué)學(xué)位論文，2012.
論文摘要：當(dāng)前，農(nóng)民住房獨立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農(nóng)村住房建設(shè)為切入點，以農(nóng)村住房確權(quán)為抓手，加強農(nóng)村住房的規(guī)劃引導(dǎo)和政策支持。
一、引言
“十一五”以來，我國農(nóng)村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農(nóng)戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農(nóng)村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農(nóng)村住房的關(guān)注程度遠(yuǎn)不及城鎮(zhèn)住房，對以往農(nóng)村住房研究問題進行系統(tǒng)研究尚不多見。對此，梳理國內(nèi)已有的研究成果，有利于研究人員從系統(tǒng)的角度來審視我國的農(nóng)村住房問題。
二、國內(nèi)農(nóng)村住房問題的研究情況
（一）對農(nóng)村住房消費行為的分析
1、整體上分析農(nóng)村住房消費行為
國內(nèi)對農(nóng)村住房消費的研究主要集中在消費需求的現(xiàn)狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統(tǒng)文化、收入水平、人口數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、政策制度四個方面是影響農(nóng)村住房消費的主要因素。并借助住房支出的彈性系數(shù)比較指出，當(dāng)農(nóng)民生活消費從維持型向溫飽型消費模式轉(zhuǎn)變時，住房開支的彈性系數(shù)最大，將是農(nóng)民建房熱的易發(fā)期。姜長云（1999）利用分層隨機抽樣的方法，隨機抽取6個省各1個縣的住房調(diào)查資料，對不同收入等級農(nóng)民的住房消費需求進行了比較。發(fā)現(xiàn)隨著收入等級的提高，農(nóng)民的人均住房消費支出及其所含的各分項支出呈增加態(tài)勢。其次，農(nóng)民的住房消費結(jié)構(gòu)也會做出相應(yīng)的變化。還指出在相當(dāng)長的一段時間里，中國農(nóng)民的住房消費需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。
2、以區(qū)域為研究對象分析農(nóng)村住房消費
另外，也有部分研究人員以一個一定區(qū)域為研究范圍，對農(nóng)村居民消費行為進行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮(zhèn)2個自然村1990-2003年農(nóng)村住房發(fā)展情況進行調(diào)查，指出農(nóng)民收入提高、農(nóng)村消費觀念轉(zhuǎn)變、土地制度改革是推進農(nóng)村住房發(fā)展的主要原因，并點出住房開發(fā)導(dǎo)致大量土地占用、農(nóng)村住房消費后勁不足以及農(nóng)村住房相關(guān)法律不健全等問題，提出規(guī)范農(nóng)村住宅審批制度，完善法律措施；增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)村住房消費；落實農(nóng)村基本政策，完善農(nóng)村民主制度的解決對策。也有學(xué)者就民族地區(qū)的牧戶與農(nóng)戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質(zhì)量，探討牧戶與農(nóng)戶住房消費差距的演變趨勢。
3、結(jié)合制度變遷研究住房消費行為
此外，還有研究者以消費行為與制度變遷對一個村莊住房消費行為進行結(jié)構(gòu)化理論分析，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)消費文化對農(nóng)戶的消費行為具有引導(dǎo)作用，而現(xiàn)存制度對農(nóng)戶的消費行為具有直接影響。消費者會對制度變遷做出積極的反應(yīng)，而不僅僅是消極被動地遵從。
（二）對農(nóng)村住房制度改革的探討
當(dāng)前，城鎮(zhèn)化進程中現(xiàn)行的農(nóng)村住房制度制約了村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的健康持續(xù)發(fā)展，有待變革。有一批學(xué)者和研究人員從農(nóng)村住房制度進行探討，指出農(nóng)村住房制度改革的重要性，并著重于強調(diào)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革和宅基地制度改革。
1、對農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)與流轉(zhuǎn)探討
劉潤秋2005年的研究指出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的一個視角盲區(qū)，現(xiàn)有農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度嚴(yán)重制約城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，亟待通過改革來推動城鄉(xiāng)要素市場統(tǒng)一，彌合城鄉(xiāng)經(jīng)濟二元結(jié)構(gòu)，并提出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革的大致思路。2006年他又對農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)問題進行了深入探討，指出受現(xiàn)行法律和政策限制，我國農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)難以合法流轉(zhuǎn)，閑置的農(nóng)村住房日益增多，導(dǎo)致市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，土地價值不斷攀升，農(nóng)村房屋交易隱性市場規(guī)模日增，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)面臨著改革的壓力。然而，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)必須突破錯綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經(jīng)驗，進行農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，在不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地基本制度的基礎(chǔ)上，通過多次博弈完成。
2、立足于農(nóng)村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，現(xiàn)有的研究指明農(nóng)村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經(jīng)土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛；建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛；用地建房影響相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛等方面。宅基地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)農(nóng)民居住土地所有權(quán)利及其關(guān)系，是在農(nóng)村土地集體所有制下以農(nóng)民對居住土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利，其實質(zhì)是以土地的使用權(quán)為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)。
可見，確定農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)制度，以宅基地流轉(zhuǎn)為突破點，實現(xiàn)宅基地和住房的經(jīng)濟屬性和資產(chǎn)資本功能。才能有效保障農(nóng)村農(nóng)民的根本利益，才能為下一步實現(xiàn)農(nóng)村住房以及農(nóng)村土地的資產(chǎn)和資本功能奠定基礎(chǔ)。
（三）對農(nóng)村住房規(guī)劃布局的研究
1、對農(nóng)房與村莊布局問題的探討
長期以來，我國農(nóng)村居民點用地實行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規(guī)劃，農(nóng)戶建房的隨意性很大，導(dǎo)致農(nóng)村居民點人均、戶均占地超標(biāo)準(zhǔn)，村內(nèi)房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴(yán)重，道路堵塞，環(huán)境惡劣。由于村莊內(nèi)部臟、亂、差，農(nóng)民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴展，導(dǎo)致村內(nèi)閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內(nèi)部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實行農(nóng)村居民點全程跟蹤監(jiān)管制度，主要內(nèi)容包括：建房申請審批制度；現(xiàn)場勘測制度；核查制度；驗收制度；驗收結(jié)果公示制度。
2、對農(nóng)村居民點整理的研究
同時，農(nóng)村居民點遷并因其在增加建設(shè)用地、實現(xiàn)耕地占補平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點之一，學(xué)術(shù)界對其進行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區(qū)為例研究了西南丘陵山地區(qū)農(nóng)村居民點土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農(nóng)林綜合開發(fā)整理模式，即居民點閑置土地的復(fù)墾利用與山地區(qū)退耕還林等生態(tài)建設(shè)工程結(jié)合，進行退宅還林；二是新村建設(shè)整理模式，即由政府對新村統(tǒng)一規(guī)劃，供給道路等基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)農(nóng)民集中建房的農(nóng)村居民點整理模式。
3、對國外經(jīng)驗的借鑒方面
此外，在村莊規(guī)劃的經(jīng)驗借鑒方面，國內(nèi)學(xué)者參考美國的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當(dāng)?shù)氐纳顐鹘y(tǒng)，最大限度地綠化和美化環(huán)境，重視垃圾處理和污水處理，努力創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境。借鑒德國經(jīng)驗，提出通過村莊更新和農(nóng)村地區(qū)的土地整理，以及完善的法律體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規(guī)劃得以實施。借鑒英國的做法，從20世紀(jì)50年代開始大規(guī)模的中心村建設(shè)，加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，促進鄉(xiāng)村人口的集中，以便發(fā)揮規(guī)模效益，提高鄉(xiāng)村的生活質(zhì)量。
三、總結(jié)評述
長期以來，農(nóng)民住房問題作為農(nóng)戶個體投資與消費行為獨立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現(xiàn)象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農(nóng)戶自籌資金建設(shè)，自己維護，自己使用，乃至廢棄重建。導(dǎo)致農(nóng)村住房缺乏設(shè)計支持，建房存在建筑質(zhì)量低、平均壽命短的現(xiàn)象；缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，布局分散、占地浪費的情況，與公共設(shè)施的建設(shè)不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農(nóng)村居住條件改善的進程，不利于擴大內(nèi)需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產(chǎn)資本功能，農(nóng)民住房權(quán)益缺失合法保障，難以取得長期建設(shè)資金支持。
參考文獻：
1、姜長云.中國農(nóng)村住房消費需求研究[J].調(diào)研世界,1999(10).
2、于靜波.我國農(nóng)村住房消費的比較研究[J].中國農(nóng)村觀察,1996(5).
3、王偉.關(guān)于對農(nóng)村住房的調(diào)查及其相關(guān)分析和對策[J].重慶社會工作職業(yè)學(xué)院學(xué)報,2004(4).
4、張紅,謝娜.新時期中國農(nóng)村住房消費狀況[J].中國房地產(chǎn),2009(3).
5、劉金星,于洪彥.消費行為與制度變遷——一個村莊住房消費的結(jié)構(gòu)化理論分析[J].廣西財經(jīng)學(xué)院學(xué)報,2008(1).
6、劉潤秋.農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸及政策建議[J].農(nóng)村經(jīng)濟,2006(3).
7、涂寧靜.從鄉(xiāng)村治理看農(nóng)村住房規(guī)劃[J].企業(yè)家天地下半月刊(理論版),2007(7).
【關(guān)鍵詞】：企業(yè)檔案管理；重要性；檔案缺失；方法對策
中圖分類號：C29文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
一.引言
自改革開放30多年以來，建筑業(yè)得到迅猛發(fā)展，并躋身為我國國民經(jīng)濟的三大支柱性產(chǎn)業(yè)之一。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國社會主義市場經(jīng)濟體制正在逐步發(fā)展與完善，在進入21世紀(jì)以后，科學(xué)化、專業(yè)化知識、信息網(wǎng)絡(luò)自動化已成為社會發(fā)展的主要標(biāo)志。但現(xiàn)實情況是，很多建筑企業(yè)的檔案管理工作有著各種各樣的問題。作為建筑企業(yè)的檔案管理人員我們必須要加強企業(yè)的檔案管理，從而適應(yīng)建筑行業(yè)的發(fā)展趨勢。。
二.企業(yè)檔案的空缺
跟其它行業(yè)的企業(yè)相比較，建筑業(yè)有著其自身所獨有的特點，這就使得建筑企業(yè)檔案管理工作看上去顯得比較原始。它的突出問題主要表現(xiàn)在：很多企業(yè)并不重視檔案管理工作，甚至有些大中型企業(yè)就連最基本的檔案專職管理員都沒設(shè)置，還有一些企業(yè)假借改制的名義將檔案管理部門“優(yōu)化組合”掉。
三.導(dǎo)致缺失企業(yè)檔案的原因
1．建筑企業(yè)檔案管理工作的復(fù)雜性、長期性以及艱巨性取決于建筑行業(yè)本身的特點。建筑行業(yè)不僅異地化、跨區(qū)域作業(yè)多、流動性大、施工戰(zhàn)線過長，而且施工過程具有不穩(wěn)定的特點。這就增加了整理、收集、立卷歸檔檔案資料的難度。
2．由于建筑行業(yè)從業(yè)結(jié)構(gòu)存在著掛靠、層層分包、非法用工以及其他不良現(xiàn)象，使得建筑工程項目的成分變得錯綜復(fù)雜。甚至一些建筑施工總承包單位也不知道自己有多少“包工頭”、施工隊伍參與施工。此外，即使是處在同一個施工項目當(dāng)中，隨著施工工程的進展，參于施工的相關(guān)工作人員也可能會隨時調(diào)動。在上述種種條件制約下，要做好建筑企業(yè)的檔案管理工作并不容易。
3．在當(dāng)前競爭高度激烈的建筑市場，建筑企業(yè)的盈利空間十分狹小，呈現(xiàn)“僧多粥少”局面，絕大多數(shù)中小型建筑企業(yè)都是在進行微利經(jīng)營。所以，建筑企業(yè)當(dāng)前所面臨的問題就是思考如何能夠降低生產(chǎn)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。在這樣的思想指導(dǎo)下，企業(yè)檔案管理的缺失也就顯得不足為奇。
四．加強建筑企業(yè)檔案管理的意識
做好建筑企業(yè)檔案管理工作可以說是保障建筑行業(yè)發(fā)展長遠(yuǎn)的必經(jīng)之路。建筑企業(yè)的運營如果離開良好的企業(yè)檔案管理工作就會成為無源之水，難以進行下去。
1．建筑企業(yè)檔案能夠為建筑企業(yè)制定中、短、長期的發(fā)展目標(biāo)提供明確而有效的載體。每一個生產(chǎn)經(jīng)營活動都必須要具備一定的穩(wěn)定性、延續(xù)性，眼前利益必須服從于長遠(yuǎn)利益。所有這些相關(guān)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，都可以從建筑企業(yè)的檔案管理中找到有關(guān)的執(zhí)行依據(jù)。
2．建筑企業(yè)檔案管理工作真實體現(xiàn)了建筑企業(yè)的經(jīng)營活動。不管是建筑企業(yè)用工機制的改革、安全勞動競賽、考核績效工資，還是項目建設(shè)的目標(biāo)管理、建筑工程項目招、投標(biāo)，都能夠借助建筑企業(yè)的檔案來進行真實反映。換句話說，通過對存檔的檔案資料進行整理、研究、分析對比，檔案管理人員能夠從中找到目前企業(yè)內(nèi)部所隱藏的問題，然后采取相應(yīng)措施解決問題。
3．建筑企業(yè)檔案管理工作是建筑業(yè)開發(fā)與應(yīng)用新工藝、新技術(shù)、新材料的主要依據(jù)。自從我國加入WTO世貿(mào)組織以來，歐美國家的先進技術(shù)正源源不斷的涌進國內(nèi)。在這種條件下，建筑業(yè)應(yīng)用推廣的一些新工藝、新技術(shù)、新材料正在不斷加快更新的步伐，這就需要我們不斷收集各種資料與數(shù)據(jù)，并進行分析研究，努力掌握技術(shù)特點，從而為以后建筑施工技術(shù)的應(yīng)用推廣打下堅實基礎(chǔ)。如果不進行深入的研究，在以后的建筑行業(yè)發(fā)展道路上會走的更加艱難。
4．建筑企業(yè)檔案管理工作是企業(yè)開展科學(xué)管理的必要條件。目前建筑企業(yè)所面臨的主要問題是如何建立起現(xiàn)代化的企業(yè)制度，從而提高建筑企業(yè)的管理水平，加快與國際市場的接軌。目前正是建筑企業(yè)體制改革的關(guān)鍵時期，檔案工作的潛伏價值開始顯現(xiàn)出來。
(1)能夠為建筑企業(yè)改革的實施提供可靠的依據(jù)。實施建筑企業(yè)現(xiàn)代化的制度改革，應(yīng)該充分發(fā)揮建筑企業(yè)檔案信息的作用。尤其是在建筑企業(yè)改制后，它的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化，相應(yīng)的人事制度也會發(fā)生改變，這就需要依照相關(guān)法律法規(guī)，對建筑企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債進行有步驟地核查，評估建筑企業(yè)的固定資產(chǎn)，和無形資產(chǎn)。而所有這些內(nèi)容都必須有豐富大量的建筑企業(yè)檔案資料來作為依據(jù)，才能夠?qū)ㄖ髽I(yè)有效的進行資產(chǎn)重組，改造兼并。
（2)目標(biāo)化管理是建筑企業(yè)管理的一種十分重要形式，而目標(biāo)管理的制定和責(zé)任制的建立與完善，以及完成情況的評比和考核，在很大程度上要建筑企業(yè)檔案工作的支持。因為在目標(biāo)化管理實施過程中所形成的大量資料信息是企業(yè)季度、年終考核評比工作中不可缺少的依據(jù)。
五．加強建筑企業(yè)檔案管理的對策
建筑企業(yè)檔案管理工作不僅是種潛在的財富，也是建筑業(yè)做大做強的堅強后盾。因此在當(dāng)前建筑業(yè)面臨著“擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的形勢下，應(yīng)從以下幾個方面抓起。
1．各級城鄉(xiāng)建設(shè)以及住房主管部門必須依法監(jiān)管建筑企業(yè)的檔案管理工作。最近幾年，建筑企業(yè)檔案管理工作初步納入了法制化的軌道。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建筑法》，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了有關(guān)《城市地下管線工程檔案管理辦法》等法律法規(guī)，地方建設(shè)主管部門必須要依法行政，嚴(yán)格執(zhí)法，加大對建筑企業(yè)檔案管理工作的監(jiān)管力度。與此同時，還應(yīng)該支持建筑企業(yè)檔案管理工作，健全和完善建筑企業(yè)檔案管理目標(biāo)責(zé)任制，督促建筑企業(yè)加大對檔案管理工作資金方面的投入，改善檔案管理人員的環(huán)境設(shè)施與辦公條件，保證檔案的收集、整理、歸檔等工作程序的暢通。
2．實施嚴(yán)格的建筑企業(yè)檔案管理制度。根據(jù)建筑業(yè)自身特點以及各類檔案形成的規(guī)律和特點制定出科學(xué)完善的管理制度，并將《檔案的收集范圍和工作細(xì)則》、《檔案員工作職責(zé)》、《檔案借閱制度》、《檔案入庫制度》、《檔案的開發(fā)利用》等制度納入到建筑企業(yè)升級，資質(zhì)就位、企業(yè)信譽等級評定等綜合考核指標(biāo)上。
3．完善建筑企業(yè)檔案管理工作。以件為保管單位。目前有的立卷方法在裝訂案卷時，首先要去除文件原有的金屬裝訂物，再重新打眼裝訂，這一過程易損傷文件。同時在今后要復(fù)印其一部分時還要重拆，十分不便。為此，應(yīng)采用裝訂成卷包裝，將每一份文件作為一個獨立的實體進行規(guī)檔，使之既能保持文件的獨立性，又便于存取使用。
六.結(jié)束語
綜上所述，通過本文的學(xué)習(xí)，我們知道建筑企業(yè)檔案管理工作不僅基礎(chǔ)性和邊緣性都很強，而且它也是評判建筑企業(yè)管理水平高低的一個標(biāo)準(zhǔn)。為此，加強建筑企業(yè)檔案管理工作十分必要，要求相關(guān)人員認(rèn)真去貫徹執(zhí)行。
【參考文獻】：
1.付立維.郭斐建筑企業(yè)檔案管理人員的基本素質(zhì)要求[期刊論文]-科技致富向?qū)?2011(6)
2.袁國霞建筑檔案管理中存在的問題與解決對策[期刊論文]-城市建設(shè)與商業(yè)網(wǎng)點 2009(14)
3. 林碧清 新形勢下加強企業(yè)檔案建設(shè)的思考[期刊論文]-中國電子商務(wù)2010(10)
4. 路建華.從幾類案件的敗訴看企業(yè)檔案的重要性[期刊論文]-山西檔案2009(5)
5. 劉紅遠(yuǎn).如何在創(chuàng)新中完善企業(yè)檔案管理工作[期刊論文]-價值工程2011,30(11)
【關(guān)鍵詞】民生；保障和改善民生；法律制度
文章編號：ISSN1006―656X（2014）01-0023-02
一、民生內(nèi)涵的界定
民生是一個不斷發(fā)展的概念，在古代社會主要與百姓物質(zhì)需要的滿足聯(lián)系在一起，正如《左傳?宣公十二年》所云：“民生在勤，勤則不匱?！边@里的“民”，即百姓之意。而《辭海》中對于“民生”的解釋是“人民的生計”，是一個帶有人本思想和人文關(guān)懷的詞語，話語語境中顯然滲透著一種大眾情懷。
二、我國民生問題的現(xiàn)狀
隨著改革開放，我國經(jīng)濟水平得到快速發(fā)展，人民生活水平的提高，民生問題有了極大改善，但仍存在諸多問題亟待解決：
從教育看，它已經(jīng)成為國民立足社會的基礎(chǔ)，但在現(xiàn)實中，還存在著財政性教育經(jīng)費投入不夠、義務(wù)教育的福利性保障不夠、受教育的機會尚不公平等問題。
從社會保障看，我國社會保障制度的建設(shè)與完善依然是任重而道遠(yuǎn)，像基本養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險的覆蓋面，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度，農(nóng)村貧困人口的救助，老年人、殘疾人的福利享受，等等，都還有許多事要做。
除此之外，我國仍存在諸多民生問題，因此我國應(yīng)當(dāng)不斷完善法律制度保障和改善民生。
三、保障和改善民生是法治社會的內(nèi)在要求
第一，在改革開放的今天，民生問題已不能簡單的等同于豐衣足食的追求，而涉及人的全面發(fā)展。民生問題包括生存權(quán)、勞動權(quán)、受教育權(quán)、工作權(quán)、休息權(quán)、健康權(quán)等合法正當(dāng)權(quán)益的維護，而且還涉及與社會經(jīng)濟相關(guān)的政治生活問題，如信息公開、民主法制建設(shè)，社會保障體系、社會福利制度以及社會對于困難群體的關(guān)注和關(guān)懷等。因此，完善法律法規(guī)，保障法律的貫徹實施是尊重和維護民生權(quán)利，改善民生，促進社會和諧的基本條件。
第二，法律是公平正義的守護神。在現(xiàn)階段，我們要深化收入分配改革、增加城鄉(xiāng)居民尤其是中低收入者的收入、合理調(diào)整和嚴(yán)格執(zhí)行最低工資制度、合理抑制關(guān)系百姓必需品的食品價格、幫助解決低收入家庭住房問題、在全國農(nóng)村實行免收學(xué)雜費的義務(wù)教育等，都需要通過完善稅法，勞動法，價格法，社會保障法，住房保障法，義務(wù)教育法等使之實現(xiàn)。
第三，民生問題的法律解決法治社會具有的方式。在很長一段時期內(nèi)，我國對民生問題的解決主要是通過行政方式和措施。盡管這些措施具有一定程度的時效性，但不能形成有效規(guī)則，也不能從根本上解決問題。在一個法治國家，不允許超規(guī)則之外的規(guī)則出現(xiàn)，所以，只有將與民生相關(guān)的問題上升到法制規(guī)范的層面，通過法律的途徑，才能真正使民生問題的解決得到有效保障。
四、保障和改善民生中存在的法制問題
民生對法制的依賴關(guān)系以及法制對民生的價值功能表明，要保障和改善民生，就要有完善的法制。目前不僅形成了以憲法為基礎(chǔ)、以社會法為核心、以民商法及其他法律為重要組成部分的保障和改善民生的法律體系的雛形，而且人性化執(zhí)法的推行也使執(zhí)法環(huán)節(jié)在保障和改善民生方面的作用日益顯現(xiàn)。但是，與保障和改善民生的要求相比，我國的法制建設(shè)還需要進一步完善，目前主要存在三個方面的問題：
第一，我國關(guān)于民生的法治理念滯后
長期以來，人們將民生問題的解決看做是政府的“恩賜”或是人民群眾對于社會的“祈求”，而沒有意識到是公民的一項基本權(quán)利。早在文藝復(fù)興時期人們就提出自由，平等，天賦人權(quán)的口號。在資產(chǎn)階級社會人們將民生具體化，表現(xiàn)為：平等權(quán)，生命權(quán)，自由權(quán)，幸福權(quán)以及財產(chǎn)私有權(quán)，它是人的最基本的權(quán)利。因此解決民生問題是落實人權(quán)的重要體現(xiàn)，更是實現(xiàn)生存權(quán)，發(fā)展權(quán)的必然要求。
第二，我國保障民生的法律體系不健全
法治使社會發(fā)展成果分配規(guī)范化、法治化，作為社會利益的調(diào)節(jié)器，在社會動態(tài)發(fā)展中，保證社會公平正義價值的實現(xiàn)。
目前我國法律體系仍存在不健全、不規(guī)范的現(xiàn)象。在保障和改善民生的問題上我國法律制度仍顯匱乏。我國憲法僅規(guī)定公民的基本權(quán)利而未對權(quán)利的運行和實現(xiàn)做具體的規(guī)范。經(jīng)濟法中也存在諸多弊端，以陜西鳳翔“血鉛事件”為例，可以發(fā)現(xiàn)我國《大氣污染防治法》、《水法》，《礦產(chǎn)資源法》都是原則性規(guī)定，操作性差。這些環(huán)境保護法的實施細(xì)則一般由中央政府的環(huán)保部門或地方政府來規(guī)定，從而使環(huán)保法律配置給公眾環(huán)保權(quán)的實現(xiàn)取決于地方各級政府的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)。
適時修改不完善和已滯后的法規(guī)，真正使每一部社會法律發(fā)揮相應(yīng)的規(guī)范社會關(guān)系和維護公民社會權(quán)益的作用，是社會立法的發(fā)展方向。
五、我國法律制度保障和改善民生的解決方案
首先，樹立以人為本的法治理念。社會主義法治理念包括依法治國、執(zhí)法為民、公平正義、服務(wù)大局、黨的領(lǐng)導(dǎo)等方面，集中體現(xiàn)為以人為本。以人為本的法治理念是對人的存在、人的地位、人的價值進行法學(xué)反思的產(chǎn)物，具體包括以下方面的內(nèi)涵：
一是人是法治之本，是法治的根本目的，法治是服務(wù)于人的工具，是保障人的生存和發(fā)展的手段；
二是人權(quán)是衡量法治完善與否的根本標(biāo)準(zhǔn)，是法治的終極價值，當(dāng)不同的法治價值相沖突時，是否有利于人權(quán)乃是解決之道；
三是堅持人性化立法和人性化執(zhí)法，將保障和實現(xiàn)人權(quán)作為立法與執(zhí)法的出發(fā)點和歸宿點，尊重和保障人權(quán)，依法保證全體社會成員平等參與、平等發(fā)展的機會。以人為本的法治理念是民生法治建設(shè)的根本指導(dǎo)。鑒于政府是公民權(quán)利的主要義務(wù)主體，因此應(yīng)將培養(yǎng)和提升政府工作人員的以人為本法治理念作為重中之重。
其次，健全和完善我國的法律制度。保障和改善民生最重要的是完善和健全保障性法律制度，我國現(xiàn)行的社會法主要包括：《勞動法》、《勞動合同法》、《工會法》、《未成年保護法》、《老年人權(quán)益保護法》、《殘疾人保障法》等等法律體系。它對于維護社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧具有重要意義。因此，必須不斷進一步深化和完善我國社會法。
第一，對于社會事業(yè)方面要按照統(tǒng)籌經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的要求著力發(fā)展社會事業(yè)和教育方面的法律法規(guī)，保證公民平等的受教育權(quán)，完善醫(yī)療體制改革，解決看病難的問題，促進社會事業(yè)的全面發(fā)展。
第二，進一步完善解決民生質(zhì)量問題的《食品安全法》、《循環(huán)經(jīng)濟法》等等，通過完善法制建設(shè)改善民生。
再次，深入開展法制宣傳教育，為改善民生營造良好法治環(huán)境。法制宣傳工作是提高公民法律素質(zhì)、推進依法治國的一項基礎(chǔ)性工作。開展法制宣傳教育，有利于增強公民依法維權(quán)能力，有利于形成保障公民權(quán)益的良好法治環(huán)境，是關(guān)注民生、改善民生、保障民生的一項基礎(chǔ)性法治工作。必須充分認(rèn)識加強法制宣傳教育對改善民生重要性，緊緊圍繞解決廣大群眾的民生問題，深入開展法制宣傳教育，努力為保障民生、改善民生營造良好的法治環(huán)境。
一是牢固樹立以人為本的普法理念。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的核心要求，把促進解決民生問題作為法制宣傳教育工作的出發(fā)點和落腳點，貫穿于工作全過程，努力在服務(wù)群眾中教育群眾，促進人的全面發(fā)展。
二是高度重視宣傳民生類法律法規(guī)。進一步推進與群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)的法律法規(guī)的學(xué)習(xí)宣傳，大力宣傳教育、醫(yī)療、食品安全、生產(chǎn)安全、社會保障、社會救助、勞動爭議、房屋拆遷、土地征用以及國企改制等方面的法制宣傳，引導(dǎo)公民依法行使權(quán)利、依法表達(dá)利益訴求，有效維護人民群眾的合法權(quán)益。
三是通過抓好重點普法對象來保障和改善民生。突出抓好領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法用法，不斷提高依法執(zhí)政水平，以促進領(lǐng)導(dǎo)干部依法決策保障和改善民生。突出抓好公務(wù)員法制宣傳教育，增強公務(wù)員的法律意識和法治觀念，以促進公務(wù)員依法行政、公正司法、執(zhí)法為民保障和改善民生。突出抓好企業(yè)經(jīng)營人員法制宣傳教育，提高企業(yè)法制化管理水平，建立和諧的勞動關(guān)系，增強企業(yè)抵御經(jīng)濟風(fēng)險的能力，維護企業(yè)和職工的經(jīng)濟權(quán)益。突出抓好農(nóng)民法制宣傳教育，提高農(nóng)民法律意識和農(nóng)村法治化管理水平，引導(dǎo)農(nóng)民和農(nóng)村“兩委”成員依法管理村務(wù)，引導(dǎo)廣大農(nóng)民依法表達(dá)利益訴求，有效維護廣大農(nóng)民的民生權(quán)益。
參考文獻：
[1]《懷化學(xué)院報》2008年第8期
[2]《福州黨校學(xué)報》2011第5期
[3]王濤.中國特色社會主義民生建設(shè)研究.博士論文.山 東師范大學(xué).2010
[4]郭軍帥.民生新聞現(xiàn)狀及發(fā)展趨向探究.碩士論文.鄭州大學(xué).2010
[5]鄧偉云.從民主到民生.碩士論文.西南政法大學(xué).2007
[6]王有斌.民生思想中國化研究.碩士論文.湖南農(nóng)業(yè)大學(xué).2011
[7]李艷軍.社會建設(shè)視角下民生問題研究.碩士論文.東北師范大學(xué).2011
[8]常艷杰.當(dāng)前中國民生問題研究.碩士論文.河北大學(xué).2009
[9]姜紀(jì)磊.民生為本與價值自覺.碩士論文.昆侖理工大學(xué).2009