時(shí)間：2022-05-05 08:57:15
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誠(chéng)實(shí)守信，減少糾紛
[案例]2006年7月24日，夏某與趙某簽訂了一份房屋租賃合同，約定：夏某將其一套房屋租給趙某使用，租賃期限為五年，從2006年11月1日起至2011年11月1日止。趙某支付租金數(shù)額及方式為：第一、二年均為10000元，第三年12000元，第四、五年均為13000元。每年10月1日前交清當(dāng)年房租。夏某已收取前三年的租金32000元，2009年趙某向夏某交第四年房租，夏某以房租過低，有失公平為由拒收，并要求解除租賃合同。趙某遂向法院，要求夏某繼續(xù)履行房屋租賃合同。法院最后判決支持了原告趙某繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
[點(diǎn)評(píng)]《中華人民共和國(guó)合同法》第60條的規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行合同約定的義務(wù)?！壁w某按約定全面履行了合同義務(wù)。夏某應(yīng)當(dāng)按合同約定將出租房屋交給趙某使用。夏某與趙某簽訂的房屋租賃合同是在自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，且夏某在訂立合同時(shí)也考慮到市場(chǎng)行情變化因素，對(duì)租金作適當(dāng)調(diào)整，不存在顯失公平的問題。此外《商品房屋租賃管理辦法》第9條更是明確規(guī)定：“……房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平?！?/p>
多留心眼，謹(jǐn)防“李鬼”
[案例]潘某夫婦一直想找門面做小吃生意。2010年6月底。夫婦倆從報(bào)紙上看到，有一餐館門面要轉(zhuǎn)讓。潘某夫婦看過門面后感到比較滿意，便向租戶詹某交了500元定金，7月10日，潘某夫妻前往門面，與詹某介紹的“房東”簽訂了承租合同，支付了39500元承租費(fèi)用，并開始對(duì)門面進(jìn)行裝修。7月17日晚，該門面真正的房東黃某揭穿了這一騙局，潘某夫婦才如夢(mèng)方醒，立即前往派出所報(bào)案。辦案民警在當(dāng)?shù)鼐降呐浜舷?，將詹某抓獲。將追繳的4萬元錢退還給潘某夫婦。
[點(diǎn)評(píng)]《中華人民共和國(guó)合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！薄袄罟怼狈繓|與人簽訂的租賃合同除非經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者“李鬼”房東訂立合同后取得處分權(quán)，否則該合同無效。
其實(shí)潘某夫婦被騙還是由于粗心大意，以為簽了合同、交了租金就萬事大吉，卻忘了租房最起碼還需要弄清楚房主是誰。為避免遭遇“李鬼”，求租者租房應(yīng)注意以下幾點(diǎn)!首先，要確認(rèn)房子的產(chǎn)權(quán)人是誰，最好是和產(chǎn)權(quán)人本人簽協(xié)議，要看簽協(xié)議者的身份證件、房屋產(chǎn)權(quán)證，看復(fù)印件應(yīng)與原件核對(duì)；其次，不要一次把租金付的時(shí)間太長(zhǎng)了：再次，雙方都留下有效身份證復(fù)印件和聯(lián)系方式；最后，別嫌麻煩，按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。
不唯利是圖，不違法出租
[案例]2010年4月7日，房主王某將房屋出租給幾個(gè)自稱在工地上干活的外地人，既沒有與對(duì)方簽訂房屋租賃合同和登記承租人的相關(guān)信息，也未到公安機(jī)關(guān)報(bào)備相關(guān)手續(xù)。2010年11月，警方根據(jù)《治安管理?xiàng)l例》以王某為非法傳銷行為提供培訓(xùn)場(chǎng)所違法出租為由，給予王某了500元的治安管理處罰。剩余的幾個(gè)月的租金亦因承租人被遣散，無法收取。王某不免長(zhǎng)嘆：真是賠了夫人又折兵!
[點(diǎn)評(píng)]《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第57條規(guī)定：“房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，處二百元以上五百元以下罰款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款：情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款?！?/p>
被上訴人（原審原告）駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫(yī)療器械修配所職工，住慈利縣零陽鎮(zhèn)鯉魚橋居委會(huì)。
上訴人覃長(zhǎng)秀因房屋買賣合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人覃長(zhǎng)秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現(xiàn)巳審理終結(jié)。
原判認(rèn)定，一九九九年二月二十日，當(dāng)事人雙方協(xié)商達(dá)成房屋買賣協(xié)議：覃長(zhǎng)秀將兩個(gè)門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協(xié)議簽訂后駱列當(dāng)天付給現(xiàn)金四萬元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長(zhǎng)秀手里拿回現(xiàn)金三萬元，并約定在被告修屋時(shí)償還，實(shí)際上駱列給覃長(zhǎng)秀的購(gòu)房款僅為一萬元。二000年二月覃長(zhǎng)秀暫住到期后，因無錢建房未搬出，因而雙方未實(shí)際交付房屋和辦理有關(guān)過戶手續(xù)。二000年七月，覃長(zhǎng)秀又將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬元。但覃長(zhǎng)秀以駱列違約拒付。原判認(rèn)為，當(dāng)事人雙方雖簽有房屋買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記手續(xù)，且該房屋亦未實(shí)際交付，故房屋買賣協(xié)議無效。覃長(zhǎng)秀所取得的購(gòu)房款依法應(yīng)予返還。覃長(zhǎng)秀辯稱駱列有違約行為，巳付的一萬元購(gòu)房款屬違約金不予返還的理由，與事實(shí)不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、五十八條的規(guī)定，判決覃長(zhǎng)秀返還駱列購(gòu)房款一萬元。宣判后，覃長(zhǎng)秀不服，以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應(yīng)予保護(hù)等理由，向本院提起上訴，請(qǐng)求改判。被上訴人駱列沒有提交答辯狀，其在庭審中辯稱，他母親從覃長(zhǎng)秀手里拿到的三萬元系借款，自己沒有違約行為。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確。
經(jīng)審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長(zhǎng)秀與被上訴人駱列經(jīng)過協(xié)商簽訂了一份“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，約定：覃長(zhǎng)秀將兩個(gè)門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長(zhǎng)秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協(xié)議時(shí)即付款四萬元，余款在覃長(zhǎng)秀讓出房屋后付清。協(xié)議還規(guī)定一方違約應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金一萬元和有關(guān)法律責(zé)任。協(xié)議簽訂的當(dāng)天駱列付款四萬元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長(zhǎng)秀手里拿回現(xiàn)金三萬元，實(shí)際上駱列給覃長(zhǎng)秀的購(gòu)房款僅為一萬元。二000年二月覃長(zhǎng)秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過戶手續(xù)。二000年七月，覃長(zhǎng)秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余下的購(gòu)房款一萬元。但覃長(zhǎng)秀以駱列違約，一萬元是其應(yīng)得的違約金而拒絕返還。
本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的房屋買賣協(xié)議是雙方意思表示一致的行為，內(nèi)容真實(shí)合法。房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記與合同法第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)是兩個(gè)不同性質(zhì)的問題。法律及行政法規(guī)沒有規(guī)定、當(dāng)事人自己也未約定本案涉及的私有房屋的買賣應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效。該房屋買賣協(xié)議自雙方當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)即生效。產(chǎn)權(quán)過戶登記是合同生效后的事情，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同生效的必要條件。且合同法第四十四條規(guī)定的合同生效條件與合同法第五十二條規(guī)定的合同因違反法律行政法規(guī)而致無效也是兩回事。原判以沒有辦理過戶登記手續(xù)，房屋未實(shí)際交付為由，并依據(jù)合同法第四十四條的規(guī)定認(rèn)定雙方的房屋買賣協(xié)議無效，屬適用法律錯(cuò)誤。被上訴人駱列依約應(yīng)在簽約當(dāng)天交付購(gòu)房款四萬元，駱雖然按期履行了該義務(wù)，但兩個(gè)月后又取回了三萬元，實(shí)際上沒有如數(shù)交付房款，巳經(jīng)構(gòu)成違約。被上訴人辯稱此三萬元系其母從上訴人處取得的借款，經(jīng)查，與被上訴人在原審訴狀中承認(rèn)的“大約四月份，我因開店急需，從被告手中借回三萬元”的事實(shí)和被上訴人只要上訴人退回一萬元而不是四萬元的事實(shí)不符。事實(shí)說明駱列對(duì)其母以借款名義收回房款的行為是認(rèn)可的。上訴人覃長(zhǎng)秀因被上訴人沒有交付購(gòu)房款，在征求被上訴方的意見后將房屋賣與他人并不構(gòu)成違約。原審判決既認(rèn)定合同無效，又認(rèn)定雙方均有違約行為，這是自相矛盾的。上訴人覃長(zhǎng)秀以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應(yīng)予保護(hù)的上訴理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、第一百五十九條、第一百六十一條、第一百六十七條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號(hào)民事判決；
二、駁回原審原告駱列的訴訟請(qǐng)求。
2000年11月7日,重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心收到以唐蘭為賣方、程永莉?yàn)橘I方的《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請(qǐng)表》等關(guān)于唐蘭所有房屋的房屋買賣材料,材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章,部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名,重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過戶給了程永莉。2003年4月17日,唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買賣合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級(jí)人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴,并在裁判理由中認(rèn)為:唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產(chǎn)買賣合同,經(jīng)登記部門審查,獲準(zhǔn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2007年3月,唐蘭向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起本案民事訴訟,請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效,并判令程永莉?qū)⒃V爭(zhēng)房屋返還給唐蘭。訴訟中,法院查明,上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽,“唐蘭”字樣的私章無法證明為唐蘭所有。該案經(jīng)一審、二審以及重慶高院再審,均在合同是有效還是與無效之間爭(zhēng)議,重慶高院再審判決認(rèn)為合同有效并據(jù)此駁回了唐蘭的訴訟請(qǐng)求。唐蘭不服,向檢察機(jī)關(guān)申訴,2012年5月16日,最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。
(二)裁判結(jié)果
最高人民法院再審認(rèn)為,涉案合同不涉及有效與無效的問題,而是是否成立的問題。在雙方當(dāng)事人就合同關(guān)系是否成立存在爭(zhēng)議的情況下,根據(jù)法律規(guī)定,應(yīng)由主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任,在“唐蘭”簽名被證實(shí)并非唐蘭本人所簽的情況下,程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的訴訟后果。行政裁定書認(rèn)定的事實(shí)只能證明房管部門行政行為的合規(guī)性,并不能證明民事行為的成立,且多方面證據(jù)均證明唐蘭并未簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,唐蘭與程永莉之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關(guān)系。據(jù)此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。
關(guān)鍵詞：
最高人民法院2009 7月30日公布，9月1日實(shí)施了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱房屋租賃解釋）。本文從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的性質(zhì)、行使要件、行使順序和對(duì)其的限制幾個(gè)方面對(duì)解釋本身予以評(píng)析。
一．解釋21條將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)確定為一種請(qǐng)求權(quán)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)界定不科學(xué)
（一）將房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為債權(quán)，不利于保護(hù)承租人的居住權(quán)。
房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度創(chuàng)設(shè)初衷是為了保障無房屋者的居住權(quán)這一基本人權(quán)。法律應(yīng)當(dāng)首先保證弱勢(shì)者的居住權(quán)。就應(yīng)該把推進(jìn)法律關(guān)系的主動(dòng)因素分配給弱勢(shì)者，這就決定了將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)更為科學(xué)。如果把優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為形成權(quán)，同等條件下出租人與承租人之間買賣關(guān)系的成立與否只需承租人一人之意思表示即告確定，更有利于保障承租人的居住權(quán)。
（二）將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為法定強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，有混淆強(qiáng)制締約與形成權(quán)之嫌疑
相關(guān)學(xué)者將解釋21條的規(guī)定解釋為債權(quán)性質(zhì)的強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，對(duì)應(yīng)的出租人就負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)。強(qiáng)制締約是對(duì)合同主體自由原則的限制，但就合同內(nèi)容卻是協(xié)商一致所達(dá)成的。承租人只能和出租人為買賣行為，更重要的是合同內(nèi)容也已經(jīng)確定，標(biāo)的為特定房屋，“同等條件”等。這兩部分作為買賣合同主要的內(nèi)容卻是經(jīng)由承租人一方行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而告確定。此種經(jīng)一人之意思表示即宣告法律關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利應(yīng)該是形成權(quán)。
（三）將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，無法解釋其行使期限法律性質(zhì)分析。
解釋24條第三款規(guī)定了承租人15日的憂慮期間。此意味著在出租人履行通知義務(wù)后15日內(nèi)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效存續(xù)和行使期間。那么此15日法律性質(zhì)是什么？其實(shí)為不變期間，即不可中止、中斷和延長(zhǎng)，這具有典型的處斥期間的特征。而制約請(qǐng)求權(quán)的是訴訟時(shí)效，適用中止、中斷和延長(zhǎng)，兩者相悖。
二．對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使要件規(guī)定不完備
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使有四個(gè)要件，即主體要件；啟動(dòng)要件：出賣方式；實(shí)質(zhì)要件：同等條件；對(duì)行使期限作出界定。解釋22、23和24條處分方式和合理期限都作了明確。然而，就完善優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使要件而言，解釋也有其不足之處。沒有對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使主體和實(shí)質(zhì)要件作出規(guī)范。尤其是其中的實(shí)質(zhì)性要件——同等條件這一規(guī)范的構(gòu)成要件要素。司法解釋沒有能夠明確界定“同等條件”這一構(gòu)成要件是本次解釋最大的缺陷之一。
三．解釋24條第一款規(guī)定房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一規(guī)定是科學(xué)合理的。
（一）符合物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)的基本法理。
房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)依附于共同所有的物權(quán)關(guān)系。承租人對(duì)租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)依賴于出租人和承租人之間的租賃合同，其基礎(chǔ)關(guān)系為債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般法理，房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系，所以共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（二）共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先有利于房屋的管理和利用，有利于共有人之間的和諧。
共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先行使不僅有利于維護(hù)共有人之間的密切聯(lián)系和人身信任，增加社會(huì)的信任感和親和力，使其關(guān)系更加和諧。而且有利于簡(jiǎn)化共有關(guān)系，減少共有人數(shù)量，對(duì)于共有物的管理處分更以達(dá)成一致意見，利于共有物的管理和利用。如果承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先，則意味著承租人會(huì)加入共有關(guān)系。這樣會(huì)打破原有的密切聯(lián)系，使共有關(guān)系復(fù)雜化擴(kuò)大化，不利于共有物的管理與利用。
四．對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制是恰當(dāng)?shù)摹?/p>
（一）根據(jù)《解釋》第24條第2款的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如此規(guī)定既符合中國(guó)的實(shí)際國(guó)情和中國(guó)的歷史傳統(tǒng)。中國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會(huì)。熟人社會(huì)是中國(guó)市民社會(huì)的基本特征。法律尊重這種既定的社會(huì)特征，更加有利于法律調(diào)整作用的發(fā)揮和維護(hù)法律的威信。親屬先買權(quán)是中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易的歷史傳統(tǒng)。中國(guó)古代的不動(dòng)產(chǎn)交易以親、鄰優(yōu)先權(quán)為核心。不少地方甚至有不允田宅賣出本族的，有“倒戶不到族，倒族不到宗”、“業(yè)不出戶”、“同族不斷業(yè)”等法諺。
（二）根據(jù)《解釋》第24條第4款的規(guī)定，第三人由于不知情而經(jīng)交易取得所有權(quán)后承租人不得再行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如此限制承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了維護(hù)善意第三人的利益和交易安全。以善意取得制度的效力舉重明輕，此處承租人當(dāng)然的不能在享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為《解釋》24條第4款是善意取得，這是錯(cuò)誤的。出租人出賣租賃物的行為是有權(quán)處分，因此第三人盡管善意受讓也不適用善意取得制度。雖然不適用善意取得制度，但是根據(jù)善意取得制度的效力，通過舉重明輕的解釋，第三人仍取得所有權(quán)。善意第三人已經(jīng)取得所有權(quán)，出租人再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)沒有法律意義。善意第三人已經(jīng)取得所有權(quán)，出租人沒有權(quán)利處分房屋了。承租人再向原出租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又有什么意義呢？
五．規(guī)定了出租人損害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)途徑——承租人損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
承租人此處的損害賠償責(zé)任的性質(zhì)
《解釋》21條規(guī)定的出租人對(duì)承租人所承擔(dān)的損害賠償責(zé)任在性質(zhì)上屬于一種侵權(quán)責(zé)任。首先，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)是合同法賦予房屋承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，出租人具有通知義務(wù)也是法定義務(wù)。對(duì)法定權(quán)利的侵害和對(duì)法定義務(wù)的違反只能是侵權(quán)。其次，這一項(xiàng)法定權(quán)利在內(nèi)容上表現(xiàn)為民事財(cái)產(chǎn)權(quán)益，屬于侵權(quán)客體。
法定代表人：張繼成，該公司總經(jīng)理。
委托人：陸賢剛，蘇州市新世紀(jì)律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告、反訴被告）：蘇州市宇航開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，住所地江蘇省蘇州市九勝巷6號(hào)。
法定代表人：湯良，該公司總經(jīng)理。
委托人：丁曉農(nóng)，江蘇蘇州丁曉農(nóng)律師事務(wù)所律師。
委托人：馮璐，江蘇蘇州丁曉農(nóng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人）：蘇州萬通房產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地江蘇省蘇州市三香路206號(hào)4樓F座。
法定代表人：龐少華，該公司董事長(zhǎng)。
委托人：江平，中國(guó)政法大學(xué)教授。
委托人：王涌，中國(guó)政法大學(xué)法律系民法教研室教師。
被上訴人（原審第三人）：中國(guó)航天科技集團(tuán)公司第五研究院，
住所地北京市海淀區(qū)白石橋31號(hào)。
法定代表人：徐福祥，該院院長(zhǎng)。
委托人：楊子京，該院法制處處長(zhǎng)。
委托人：鄭傳本，上海鄭傳本律師事務(wù)所律師。
原審被告：蘇州市供銷合作總社，住所地江蘇省蘇州市滄浪區(qū)鳳凰銜145－151號(hào)。
法定代表人：程健，該社主任。
委托人：丁鎖發(fā)，該社法規(guī)處處長(zhǎng)。
審第三人：蘇州市宇航商廈。住所地江蘇省蘇州市九勝巷4－7號(hào)。
法走代表人：湯良，該商廈董事長(zhǎng)。
委托人：丁曉農(nóng)，江蘇蘇州丁曉農(nóng)律師事務(wù)所律師。
委托人：馮璐，江蘇蘇州丁曉農(nóng)律師事務(wù)所律師。
上訴人蘇州市郊區(qū)供銷集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱郊區(qū)供銷公司）和上訴人蘇州市宇航開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱宇航公司）為與被上訴人蘇州萬通房產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬通公司）、被上訴人中國(guó)航天科技集團(tuán)公司第五研究院（以下簡(jiǎn)稱航天五院）、原審被告蘇州市供銷合作總社（以下簡(jiǎn)稱蘇州供銷社）、原審第三人蘇州市宇航商廈（以下簡(jiǎn)稱宇航商廈）房屋租賃合同糾紛一案，不服江蘇省高級(jí)人民法院（2000）民初字第1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1994年，郊區(qū)供銷公司在江蘇省蘇州市邵磨針巷25號(hào)－32號(hào)投資建造九勝商廈，該商廈地面五層、地下一層，建筑面積5607.28平方米。1995年4月6日，當(dāng)九勝商廈主體土建工程建至三層時(shí)，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂了租賃協(xié)議約定：郊區(qū)供銷公司將九勝商廈整幢大樓租賃給宇航公司，租賃期為八年，宇航公司確保郊區(qū)供銷公司第一年凈收入為人民幣580萬元，從第二年起年定比增長(zhǎng)10％，即年增長(zhǎng)金額為58萬元。商廈整幢大樓的內(nèi)部裝修裝飾與設(shè)施設(shè)備均由宇航公司投入，投入總金額不低于人民幣1200萬元，商廈的外部裝修裝飾以及“后三通”由郊區(qū)供銷公司負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。協(xié)議正式簽訂之日，宇航公司向郊區(qū)供銷公司支付定金100萬元，協(xié)議生效；到大樓封頂，宇航公司再支付100萬元定金；正式開業(yè)，宇航公司再支付90萬元。宇航公司開業(yè)日期最遲不得遲于1996年1月1日。以上三筆款項(xiàng)沖抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司開業(yè)之日即視為承租期開始之時(shí)，租金繳付采取先繳后租的方法，半年一期，每期需提前一個(gè)月付給郊區(qū)供銷公司。租賃期內(nèi)，郊區(qū)供銷公司保留“九勝商廈”的企業(yè)名稱，宇航公司申領(lǐng)“宇航商廈”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，自主經(jīng)營(yíng)、依法納稅、自負(fù)盈虧，若轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租，須征得郊區(qū)供銷公司同意。協(xié)議經(jīng)公證部門公證，雙方并提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保單位。蘇州供銷社作為郊區(qū)供銷公司的擔(dān)保單位，萬通公司作為宇航公司的擔(dān)保單位，在該協(xié)議書上簽字蓋章。同日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，對(duì)工程和“后三通”進(jìn)度問題作出約定：郊區(qū)供銷公司應(yīng)積極做好“后三通”工作，以保證宇航公司的正常開業(yè)。用電于1995年11月滿足630千瓦的50％用量；商廈的治安與消防方面的紅外線探頭全套監(jiān)控系統(tǒng)由郊區(qū)供銷公司解決，宇航公司為消防提供裝飾方面的相關(guān)文字材料，積極配合郊區(qū)供銷公司辦理有關(guān)手續(xù)；協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章即生效，與正本具有相同法律效力。1995年4月8日，蘇州市郊區(qū)公證處為協(xié)議書和補(bǔ)充協(xié)議書辦理了公證。
1995年4月5日，經(jīng)江蘇省蘇州市平江區(qū)人民政府批準(zhǔn)，宇航公司與江蘇省蘇州市觀前對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)貿(mào)易公司聯(lián)營(yíng)開辦了宇航商廈。同年6月，九勝商廈大樓封頂，宇航公司以宇航商廈的名義進(jìn)行裝修和安裝自動(dòng)扶梯等設(shè)備。同年8月，郊區(qū)供銷公司向江蘇省蘇州市供電局申請(qǐng)630千瓦的商業(yè)用電，但增容未成，九勝商廈現(xiàn)在的用電量為90千瓦。1995年9月4日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂協(xié)議約定：郊區(qū)供銷公司同意將九勝商廈企業(yè)名稱由宇航公司申辦使用，該企業(yè)名稱期限與該大樓租賃期同期。郊區(qū)供銷公司同意撤銷九勝商廈企業(yè)名稱的預(yù)登記。宇航公司在九勝商廈經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、債權(quán)債務(wù)等與郊區(qū)供銷公司無涉，由宇航公司及其主管單位負(fù)責(zé)。同年10月10日，經(jīng)江蘇省蘇州市郊區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)，宇航商廈開辦了九勝商廈，同月25日，九勝商廈領(lǐng)取了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。1995年10月23日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂協(xié)議約定，雙方進(jìn)行松散合作，郊區(qū)供銷公司將九勝商廈提供給宇航公司經(jīng)營(yíng)，工商登記由宇航公司辦理，郊區(qū)供銷公司給予協(xié)助及提供方便，宇航公司從第一年起支付合作費(fèi)580萬元，每年定比增長(zhǎng)10％，聯(lián)營(yíng)期為八年。雙方就該協(xié)議附有說明，說明中稱宇航公司為避交房屋租賃管理費(fèi)而簽署協(xié)議，此協(xié)議僅是應(yīng)付工商登記所需提供的“材料”，雙方簽署的協(xié)議均以1995年4月6日經(jīng)過公證處公證為準(zhǔn)。
1995年3月27日，宇航公司向郊區(qū)供銷公司預(yù)付100萬元；同年5月24日，宇航商廈向郊區(qū)供銷公司付款1萬元；同年11月30日，九勝商廈向郊區(qū)供銷公司付款20萬元；同年12月11日，宇航商廈向郊區(qū)供銷公司付款3萬元。同月18日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂會(huì)議紀(jì)要約定：就雙方于4月6日租賃協(xié)議第四條“到大樓封頂，宇航公司要支付100萬元，正式開業(yè)宇航公司再支付90萬元”的內(nèi)容，考慮到種種原因，雙方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份內(nèi)必須全部結(jié)清，否則追究違約責(zé)任。1996年2月16日，宇航公司向郊區(qū)供銷公司付款100萬元。郊區(qū)供銷公司共計(jì)收到宇航公司支付的租金224萬元。
1995年12月22日，宇航公司與郊區(qū)供銷公司簽訂會(huì)議紀(jì)要約定：宇航公司準(zhǔn)備于1995年12月24日九勝商廈開張營(yíng)業(yè)，但考慮到有關(guān)消防系統(tǒng)、水電系統(tǒng)尚不具備開張條件，為此，郊區(qū)供銷公司盡可能在近期排出資金，解決部分消防系統(tǒng)材料款。如果宇航公司必定在l2月24日開張，所造成的消防、水電方面的后果與郊區(qū)供銷公司無關(guān)，責(zé)任由宇航公司負(fù)責(zé)。
1995年12月24日，九勝商廈l－3層開張營(yíng)業(yè)。江蘇省蘇州市公安局消防支隊(duì)于1996年4月12日對(duì)九勝商廈進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該商廈未經(jīng)消防驗(yàn)收，違章投入使用，并存在火險(xiǎn)隱患。同年4月17日，該消防支隊(duì)下達(dá)《重大火險(xiǎn)隱患整改通知書》，認(rèn)定九勝商廈建筑安全無保障，不具備營(yíng)業(yè)條件，應(yīng)立即停止?fàn)I業(yè)，抓緊整改火險(xiǎn)隱患，整改完畢后經(jīng)驗(yàn)收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支隊(duì)分別給予郊區(qū)供銷公司罰款l萬元、宇航公司罰款3萬元的處罰。此后，九勝商廈停業(yè)至今。1998年2月24日，因九勝商廈拖欠蘇州市虎丘空調(diào)設(shè)備廠貨款，且未履行蘇州市平江區(qū)人民法院的生效判決，該院裁定：被執(zhí)行人蘇州市九勝商廈底樓營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)執(zhí)行人蘇州市虎丘空調(diào)設(shè)備廠使用五年（使用時(shí)間自1998年7月1日起至2003年6月30日止）。現(xiàn)九勝商廈的一樓由虎丘空調(diào)設(shè)備廠轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，二層以上及地下室空關(guān)，由宇航公司實(shí)際控制。
1997年7月11日，宇航公司向江蘇省高級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，要求郊區(qū)供銷公司及蘇州供銷社返還投入資金1045萬元。同年12月26日，郊區(qū)供銷公司對(duì)宇航公司提起反訴，要求解除租賃關(guān)系，由宇航公司支付所欠房租及水電費(fèi)794萬元、萬通公司承擔(dān)連帶責(zé)任。案經(jīng)江蘇省高級(jí)人民法院于1998年9月8日作出（1997）蘇民初字第16號(hào)民事判決，宇航公司和萬通公司不服該一審判決，向最高人民法院提起上訴，后經(jīng)本院于1999年11月16日裁定撤銷原判，發(fā)回重審。該院重新組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。在重審中，依法追加航天五院、宇航商廈參加了訴訟。
另查明，九勝商廈因未參加1998年度年檢，1999年7月21日被江蘇省蘇州市工商局郊區(qū)分局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。宇航公司系航天五院駐蘇州辦事處于1993年成立的企業(yè)法人，注冊(cè)資金77萬元，屬集體企業(yè)。宇航公司在開辦時(shí)，航天五院開發(fā)部于1993年3月2日向江蘇省蘇州市工商行政管理局出具一份民事責(zé)任擔(dān)保書，內(nèi)容為“蘇州市工商行政管理局：宇航公司是我院駐蘇州辦事處舉辦的，現(xiàn)要求在貴局進(jìn)行登記。該公司的民事責(zé)任由我院承擔(dān)，特此擔(dān)保?！焙教煳逶洪_發(fā)部系航天五院于1991年成立的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)該院民品、公司等管理職能。蘇州供銷社于1995年4月6日作為郊區(qū)供銷公司的保證人訂立合同時(shí)，系國(guó)家機(jī)關(guān)法人。
關(guān)鍵詞：第三方物流合同 糾紛 法律適用
一、第三方物流合同糾紛概述
（一）第三方物流
第三方物流最先是在20實(shí)際80年代由美國(guó)物流管理委員會(huì)提出的，它的英文是Third-Party-Logistics。我國(guó)在2001年的《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)物流術(shù)語》正式提出了第三方物流的定義，即“由供方和需求方以外的物流企業(yè)提供物流服務(wù)的業(yè)務(wù)模式”。
（二）第三方物流合同的概念
由于第三方物流發(fā)展的日漸成熟化，其主要的表現(xiàn)形式即物流服務(wù)合同化也成為了重要的發(fā)展形式。第三方物流合同主要指的是物流服務(wù)的需求方與提供第三方物流服務(wù)的物流商之間簽訂的設(shè)立、變更、中止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
（三）第三方物流合同糾紛的特點(diǎn)
第三方物流合同糾紛具有廣泛性與復(fù)雜性，第三方物流合同所涉及的物流服務(wù)不是單一的一個(gè)環(huán)節(jié)而是多個(gè)環(huán)節(jié)，包括加工、包裝、搬運(yùn)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)、配送等，合同當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)也因此呈現(xiàn)出了廣泛性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，而由此產(chǎn)生的合同糾紛也呈現(xiàn)出廣泛性和復(fù)雜性。
第三方物流合同糾紛處理機(jī)構(gòu)和處理程序的多樣性。就物流合同糾紛解決的方式來說，有法院和仲裁倆種方式。就第三方物流環(huán)節(jié)來說，有的環(huán)節(jié)需要普通人民法院管轄，有的需要專門法院管轄，例如鐵路法院。因此，第三方物流合同糾紛處理機(jī)構(gòu)和程序具有多樣性。
第三方物流合同法律適用的綜合性、多層級(jí)性。由于第三方物流活動(dòng)所涉及的環(huán)節(jié)較多，而各個(gè)環(huán)節(jié)所存在的法律規(guī)范不同，同時(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的規(guī)范層級(jí)又不同，有的是法律法規(guī)，有的是行政法規(guī)，而有的只是地方性條例，因此第三方物流合同在法律適用上呈現(xiàn)出綜合性多級(jí)性的特點(diǎn)。
二、第三方物流合同糾紛解決中存在的問題
（一）法律適用問題
現(xiàn)在我國(guó)第三方物流業(yè)還沒有系統(tǒng)而專門的法律規(guī)定。第三方物流服務(wù)是一項(xiàng)綜合性的服務(wù)，而我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)只是調(diào)整其某一方面或者即便是有相關(guān)的規(guī)定但其所涉及到物流各個(gè)環(huán)節(jié)的法律規(guī)范較為分散。由于這些分散的法律規(guī)范有些又存在于不同的部門法中，而不同的部門法又有其自身行業(yè)的特點(diǎn)和利益，所以造成了適用這些分散的法律規(guī)范因各自不同的利益沖突而難以實(shí)施。由此可以看出，我國(guó)當(dāng)前第三方物流合同的法律適用存在混亂和沒有真正有效、系統(tǒng)而專門法律規(guī)范制約的局面。
（二）我國(guó)第三方物流合同經(jīng)營(yíng)人法律地位不明確的問題
我國(guó)現(xiàn)在還沒有一部法律明確的規(guī)定了第三方物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)人的法律地位，這樣就使得如何確定第三方物流經(jīng)營(yíng)人的法律責(zé)任時(shí)產(chǎn)生困難。當(dāng)前根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)的規(guī)定，第三方物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的法律責(zé)任只能按照單項(xiàng)的法律規(guī)定來確定，但是在第三方物流服務(wù)中第三方物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)者有多種身份，簽訂的合同也會(huì)產(chǎn)生多種法律關(guān)系，每種法律關(guān)系所要承擔(dān)的責(zé)任范圍又不同，具體應(yīng)該按照哪種方式承擔(dān)責(zé)任很難判斷。
（三）糾紛解決方式問題
第三方物流合同往往存在主合同與從合同，合同當(dāng)事人為了自己的利益最大化就會(huì)約定有利于自己的糾紛解決方式，這樣就會(huì)出現(xiàn)前后不一致的解決糾紛的途經(jīng)，此外我國(guó)的第三方物流的發(fā)展還處在不發(fā)達(dá)階段，還只是以運(yùn)輸、倉儲(chǔ)為主，在糾紛解決方式上多以訴訟為主，但是，訴訟程序繁瑣，耗費(fèi)資源多，成本比較高，同時(shí)也不利于重建當(dāng)事之間的良好關(guān)系。
三、完善第三方物流合同糾紛解決的對(duì)策
（一）梳理現(xiàn)行的物流法律法規(guī)
縱觀當(dāng)前關(guān)于《物流法》的立法，世界范圍內(nèi)還未有一個(gè)國(guó)家制定了統(tǒng)一的《物流法》，但是這并不是說明世界范圍內(nèi)的物流業(yè)都處于一種混亂的狀態(tài)，發(fā)達(dá)國(guó)家使用的是微觀、宏觀相互協(xié)調(diào)的政策，并且相關(guān)的法律體系已構(gòu)建的較為完善。所以，我國(guó)應(yīng)當(dāng)暫緩制定統(tǒng)一的《物流法》。雖然我國(guó)第三方物流發(fā)展還比較落后，但是我國(guó)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的關(guān)于第三方物流的法律法規(guī)已基本形成了一個(gè)整體，規(guī)范我國(guó)第三方物流業(yè)的首要任務(wù)是對(duì)于現(xiàn)行的各種第三方物流法律規(guī)范進(jìn)行清理，對(duì)于有法律空白的進(jìn)行補(bǔ)充，對(duì)于不適應(yīng)現(xiàn)代物流的條款要進(jìn)行修改，有重復(fù)規(guī)定的要進(jìn)行整合。同時(shí)，要對(duì)有關(guān)部門職責(zé)、物流法律法規(guī)、以及國(guó)家關(guān)于物流業(yè)發(fā)展的各種政策進(jìn)行協(xié)調(diào)，以促進(jìn)第三方物流業(yè)的規(guī)范協(xié)調(diào)發(fā)展。
（二）正確判斷第三那方物流經(jīng)營(yíng)者的法律地位
第三方物流經(jīng)營(yíng)者在接受物流服務(wù)需求者的委托后，利用自身企業(yè)的資源就能直接完成物流服務(wù)需求者所需要的服務(wù)，此時(shí)它的法律地位就與第三方物流服務(wù)實(shí)際履行者的法律地位相同，即它成為了相應(yīng)的承運(yùn)人、倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)人、加工經(jīng)營(yíng)人等，對(duì)此第三方物流經(jīng)營(yíng)者享有承運(yùn)人、倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)人、加工經(jīng)營(yíng)人等的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第三方物流經(jīng)營(yíng)者以第三方物流服務(wù)需求者的名義與物流服務(wù)實(shí)際履行者實(shí)施簽訂第三方物流合同。此時(shí)，第三方物流經(jīng)營(yíng)者的法律地位是物流服務(wù)需求者的人，它在范圍內(nèi)與第三方即物流服務(wù)實(shí)際履行者簽訂的合同的主體實(shí)際上是物流服務(wù)的需求者與物流服務(wù)的實(shí)際履行者，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定：被人要對(duì)人的行為負(fù)責(zé)。
第三方物流經(jīng)營(yíng)者以自己的名義與第三方物流服務(wù)實(shí)際履行者簽訂第三方物流合同。當(dāng)?shù)谌轿锪鹘?jīng)營(yíng)者根據(jù)物流服務(wù)需求者的要求，以自己的名義與物流服務(wù)需求者簽訂物流服務(wù)合同時(shí)，此時(shí)第三方物流經(jīng)營(yíng)者與物流服務(wù)需求者的法律關(guān)系是隱名關(guān)系。
（三）確立以仲裁委主的糾紛解決機(jī)制
仲裁與訴訟是同等重要的糾紛解決方式，由于其具有高度的意思自治性、成本較低、效率高、沖裁過程保密性、高度專業(yè)性等優(yōu)點(diǎn)，因此理應(yīng)成為當(dāng)事人優(yōu)先選擇的糾紛解決方式。針對(duì)第三方物流的發(fā)展趨勢(shì)和內(nèi)在要求，第三方物流企業(yè)需要一個(gè)集中管轄海陸空運(yùn)輸及物流各個(gè)環(huán)節(jié)爭(zhēng)議的專業(yè)性的、權(quán)威性的仲裁機(jī)構(gòu)，以便于物流糾紛的解決，降低糾紛解決成本。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃義.第三方物流合同糾紛解決的有關(guān)問題探析[J].物流技術(shù)，2010，（12）.
【關(guān)鍵詞】 全光網(wǎng)絡(luò) 家庭網(wǎng)絡(luò) 多終端融合通信 業(yè)務(wù)分析
城市光網(wǎng)的快速發(fā)展，使得家庭寬帶從1.0～2.0Mbit/s增加到了8.0Mbit/s。此外，隨著家庭網(wǎng)關(guān)的不斷普及，用戶家庭內(nèi)部開始實(shí)現(xiàn)多終端的有線互聯(lián)與無線互聯(lián)。家庭網(wǎng)絡(luò)多終端的互聯(lián)與寬帶的增加給用戶家庭網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用帶來極大的變化，不僅視頻流媒體的服務(wù)質(zhì)量有了很大的提升，且上網(wǎng)服務(wù)與以往相比也有了改善。因此，運(yùn)營(yíng)商必須充分發(fā)揮城市光網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，為用戶提供更為融合與優(yōu)質(zhì)的通信服務(wù)，將基礎(chǔ)通信與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用有效的結(jié)合起來，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)家庭多終端融合通信業(yè)務(wù)。
一、業(yè)務(wù)分析
1、需求分析。家庭內(nèi)部融合通信的目的是為了充分發(fā)揮出光網(wǎng)建設(shè)下的家庭網(wǎng)絡(luò)寬帶的優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合家庭內(nèi)部的每一個(gè)終端的不同特點(diǎn)，將終端的通信能力全面的發(fā)揮出來，從而讓家庭用戶體驗(yàn)到更快速、更便利的通信服務(wù)。家庭內(nèi)部的融合通信是在結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)通信業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上形成的，將UGG共享功能、社區(qū)功能、視頻功能以及音頻功能等進(jìn)行了充分的融合。融合通信的具體應(yīng)用需求有以下幾點(diǎn)：第一，每一個(gè)用戶一般都配備多種固定或移動(dòng)通信工具，比如，家庭電話、筆記本電腦、手機(jī)等等。將移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)用戶以及固定網(wǎng)絡(luò)用戶進(jìn)行有效融合，然后為用戶提供各種移動(dòng)業(yè)務(wù)與固定業(yè)務(wù)，在這個(gè)過程中，用戶完全可以根據(jù)自己的實(shí)際需求從統(tǒng)一的終端中有選擇性的接受各種服務(wù)。第二，接入方式不再限制移動(dòng)網(wǎng)用戶與融合固網(wǎng)用戶，用戶完全可以選用任何想要的方式來完成自己所需的業(yè)務(wù)，并自由進(jìn)行業(yè)務(wù)體驗(yàn)。如果同時(shí)存在多種不同的接入方式，用戶則可以選擇最便利的、資費(fèi)最低的接入方式。第三，可以更簡(jiǎn)單的組織多方通信形式，比如多方消息、視頻以及語音等。第四，運(yùn)營(yíng)商還可以結(jié)合用戶的通信錄功能，為用戶提供相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)通訊錄。讓用戶根據(jù)自己的需求將通信錄在多個(gè)不同的終端實(shí)現(xiàn)共享。并在通信錄上很好的反映出聯(lián)系人的狀態(tài)、能力以及通信意愿。用戶自己的狀態(tài)信息共享也取決于用戶自己，如果用戶允許自己的狀態(tài)信息與聯(lián)系人的狀態(tài)信息進(jìn)行共享，那么就可以將狀態(tài)設(shè)置開啟，如果用戶不想將自己的狀態(tài)信息與聯(lián)系人分享，則可以將狀態(tài)設(shè)置關(guān)閉。第五，在個(gè)人計(jì)算機(jī)、平板電腦、手機(jī)等終端上，用戶可以更方便的體驗(yàn)微博、QQ空間等服務(wù)。
2、RCS終端經(jīng)驗(yàn)。所謂RCS終端是一個(gè)集內(nèi)容共享、圖片共享、消息共享、音頻共享以及視頻共享等多功能為一體的終端產(chǎn)品。RCS終端是一種融合通信終端，用戶可以隨時(shí)更新自己的鏈接、心情等內(nèi)容，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)文件傳輸、聊天與即時(shí)消息傳送等功能。此外，在會(huì)話過程中，用戶還可以同時(shí)進(jìn)行圖片共享與視頻共享。RCS在應(yīng)用中主要是以用戶通信錄為切入點(diǎn)，然后根據(jù)用戶的真實(shí)信息，在通信錄上的聯(lián)系人之間建立相應(yīng)的關(guān)系，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建。RCS終端可以將VoIP互通、位置、狀態(tài)以及IM有效的融合起來。RCS終端的通信能力非常豐富，不但可以在終端配置地理位置與IM，還可以隨時(shí)更新用戶的狀態(tài)、共享用戶的地理位置、使用IM進(jìn)行聊天等等，RCS使溝通服務(wù)實(shí)現(xiàn)了有機(jī)融合。
二、實(shí)現(xiàn)方案
IP網(wǎng)絡(luò)利用電路域?qū)崿F(xiàn)了終端的短信功能與基本的語音通信功能，剩下的功能則通過IMS系統(tǒng)與多終端連接的方式實(shí)現(xiàn)。將多終端融合通信通過IMS系統(tǒng)進(jìn)行控制，并通過RCS系統(tǒng)能夠令網(wǎng)絡(luò)通訊錄以及IM在IMS系統(tǒng)上實(shí)現(xiàn)互通，而同號(hào)增值與彩鈴等業(yè)務(wù)則通過AS來實(shí)現(xiàn)。IMS系統(tǒng)終端控制不但可以省略服務(wù)器的應(yīng)用，還能夠?qū)崿F(xiàn)視頻通信。此外，在現(xiàn)網(wǎng)的會(huì)議系統(tǒng)中可以完成不同終端間的視頻會(huì)議、多方通話。為了保證基礎(chǔ)移動(dòng)通信能力與固話能力，則需要利用IMS中的MGCF移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)與互通固網(wǎng)的核心設(shè)備。
結(jié)語：信息網(wǎng)絡(luò)與信息技術(shù)發(fā)展到一定程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生融合。不同信息技術(shù)的融合以及不同信息網(wǎng)絡(luò)的融合都需要一個(gè)過程，其融合所帶來的效果也需要時(shí)間與實(shí)踐來體現(xiàn)。隨著人們對(duì)通信技術(shù)與通信網(wǎng)絡(luò)的逐漸深入了解，信息產(chǎn)業(yè)的不斷改善與整合以及社會(huì)信息化建設(shè)的不斷推進(jìn)，相信我國(guó)融合通訊業(yè)務(wù)會(huì)發(fā)展得越來完善。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]韓建亭，萬象.全光網(wǎng)絡(luò)下家庭網(wǎng)絡(luò)多終端融合通信業(yè)務(wù)分析與實(shí)現(xiàn)方案研究[J].電信科學(xué)，2011（05）.
[2]李愛桃.多終端融合通信業(yè)務(wù)在家庭網(wǎng)絡(luò)的實(shí)現(xiàn)方案研究[J].通訊世界，2013（11）.
[3]胡陶軍.異構(gòu)網(wǎng)絡(luò)下多終端協(xié)同的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)研究[D].北京郵電大學(xué)，2013.
1、承租人不履行合同，長(zhǎng)期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。當(dāng)事人欠租金從幾千元到數(shù)十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業(yè)并不少見。
2、未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數(shù)不少。如一些工業(yè)區(qū)，原房屋使用功能絕大多數(shù)是廠房，但現(xiàn)在實(shí)際上絕大部分已改變?yōu)樯虡I(yè)用途。其中未經(jīng)審批業(yè)主或承租人擅自改變用途的占有相當(dāng)大的比例。這類房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，極易發(fā)生租賃糾紛。
3、不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏法律知識(shí)，或怕麻煩、圖簡(jiǎn)便，特別是農(nóng)村股份公司的村民出租房屋時(shí)，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。
4、為逃避管理和偷逃稅、費(fèi)而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯(lián)營(yíng)、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理和法律，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護(hù)。
5、專業(yè)市場(chǎng)欠租金戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。一些經(jīng)營(yíng)虧本或獲利較少的承租人，為了堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，即少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主（承租人）以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，引起市場(chǎng)所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。
（二） 防范辦法和解決措施
租賃糾紛的大量發(fā)生，一方面折射出租賃市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，就不利于市場(chǎng)的發(fā)育和成熟。
1、業(yè)主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強(qiáng)調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內(nèi)容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業(yè)用途出租。再次，房屋租賃法律關(guān)系，是一種比較特別的民事法律關(guān)系，它要做到合法、有效，除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致、合同內(nèi)容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、出租人在簽訂合同前應(yīng)對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。一些租賃糾紛的發(fā)生，往往和出租人出租房屋時(shí)的盲目性有關(guān)?，F(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主因自己的物業(yè)空置而心中發(fā)慌，只要承租人出現(xiàn)，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對(duì)方使用。結(jié)果到對(duì)方交不起房租時(shí)，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對(duì)方付租金，但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。
3、出租人在出租房屋時(shí)，可要求承租人設(shè)立擔(dān)保。承租人設(shè)立擔(dān)保，是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對(duì)于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時(shí)間長(zhǎng)的租賃關(guān)系，以及對(duì)承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人，設(shè)立擔(dān)保尤為必要。
4、出租人出租房前，要全面、客觀地估價(jià)整體經(jīng)濟(jì)狀況，提出合理的租金價(jià)格，不要要價(jià)太高。我們?cè)诠ぷ髦邪l(fā)現(xiàn)，有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發(fā)生，是因?yàn)樽饨鹌x市場(chǎng)行情和整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況，高得承租人實(shí)在難以承受。租價(jià)過高，不但容易產(chǎn)生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價(jià)格對(duì)雙方當(dāng)事人都是有益無害的。
誘因一：對(duì)承攬方的資質(zhì)認(rèn)知不清晰。居民馬某委托喬某為自己的住房進(jìn)行裝修，總價(jià)款2.4萬元。完工后，因?qū)ρb修質(zhì)量不滿，馬某只支付了1.2萬元裝修費(fèi)。為此，喬某將馬某告上法庭。由于喬某是以個(gè)體裝修戶的名義對(duì)外承攬裝修業(yè)務(wù)的，既沒有依法進(jìn)行核準(zhǔn)登記，也沒有工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，不具備對(duì)外承攬裝修業(yè)務(wù)的合法資質(zhì)。法院因此判定雙方簽訂的裝修合同無效，喬某承擔(dān)主要責(zé)任，馬某因疏于對(duì)原告承攬資質(zhì)的審查，亦承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。
誘因二：不注重房屋裝修合同?，F(xiàn)實(shí)中，有的房主與裝修承攬方只達(dá)成口頭協(xié)議就開工；有的即使訂立了合同，但合同要件殘缺不全，實(shí)質(zhì)上是一種簡(jiǎn)單的意向性協(xié)議；還有的只關(guān)注裝修的價(jià)格、設(shè)計(jì)圖、效果圖以及所選的材料，而對(duì)于合同中應(yīng)具備的質(zhì)量、期限、違約責(zé)任等重要條款卻忽略不管。由于上述合同原因引發(fā)糾紛后，雙方往往相互推諉扯皮，會(huì)直接導(dǎo)致定作方（房主）的合法權(quán)益難以有效維護(hù)。
誘因三：因承攬方違約引發(fā)糾紛。因承攬方違約而引發(fā)的糾紛主要表現(xiàn)在：一是不按合同約定日期按時(shí)完工；二是施工用材料與合同中約定的材料不一致；三是在隱蔽工程的施工中，不按合同約定進(jìn)行裝修，如承攬人將用電線路、燃?xì)夤艿?、通風(fēng)管道擅自更改，導(dǎo)致日后可能產(chǎn)生安全隱患等。
誘因四：房主違約引發(fā)糾紛。胡某委托裝修公司為其房屋進(jìn)行裝修。雙方簽訂的家裝合同約定，胡某應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度分期支付工程款，但在裝修公司按照合同約定完成了大部分工程后，胡某卻只給付了第一期的工程款3000元。為此裝修公司停止了施工，并將胡某告上了法庭。法院經(jīng)審理判令胡某給付裝修公司工程款1.4萬元。
另外，在房屋裝修過程中引發(fā)的侵權(quán)糾紛也應(yīng)引起足夠重視，如承攬方造成房主的財(cái)物損害、施工過程中第三人意外傷亡等等，都是不可預(yù)知、但應(yīng)該注意防范的環(huán)節(jié)。